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信息更新
静安大宁地王【大华·静安年华】实景示范区现已正式开放！建面约108/123m²3-4房高层正在热销静安睽违已久的叠墅后续将陆续推出 千呼万唤！静安大宁的 大华·静安年华实景示范区已正式开放， 建面约108/123㎡3-4房珍稀席位递减中！
价格非常劲爆，一方面在静安大宁手握1.5万+/㎡的巨大价格优势：项目 均价仅约13万/㎡！ 同时还是 静安首个“三阳台”户型，高实得率！
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另一方面，虹口杨浦新房普遍要14-16.6万/㎡，大华·静安年华是内环旁更具质价比的新盘。同样，这些区域三房120㎡起步，门槛高昂，项目凭借“精致面积+三阳台”，总价优势显著。
静安大宁地王【大华·静安年华】
实景示范区现已正式开放！
建面约108/123m²3-4房高层正在热销
静安睽违已久的叠墅后续将陆续推出
均价仅约13万/m²
直线距离静安内环仅约800米！
静安首个【三阳台】+【空中浮岛】+【豪装标准】！
稀缺性资产选择指南
浦西方向，中环内共有七个行政区，如何选择？
首先是 板块稀缺性。 TA将决定未来房子价值的上限。
回顾2015年至今，中环内浦西七区的供应情况， 杨浦和普陀成为了绝对主力， 其中 普陀过去10年共供应了21幅 ，而杨浦则供应了30幅， 2024年1年更是供应了9幅！
成片的供应固然能够带来整体城市界面的更新，但弊端也很明显：
未来二手市场中，将撞车严重。
前滩在前几年天量供应后的二手表现，足以说明这个问题。
稀缺性，永远是评判一个房子价值的首要因素。
在这个纬度下， 相对供应量更少的长宁、黄浦、虹口和静安，明显成为了更优更抢手的选择！
其次便是 板块核心性。
说直白点， 同是中环内，地段也分三六九等。
地段决定了未来房子价值的下限。
上文中筛选下来的 长宁、虹口、黄浦和静安 ，做个比拼的话，
黄浦无需争论，而在多数人的评判中 静安都要更胜长宁及虹口一筹。
主观而言，在上海人的心理地图中，静安区始终占据着 "白月光"般的特殊位置 ，其认同度明显超越长宁和虹口。
这种主观偏好直接反映在市场流动性上—— 静安的房子是"全上海人都愿意买"的标的 ，而虹口则更多依赖 本区地缘客户或对虹口有特殊情结的购房者 。
简单来说， 静安是"全上海的静安" ，而虹口更像是"虹口人的虹口"，这种认知差异决定了两个区域截然不同的市场深度和抗跌能力。
而客观而言，也是如此。
从与传统意义上上海市中心（人民广场）的距离来评判， 静安是最近的，也就是地段最为核心的，静安区距离人民广场直线距离仅不到800米！
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所以，从新房供应量所影响的稀缺性以及板块本身的核心性而言， 除去黄浦以外， 静安是中环内浦西七区的首选。
静安区域价值解读
静安区现在的新房供应主要分为四个板块。
曹家渡 ，待加推的新房预估 单价17万+/平 ，2000万级以上的选手可以考虑；
苏河湾 ，下半年或即将土拍的新地块，预估售价将达到 18万+/平！ 毕竟东安新村都敢叫20万/平， 静安只能更高不能低！
中兴路 板块，百万方中兴城的城市更新也让这里变成了这几年静安的供应大户，板块内均价 13-14万/平 ，算是2000万以内的热门选择！
大宁 板块，北上海之光， 浦西中环内黄金板块之一 ，四大配套和住宅品质助力居住舒适度满分，但板块内常年无供应，近期终于将入市2个新房项目， 均价预估13-16万/平！
而总价锚定在2000万级以内， 中兴路vs大宁，如何选择？
从地产人的角度来看， 大宁更胜一筹！
1. 首先是 规划定位 方面：
大宁板块规划定位清晰，板块内以 中产/改善型社区 为主，商业、教育等配套同步规划。
而中兴路板块以居住社区为主，但是 住宅类型比较杂，豪宅、改善和刚需都有 ，逻辑上对 “静安+内环内”的传统老式区位 概念依赖比较多。
