不动产纠纷专题——建设用地使用权纠纷

无法 2018-01-13 10:43:00
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根据《土地管理法》的规定,我国土地按用途分为三类:农用地、建设用地和未利用地。

根据《土地管理法》的规定,我国土地按用途分为三类:农用地、建设用地和未利用地。所谓建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。所谓建设用地使用权纠纷广义而言包括因建设用地使用权权属设立、流转及注销而产生的纠纷。

司法实践中此类纠纷不少,举例而言:

华达公司与城电公司因某地块使用权权属发生争议,华达公司以自己为实际缴纳土地出让金一方、实际使用人、工商登记的自有产权人主张自己为该地块使用权人,但由于该地块在国有土地使用证上的物权人为城电公司,最终法院没能支持华达公司的主张。(案例来源:无锡华达燃机发电公司与无锡市城电新能源发展有限公司建设用地使用权纠纷案,审理法院:最高人民法院,案号:(2013)民申字第1733号 )

以上案例是一起因建设用地使用权权属问题产生的争议,要准确处理此类纠纷,需要对该权利相关内容准备把握,以下我们选取了实践中易出现纠纷的几个事项进行分析:

一、建设用地使用权设立的标志

司法实践中不少当事人因未能准确理解建设用地使用权设立的标志产生不少纠纷,如当事人仅签订建设用地使用权出让合同后即认为享有建设用地使用权,在未办理变更登记的情形下,遇到土地被权证记载权利人处分或被记载权利人债权人主张相关权利,便由此产生建设用地使用权确权纠纷。要减少此类纠纷发生,当事人在获取该权利时需要注意:

(一)建设用地使用权自登记时设立

《物权法》第一百三十九条规定,建设用地使用权自登记时设立。建设用地使用权的性质属于用益物权,按照物权登记生效的一般原则,权利人取得建设用地使用权需要进行登记,否则一旦发生纠纷,其拥有的权利不能对抗已经登记取得的物权。

(二)建设用地使用权设立方式

对于建设用地使用权的设立方式,《物权法》第一百三十七条规定包括出让或者划拨等方式,不多由于国家对划拨方式取得土地使用权的限制,故实践中权利人多是以出让方式取得土地使用权。采用出让方式设立建设用地使用权需要注意两点:1.需采用公开竞价方式进行出让,具体而言即工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让;2.需订立书面形式的建设用地使用权出让合同。

(三)登记部门

《不动产登记暂行条例》第五条规定:“下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:......(五)建设用地使用权;......”具体的办理建设用地使用权登记的部门为县级以上地方人民政府确定的一个部门,例如成都市的建设用地使用权登记部门为成都市不动产登记中心、北京市西城区的建设用地使用权登记部门为北京市西城区不动产登记事务中心。

二、建设用地使用权期限

根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,按照土地的不同用途,土地使用权出让的最高年限为:(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

实践中因建设用地使用权到期引发的纠纷常与房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷及房屋抵押合同纠纷联系在一起。如下例:

王某等人与恒立置业公司签订商品房买卖合同,约定其所购房屋土地使用权期限为70年,但该房屋实际所在项目的土地使用权证载明的土地使用权期限为50年,且该案涉土地用途为城镇混合住宅用地。王某等人认为恒立置业公司存在欺诈,使其因土地使用权限短少而造成损失30000元,故向法院起诉主张。(案例来源:王宣端、吴彩云等与宿州市恒立置业有限公司商品房销售合同纠纷案,审理法院: 宿州市中级人民法院 ,案号:(2016)皖13民终998号 )

法院经审理后认定:

虽该房屋所在项目的土地使用权证载明的土地使用权期限为50年,但由于案涉土地用途为城镇混合住宅用地,宿州市国土资源局为解决业主与恒立置业公司因城镇混合住宅用地中的住宅用地使用权期限问题,曾两次致函宿州市房地产管理局,明确城镇混合住宅用地中的住宅用地部分使用年限为70年。......因王宣端、吴彩云、王镇、王海艳未提供证据证明已办理期限为50年的不动产权证,恒立置业公司应积极采取相应措施,协助买受人办理土地使用权为70年的房屋登记手续.......。

三、建设用地使用权流转方式

《物权法》第一百四十三条规定:“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。”实践中因建设用地使用权流转发生纠纷不少,常见的如因流转产生的各类确切纠纷、合同纠纷、侵权纠纷。对此需要注意以下几点:

(一)流转需订立书面合同

不过需要注意的是建设用地使用权流转订立合同的行为是一种要式行为,即建设用地使用权的转让、互换、出资、赠与或者抵押,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。不过约定的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限。

(二)流转需符合法定条件

1.流转时需已取得建设用地使用权证书

一般而言,权利人需取得相应权利凭证方可行使权利。实践中对于权利人在没有取得建设用地使用权证书的情形下即流转土地而签订的合同是否有效的问题,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第九条对此进行了规定:“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。”

