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保利外滩曜一批次 的一房一价新鲜出炉。
看着这份热腾腾的价目表，我的第一反应是：比之前放风价克制了不少！
首先， 13.5万/㎡的均价一出来，我心里就两个字：“有戏”，这个价位的诚意，计算器都爆表了，我从两个维度来给大家解读下：
一，横向新房看，它在整个滨江线上的新房里，有肉眼可见的优势；徐滨19万+、陆家嘴18万、北外滩14.38万；
二，纵向二手看， 隔壁翡丽甲第最新13.87万/㎡，房龄8年，并且还是旧规产品，“安全垫”可谓厚实；
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而如果跟限售中的仁恒海上源相比， 22年其收官入市批次的均价是11.98万，一套131㎡产品，如果按首付25%计算， 5年实际持有的成本价也已达到13.71万/㎡。
对比保利外滩曜13.5万/㎡新房， 不仅成本比它低，位置也更核心，另外还是新规产品，得房率、装标、户型、公区都有更强的优势。
因此，保利外滩曜的这个首开价，不仅是与同期新盘对比有竞争力，更是以“现在”的清晰价值，赢了未来二手竞品数年持有与资金成本叠加后的价格，其诚意与性价比高下立判。
其次，是具体单元定价的那份细腻，我举例跟大家说下： 比如9幢最贵的8-01室单腿，115㎡户型，但竟然比隔壁新房中间户的120户型还要低。
这还不算，套内使用率还高出3%多。里外里一算，同样的总价段，你这里能省下四五十万，质价比就很明显了。
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再比如，9幢的9-02室。它的套内实际使用面积，直接对标滨江热盘项目高层的123户型，但总价，又是妥妥省下50-100万。
所以， 这份定价，真的是精准的刀法，切出了更具竞争力的“价值感”。
再次，是这份价值感，还有扎实的产品底座。作为百亿爆款豪宅系的迭代新作，它这次拿出了实在的升级： 更高的实得率、更舒展的空间感、更精进的品质细节。
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比如，它把 「新奢配」、「新人本」、「新定制」和「新她享」「四大产品主义」 的体系融于一体。
因此，保利外滩曜的首开，我个人觉得是对滨江CAZ楼市格局的一次强烈冲击，符合这个预算段朋友，真心可以仔细研究下这份价目表。
下面，我们就具体来看看这次的单元、户型、楼层是如何定价的，感兴趣的朋友别错过啦。
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单元价格解析
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这次，项目推出了9号楼，所以楼栋价格不看，详细来看看两个单元的价格区别。
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定价呈现上，8单元>9单元，遵循更静谧位置和视野优异更贵的逻辑， 价值体现明确。详细分开来看看。
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首先，8单元， 位于更靠近社区中央的位置，有 更静谧的价值，未来噪音干扰少。
并且，从图上可以看到，这个单元 南向还有非常阔绰的无遮挡视野 ，未来低区的采光无敌，西向也有优异的视野和社区景观。
因此这个单元西边户配了约130改善户型，均价也略高。
其次，9单元， 全部是约115㎡户型，中高区采光优越，同时近距离社区入口，出行便捷。
尤其均价低于整批次， 非常有性价比，能让大家以1500万级总价就买入亿级风貌区的世界客厅C位。
总体上，两个单元的定价很清晰，一个有视野和日照价值优势，一个有低门槛性价比优势。
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户型价格解析
接下来，我们看户型，这次项目就推两个户型： 约115㎡、约130㎡， 对之前既有延续又有升级。
定价呈现上， 约130㎡>约115㎡，采用大面积和边套更贵的原则， 毕竟大面积居住价值更高。我们依旧分开来看看。
先看约115㎡， 这次供应最多的产品，包含三条腿，最低1442万就能上车，在这个豪宅全面大户型化的时代，毫无疑问是滨江CAZ里比较稀缺的起步门槛。
尤其户型设计上，采用了 经典的飞机，全屋无任何过道浪费，三开间朝南， 满分教科书级户型。
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特别，还是新规产品， 实得率93%，可以看到南向有双阳台，北房间有270度转角飘窗。
比较震撼的，作为115㎡户型，除了独立电梯厅空间外，入户还有一个高定家政空间，妥妥高配+优越空间。样板间我拍了视频，大家可以看看：
其次，约130㎡， 也是市场稀缺的优异总价改善户型，套均1800万可拿下。
户型设计方面，依旧是经典飞机，三开间朝南，但空间尺度更加阔绰，同时作为边套也更加私密。
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主卧和北房间都采用了转角设计，双面采光，视野优秀。
尤其实得率方面同样很炸裂，据说这个户型光 赠送面积就近20㎡，实得率93%， 直接可以对标市面约160㎡的大改善户型，无敌划算。
大家知道， 市面160㎡产品妥妥2000万以上总价，外滩曜这个位置+这个价格简直就是“不讲武德” 。
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所以，总结来看，我认为两个户型的综合性价比都很高，给到大家入主东外滩的一次福利好机会。
尤其，它还特别考虑家庭的成长需求， 它所提供的，并非仅仅是满足眼前所需的三室或四室，更是一套能够从容承载家庭未来十年、甚至更久生活轨迹的空间方案。
上海最新房产新闻 (2025 年 12 月)
重大政策调整
1. "沪九条" 新政：非沪籍购房门槛再降 (12 月 4 日)
社保年限缩短：非本市户籍购房社保年限从 5 年调整为 3 年
单身购房放宽：非沪籍单身人士可在全市购买 1 套二手房
首付比例降低：商贷首套首付降至两成
贷款利率优惠：商贷首套利率降至 3.5%
2. 房产税 14 年来首次重大调整 (9 月 19 日)
非沪籍首套免税：符合条件的非沪籍家庭购买首套房暂免征收房产税
二套及以上优惠：非沪籍家庭购买二套及以上住房，给予人均 60 平方米免税面积
人才特别政策：持有上海居住证满 3 年的非沪籍人才可直接享受优惠
先征后退机制：居住证未满 3 年的非沪籍购房者可在满 3 年后申请退税
税率调整：2025 年房价分界线为 94,446 元 /㎡，以下税率 0.4%，以上 0.6%
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