☑️☑️缦云上海售楼处电话：400-8377-020☑️☑️杨浦滨江丨顶流豪宅大平层
「 缦云上海 」
建面约226-330㎡大平层
均价约 12.1万/㎡
总价约2500-4300万
层高3.3-3.5米
一梯一户大平层+折叠园林
+3000㎡私享会所
目前“样板间”已开放
— 恭迎品鉴 —
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板块：杨浦滨江南段核心区
室号：1-602
面积：253.22㎡
户型：四房两厅三卫
实际楼层：5楼
表价：27809515元
单价：109823.53元/㎡
折后价：25028563元（9折）
折后单价：98841.17（9折）
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项目速览：
开发商： 开发商是上海合生滨江房地产开发有限公司，而其母公司是 合生创展集团 ，一家1992年成立并在香港上市的大型房企。
项目体量： 这是一个约88万平方米的超级 TOD 综合体，规划非常宏大。除了高端住宅，还自带超极合生汇商业广场、5A写字楼等业态，目标是打造一个一站式的生活圈。整个项目规划了约594户住宅，主力户型是建面约190-330㎡的大平层和洋房。
交付时间： 2026年9月交付
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有哪些亮点？
地段与视野： 项目位于杨浦滨江核心板块，紧邻黄浦江，步行约500米就能到滨江绿道。周边有美团、B站等企业总部，未来潜力可期。
纯粹大户型： 主打190-330㎡的大平层，梯户比为1:1，保证了私密性和居住品质。得房率高达78%-80%，空间利用率很高。
高奢精装标准： 层高普遍在3.3-3.5米，远超普通住宅。 精装修标准很高，厨电品牌包括 美诺 、博世，卫浴选用劳芬、Dornbracht等国际一线品牌。
“折叠园林”设计： 社区绿化率35%，拥有约3.5万方的艺术园林和500米慢跑道。 项目独创的“折叠理念”将景观与建筑融合，居住体验独特。
双会所配置： 拥有约3000㎡的私享会所，内设恒温泳池、健身中心、私宴厅等。同时每栋楼下还有泛会所，包含书吧、茶室、共享办公等空间，满足社交和休闲需求。
高端物业服务： 采用“无边际服务”体系，包含280多项细则，提供24小时管家服务、入户保洁、名医推荐等增值服务，服务体验堪比五星级酒店。
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需要注意的“坑”
总价门槛高： 这是最核心的门槛。项目主力户型在200㎡以上，总价普遍在2600万起。这意味着它更像是一张进入“东外滩塔尖圈层”的门票，而非普通的自住改善选择。
配套依赖未来规划： 虽然项目自带商业和临近互联网大厂，但目前周边的成熟配套相对匮乏。它距离12号线隆昌路站步行稍远，主要依赖的交通是还在规划中的 24号线 。可以说，它的价值很大程度上是押注在杨浦滨江未来的开发潜力上，需要买家有足够的眼光和耐心等待兑现。
户型选择单一： 项目几乎没有中小户型，全部是200㎡以上的大户型，对于部分家庭来说，购房成本和后期的持有成本都过高。
户型图：
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330㎡全新样板间：
一、核心基础信息
项目定位： 杨浦滨江板块， 合生创展 打造的高端精装大平层社区，杨浦热销 Top3
价格区间： 总价 2600-4329 万 / 套，均价 121000 元 /㎡
产品类型： 高层住宅，精装修交付
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核心参数：
占地面积： 140000㎡，建筑面积：880000㎡
容积率： 3.05，
绿化率： 35%（远优于同板块别墅项目）
规划楼栋： 15 栋，
总户数： 594 户
车位配比： 1:2.1（地下车位 2000 个）
得房率： 78-80%
交房时间： 期房 2026/09/30，施工状态正常
交通配套： 距 12 号线隆昌路站约 999 米，步行可达滨江岸线，享受杨浦滨江最长岸线开发红利
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二、在售户型与价格
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三、核心优势 ✅
