01现象观察
从“追逐爆款”到“锚定确定性”
在很多地产项目仍在追逐“日光”、“爆款”等短期市场热度时，一批具备远见的项目正悄然回归初心——
它们不再仅仅讲述一个关于价格与速度的故事，而是转向一种更为深沉、也更具韧性的价值叙事。
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相较于“创造型”叙事，这种 强调“兑现力”与“积淀感”的价值逻辑 ，因其扎实的基本盘与可验证的承诺，反而在充满不确定性的市场中构筑起更坚实的信任基石，从而能 更从容地抵御周期波动，通过市场的严苛压力测试。
以上海市场为窗口，杨浦东外滩为例。
东外滩的规划能级很高，蓝图勾画的也颇具想象力，但真正的遗憾是起步的时间太晚，板块内产业总部2020年才陆续拿地， 既聚拢不起人气，也没有先发优势，遑论去刺激市场购买力。
很明显，这个板块需要一个能真正让购房者看到的确定性，来担当板块价值崛起的强大引擎，充当区域价值的锚点。
也是在这里，保利发展打了一场相当经典的 “锚定确定性” 的战例。
2024年11月28日，保利发展以16.27%的溢价率在东外滩拿地，拿地楼板价 8.6万/㎡ ，即 保利外滩启PARK77 ；
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保利外滩启PARK77效果图
半年后，2025年6月19日，保利发展再次鏖战竞价95轮，最终 拿下 保利外滩曜， 楼板价9.55万/㎡。
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保利外滩曜效果图
两个项目所在的东外滩板块势能强劲，且项目之间距离非常近，合力优势明显。
未来不仅可以共享东外滩 约为3000亿级的科创产业 ，同时板块还会 导入约20万创新科技型人才。 人是城市发展的血液，当东外滩有了能吸引人过来的企业，往近处看，是 给东外滩提供了 大量的就业岗位 ，形成新的 产业聚集区；
更远来看，庞大的企业税收能给杨浦区带来的 更高速的良性发展， 有助于城市发展。
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东外滩示意图
具体到项目，保利双子又有其各自的“确定性”。
外滩启PARK77更多体现在 内环内+双轨上盖+公园首排。
12号线/18号线 黄金十字轴 直接打通 陆家嘴金融城（6站）、北外滩（2站）、徐汇滨江（8站）三大核心板块，形成“15分钟城市精英圈”， 未来有助于板块形成自身独有的内生精英力量。
同时，项目与江浦公园（内环十大公园之一）仅一路之隔，270°环幕玻璃幕墙设计让住户推窗即见绿意，完美平衡繁华与静谧。
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效果图
而外滩曜的确定性在于 让藏品奢宅回归人本！
作为东外滩中央风貌区的重点项目，项目打造的是更为 珍稀 的 小高层&洋房社区。联袂四大设计天团， 精研在地肌理，成就穿越时光的藏品奢宅。
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随着保利发展在东外滩的连续落子，项目成功牵引了整个市场的视线。这种高度的关注，本身便为其奠定了与众不同的高端底色。
在“连续加仓东外滩”之后，保利发展又发起了一场“IP战”，重新梳理东外滩的想象力， 把东外滩这一传统 富人聚集区 ，塑造为锚定 中央风貌区 的豪宅新极点。
这些价值体系亮点，让东外滩强势闯入大众视野，彻底改写市场对板块的认知，让东外滩成为了整个外滩的置业热土。
这一系列的打法，不仅向市场与客户传递出坚实信心，更昭示着它 激活板块、赋能未来 的魄力与实力。
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更重要的是，保利发展也通过外滩启PARK77和外滩曜向市场传递了一个关键的信号：
市场下行期，保利双子是锚定板块确定性的存在；市场上行期，更将是房地双涨的领头羊。
回过头来复盘，这一系列的布局如同一盘精心落子的大棋局，极大地放大了东外滩的的整体板块价值与想象空间。
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东外滩中央风貌区示意图
02内核解析：
超级开发商的双重角色
城市共建者与生活系统工程师
回到具体的实操层面，抛开东外滩的价值跃升，关键是赢在了哪里？
答案是： 城市共建者与生活系统工程师共存。
