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NO. 1｜壹

观塘云庐户型面积段从128㎡到209㎡，可以说以一己之力，满足首改到大平层购房者的全部需求。

主力户型建面从约145㎡起步，到建面约209㎡的整层大平层款。

整个项目可售套数仅228套，没有一套是120㎡以下的刚需户型。

项目户型可以说是目前市面上极致的“长面宽、短进深”设计，所有户型南向面宽至少13.3m起步。

这说明了什么？

说明从出生的时候开始，观塘云庐的定位就十分明确：板块内的高端人居改善。

这是一个标尺，往后项目的每一步都会照着这一既定方向前进，不会有偏差。

好了，明确了这一点，我们再来看观塘云庐在主力户型设计上的用心。

篇幅原因，我摘录四款比较受欢迎的户型，分享给大家。

【建面约145㎡ 四房两厅两卫】

建面约145㎡级的户型，朝南4（+1）开间的格局，南向面宽约为15.2m。

做个对比，城市西侧某次新盘建面超过165㎡级的户型，当时宣传时，大肆宣扬的超级面宽，也不过15m出头……

而观塘云路140+㎡级的户型，不仅做到了15.2m开间，其进深更是仅有约9.8m，典型的“薄透”布局。

户型内享有自然光源照射的比例，远高于普通住宅。

独立四房设计，每个房间都相对私密。

主卧是套房的格局，可以分割为卧室+L型衣帽间+大进深内卫的格局。

内卫的进深舒适，轻易就能放下奢华五件套（双台盆+大浴缸）。

更为关键的，我们看上图红框范围内，次卧与客厅之间的区域是没有承重墙的，如果业主有更舒适客厅生活的需要，完全可以把这堵墙打通，将客厅区域打造成约8.2m的大横厅！

墅式住宅or超级大平层才有的生活场景，在观塘云庐建面约145㎡的户型里，可以轻而易举的实现。

【建面约170㎡ 四房两厅三卫】

建面约145㎡户型的全面升级版，拉大了整体户型的面宽，尤其是餐客厅区域，不需要打开墙都能轻易实现朝南4+1的开间格局。

LDK的空间方厅，餐厅享有北侧自然光源，餐厨联动很棒。

南向宽景双阳台，提供生活洄游动线的同时，可以当作第二会客厅的存在，闲暇时泡一杯茗茶，尽揽园林美景。

朝南两卧带飘窗，尤其是主卧，打造270°环景飘窗，奢侈的瞰景角度静赏四季轮转。

主卧满足衣帽间、化妆间一体套房设计，可容纳双台盆、双浴，真正做到私密与品质的统一。

【建面约189㎡ 四房两厅三卫】

看到这户型的第一时间，想到的就两个字：宽奢。

189㎡级的四房，几乎每个户型的尺度都达到了墅式住宅的标准，将舒适的人居生活定义到底。

尤其是朝北的餐厅区域，宽奢到在保留超大采光面客厅的同时，再放上L型的西餐吧台，实现中西厨共存的效果。

玄关处更是进深拉满，实现独栋别墅一般的入户仪式感。

关于大横厅客厅的生活场景，大家可以学一下我以前的设计：

在宽幕尺度的优势之下，除了会客区之外，客厅可以轻松开辟工作区、读书区等灵动空间；

如果有业主想要感受中西双厨的岛台式生活，则可以在客厅与餐厅之间打造中岛吧台，实现简餐的生活区；

或是干脆充分发挥“大面宽”的优势，放上三人位转角沙发，双人位，单人位，儿童玩耍区……

也可以如装修示意图那样，开辟出一片开放式的书房。工作、视野两不误，还可以与孩子更近距离的接触。

【建面约209㎡ 四房两厅三卫】

如果说189㎡级的四房，是达到了墅式标准的话，那这款建面约209㎡的整层大平层户型，就是改善的终极款了。

一层一套的超级大平层，几乎实现整屋的360°采光。

约16.4m南向四开间，约9m跑道式双阳台，定义大平层生活的舒适；

南北双阳台。北阳台的存在，可以成为一个独立的观景阳台，尽览社区内外美景，也可以作为洗晒阳台，解放南阳台的空间，使其成为全然的景观阳台。

东西双套房的设计。

次卧实际可以设计成上图这样的套房格局，把北侧的房间容纳进去，形成卧室内部的书房or衣帽间，实现五星级酒店套房的宽奢生活。

主卧连通南北的套房，不仅有独立的衣帽间空间，带270°采光内部阳台和I型衣帽间，更可开辟享有边侧采光的书房。

讲完主力户型，我们再来讲讲观塘云庐户型的装配情况。

在整座城市都大行其道争先恐后做精装的时候，这个项目反其道而行之。

不追求高溢价的精装，相反打造全装修（类毛坯）的住宅。

这也是我们之前户型介绍里一些改造部分可以轻而易举实现的原因。

你很难在现在的城区大盘里看到全装修住宅的身影，观塘云庐这么做了，还做的很好。

这使得观塘云庐拥有其他住宅没有的竞争力。

