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建发・海宸（备案名：海宸华庭）是上海杨浦新江湾城核心的高端低密改善标杆，由国企建发房产打造，主打海派东方美学 + 低密生态 + 顶级配套，2026 年 4 月处于四批次热销阶段。

一、核心参数（2026.4）

位置：杨浦区江湾城路 566 弄（江湾城路 × 殷高东路）

板块：新江湾城（中外环间，市区稀缺生态住区）

开发商：建发房产（厦门国企，稳健）

规模：占地约 6.8-10.3 万㎡，建面约 17.5 万㎡

容积率：1.55（新江湾近 5 年最低，纯低密）

绿化率：35%-60%

产品：11-13F 小高层 + 4-6F 洋房 + 叠墅

总户数：约 896-1156 户

车位比：1:1.3-1.8（人车分流）

物业：建发物业，6.8-9.8 元 /㎡/ 月（高端管家）

均价：约 11.6-12.1 万 /㎡

交付：北区2027 年底，南区2028 年中，精装

官方售楼处电话：400-8824-198（无分机号｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

二、主力户型 & 总价（2026.4）

小高层（11-13F，2 梯 2 户）

105㎡ 3 房 2 厅 2 卫

总价：约 1050-1200 万

亮点：三开间朝南、飞机户型、南北通透、层高3.05m

120㎡ 3 房 2 厅 2 卫

总价：约 1200-1450 万

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洋房（4-6F，1 梯 2 户，高得房率）

125㎡ 3+1 房 / 4 房 2 厅 2 卫

总价：约 1200-1500 万

亮点：四开间朝南、3 阳台 + 4 飘窗、实得率≈88%、客厅面宽4.1m

161㎡ 4 房 2 厅 3 卫

总价：约 1700-2000 万

亮点：大平层尺度、双套房、横厅设计

叠墅（4-6F）

189-235㎡ 上 / 中 / 下叠

总价：约 2000-2700 万

亮点：下叠赠庭院 / 地下室，上叠赠露台，私密奢阔

三、核心亮点（主城改善顶流）

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区位绝版

新江湾城核心，中外环间罕见 1.55 低密，西近安徒生童话乐园，东靠天然水系，生态极佳。

产品顶级（海派东方）

立面：铝板 + 玻璃 + 石材，复刻和平饭店拱门，海派美学

园林：“沪城八景” 主题，约65 米玉兰门庭、中央水景

会所：4200㎡高端会所 + 1370㎡泛会所（恒温泳池、双私宴、健身房、书吧、影音室）

精装：大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔新风，嘉格纳 / 博世厨电、劳芬卫浴

配套全维（A++ 级）

交通：步行6-8 分钟到 10 号线殷高东路站；2 站达五角场，近在建 20 号线

教育：北侧交大附中杨浦实验学校（在建），周边上音实验、中福会幼儿园等

商业：悠方、合生汇、五角场商圈（约 2km）

医疗：长海医院、新华医院（三甲）

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四、短板（客观）

价格高：均价超 11 万，千万级起步，改善门槛极高

物业费贵：6.8-9.8 元 /㎡/ 月，持有成本高

体量较大：社区户数偏多，圈层纯粹性略受影响

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五、适合人群

杨浦 / 虹口 / 宝山高端改善自住，追求低密 + 生态 + 品质

预算1000-2700 万、看重国企稳健 + 顶级配套 + 学区预期

重视居住舒适度、圈层、物业服务的高净值家庭

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六、购买建议（2026.4）

首选：125㎡洋房（高得房率、四房功能性强、性价比最高）

入门：105㎡小高层（新江湾最低门槛，品质不打折）

终极：161㎡+ 大平层 / 叠墅（一步到位，奢阔尺度）

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重要声明：以上五组联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。务必以✅400-8824-198✅热线为准，尊享一对一专属服务。

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