2. 其次是 配套设施 方面：
大宁板块商业配套成熟，拥有 久光中心等核心商业综合体 ， 上海唯二的久光商场 ，一个在老静安、另一个就是大宁；交通上除了 地铁1号线，还有在建中的20号线！ 将无缝串联起静安、虹口、杨浦及浦东 ，通勤出行非常便利！
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而 中兴路板块没有核心商业综合体 ，最大商业预期为一个新房项目自带约3万方的街区型商业。
3. 以及 城市界面 方面：
大宁板块是 整片开发，规划统一 ，新社区集中， 城市界面整洁 。
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而中兴路板块 仍处于城市更新阶段 ，路网和城市相对混乱，板块整体成型尚需时日。
4. 以及 二手房价 方面：
近3个月 大宁 的二手房价基本稳定在约 10万/平 ，其中标杆小区大宁金茂府成交均价约 15万/平。
而例如次新房 【大宁瑞仕花园】 ，距今12年楼龄，部分 外立面都大幅脱落 ，也 丝毫不影响其在二手市场中的价值 ，成交单价约 12.4万/平！
来源于贝壳 仅供参考
而中兴路板块， 新房、二手和老破小价格差距较大 ，新房和标杆二手12-13万/平，老破小大多是20年以上的老房子，价格只有约6-7万/平， 整体房价约8万-9万/平，比大宁整体要低2万左右。
5. 最后则是 供应量 方面：
上面我们盘点过，静安区住宅 最大增量在 中兴城 ， 目前足足有至少9个项目在售/待售，未来还有不少宅地等待出让！ 一定程度上，这里的房子并不满足稀缺性原则。
相较而言， 大宁板块的新房供应量处于低位！ 上一次新房供应还要追溯到21年的【静安天悦】，当时项目四次加推都取得了80+的高分，也展现出了 板块居民急迫的改善需求！
总结来看，从稀缺性、板块价值等各方面逐层筛选， 大宁板块仍旧是中环内2000万级以内置业的首选！
稀缺地段&市场珍品&顶豪级配置
土拍是政府的发声，而地王更是点睛之笔！
2025年上半年，9家卓越房企一拥而上，经过 67轮竞价 ，所诞生的 板块地王 - 【大华·静安年华】绝对是现阶段的稀缺&优质资产！
首先是地段所代表的优质性！
项目 直线距离静安内环仅约800米！ 直线距离 静安寺-南京西路商圈仅约4400米！ 是大宁名副其实的“地王位置”！
也是相对于 普陀虹口杨浦其他新房 ，离 静安寺中心区最近的产品！
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静安寺-南京西路是上海当仁不让的 商业TOP旗舰 ，恒隆广场、久光百货、静安嘉里中心等，是上海 顶奢品牌布局密度最大的商圈 ！
实拍图 仅供参考
而顶级商圈对于住宅的价值有着非常明显的 辐射效应 。
纵观全球顶级都市，无论是 纽约上东区毗邻第五大道的豪宅 ，还是 伦敦梅菲尔区围绕牛津街的高端住宅 ，亦或是巴黎八区紧邻香榭丽舍的公寓，都印证了一个规律： 顶级商圈不仅是 消费力的象征 ，更是 城市资源的制高点 ，其周边住宅往往享有 最高的价值溢价和最强的抗跌能力。
同时，项目周边 大宁国际商业广场、大宁久光 等多个大型商业林立，购物、娱乐、休闲一键拉满；三甲医院 上海市第十人民医院、上海市同济医院、同济大学附属口腔医院 等医疗天团坐镇，为健康保驾护航；还有大宁公园、上海马戏城等休闲地标环绕。
可以说，TA坐拥的是 上海最精贵核心的顶级资源！
其次是 产品稀缺性！ 重点我们关注户型！
这两年来几乎所有的顶豪类产品，建面400平以上的户型都是最抢手的，不是因为顶豪人群基数更大，而是 这类产品供应量少、更为稀缺。
而在另一端，很多人不知道的是， 建面约100-120平的3房户型，也正在市区极速“绝迹”。
这一切都是由于 “7090政策”的调整。
上海百平左右的户型成交正经历断崖式下跌 ，从2021年最高点约57%，到2024年大幅萎缩至约38%！ （来源于中指研究所）
