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江湾金茂府：北上海中环芯，双央企 TOD 科技奢宅标杆
在上海中环北扩、吴淞副中心崛起的时代风口下，由中国金茂与招商蛇口两大央企联合匠造的 江湾金茂府 ，以全球第 78 座金茂府、上海首座 TOD 模式府系 3.0 迭代作品的姿态，落子宝山淞南核心，重塑北上海高端改善人居新高度。项目占位中外环间黄金区位，集 地铁上盖、五恒科技、全维配套、低密规划 于一体，自 2025 年 5 月首开劲销 14 亿后，持续领跑北上海高端市场，成为中环旁 700 万级改善的 “现象级红盘”。
一、基础信息：双央企合著，硬核指标定义低密奢宅
江湾金茂府位于上海市宝山区淞发路与长江南路交汇处（淞发路 888 弄），隶属吴淞城市副中心核心圈，是淞南板块近十年唯一全新住宅供应，稀缺性无可替代。
开发商 ：上海耀茂置业有限公司（中国金茂、招商蛇口双央企联合开发）
产权年限 ：70 年（普通住宅）
占地面积 ：约 5.68 万㎡，总建筑面积约 18.8 万㎡，地上计容建筑面积 12.48 万㎡
规划布局 ：11 栋 12-17 层小高层板楼，全人车分流设计，总户数 876 户，可售住宅约 807 套
核心指标 ：容积率仅 2.2、绿化率 32.75%、车位配比 1:1.42（规划 1248 个车位），物业费 7.08 元 /㎡/ 月
交付信息 ：2027 年 6 月精装交付，装修标准 3000 元 /㎡
在售动态 ：五期已于 2026 年 2 月 4 日开盘，推出 90 套建面约 114-144㎡房源，均价 71530 元 /㎡，总价 815-1359 万元 / 套
二、区位价值：中环芯 + 吴淞副中心，TOD 地铁上盖执掌繁华
1. 板块能级：吴淞副中心崛起，北上海发展极核
项目所处的吴淞城市副中心，是上海 9 大城市副中心之一，规划面积约 26 平方公里，聚焦 “航运服务、科技创新、文化休闲、宜居生活” 四大功能，将打造成为北上海的 “滨江活力新引擎”。淞南作为吴淞副中心的核心居住板块，承接虹口、杨浦外溢利好，中环北扩政策加持下，土地价值与居住价值持续跃升，而江湾金茂府作为板块内十年难遇的新盘，直接享受板块发展红利。
2. 交通枢纽：真地铁上盖，4 站复旦、11 站陆家嘴
项目是名副其实的 TOD 地铁上盖 ，距在建的 18 号线通南路站仅约 50 米，预计 2025 年底通车，未来可换乘 3 号线、10 号线，串联复旦、五角场、东外滩、陆家嘴等核心节点。
轨道交通 ：18 号线（通南路站，约 50 米）、3 号线（长江南路站，约 800 米）、10 号线（新江湾城站，约 2.5 公里）
自驾出行 ：紧邻长江南路、淞发路，约 3 公里直达中环，5 公里可达外环，快速对接五角场、静安寺、陆家嘴等核心商圈
公交配套 ：周边十余条公交线路（如 151、168、751、宝山 36 路等），覆盖宝山、虹口、杨浦全域，出行无忧
3. 全维配套：商业、教育、生态、医疗一站式兑现
商业配套 ：项目自带约 1.2 万㎡商业，规划酒店、菜场、社区食堂等多元业态；3 公里范围内覆盖淞南购物中心、万达广场（宝山店）、绿地正大缤纷城等，10 公里直达五角场合生汇、百联又一城，满足日常与高端消费需求
教育资源 ：周边教育资源密集，涵盖幼儿园至中学全学段，包括淞南幼儿园、淞南中心小学、上海市淞南中学、高境一中（市重点）等，子女教育无忧
生态资源 ：紧邻约 1.2 万㎡淞南公园，距离黄浦江滨江岸线约 1.5 公里，周边还有高境公园、新江湾城生态湿地，日常可享 “推窗见绿、步行近江” 的生态宜居生活
医疗配套 ：3 公里内有淞南社区卫生服务中心、复旦大学附属中山医院吴淞医院（三甲）、上海第九人民医院北院（三甲），为家人健康保驾护航
三、产品力：金茂府 3.0 迭代，五恒科技 + 高定精装重塑舒适
作为金茂府系 3.0 的迭代之作，江湾金茂府传承金茂 16 年科技住宅经验，搭载 五恒科技系统 ，并联合国际一线品牌打造高定精装标准，重新定义北上海健康奢宅标杆。
1. 核心王牌：五恒科技系统，全年 20-26℃恒温恒湿
区别于传统住宅，江湾金茂府无需空调、地暖，通过地源热泵、毛细管网、新风净化、全屋隔音等 12 大科技系统，实现 恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静 的五恒体验：