角色一：城市重要片区的共建者与守望者
在东外滩中央风貌区开发，远非普通建宅。
东外滩曾是中国走向世界的第一站，是中外文化交流的重要窗口，周恩来、鲁迅等由此出海求知；爱因斯坦、泰戈尔由此踏上中国土地……
因此，东外滩是上海滨江风貌资源最集中的区域，其保存完好的成片风貌住宅、杨树浦水厂、毛麻仓库等46处工业遗存，规模堪比老城厢，而可更新土地资源更是老城厢的两倍之多，未来潜力巨大。
这样的东外滩就要求保利发展这样的超级央企，在板块焕新中 具备长期主义、耐心、文化底蕴和与城市共荣的承诺。
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东外滩实景图，图源网络
角色二：“周密且自洽”的生活系统工程师
区别于以往传统豪宅，以保利·外滩曜为例，保利带来了 “新她享主义、新奢配主义、新人本主义、新定制主义” 四大产品更新，为业主提供值得传承珍藏的惊艳力作！
新她享主义：系列定制美妆冰箱、美妆灯、美妆龙头、美容舱浴霸，在家即可尽享院线级精致体验。从二人世界到三口之家，再到三代同堂，空间始终适配生活所需。
新奢配主义：项目设计溯源地块内百年历史的经典建筑，整体空间建筑极具奢贵感；
新人本主义：人本主义并非孤立存在，而是贯穿整个项目，项目多个大师团队共同打磨细节；
新定制主义：像选配豪车一样选配豪宅，为业主带来专属“定制化”豪宅。
新奢配和新人本主义在公区体现的更为精妙！ 如果回到室内，新她享和新定制主义则更为吸睛！
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建面约115㎡3房2厅2卫户型 有诸多亮点：
户型图，仅供参考
亮点一： 大尺度独立电梯厅设计 ，这不仅是归家的私密过渡，更是一个可灵活利用的“第二玄关”，极大拓展了生活的实用边界；
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效果图，仅供参考
亮点二： 南向双阳台+全屋飘窗配置， 这一设计让阳光成为家中的常客。它实现了 全屋无死角照明 ，营造出 倍增的空间通透感 ，并赋予了室内布局 极高的自由度 。这不仅关乎采光，更关乎一种被阳光全方位呵护的健康生活；
同时，北卧 创新采用 270°转角飘窗 设计， 未来，园林景观将成为业主日常生活的背景图。
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效果图，仅供参考
亮点三： LDKB一体化， 将客厅、餐厅、厨房、阳台这些原本独立的公共区域， 融为一个多功能、高互动的室内核心社交区 。
好处显而易见： 空间利用率更高、视觉效果更开阔、采光通风更好、活动动线更短，生活效率自然提升。
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效果图，仅供参考
亮点四： 内含大尺度家政储藏空间， 满足生活居住的功能性！
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效果图，仅供参考
关于建面约130㎡4房2厅2卫户型，外滩曜也十分亮眼，配置独立电梯厅，南向双阳台，双卧270°转角飘窗，奢阔横厅以及高定家政空间……整体舒适度更高、空间尺度更大！
户型图，仅供参考
保利的目标不是建造一所房子，而是精密编排 一个能让身体舒展、精神松弛、日常丰盈的“完整生活方案”。
这一结论，也可在保利发展2026年开年进行的组织与人事 调整中窥见一二，总的来说就是：精总部、强一线、深专业。
①深化“以客户为中心”，打造全维度的“好房子”；
②聚焦“经营能力提升”，做强项目一线组织能力。
无论是开发商还是购房者，每一个人都知道 选择产品，是选择它所承诺的未来，更是选择其背后的支撑体系。 这一点在保利双子和背后的保利发展身上，更加具象化呈现了。
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03未来启示：
好房子的终局
承载“时代人物”的立体藏品
过去一年被视为“好房子元年”，一场围绕“好房子”定义的深刻变革，正在重塑房地产行业的底层价值逻辑。
面对这一趋势，头部房企纷纷亮出积淀多年的产品体系与价值主张，展开新一轮的角逐。
保利双子的产品主张正是保利发展献给市场的重磅礼物。
外滩曜 溯源外滩万国建筑群奠基者“思九生洋行”的美学底蕴，打造东外滩中央风貌区独特 的居住 社区。
