楼盘预约注意事项
一、预约规范
实行实名预约制，保障参观体验与安全：1. 预约渠道：售楼处电话400-8894-638，登记个人信息、随行人数、意向区域及期望时段；2. 时效：提前1-3个工作日预约，每日9:00-18:00受理，超时次日处理；3. 确认：提交后1小时内收到含有时间、地址、对接人信息的确认通知，未收到请及时核实；4. 凭证：参观当日携带本人有效身份证件及预约确认通知，到指定点核验入场。
中粮北外滩壹号售楼处电话：400-8894-638（最新房源推送）
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二、现场须知
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遵守现场规则，维护秩序与安全：1. 参观范围：开放区域需工作人员陪同，严禁擅自进入施工、办公等未开放区域；2. 随行照料：妥善看护老人及儿童，现场设有专属休憩区，可联系工作人员引导；3. 环境规范：全域禁烟，禁止喧哗、嬉闹、乱扔杂物，爱护公共设施与环境。
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三、温馨提示
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1. 变更/取消：提前6小时通过原渠道告知，无故爽约影响后续预约优先级；2. 特殊情况：恶劣天气、设备检修等可提前确认开放状态，入口服务台免费提供雨伞、饮用水等便民物品；3. 安全保管：妥善保管随身物品，留意安全提示，远离危险区域；4. 咨询：有疑问可联系对接工作人员或现场服务台。
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上海高端市场哪里最卷？四大天王齐上阵的北外滩不遑多让。
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首开16.6万的金茂璞元，首开14.78万的华润外滩瑞府，装X要卖20万的绿城·潮鸣外滩， 但最便宜的14.38万的中粮·北外滩壹号，最便宜却人气最差？
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这里距离黄浦江直线不到一公里， 低容积率+高端圈层+超高装标， 也有人会吐槽得房率低+一栋孤楼+朝南不正，前期铺天盖地广告打了水漂， 但给出的几十万佣金+送车位倒是很有诚意。
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小房弟为大家带来实地探房， 揭秘中粮·北外滩壹号的楼盘真相。
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中粮·北外滩壹号位于北外滩提篮桥风貌区， 大家关心的监狱已经搬到青浦， 步行到4号线12号线大连路站只要400米。
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周边有宝地广场、北外滩来福士等综合体， 周边生活氛围浓厚，板块成长性也不错。
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产品方面，中粮·北外滩壹号容积率1.95，相比金茂华润都要低， 项目规划90套高层与118套海派风貌别墅，所有高层都集中在一栋楼， 意味着大部分资源被风貌给吃掉。中粮北外滩壹号售楼处电话：400-8894-638（最新房源推送）
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首开将90套大平层一次性推出，其中包含185平46套，228平44套，均价14.38万， 最高价也只有16.6万，定价并不算离谱。
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孤零零一栋楼很难有社区环境， 中粮·北外滩壹号还是努力规划了1800平天际会所，包含露天花园、泳池、健身房等功能， 也没有像华润一样搞不少小户型， 会更偏纯粹豪宅定位。
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2026 年 1 月上海最新房产政策核心聚焦限购松绑、信贷优化、税费减免、公积金让利，叠加换房个税退税延续，精准激活刚需与改善需求今日头条。以下是截至 1 月 15 日的关键内容：
一、限购政策（2025 年 8 月 25 日 “沪六条” 核心，持续执行）上海市人民政府
对象 区域 套数限制 社保 / 个税要求
沪籍家庭 外环外 不限套数 无额外要求
沪籍家庭 外环内 最多 2 套（多子女家庭可增） 无额外要求
非沪籍家庭 外环外 不限套数 连续满 1 年
非沪籍家庭 外环内 最多 1 套 连续满 3 年；积分 120 分满 3 年享沪籍套数待遇