尤其是中环内，2025年中环内新房市场， 建面约100平左右户型供应比例已接近10%关口！ （来源于中指研究所） 供应极为稀缺！
建面约100-110平小户型/400平以上大户型 ，将会是整个上海新房市场中，稀缺的“硬通货”！
而如果这个 面积段再搭配上高实得率 呢？TA站在 稀缺性金字塔的顶端！
【大华·静安年华】本批次将推出市场中稀缺的 建面约108平三房户型！
市场中同面积段 平均得房率约为75% ，而项目该户型 实得率达到了约87%！
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这得益于 静安首个 全系【三阳台】设计！
要知道，当下市场中，其他的几个 外郊环 三阳台产品，普遍采用的是“ 南向双阳台+北向阳台 ”的传统布局， 北向阳台实际使用率不足！
而【大华·静安年华】该户型 三阳台全部朝南！ 大幅提升了南次卧和主卧的使用场景！
同时，得益于南边都是叠墅， 采光无敌！ 高区还能 将陆家嘴三件套尽收眼底！
除此之外，该户型的 预估实得率达到了约87%！ 实得面积约94平！
要知道， 普通约75%得房率 的高层想达到这尺度， 起码得120㎡！
项目的 实得面积单价，将显得性价比更高！ 在未来二手市场中的 资金安全垫也更厚！
除此之外，项目首批次还将推出 建面约123平四房户型！
过程稿 仅供参考
3阳台+5飘窗，预估实得率达到了惊人的约96%！ 要知道，市场中同面积段户型， 平均得房率仅约78%！
约6.6米 的超大客厅面宽，搭配上两个阳台所带来的拓展空间，生活情景更丰富！
还有 270度转角飘窗 、三梯五户的 更高梯户比 （西边套还享 独立入户 ）...
无论是稀缺性还是实用度，【大华·静安年华】，都将上海市区的户型设计，带到了全新的高度！
建筑和社区规划 方面，【大华·静安年华】也是卷出了新高度！
1. 首先是高低配规划：静安区的"改善型"选择
在静安这个寸土寸金的地方，能买到 80米限高的高层住宅 已经不容易了。
而最让人满意的是， 开发商没有为了追求利润把容积率做满 ，而是用一部分土地做了 叠墅产品 ，这直接拉低了整个社区的居住密度。
对于高层业主来说，这意味着 更好的楼间距、更多的公共空间 ，以及更有品质感的社区氛围。
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2. 其次是外立面：终于告别"火柴盒"时代
直白的说，项目 打造出了真正的"藏品级立面"！
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高层建筑强调 垂直线条 ， 大面积玻璃幕墙 的运用让整栋楼看起来轻盈通透，不是那种压抑的"水泥盒子"。
效果图 仅供参考
3. 再来是社区配套：35%绿地率在市中心真的很难得
很多人可能不知道，在上海市中心能做到 35%绿地率 有多难。【大华·静安年华】不仅做到了，还把约 2300㎡的配套设施 都安排得明明白白——商业3层还精心配备了空中泳池、 健身房、瑜伽房、私宴厅 ，搭配得天独厚的采光和窗外绿意盎然的 屋顶花园 ，运动休闲时抬头就是风景，惬意氛围直接拉满。
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4. 最后便是隐藏福利：空中浮岛的全新生活
最让人意外的是，项目从世界知名建筑中汲取灵感，例如迈阿密Villa Miami、纽约曼哈顿432 park avenue和Steinway Tower、迪拜BUGATTI公寓、北京三里屯一号公寓等全球领先的城市开发案例中，引入了“ 浮岛理念 ”，即 住宅自四层起架于3层商业之上！
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简单来说，就是 下楼即繁华商业，上楼即静谧生活！ 这种"全天候"的社区生活空间，在上海的高层住宅里真的不多见！
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