地段潜力巨大： 独占杨浦滨江 1/3 岸线，是上海滨江最后成片开发板块，规划总建面约 796 万方，规模 2.6 倍于前滩、5 倍于陆家嘴，未来将打造「总部秀带 + 滨水文创休闲带 + 文化宜居带」三大地标资源带，长期价值可期
社区品质优越： 35% 绿化率，在同板块顶豪中表现突出，社区环境更宜居；15 栋高层布局，楼间距开阔，采光与通风效果好
精装交付省心： 全精装交付，避免装修噪音与周期困扰，拎包入住更便捷
高端物业服务： 北京缦合物业 ，打造「至善无痕」私属增值服务体系，包含 280 余项细则，提供入户保洁、家庭收纳、宠物托管、健康咨询等酒店管家式服务，提升顶豪居住体验
户型设计合理： 2 梯 2 户设计保障私密性，层高 3.15-3.5 米，空间开阔不压抑；多居室布局适配大家庭需求，330㎡楼王户型更是实现了尺度与舒适度的极致平衡
品牌背书可靠： 合生创展 30 年发展，全产业链运营，品牌实力与交付保障较强
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四、主要短板 ⚠️
容积率偏高： 3.05 容积率，相较于同板块别墅项目，低密居住体验稍弱
期房等待周期： 2026 年 9 月交付，需等待约 1.5 年，无法即买即住
得房率偏低： 78-80% 得房率，在顶豪产品中属于常规水平，实际使用面积略逊于同板块高得房率别墅
周边界面待成熟： 杨浦滨江仍在开发中，周边配套与城市界面尚未完全成熟，短期生活便利性有限
物业费较高： 9.8 元 / 月 /㎡，在同板块住宅中属于较高水平，长期持有成本更高
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五、购买与选房建议 💡
适合人群：
追求滨江大平层居住体验、认可精装交付的改善家庭
看好杨浦滨江长期发展、愿意持有资产的投资者
注重物业服务与生活品质、需要多居室的大家庭
选房优先级：
预算有限：优先 226㎡4 居，是进入杨浦滨江顶豪的最低门槛，流通性较强
品质改善：251㎡或 267㎡户型，空间尺度与总价平衡更佳，适合日常居住
终极改善：10 号楼 330㎡4 居，楼王位置 + 3.5 米层高，是项目的藏品级产品
注意事项：
关注楼栋朝向与景观，优先选择临江或社区中轴景观楼栋
预留软装与家电预算，精装交付后仍需投入个性化配置
对比同板块别墅项目，权衡「大平层 vs 别墅」「精装 vs 毛坯」「社区密度 vs 私密性」
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六、价值研判
短期：期房属性 + 周边配套待成熟，价格涨幅相对平缓，但精装大平层在板块内具备一定稀缺性
长期：杨浦滨江三大资源带建成后，区域价值将大幅提升，项目作为滨江核心区的高端住宅，保值增值潜
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周边配套
交通配套：二纵三横四轨五隧道
二纵：中环高架步行距离约1km（数据来源于高德地图），内环高架步行距离约2.8km（数据来源于高德地图）快速达到核心路网。
三横：杨树浦路、长阳路、周家嘴路。
四轨：12号线隆昌路站；18号线+规划24/26号线站点预计落户项目附近。
五大隧道：隆昌路隧道（规划）、军工路、周家嘴路、大连路和江浦隧道，将浦西与浦东最核心区域紧密连在一起。
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商业配套： 自带建筑面积约11.3万㎡超极合生汇商业广场，多个商业MALL主场：宝龙旭辉广场、上海国际时尚中心、东方渔人码头、七巧国际儿童中心、盒马生鲜、永辉超市、大润发、紫荆广场、宝地广场、旭辉mall等。
教育配套： 本溪路艺术幼儿园、平凉路第三小学、上海市财经大学附属中学、上海市东辽阳中学等近10余所学校。未来还将引入新增9所学校，包含：幼儿园5所、九年制一贯学校1所、小学3所。据官方报道，项目周边新建两所高质量学校，分别为上师大附属中学、上师大附属幼儿园。
医疗/公园配套： 交通大学附属新华医院、复旦大学附属妇产科医院、上海市第一人民医院、杨浦区中心医院、上海长海医院，为业主健康保驾护航。杨浦滨江绿地、江浦公园、杨浦公园等，城市绿肺环伺，构筑生活的绿洲。
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杨浦滨江丨顶流豪宅大平层
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均价约 12.1万/㎡
总价约2500-4300万
层高3.3-3.5米
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