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今年二批次土拍，值得注意的是杨浦长海地块，联动价突破了10W+，来到了10.7W/平！比南侧400米的杨浦城投·悦江湾贵了整整8000元/㎡！
在联动价大涨的情况之下，杨浦城投·悦江湾就显得性价比十足！
最新消息，杨浦五角场城市副中心双轨交全新盘，城投长海项目—— 杨浦城投【 悦江湾 】少量房源在售中！
建面约114m²3房洋房（售罄）
建面约99-142m²3-4房（高层）
均价仅9.9万/m²，总价892万起
项目效果图
项目效果图
项目效果图
杨浦城投悦江湾项目于2026年2月正式更新电话服务渠道，✅✅杨浦城投悦江湾售楼处电话：4009975759✅✅为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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户型图赏鉴
约99m²3房2厅2卫（高层）
归家的第一眼惊艳，来自开阔明亮的空间视野，科学布局客餐厅，回荡更多欢声笑语。 南向三开间设计，客厅、南向次卧、主卧三大功能空间均饱揽阳光。
南向大尺度阳台，将窗外园林化为家中风景，鲜氧、清风、阳光……肆意穿梭于房间各个角落。
L型厨房设计， 秩序感收纳、储藏操作三大区域，打造科学烹饪动线让下厨成为一种享受，重拾对生活的热爱和耐心。
大面积的套房尺度，大尺度进深、从容有余的居住空间，奢阔飘窗、独立卫浴配置，打造尊崇的奢雅体验。百平米内的不将就三房，实现房间数量及空间尺度的均好平衡。
约114m²3房2厅2卫（洋房）
一眼惊艳的就是约6.5米横厅 ，有效实现客餐厅一体化设计，将公共场域连通，放得下居家的日常时光，孩子也有游玩的天地。
厨房U型岛台设计 ，让食材顺手即拿，洗、切、煮可流畅进行，烹调一天的美味，就算在厨房忙碌的人再多几个，也丝毫不耽误。
奢阔主卧套房， 面宽和进深都很充裕，为每一个生活场景预留了足够的空间，可打造衣帽间，舒适感和品质感双重加持。
约142m²4房2厅2卫（高层）
四开间朝南， 不仅是在探索建筑与空间的关系，更是回归以人为本的居住本质。加之南北通透的格局，让光线照耀与微风浮动在空间中交流汇集，产生涌动心间的感官奢享。
主卧套房为生活的精致体验感充分考虑， 主卫双台盆的配置，预留浴缸放置区， 关上房门就是主人的“小世界”。
高得房率，通过对空间尺度、功能的完善性、生活舒适性的进阶改善，带来更优的居住感受。
土拍回顾及规划
2022年7月25日，杨浦城投以20.8816亿元竞得杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊），溢价率0%，成交楼板价50200元/㎡， 地块房地联动价99000元/㎡。
项目四至范围：东至国和路，南至三门路、西至025-01地块，北至025-08、025-09地块。
地块总用地面积约 16638.7平方米，容积率2.5，计容面积约41596.75平方米，
根据土地转让合同要求显示：本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%， 规划住宅套数下限400套。
根据设计方案显示 ，项目拟建三栋17层商品住宅 、一栋5层商品住宅、一栋18层公租房、 自持租赁住宅及配套楼(其1-2层为菜场)和一栋1层的KT电站，并设置2层地下车库。在三门路设置机动车出入口、消防应急出入口及人行出入口。
项目采用了现代典雅的建筑风格， 外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色， 建筑整体端庄稳重的同时又展现出美感。
社区景观由朗道景观设计公司倾力打造，将现代、轻奢、时尚的自然花园型社区，打造 “一横三纵四进五花园” 的空间格局。
我们诚挚欢迎光临，✅✅杨浦城投悦江湾售楼处电话：400-9975-759✅✅本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。
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【特别提示】项目预约限流，每日名额有限，建议提前 1-3 天预约；改期 / 取消需提前 1 小时告知，未按时到场且未告知者，3 日内不可重约。
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意境图，仅供参考
三条不同的归家礼序步道，坐拥特色景墙、精致的铺装及各类精装植被， 展现自然有序的归家礼遇，尊崇不彰自显。
社区内设有五个花园，主题风格迥异，即可融入各类生活场景功能，又能通过各类植被巧妙搭配打造全方位五感体验。
南面将规划打造有 约5700㎡的公共绿地 ，在保留历史建筑的同时、营造更为绿盈的视觉和休憩空间。
意境图，仅供参考
局部的架空层 今后将规划打造成社区的泛会所，不仅是业主的第二会客厅，同时也给了邻里间更多的活动空间。
社区自带约1500平米的商业配套 ，计划引入一些保民生的生鲜超市及便民商业，为业主带来便捷。
意境图，仅供参考
生活配套
交通方面： 双轨环绕，项目距离到10号线三门路站直线约870米，8号线嫩江路站直线距离约1.4公里，
自驾，向南距离中环线国和路上匝道也只有1公里左右的距离，属于闹中取静，出行较为便捷的地段。
商业方面： 直线距离地块约300米就是中原城市广场，国华国际广场距离项目的直线距离约800米。此外，太平洋森活天地、百联又一城购物中心、合生汇综合广场、五角场万达广场等都在项目约2公里范围内，吃喝玩乐购需求可以得到很好的满足。