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把视角挪回社区本身，项目小高层产品立面以现代的材料和手法，糅合 纵横三段式比例 ，打造简洁利落现代化的时尚形象，重现外滩建筑群的秩序之美与韵律之美！
效果图，仅供参考
进入社区内部，项目西侧人行主入口大门采用 经典的拱券序列符号 ，搭配浅色石材、咖色金属与玻璃，营造出复古奢华的归家仪式！
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东侧人行次入口，同样采用了与主入口一脉相承的 拱券元素，经典三段式构图 ，以现代手法演绎经典。
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效果图，仅供参考
为营造更从容尊贵的归家体验，项目从社区外围开始匠心打造巷道花园。有别于传统街面直入的布局，一道绿意盎然的景观长廊徐徐展开，巧妙隔开城市的喧嚣。
穿行其间，树影婆娑、花香萦绕，归家的心境也随之沉淀，于繁华深处，独享一份庄园级的仪式与静谧。
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效果图，仅供参考
庭院内，以爱奥尼克柱式构建柱廊序列，穹顶与拱券的组合营造出极具英伦风的现代建筑！
悬浮式花园、艺术喷泉是社区内生机与优雅的来源。花园满足视觉、喷泉弥补听觉，视听结合展现园林的灵魂，让整个庭院空间都生机盎然。
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效果图，仅供参考
项目打造了 约1200㎡生活中心 和 约400㎡泛会所 ，提供全功能的业主服务！
在约1200㎡的生活中心，可以看到，大面积的落地玻璃窗，让室内可直面外部下沉庭院采光及美景，将室内与室外空间相互交融延伸！
效果图，仅供参考
同时，未来在观景阳台也能看到绿意盎然的下沉庭院！
2025 岁末收官日，位于世界会客厅、内环 CAZ 的保利・外滩曜再掀热潮——入市仅一个月，即创下热销 82% 的傲人战绩，以现象级热度燃爆上海顶豪市场。
当市场回归理性，顶豪的价值共识愈发清晰：唯有占据不可复制的核心地脉，兼具品牌积淀、极致产品与顶奢服务的全优能级，才能穿越周期，成为市场追捧的焦点。保利·外滩曜的首开热映，正是这一价值逻辑的最佳印证。
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内环内、双轨交地铁盘
保利外滩曜
全系一梯一户、独立电梯厅
超高实得率建面约113-130㎡小高层
共计64套
过会均价135000元/㎡
首创“四大产品主义”体系
新奢配、新人本、新定制、新她享
从建筑美学、全龄社交、个性定制、女性关怀
四个维度重塑顶豪标准
更多产品细节
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具体认购信息如下：
● 认购时间： 2025年12月24日-2025年12月28日
● 认购金： 150万元
● 开盘时间： 12月31日
一房一价 👇
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01、基本信息
6月19日， 6大国央企经过95轮激烈竞价 ，最终由保利发展以总价35亿元、楼板价95530元/㎡摘得杨浦东外滩64街坊地块。
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创下杨浦滨江楼板价新高，也成为了近几年来上海最抢手的地王项目。
世界顶豪血统,新古典主义美学与华尔道夫式社交仪式
稀缺指标：近年内环容积率最低的住宅用地之一。
上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。
但项目约2.5的容积率，在近年出让的内环宅地中已逼近下限。
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这一硬性指标直接转化为实打实的居住价值： 更低的建筑密度、更宽的楼间距、更优的日照和更大的景观视野。
更何况，这还是一个由小高层、洋房、风貌别墅组成的社区。
它代表的是一种在内环近乎绝版的 低密生活权 。
纯粹圈层：杨浦内环唯一的114㎡起步纯粹社区。
整个杨浦滨江，其实从大开发到现在，除了半亿级的风貌别墅外，其他基本都是百平米3房起的产品构成。
从价值的角度来看，一个纯粹约114㎡+的高端社区意味着：