2.划拨的建设用地使用权流转需经政府同意

《解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”这是对划拨取得建设用地使用权的特殊规定,以出让方式取得的,则无此前提。

3.需办理登记,但登记与否不影响合同效力

权利人除在取得建设用地使用权需进行首次登记外,在因权利流转导致登记事项发生变化时,还需办理变更登记、转移登记或注销登记。不过需注意的是登记不是合同生效的条件。

相关法律依据:

《物权法》规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

《解释》第八条也规定:“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”

四、建设用地使用权纠纷争议解决方式

(一)建设用地使用权争议政府处理程序前置

《土地管理法》第十六条规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。”

案例:

永强熔铸厂因登记在其名下的土地被中兴制革公司占有、使用,起诉至法院要求对方退出土地并恢复原状,被法院裁定不予受理。

法院经审理认为:

双方对诉争土地的使用权归属存在争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。单位之间的争议,由县级以上人民政府处理”的规定,该争议应经县级以上人民政府处理。不属于人民法院受理民事案件的范围。......

(二)《土地管理法》第十六条提到的起诉是指提起行政诉讼

之所以将此点特别提出是因为想提醒大家注意“建设用地使用权争议”和“建设用地使用权合同争议”的区别。事实上并非所有涉及建设用地使用权的纠纷均属于《土地管理法》第十六条规定的建设用地使用权争议,例如建设用地使用权抵押合同纠纷、建设用地使用权转让合同纠纷,这些纠纷虽与建设用地使用权密切相关,但却属于民事法律调整的合同纠纷,在解决此类争议时应按照合同纠纷的管辖原则处理,所提起的诉讼也是民事诉讼而非行政诉讼。

(三)是否适用不动产纠纷专属管辖的规定

对于建设用地使用权纠纷是否适用不动产专属管辖情况较复杂。对于因不服政府处理结果提起的建设用地使用权纠纷案件是否属于《行政诉讼法》第二十条规定的不动产专属管辖案件,法律及司法解释并没有进一步明确。在没有进一步的法律或司法解释出台前,各地法院通常按照自身的理解处理。参考的案例如:

李海玲、胡淑英、李德武与黑龙江省人民政府、齐齐哈尔市人民政府、齐齐哈尔市龙沙区人民政府行政纠纷一案(案号: (2016)最高法行申726号 )最高院的审理意见为:“本院经审查认为,《中华人民共和国行政诉讼法》第二十条规定:“因不动产提起的行政诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。”涉及不动产的行政案件,由不动产所在地人民法院专属管辖,其他人民法院不具有管辖权。本案中,李海玲等3人请求确认齐齐哈尔市、龙沙区两级政府征收土地行为违法,撤销18、19、20号驳回行政复议申请决定,属于因不动产提起的行政诉讼,应由不动产所在地人民法院管辖。

对此我们认为在判断时可参考《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(以下简称《民诉》解释)第二十八条第一条第一款的规定,即涉及建设用地使用权权属、分割、相邻关系等的行政争议可纳入行政诉讼法规定的不动产专属管辖范围。不过实践中也需灵活处理,因为以上司法解释并非针对行政诉讼关于不动产专属管辖的司法解释,为此,我们希望更详细的法律或司法解释能够出台,解决目前的问题。

延伸:

对于与建设用地纠纷有关的合同案件适用适用不动产纠纷专属管辖的规定,司法实践中存在不同的观点。例如在“福建闽加房地产有限公司与福州市马尾区国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷管辖权异议案(案号:【 (2013)闽民终字第1032号 】)”中福建省高级人民法院认为:“建设用地使用权出让合同的标的为建设用地使用权,故本案属因不动产纠纷提起的诉讼,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第(一)项的规定,应由不动产所在地人民法院管辖。”而在“人库车县国土资源局因与阿克苏国泰房地产开发有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷管辖权异议案(案号: (2017)新民辖终25号 )” 新疆维吾尔自治区高级人民法院认为:“本案系建设用地使用权出让合同纠纷,不属不动产专属管辖的范畴,且不动产专属管辖的案件在确定管辖法院时亦应符合级别管辖的相关规定。”

对此我们认为:《民诉解释》第二十八条第一条第一款规定的:“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”将不动产纠纷限定为物权纠纷,而非债权纠纷(包括合同之债和侵权之债),因此在确定此类案件的管辖时应首先确定纠纷性质而非以是否涉及建设用地使用权为标准。举例而言,若当事人各方争议的是建设用地使用权的归属问题,则属于不动产纠纷专属管辖范围,若当事人各方争议的是支付转让款等合同之债或侵权损害赔偿问题,则不属于不动产纠纷,应按一般合同纠纷或侵权纠纷管辖处理。

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