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【鑫湾甲邸】实景拍摄：✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
项目区域：杨浦区-新江湾城✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
面积区间：486m²
价格区间：2000万起
层高：4.2米
梯户比：5梯6户
物业公司：合景泰富&仁恒
物业费：15元/m²
车位费：800元/月
房龄年限：2014年竣工✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
土地年限：2006年-2056年
交付标准：1.5万/㎡豪装交付
交通配套：10号线新江湾城地铁站（100米）
水电燃气：通燃气，水：6.07元/吨 ，电：0.81元/度
交付时间：现房交付✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
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【486㎡样板间】✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
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✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅是位于上海杨浦区新江湾城板块的高端商办项目，以下是其详细楼盘详情：
基本信息
产权年限：50 年。
总楼层数：4-12 层。
梯户比：5 梯 6 户。
层高：4.2 米。
总 户 数：54 套。
车位比：1:1，停车费用为 800 元 / 月。
物业公司：合景泰富 + 仁恒，物业费 15 元 / 平 / 月。
装修标准：16000 元 / 平方，奢装交付。✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
户型面积与价格
在售面积：主要为建面约 241㎡的 3 房 3 卫户型和建面约 486㎡的 5 房 6 卫户型。
销售总价：约 1100 万 - 4100 万。
项目配套
交通配套：与 10 号线新江湾城地铁站 0 距离，✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅周边还有 20 号线（规划中），公交有 1251、1256、538 等多条线路，自驾方面，两横三纵的交通网络（两横为外环路高架、中环路高架，三纵为南北高架、军工路高架、内环高架）方便出行。
商业配套：楼下商业林立，距离悠方生活广场不足百米，3 公里可达五角场商圈，包含星汇广场、万达广场、百联又一城等，✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅约 1.9 公里处还有即将落成的约 90 万方的铁狮门商业综合体。
教育配套：周边有中福会幼儿园、本溪路幼儿园等，中小学有同济第一附中、上海杨浦德国学校、上海音乐学院实验学校等，3 公里范围内还坐落着复旦大学、财经大学等 14 所各类高等院校。
生态配套：新江湾城板块内城区绿化覆盖率约达 60%，✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅人均绿化面积约 26 平米，是上海人均绿化面积的两倍，项目被新江湾城公园、极限运动公园、安徒生童话乐园、湿地公园四大主题公园环绕。
医疗配套：附近有上海长海医院、上海东方肝胆医院、同济大学附属肺科医院等三甲医院，还有杨浦区中心医院（三乙）、上海市东医院（二甲）以及新江湾城街道社区卫生服务中心等。
项目特色
不限购通燃气：作为商办项目，不限购且通燃气，对于购房者来说具有一定的吸引力。
智能精装：全屋采用德国摩根智能系统，✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅涵盖智能调光、感应、温控等功能，还有 270° 环幕视野、云端露天花园、西班牙白洞石西厨等高端配置，居住体验感十足。
优质物业服务：提供 24 小时物业管家服务，包括代收快递、外卖，✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅送货上门、雨具、轮椅等便民器具租借等，还有专属家政、室内大理石保养、室内绿化养护等高端定制服务，以及迪士尼 VIP 贵宾通道及限量版产品贵宾优惠价等奢享限定服务。
✅✅鑫湾甲邸售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
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时隔许多年，汤臣集团又在浦东市场“搅动风云”。
10月中旬，上海浦东东郊板块的汤臣君品三期“瑄廷”正式过会，即将推出49套法式合院别墅，均价达到19.68万元/平方米，较一期均价高出3万元。
据了解，单价上调是由于上一批房源均为带地下室的平层别墅，而三期为合院别墅，均价也因此上调。