社区圈 层 纯粹： 全改善业主，圈层纯粹问的，多为高知高收入群体；
居住环境出众 ： 邻居家庭背景相似，孩子或家长都比较容易找到价值观相近的稳定玩伴，社区氛围有助于形成良好的集体行为规范；
人均公共资源占有率高： 住户少，资源人均占有高电梯、车库、花园、会所使用从容，无需争抢；
资产价值： 高门槛形成价值共识稀缺品质支撑其市场定价权,资产更坚挺。
换句话说，保利外滩曜 是所有目前杨浦滨江社区中， 圈层最统一、居住环境最舒适、资产价值更笃定 的选择。
美学定调：以思九生洋行笔法，重塑海派新古典主义
保利外滩曜的建筑设计，是对土地文脉的深度解码与精准回应。
项目以地块内 英商电车修理工场 为起点，溯源其设计者—— 思九生洋行 在外滩的经典作品，提炼出两大核心设计法则，实现真正的血脉传承。
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形制溯源：承袭外滩经典三段式构图
项目 继承怡和洋行大楼与上海邮政总局经典的 “横纵三段式” 结构。
建筑立面通过明确的基座、主体与檐部层次，再现了经典新古典主义的庄重比例。
细部转译：从历史纹饰到当代语汇
设计从思九生作品的装饰细节中汲取灵感，将历史上的 茛苕叶纹、齿状线脚及拱券形态 等元素，进行简化与提炼，转化为符合现代审美与工艺的精致细节。
项目以思九生洋行的设计法则为蓝本，通过形制、细部与空间的三重演绎，让百年外滩的风华，在保利外滩曜 获得当代的共鸣与回响。
园林上，以“一庭一廊、两巷三园、十境共生”的叙事格局，融合全球顶奢酒店花园灵感与上海在地文化肌理：入口致敬伦敦半岛酒店仪序，石狮静守彰显尊崇；中央庭院呼应华尔道夫酒店羿庭柱廊序列，营造韵律社交场景；花园布局借鉴巴黎丽兹酒店对称庄园格式，秩序中藏诗意；一步阳台溯源孙科别墅优雅意境，续写海派从容。更点缀罗斯柴尔德别墅景观亭、武康路公馆铁艺雕花等经典元素，铺陈出一幅可漫步、可沉浸的世界性园林画卷。
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时钟会所：引入华尔道夫式的圈层场。
项目的会所，绝非设施的简单集合。
保利外滩曜以百年华尔道夫 “Meet you at the clock” 的仪式为蓝本，将 “时钟” 从具象物升华为社区的精神图腾，构建一个围绕时间秩序运转的 “时空社交枢纽” 。
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这里规划的不是功能房间，而是三种被精密设计的圈层生活场景。
健身中心与律动泳池，是精英阶层保持高效与活力的日常刚需。
这里远非简单的健身房。当您的邻居在固定时间出现，并保持高度的自律，这本身就是 一道高效的 “人群筛选器” 。
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疗愈氧舱与冥想空间，构成了 “精神修复舱” 。
一个能在高强度工作后快速恢复精力、厘清思路的专属环境。
亲子空间与儿童活动区，是确保圈层纯粹性与生命力的战略设计。
这是整个社区最具战略价值的 “代际社交场”。
您的孩子在此结识的发小，其家庭背景与您的阶层高度同质。这不仅是孩子的玩伴，更是为他们未来构筑的 第一层优质人脉网络。
这不仅服务于生活，更是为科创精英与高知阶层提供一个稳定、优雅的交流平台，让圈层在共同的生活节奏中自然凝聚。
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02、
推售信息
全系一梯一户、独立电梯厅,超高实得率的约114-139㎡小高层即将入市
户型可能是项目最核心的 定价权 所在。项目不是简单做大面积，而是在可控总价内，通过极致设计，实现空间功能的最大化。
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1、建面约114㎡赠送面积近约18㎡ （含独立电梯厅） ，比肩约140㎡产品的实得率！
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一方面，项目全 系户型标配 全屋飘窗 （全赠送） +双阳台 （半赠送） +独立电梯厅 。
建面约114㎡的附赠面积近约18㎡，远超市场常规 10㎡水准。
而且项目户型飘窗有可能采用非承重结构，交付后可改造为储物空间或拓展室内面积。
这意味着：
这个户型拥有2间超过约10㎡的南向卧室、一间约9㎡+的北次卧。
客餐厅+阳台的面积高达约32㎡。
...