性价比超群。

项目价格现已公示：

小高层均价17300 元/㎡，

高层均价17050 元/㎡

显然比城市东南动辄2w+的新房价格更加友好。

而且对于未来的装修风格，业主可以完全按照自己的喜好来，品质、成本，都在自己的控制范围内。

而且！

从去年拿地到现在准备开盘，观塘云庐已经差不多过去了一年时间，所以项目的建设进程是比较快的，前排洋房已经结顶，后排也建筑快过半。

类毛坯+建筑进程过半，这使得购房者在购买之后等待交房的时间不会太长，个人预计可能2023年下半年就能交房。

全装修（类毛坯）+出色户型+比较短的拿房等待时间，全嘉兴大概找不出第二家。

NO. 2｜贰

看完户型，我们再去看观塘云庐的本身。

这是一个把楼盘做到几乎极致的项目。

吉翔在主城区，上手就是内部最高的【观塘系】。

整体1.5的容积率，这样的“天选之子”，在目前的主城区新房市场里，找不出第二家。

在约4.4万方体量之上，因地制宜的排布弧形的两排住区。一共仅11栋住宅，每栋住宅都有不错的采光面。

其中9栋，都是是9-11层的洋房，只有东北角2栋，是14-15层的小高层。

全盘可售套数仅228套，一次开盘，全部梭哈。

立面采用新现代风格设计，经典三段式结构，加载巨幕玻璃墙，并配以不同明度的灰色外墙色，高级感拉满了。

设备平台统一位于北侧，以此保障南侧立面的完整性。

每栋楼之间的楼间距普遍做到1:1，个别则是达到1:1.2的楼间距。

借助南北两排的排布方式和超大的楼间距，使得项目可以把更多的地上面积用在景观绿化的打造上。

全盘绿地率约为36%，领先全市标准值20个百分点。

别小看这6%的标准值，其带来的视觉差异和居住体验是截然不同的。

更何况，观塘云庐不仅仅是绿地面积的大，在景观的打造上，也很有一套。

项目以东西向的景观动线，将阳光草坪、童趣乐园等六重景观有序串联，形成了“一轴观景之轴，三重归家体验、六大主题景园”的景观结构布局。

漫步其间，有江南水乡一步一景的闲适之感。

光说可能比较难以想象，于是观塘云庐特地在主路口做了一个示范区出来。

见上图！

以内敛低调的高级灰作为主色调，结合中庭岛式水景和黑松景观，建筑、小品和草木相互映衬，一光一影，别具风韵。

就连车位的排布上，都能看到吉翔的匠心。

在每一个转角，都设有这样的【辅助转向车位】，不出售给业主，也不能停车，就是用来方便业主转向的。

背后的潜台词很明确：宁愿少赚车位的销售费用，也要把服务做好。

观塘云庐另一个反其道而行之的做法，是底复。

项目摒弃了现在流行的底层架空做法，用普遍受欢迎的底复替代，使得住区更加纯粹。

底复地上一层，地下一层，一共两层。

地上层是标准层，地下层带采光庭院，充分利用一楼院落空间，打开地下室。

这样给了地下室空间更多的动线选择，从花园缓步而行，别有一番情趣。

NO. 3｜叁

文章的最后一个段落，留给观塘云庐的区位。

一句话：科技城芯唯一可售新盘，享有醇熟的板块配套和科技城难以比拟的发展利好。

首先是交通方面。交通非常便捷！！

位于三环东路东侧的观塘云庐，在交通上可以说享有五大优势：

沪嘉城际（规划中）、内环快速路、有轨电车T2站点（规划中）、高速路口、周围道路的静谧。

【沪嘉城际（规划中）】

观塘云庐距离沪嘉城际（规划中）轨道线只有一个路口。

沪嘉城际（规划中）科技城部分的四站已经确定走地下，形成“准地铁”制式，所以在这部分站点旁的住宅，都将享有轨道通勤的利好而几乎没有弊端。

【内环快速路】

项目临而不靠的位置，是面对高架最好的格局。

【有轨电车】

规划中的有轨电车T2站在观塘云庐项目不远处。

【高速】

观塘云庐距嘉兴互通的直线距离约5km，顺着广益路向东直行就能到，上下高速很方便。

【周围道路】

项目除了东侧的亚欧路是双向四车道的之外，其余都是二车道的城市次级道路。

整个住区周围离开上下班高峰期之后，是一个比较安静的状态，非常适合居住。

而后是配套端。

观塘云庐被万达广场、中港城和九曲里三大成熟商圈环绕，距离南湖天地、合乐城等商业综合体的范围都在5km通勤圈内，商业配套齐备；

嘉兴市第一幼儿园、东北师范大学南湖实验学校（公立九年一贯制），位于科技城芯，教育资源优渥；

市妇幼保健院、嘉兴凯宜医院还有建设中的嘉兴二院新院区，均在4km范围内；

向北约2.5km则是凌公塘公园，近在咫尺的鲜氧生活！

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