教育方面： 项目周边的教育资源十分丰富，上体附中附属小学直线距离地块约百米；此外，国和小学、六一小学、上海市第二师范学校附属小学（杨浦北校），兰生复旦中学、同济中学、上海市国和中学等学府都在地块约1.5公里范围内。
医疗方面： 约2公里范围内有上海长海医院、杨浦区市东医院以及三级甲等的上海市肺科医院等医疗机构可满足周边居民的就医需求。
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预约凭证：致电后客服将同步预约编号及专属顾问信息（名额仅限本人，不可转让）。
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现场接待：凭预约编号核验入场，尊享沙盘讲解、户型实测及配套带看服务。
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今天，我们还是按照这套系统的指标和逻辑，来预测一下上海楼市的走势。
上海是全国楼市的领头羊，而且近日又出台了新一轮的救市政策，值得我们仔细研究一番。
首先我再重申一下，在预测上海房地产市场的过程中会用到四个核心指标。
第一个是房地产市场当期景气指数，就是衡量上海房地产市场，包含量、价格、库存、土拍等四个维度的综合房地产市场走势。
第二个指标是房地产市场领先景气指数，就是领先于房地产市场变化的一些外部因素，包含经济的、政策的、金融的等等。
第三个是上海房地产市场的马力指数，也就是马拉车的能量。
第四个指标是马力指数当中的一个细分指标，就是上海房地产市场的能量守恒指数，它反映的是上海城市的基本面，包括经济、政策、金融、人口等，对于上海房地产市场运行的支撑能力强弱。
接下来我们就结合图表做市场趋势分析。
首先我们来看一张图：上海市房地产市场的当期景气指数和领先景气指数的历史走势及关系。
红线是上海市房地产市场的当期指数，目前在-80左右徘徊，也就是房地产市场处于较冷状态，但要好于很多城市，很多城市目前处于过冷状态。
蓝线是上海市房地产市场的领先景气指数，2024 年 10 月份以来，领先指数翻红，也就是由负值区间进入到正值区间，近期这个领先指数的数据在20左右。
它对上海市楼市的拉动是正向的，也就是推动楼市往上走，这个力度目前是略强，也就是推动楼市往上走的力量不算很弱，但也不算很强。
我们看蓝线，2025 年二季度以来，当期指数出现了明显下跌，这属于补跌性质。
一方面是 2024 年九月新政之后，到 2025 年一季度，楼市反弹幅度偏大；
另一方面，其实涉及到一个核心指标，就是马力指数内部的一个细分指标 —— 能量守恒指数，它反映的是上海城市基本面对上海楼市的支撑。
当能量守恒指数是负值的时候，说明基本面对上海楼市的支撑力偏弱；正值的时候，支撑力偏强。
自 2021 年以来，上海的能量守恒指数都处于负值区间，也就是不支持上海楼市持续走强。
2023 年四季度，能量守恒指数的负值达到最大值，也就是对上海楼市支撑力最弱的时候，之后开始逐步改善，目前这个指数在-1700左右。
我们基本上可以认为，虽然目前上海的领先景气指数处于正值区间，对楼市有拉动作用，但是上海市的能量守恒指数-1000多，基本面还是比较脆弱的，也就是我们放眼过去十几年，上海楼市所累积的一些泡沫，还没有完全挤完。
当然我以前也曾多次分析过上海的房价泡沫指数，单看房价泡沫指数，它已经挤完了。
这是一个单一指标，它反映的维度是把上海市的房价波动放在过去历史来看，当前是不是有泡沫。
现在上海的房价持续下跌之后，就没有泡沫了。
但是这个能量守恒指数，它衡量的是上海楼市运行的景气度，相较于上海市的城市基本面，也就是经济、人口、金融、政策等，这个基本面目前还不支持上海楼市快速、大幅地走强。
最后我们再来看一下马力指数。
马力指数我过去已经分析过了，各位如果不太懂，可以回翻一下春节之后，老杨录制的第一期节目，当时对全国房地产市场进行预测分析时，曾经解释过马力指数。
为了更好地进行周期性比对，我们这里对马力指数进行一个平滑处理，这样更能看出历史规律。
这张图是上海的房地产市场的马力指数，和上海的房地产市场的当期景气指数的走势图对比。
根据历史规律，马力指数领先当期指数一般会超过12个月，这里我们就按照领先12个月来进行时间的调配，就是在时间上把马力指数前移了12个月。
各位也可以直观地认为，未来12个月上海楼市，也就是当期景气指数的走势，跟 2024 年的马力指数的走势大致上方向是一致的。
比如 2025 年12月，上海房地产市场的当期指数为-74，就是楼市还是处于偏低迷的状态，上海的马力指数是-70，实际上是 2024 年12月份的马力值，这里咱们又前移了12个月。
马力指数略高于当期指数，所以说上海的楼市再往下面明显下跌的空间就很小了，基本上可以认为 2025 年二季度以来的这一轮补跌已经接近尾声。
根据近12个月马力指数推演，未来12个月的上海房地产市场指数的走势将是处于上升状态，总体处于市场的复苏阶段，预计 2026 年的四季度会进入到合理区间。
根据上述的指标和模型分析，2026 年的上海楼市基本上会处于复苏状态，慢慢往上走，这个复苏的情况要明显强于全国大势。
在这样一个预测的背景之下，各位朋友如果想要在上海买房或者换房，2026 年就是一个较好的时机。
具体到哪个月、哪个季度是上车、卖房的好时机，这个还需要我们走一步看一步，希望各位老铁密切关注老杨的自媒体。
对于房企而言，过去的几年，全国楼市比较低迷，很多城市的房企都不敢拿地了，但是上海的土拍市场总体上还是比较活跃的。
虽然 2025 年下半年，上海的土拍也降温了，但我想在整个上海房地产市场，尤其是楼市 2026 年处于复苏的这个预测背景之下，有余力的房企还是应该在上海的市区布局拿地。
上海是全国的经济中心，也是全国的楼市领头羊，在大部分的年份，我们都不应该对上海楼市过度悲观。