恒温 ：全年室内温度稳定在 20-26℃，告别冬冷夏热，四季如春
恒湿 ：湿度恒定 40%-60%，远离梅雨季潮湿、秋冬季干燥
恒氧 ：24 小时新风循环，过滤 PM2.5 效率达 99.9%，室内氧气充足
恒洁 ：全屋净水系统，过滤重金属、余氯，直饮健康活水
恒静 ：三层中空玻璃 + 全屋隔音构造，隔绝外界噪音，静谧宜居
2. 高定精装：国际一线品牌，3000 元 /㎡奢装标准
项目精装交付，全屋采用环保建材，搭配 博世、Colmo、摩恩、杜拉维特、高仪 等国际一线品牌，细节处彰显品质：
厨房 ：博世燃气灶、油烟机、洗碗机三件套，Colmo 内嵌式冰箱，摩恩水槽 + 抽拉式水龙头，定制橱柜，储物空间充足
卫浴 ：杜拉维特台盆、壁挂智能马桶，高仪龙头、淋浴花洒，主卫定制美妆冰箱，干湿分离设计，细节拉满
公区 ：吊顶与墙面弧形收边、隐形门框、实木地板、全屋地暖（科技系统辅助）、智能门锁，兼顾美观与实用
3. 户型设计：114-190㎡3-4 房，全明通透 + 高利用率
江湾金茂府主打建面约 114㎡三房、126㎡三房、144㎡四房、190㎡四房 ，覆盖首改到终改全需求，户型设计遵循 “南北通透、三开间朝南、大面宽、高利用率” 原则，无浪费空间。
114㎡三房两厅两卫（主力入门款） ：三开间朝南，南向双阳台（半赠送面积），主卧套间带独立卫浴 + 飘窗，次卧、书房均带飘窗，客餐厅一体化，南北通透，总价 815-850 万，适合年轻改善家庭。
126㎡三房两厅两卫（品质改善款） ：大横厅设计，客餐厅一体化，南向面宽超 12 米，三开间朝南，双阳台 + 全屋飘窗，主卧套间带独立卫浴 + 衣帽间，空间开阔，总价 900-950 万，适合三口之家或二胎家庭。
144㎡四房两厅两卫（高端改善款） ：南向面宽超 14 米，四开间朝南，南北通透，双阳台 + 全屋飘窗，主卧套间带独立卫浴、衣帽间 + 梳妆台，次卧可作儿童房、老人房或书房，功能分区明确，总价 1000-1150 万，适合三代同堂或高端改善家庭。
190㎡四房两厅三卫（终改典藏款） ：南北双阳台，南向面宽超 16 米，主卧豪华套间带独立卫浴、衣帽间、书房 + 观景飘窗，双次卧带独立卫浴，中西双厨设计，客餐厅超 60㎡，空间奢阔，总价 1300-1359 万，适合终极置业客户。
四、社区规划：低密园林 + 双会所，全龄化奢享生活场景
江湾金茂府采用 “ 一轴、两带、多组团 ” 的园林规划，绿化率 32.75%，打造约 5 万㎡中央园林，搭配下沉式会所 + 架空层会所，构建全龄化社区生活场景。
1. 低密园林：移步异景，四季有景
社区园林由国际知名景观设计团队操刀，甄选香樟、银杏、桂花等名贵树种，打造 中央草坪、景观水系、儿童乐园、老年活动区、健身跑道 等多元场景，实现 “春有花、夏有荫、秋有果、冬有绿” 的四季景观，日常可享公园级生态体验。
2. 双会所配置：下沉式会所 + 架空层会所，全龄奢享
下沉式会所（约 2000㎡） ：配备恒温泳池、健身房、瑜伽室、茶室、私宴厅，满足业主健身、社交、宴请需求，对标 15 万 +/㎡豪宅会所标准。
架空层会所（全楼栋覆盖） ：规划儿童游乐区、老人休闲区、阅读区、棋牌区、共享办公区，风雨无阻，满足全年龄段业主日常休闲需求。
3. 物业服务：金茂酒店式服务，24 小时管家守护
项目由金茂物业提供服务，秉承 “金茂府系” 高端服务标准，提供 24 小时管家、安保巡逻、智能安防、家政保洁、绿植养护、社区活动 等全维度服务，为业主营造安全、舒适、尊贵的生活氛围。
五、价值总结：北上海改善优选，双央企 TOD 科技奢宅孤品
在上海中环土地稀缺、高端改善供不应求的市场背景下，江湾金茂府凭借 双央企开发、中环芯 TOD、五恒科技、高定精装、低密园林、双会所配置 六大核心优势，成为北上海高端改善市场的 “孤品”。
区位价值 ：吴淞副中心 + 中环北扩 + 地铁上盖，三重利好加持，未来升值潜力可期
产品价值 ：金茂府 3.0 科技迭代，五恒系统 + 国际精装，重新定义健康舒适人居
稀缺价值 ：淞南板块十年唯一新盘，876 户低密社区，稀缺性不可复制
性价比价值 ：中环旁 700 万级科技奢宅，对比同地段竞品，产品力与价格优势显著
无论是年轻首改、二胎家庭，还是三代同堂、终极置业，江湾金茂府都能满足对高端人居的所有想象，是北上海改善置业的 “最优解”。
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