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【誉静安】静安内环四房新尺度！「誉静安」今日认购，约143㎡新规大四房，总价约1627万起
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【真热度/真实价】
“超新规”资产安全仓：在“热点”区持平次新房
在市场分化加剧的背景下，真正的价值标杆不仅在于价格本身，更在于产品力与定价的匹配度。誉静安以130180元/㎡的过会均价，在苏河湾板块呈现出“新品持平次新价”的稀缺特质，为中产家庭提供了一次入驻静安核心区的珍贵窗口。这一价格策略，既是对市场理性的回应，也是对产品实力的自信表达。
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土拍热度印证板块价值潜力
土地市场作为房地产的先行指标，直接反映区域的发展预期。2025年第八批次土拍中，苏河湾北岸地块吸引3家实力竞买人参与，经过52轮激烈竞价，最终由招商、越秀、星狮、南通瑞城组成的联合体，以11.8万元/㎡的楼板价成交，溢价率9.03%，预示着未来新房售价将指向20万元/㎡+（备注如下）。
根据业内通行的定价逻辑，新房售价通常需在土地成本基础上覆盖建安、资金、税费及利润等各项成本。据此测算，该地块未来的新房售价预期将指向20万元/㎡以上。这一预期也与此前区域内类似楼板价（如约11.4万元/㎡）地块的未来售价预期（17万+/㎡）所反映的市场逻辑相吻合。
（注：以上地价及预期售价数据来源于公开媒体报道和市场行业分析。）
此次竞拍热度正是反映了，在当前市场环境下，资金实力雄厚、开发运营经验丰富的央国企是核心区优质地块的主要开发者，代表了只有足够优质的土地，方可吸引央国企联合体。
正如誉静安，同样由保利置业x苏河湾集团联合开发，代表了世界运营视野与在地化顶级经验结合，为项目的顺利开发和未来品质提供了坚实基础，也为市场价值的抬升注入新的动力。
与此形成对比的是，第9批次虹口等多幅地块以底价成交，反映出市场对非核心区域的保守预期。高溢价多轮竞拍与底价成交的热度分化，凸显了国央企对苏河湾板块未来发展有高度共识和强烈信心，也为誉静安当前的价格留足了成长空间。
一二手价格倒挂构筑资产安全仓
二手房价格是市场真实需求的体现，也是资产价值的基准线。誉静安130180元/㎡的过会均价，与同板块次新房挂牌价基本持平。更重要的是，项目在此基础上还提供了“墅区品质+高实得率+顶配装标”的产品升级，实现了“以二手价格，获得全新一代住宅”的价值跃升。
成熟豪宅区的稀缺性与确定性
不同于部分新兴板块依赖“规划预期” 的发展模式，苏河湾板块经过十年深耕，已成长为上海内环内少有的成熟半亿级豪宅区 —— 区域内多个项目单套成交价格突破半亿，如华侨城苏河湾/万科中兴傲舍/万科翡翠雅宾利等，高端属性已然成型。
如今，随着 200 万方城市更新项目落地、高端客群持续汇聚，板块的配套能级、圈层纯粹度与资产价值还在不断攀升。而誉静安正以板块现成的优质城市资源为基底，为业主呈现 “当下即享醇熟” 的生活场景，无需为未来规划漫长等待。
誉静安的定价逻辑，建立在“土拍热度+二手基准+豪宅区价值”三重维度之上，是以产品力重构价格标杆的实践。在静安内环土地资源日益稀缺的背景下，此次过会不仅是一次价格备案，更是一次对静安价值的重述。
【超拓展/超品质】
实得率近90%的真实超越：更奢华的实用主义
作为上海"好房子"新规首批落地项目，有别于高密度超新规红盘项目，只注重公区与园林的超越，而忽略真正实得率的提升。誉静安带来超新规新作，基于低容积率的先天条件，通过户型精研实现近90%实得率（高于市场超新规约80-82%水平），143㎡户型使用感受超越市面160㎡产品。按照此次新规标准下的实得率，相当于11万9买到内环，即以中外环价买进内环！
· 采用类一梯一户设计，多阳台+多飘窗（非承重结构）
·约60㎡LDKB一体化布局、三开间朝南面宽约11米