半个月后的11月2日，该项目终于迎来认筹。
观点新媒体获悉，汤臣君品三期首日认筹20组，认筹率约合41%，将在11月15日正式开盘。
延宕25年的新盘
回顾汤臣君品项目地块的来历，早在2000年上海浦东区域开发初期，汤臣集团就用极低的价格获取了浦东张家浜楔形绿地周边地块，包括高尔夫球场、低容积率住宅用地等。
不过，低价拿地的代价体现在后续开发节奏中，由于该地块涉及生态保护、城市规划调整等问题，汤臣君品开发进程多次延宕。
观点新媒体翻阅汤臣集团近年财报发现，于2005年至2008年，汤臣集团对外宣称该地块地总面积是148万平方米，其中有80万平方米是高尔夫球场，68万平方米是别墅，处于动迁状态。
来到2009年，汤臣集团在中报与年报中反复强调这宗地块的面积调整：地块总面积调整至102万平方米，包括34万平方米的高尔夫球场、68万平方米的别墅，预计项目将在2010年动工。
计划总赶不上变化，汤臣集团2010年报显示，这块地总面积下调至72万平方米，其中42万平方米为体育用地（汤臣高尔夫球场），别墅区域面积下调至30万平方米，将近一半住宅面积消失了。
6年后，汤臣集团再次宣告项目的实施进展称，集团已获取别墅用地80%面积，项目自2014年开始建设，已建设面积1.6万平方米。
再到2020年1月，为了彻底进行地块开发，汤臣集团向上海浦东土控资产支付了29.51亿元。据了解，这笔费用是针对浦东张家浜楔形绿地周边地块的重新规划和开发，而非首次获取土地的费用。
在此次交易中，汤臣集团购买的地块总土地面积为32.87万平方米，后期项目经重新规划后，开发地块包括A2-04、A2-02及A2-21等，规划均为住宅用途，总建筑面积21.32万平方米。
也是在这一时间段，该项目正式定位为包含独栋别墅、联排别墅及多层住宅等多种业态的项目，并确定分六期进行开发。
具体来看，项目第一期包括43户独栋洋房，总楼面面积约2.55万平方米，截至2024年末已售出41户，总售价约27.94亿港元，预计在2025年内确认全部销售收入；第二期包括14栋低层公寓，共196个住宅单位，总楼面面积6.17万平方米，截至2024年12月31日，已签约出售83个单位，预收销售款约5.57亿港元，并于2025年4月进一步推出88套房源，最终认购107组，认购率122%。
第三期合计包括58户联排住宅，总楼面面积约3.83万平方米，目前认筹率约合41%；第四期开工时间为2024年，预计于2028年完成，包括低层公寓，总楼面面积约10.33万平方米。
此外，项目第五期为低密度住宅，第六期则为联排住宅。
从汤臣看浦东豪宅市场
从项目本身来看，汤臣君品总体容积率仅为0.7，属于上海别墅市场上的特殊案例。2011年上海开始严格执行限墅令后，新出让宅地低容积率基本在1-1.2之间。
根据最新规划的总住宅面积，有市场声音预估，该项目总货值最低415亿元、最高可至500亿元。
汤臣君品的货值究竟几何？观点新媒体梳理了周边的数宗别墅社区：包括九间堂、御翠园、四季雅苑、华洲君庭、合生东郊等。以九间堂为例，2024年3月，该项目一套别墅房源流入法拍房市场，最终以1.44亿元价格竞拍成功，较起拍价溢价60%，超出评估价1700万元，折合单价达到21.1万元/平米。
公开资料显示，九间堂由证大集团开发，于2006年前后竣工，容积率仅为0.28，甚至低于汤臣君品，项目内仅有49栋别墅，平均占地面积约合3亩。
有市场消息称，阿里巴巴创始人马云、仲盛集团董事长叶立培、南都集团董事长周庆志等多位企业家曾在此置业。
此外，汤臣君品周边还包括李嘉诚旗下长江实业发展的御翠园，恰好临近联洋国际社区、上海世纪公园、陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区。
值得注意的是，御翠园也是在2000年开始建造，并陆续推出了8期房源。
与长实不同，汤臣集团进入上海市场后将主要精力放在了浦东区域，汤臣高尔夫球场、汤臣金融大厦、汤臣中心等多个项目均位于浦东区域。
据观点新媒体此前报道，截至2004年前后，汤臣集团在上海投资金额超16亿美元，成为浦东最大的房地产发展商之一。
在这其中，汤臣集团“一炮而红”的项目是2005年开盘的汤臣一品。
1995年，汤臣集团从上海富都世界发展有限公司购买了现在“汤臣一品”所在地“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”，据签订土地使用权转让合同显示，楼面地价485美元/平方米，土地使用权转让金总计5820万美元。
不久后，汤臣集团又追加投资至7620万美元，土地总价达到约6亿元人民币。
作为汤臣集团的王牌项目，汤臣一品于2005年开盘，彼时售价11万/平方米，成为彼时国内最贵豪宅，开盘10个月之后完成首单成交。
截至目前，该项目仍有181套房源待售：上海市房地产交易中心网上房地产信息显示，汤臣一品已售105套，还剩76套。
从汤臣一品到汤臣君品，两个项目跨越二十多年开发销售历程，使得土地成本与时间沉淀都成为了难以复制的故事。
但汤臣君品三期认筹热度较二期有所回落，且周边仍有部分类似九间堂等项目待消化，依旧显示出沪上豪宅市场的承压情形。
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