2019年宿州棚户区改造计划!2020年道东将发生大事!

2018年眼看就要过完了，那么2019年有哪些计划呢？

2019年，宿州市区计划建设11.7万㎡的棚户区集中安置区，完成18505户，251.05万平方米城区棚户区拆迁安置任务。

2019年，宿州中心城区住宅用地计划供应1900亩！

五年计划：城区棚户区改造区用地是城市建设用地的重要组成部分，从2016年起到2020年，争取用五年时间，改造90421户棚户区拆迁安置任务.

其中主城区40579户，道东片区15795户，经济开发区17680户，高新区6540户，宿马园区3656户，符离片区6171户，需完成建设103.4万平方米的棚户区安置区。

2019年，建设11.7万㎡的棚户区集中安置区，完成18505户，251.05万平方米城区棚户区拆迁安置任务。

2020年，建设6.2万平方米的棚户区集中安置区，完成18150户，277.69万平方米城区棚户区拆迁安置任务。

从上表中可以看到：2019年棚改重点区在符离片区，2020年棚改重点区域在道东片区。从这也看出城市向北向东发展的基调。

城市用地发展方向：“东进、北扩、南展、西优”。

重点向东、向北发展，向南适当发展，向西优化发展。

2019年继续加大住宅用地供应量!

2019年供应1900亩!

2020年供应2900亩!

市中心城区前5年住宅用地供应情况

(一)

根据对市中心城区前五年住宅用地供应情况汇总分析，不计政府融资土地，2013年至2017年实际供应用于开发建设的住宅用地7084亩，其中出让方式供地6915亩，划拨方式供地169亩。

平均每年供应量为1417亩。各年度供应量走向呈波浪状。

具体见下图。　

(二)

市中心城区近5年商品住宅销售面积情况

市中心城区近5年商品住宅销售总面积987万㎡，平均年销售面积为197.4万㎡。

若按照容积率2.2测算，大致需要出让住宅用地6730亩，每年平均出让1346亩。

(三)

城镇居民人口与住宅建筑面积情况

相关数据1：根据宿州市2017年统计数据和“十三五”规划相关数据，

2017年市中心城区常住人口为58万人，城镇化率41.6%;

2020年市中心城区常住人口达到100万人，城镇化率达到50%左右。

相关数据2：2017年宿州市中心城区城镇居民人均住房建筑面积约39平方米。

根据以上相关数据推算：

2017年中心城区城镇居民人口约为58万乘以41.6%，即24.13万人;

2020年中心城区城镇居民人口为100万乘以50%，即50万人。

按照该人口数量推算，2018-2020年期间，中心城区城镇人口年平均增长率27.5%，

以此推算中心城区城镇人口变化数量为：

2018年中心城区城镇人口约为30.77万人;

2019年中心城区城镇人口约为39.23万人;

2020年中心城区城镇人口约为50万人。

根据中心城区增加人口数量和人均住宅建筑面积，测算如下:

2018年中心城区城镇人口增加6.64万人，需增加住宅建筑面积259万平方米 [2018年比2017年增加人口数量(30.77-24.13=6.64万人)*人均住宅建筑面积(39平方米)]，如按照2.2容积率测算，需要供应住宅用地约1766亩(2018年度中心城区住宅用地供应计划为2100亩);

2019年中心城区城镇人口增加8.46万人，需增加住宅建筑面积330万平方米 [2019年比2018年增加人口数量(39.23-30.77=6.64万人)*人均住宅建筑面积(39平方米)]，如按照2.2容积率测算，需要供应住宅用地约2250亩;

2020年中心城区城镇人口增加10.77万人，需增加住宅建筑面积420万平方米 [2020年比2019年增加人口数量(50-39.23=10.77万人)*人均住宅建筑面积(39平方米)]，如按照2.2容积率测算，需要供应住宅用地约2864亩;

以上合计需要供应住宅用地约6880亩，年平均供应量约需2293亩。

(四)

自然资源部宏观调控措施

经统计，市中心城区截至2018年4月，商品住房库存可消化周期仅有3个月，按照自然资源部办公厅《关于做好2018年房地产用地管理与调控工作的通知》(自然资办函﹝2018﹞20号)文件要求，商品住房库存可消化周期在六个月以下的地区，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。自然资源部调控目标执行标准要求2018年我市房地产供应量较低要增加25个百分点。

二、数据分析

通过以上数据并结合目前市中心城区房地产市场走向，可以得出：

(一)住宅用地供应以出让方式为主。

(二)根据市中心城区前5年住宅用地供应情况和商品住宅销售面积情况，结合目前房地产市场的去化周期分析，前5年供应房地产用地(7084亩)到目前基本消化完毕。

(三)从十三五规划目标来看，我市未来三年城镇化进度将进入快车期，加大住宅用地供应量是符合市中心城区房地产用地供需情况的。因此，按照年供应量2300亩测算住宅用地总量，即2018年至2020年住宅用地供应总量约在6900亩。

2018年继续执行市政府已批准的年度供应计划，加大住宅用地供应量，供应面积2100亩;2019年供应1900亩;2020年供应2900亩，合计供应面积6900亩。

未来，各片区棚户改造，再加上城区住宅用地供应量持续增大，供应增大了，房价走势会怎么样？

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