·约4.9米面宽大宽厅尺度，约8米通宽阳台
·U型厨房设计，主卧带独立衣帽间+主卫，
此外，室内装标同频半亿级豪宅（指单套总价半亿，下同）标准，配备嘉格纳六件套厨电（含油烟机、灶具、蒸烤一体机、洗碗机及双开门冰箱）、劳芬双台盆/三折叠美妆镜柜组成的行政套房级主卫系统，并搭载华为全屋智能控制系统。
加之，同频半亿豪宅公区标准一体化设计，规划约2500㎡综合身心俱乐部——下层会所+泛会所一体，功能涵盖恒温泳池、私宴厅、瑜伽室及“日咖夜酒”多功能全域社交空间，满足全龄全时功能兼具圈层私享。
【有现在/有未来】
持续抬升的“双核共赴”：3站人广的静安半亿豪宅区
项目坐拥静安内环顶级资源配套：步行约500米至8号线西藏北路站（3站直达人民广场）；1公里范围内覆盖华山医院北院、静安区中心医院等三甲医疗资源；商业方面毗邻万象天地、静安大悦城等高端商业体
同时，"苏河两翼一体化"城市设计的持续推进，确立“苏河湾-南京西路双核发展”在将为区域带来更多高端产业导入与文化资源升级，实现当下便利与未来增值的双重保障，推动区域能级与新房形象持续抬升，新拍苏河湾北地块售价预期20W+（同上文），正是锚定“可享受的现在与可期待的未来”。
千分之二席位：十年一遇143㎡，约1650万起，央国企好房子诚意之作
内环内土地供应近乎枯竭，2025年商品住宅用地再现“零供应”。同时，静安内环占全市面积约1.8%，却集聚了全市8.58倍教育资源、11.84倍医疗资源、6.34倍商业资源（数据来源：《上海统计年鉴》）。
而143㎡四房作为功能与总价平衡的“黄金户型”，近十年内环年供应仅百余套（占总量约千分之二）。而誉静安首推96套相当于内环一年供应量，对于1650万级预算的改善家庭，此为入驻静安内环的罕见窗口。
总结
将面积与总价结合来看，1650万级预算在静安内环购置四房的选择屈指可数。板块内部同类产品总价接近2500万级；在静安其他板块如大宁，相似总价仅能购置130㎡三房；在虹口或杨浦的内环内，选择也多为120㎡左右三房。因而1650万级静安内环143㎡四房，即在C位之上的更舒适改善，成为了“相对轻松”进阶的“至优选项”。
地段/面积段/总价精准卡位，改善客户一步到位的理想选择
在土地市场分化、核心区域供应见顶的背景下，誉静安以"价格与二手持平、产品超规迭代、配套能级持续提升、户型稀缺性突出"的四重优势，为申城新绅提供一步静安、跃级进阶的稀缺机遇。在苏河湾这样的核心板块，兼具地段确定性与产品前瞻性的“真心实价”项目，堪称机不可失的迭新选择。
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🌟 上海最新购房政策（2025年8月26日起施行） 1. 限购调整：符合条件的居民家庭/单身人士，外环外购房不限套数；外环内沪籍限2套，非沪籍满3年社保/个税限1套2. 公积金优化：绿色建筑贷款额度上浮15%（首套最高184万，多子女家庭216万），可提取公积金付首付且不影响贷款额度3. 信贷支持：商贷利率不再区分首套二套，按实际情况灵活定价4. 房产税减免：非沪籍首套房暂免房产税，二套及以上按人均60㎡扣除免税面积 政策来源：上海市房屋管理局官方通知，购房窗口期已开启
📝 新房购房全流程 1. 前期准备：明确购房需求、评估预算、查询个人征信、核实开发商资质及楼盘“五证”2. 认购锁定：选定房源→签订认购书→缴纳定金（留存收据，确认房号/价格）3. 签约付款：签订《商品房买卖合同》→支付首付（期房需转入监管账户）→网签备案（30日内完成）4. 贷款办理：提交贷款申请（身份证、收入证明等材料）→银行审批→签订贷款合同→放款（领取贷款发票及合同）5. 收房验房：收到交房通知→查验“两书一表”（竣工验收备案表等）→实地验房→签署交接单、领钥匙6. 办证确权：缴纳契税/维修基金→提交办证材料→领取不动产登记证 关键提醒：贷款未通过需在认购书明确定金退还条款，验房先查证件再签字
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