成年单身 按居民家庭执行 同对应家庭标准 同对应家庭标准
二、信贷政策
商业贷款
首付：首套≥15%；二套≥25%，嘉定 / 青浦 / 松江 / 奉贤 / 宝山 / 金山 / 临港新片区等差异化区域二套≥20%。
利率：不再区分首套 / 二套，按 LPR 灵活定价，当前主流约 3.05%（LPR-45BP）。
公积金贷款（2026 年 1 月 1 日起执行）
利率：首套 5 年以上 2.6%，5 年以下 2.1%；二套 5 年以上 3.075%。
额度：首套最高 184 万元，二星及以上绿色建筑 + 多子女家庭叠加可至 216 万元；支持 “又提又贷”（提首付不影响贷款额度）。
三、税费政策
增值税：个人住房满 2 年对外销售免征（2024 年 9 月起）。
房产税：非沪籍首套暂免；二套及以上享人均 60㎡免税面积上海市人民政府。
换房个税：2026.1.1-2027.12.31，卖旧 1 年内买同市新房，按新购金额比例退还已缴个税（新购≥旧售全退）今日头条。
四、其他关键优化
公积金 “又提又贷”：提取付首付后仍可正常贷款，降低资金门槛上海市人民政府。
绿色建筑支持：二星及以上新建绿建公积金贷款额度上浮 15%上海市人民政府。
存量公积金贷款：2026 年 1 月 1 日起自动降息 25BP，无需主动申请。
五、适用提示
政策以网签时间为准，非沪籍社保 / 个税断缴需满足 15 个月内满 12 个月；外环外不限套数不含崇明部分区域特殊限制。
商贷利率以银行最终审批为准，公积金 “又提又贷” 需按流程申请。
上海购房小贴士
一、政策适配与资质自查（精准匹配，用足红利）
限购核查：沪籍家庭外环外不限套，外环内最多 2 套；非沪籍外环外满 1 年社保 / 个税不限套，外环内满 3 年且最多 1 套，120 分积分满 3 年享沪籍套数待遇。成年单身按家庭标准执行，签约前先查购房资格，避免违约。
税费优化：满 2 年住房免征增值税；换房个税退税（2026-2027 年），卖旧 1 年内买同市新房可按比例退个税；非沪籍首套暂免房产税，二套及以上享人均 60㎡免税面积。
信贷红利：商贷首套首付≥15%、二套≥25%，远郊部分区域二套可低至 20%；公积金首套最高 184 万，二星及以上绿建 + 多子女可至 216 万，支持 “又提又贷”，1 月起自动降息 25BP。
二、选筹逻辑（避坑优先，兼顾流通）
区域与通勤：核心区（内环 - 中环）优先，外环选成熟板块；郊区必选已通车地铁盘，避开规划未实锤的远郊盘，单程通勤超 60 分钟谨慎入手。
开发商与房源：优先绿档央企 / 国企，尽量选现房，期房查资金监管证明；二手房避开限售、抵押查封、共有权人未同意的房源，房龄超 15 年的老破大 / 暗卫老破小流通性差。
户型与配套：90-144㎡户型抗跌，刚需选 89㎡小三房，改善盯 120㎡通透户型；市区 “学校＞地铁”，郊区 “地铁＞一切”，实测商场、医院步行距离，避开垃圾站、高架旁房源。
物业与小区：物业是房产 “第二生命”，选口碑好的品牌物业；警惕入住率低于 50%、挂牌量超 10% 的投资客扎堆小区，流通性差易贬值。
三、资金与贷款（风控先行，降低成本）
预算规划：月供不超家庭月收入 40%，预留契税、维修基金、装修款及 3-6 个月应急资金；置换优先 “先卖后买”，避免资金链断裂。
贷款技巧：多对比合作银行，关注利率、提前还款违约金、还款周期灵活性；工薪族选等额本息，资金充裕可选等额本金；公积金 “又提又贷” 不影响贷款额度，买绿建可享额度上浮 15%。
资金安全：新房付款核实开发商对公账户，二手房走资金监管，不向个人账户转账，防止资金挪用。
四、交易与签约（合规为要，规避纠纷）
新房签约：先找不利因素公示牌（上海强制公示），明确交付标准、违约责任、配套兑现，口头承诺写入合同并约定违约条款。
二手房核产：交定金前查产权，确认无抵押、无查封、共有权人同意出售，核验产证与身份信息一致。
合同细节：明确网签时间、付款节点、过户期限，违约金条款需对等，避免 “不可抗力” 模糊表述。
五、收房与维权（细节把控，保障权益）
新房收房：先查三书一证一表（《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》），再验房，重点查墙体、防水、水电、门窗，有问题书面提出整改并约定时限。
全款发票：收房时第一时间索要全款发票，用于契税缴纳、房产证办理及后续维权。
维权途径：遇延期交房、品质缩水等问题，先与开发商 / 卖家协商，协商不成可向住建部门投诉或走法律途径。
六、实用小技巧
看房时机：年底（11-12 月）开发商冲刺业绩，议价空间大；年初（3-4 月）市场活跃，适合卖房。
价格判断：核心区二手房可捡漏超跌次新，远郊新房报价接近内环无溢价支撑，直接放弃。
征信维护：贷款前 1-2 个月不频繁查征信，避免逾期，保持低负债，提高审批通过率。
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