换句话说，项目在114+㎡里，通过极致的设计，做出了别人140㎡才能实现的功能空间，且 实际可利用面积率接近90%+ （含飘窗、阳台等）。
这意味着， 你为买保利外滩曜 每一平米 付的钱，几乎都用上了。
2、建面约130㎡赠送面积近约20㎡！ （含独立电梯厅）
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在建面约130㎡以上这一档，说实话每个项目的户型都不差，在这个维度上做突破真的是极难的。
但事实上，保利外滩曜建面约130㎡的实际使用率做到了约94%，双阳台+双约270°视野+一梯一户独立电梯厅+多飘窗。
这个尺度感远远超越以往的同面积新房，甚至可以对标建面约160㎡左右的大平层！
3、建面约139㎡赠送面积近约20㎡！ （含独立电梯厅）
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顶级品牌的盛宴
在保利 · 外滩曜，精装绝非品牌的简单陈列，而是一套 「三大国际体系」深度融合的居住解决方案 ，由 五大全球品 牌 组 成的高定矩阵全程保驾护航，旨在兑现风貌区内 三种高阶生活场景 的无缝融合。
1. 烹饪艺术体系：厨房以 嘉格纳 专业三件套为核心，搭配 博洛尼 整体橱柜的收纳美学与 铂浪高 花岗岩水槽的耐用质感，共同构建出一个高效、悦目且充满仪式感的料理舞台。
2. 健康人居体系：从 怡口 前置过滤到末端直饮的全程净水守护，到 博世 冰箱对食材新鲜的精准管控，再到 大 金 空调地暖一体机带来的四季如春体感，形成一套覆盖呼吸、饮水与温度的隐形健康屏障。
3. 全屋系统化集成：所有设备并非孤立存在，而是在设计之初就纳入整体考量，确保视觉风格的统一与使用场景的静音化，让科技服务于人居，而非干扰生活。
这不仅是精装，更是一套 集成化、可感知、懂生活 的高定系统。 它意味着，从入住的第一天起，您即可沉浸于一种无需二次投入、细节经得起推敲的完整生活状态之中。
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大量的昂贵石材运用！
约2㎡玄关拼花采用 胜利 拱券 × 全水刀工艺 ！ 超高压切割让石材切口平整无崩边，结构更稳定，搭配天然石材的高硬度属性，长久使用依旧光洁如新，省去后期维护烦恼。
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黄金贝壳的石材 、 风声 水起曲线金属 + 背景墙岩板 + 金属墙布 、 主卧标配约4.2米超大面宽 定制皮革背景墙 ...
细节控狂喜，居家格调瞬间拉满。
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大量的收纳设计！
比顶级精装品牌更稀缺的，是对居住者日常生活的深刻洞察。
保利 · 外滩曜真正践行了“拎包入住”的顶配内涵：
小户型的全屋收纳总量 高达约16.23m³，约405个20寸行李箱 。
从入户的鞋帽收纳，到厨房的餐厨用具、餐厅的杯盏酒具，再到卫生间的洗漱护肤用品，每一个物品都已规划好其专属位置。
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03、
版块信息
以外白渡桥为源点，项目所处的东外滩，与衡复街区形成镜像发展。一边是百年经典的历史沉淀，一边是科创未来的时代赋能，共同筑起上海面向世界的恒贵门户界面。
百年前汇山码头， “中国在此出发、世界从此抵达” ：周恩来等伟人于此登船，走向世界；爱因斯坦等巨匠于此登陆，走进中国。百年间，世界的目光从未离开，为上海著写永恒华章。
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2025年《黄浦江沿岸专项规划》将杨浦滨江南段与外滩、陆家嘴、北外滩并列，共筑世界会客厅，“百年大计·世纪经典”的定位，成为“一江一河”战略中的最高能级段落。
“世界客厅”肩负“国际金融商贸核心功能承载区”的使命。而东外滩杨浦滨江与陆家嘴的金融、外滩的文化、北外滩的航运形成互补，以科创为核，成就中芯城区大规模整体开发区域。
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约364万方商办建筑规模，约3倍于西岸金融城。汇聚哔哩哔哩、美团、抖音等科创头部产业，以及中节能、中交、星空华文等领军总部集群，总市值超4万亿。
外滩-陆家嘴-杨浦滨江的“黄金三角”功能核心区，成就外滩集聚带上崭新封面，而杨浦滨江，更是以科创为导向的城市有机更新的世界级滨水区，“千亿级世界科创中心”之外，更有3大极核共耀，助力杨浦滨江成上海的新经济中心。
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◎10所核心高校、150余家科研院所、7家国家级大学科技园
◎复旦、同济双巨头引领硬核高校矩阵
◎上海中心城区密度最高、学科范围最广、科学实力最强的高等教育集聚地
大连路头部企业聚地
◎定位世界500强、总部基地
◎入驻西门子、大陆集团、李尔亚太等企业近1700家
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·长阳创谷科创高地
◎聚焦人工智能、大数据、绿色能源等前沿赛道，将成为上海中心城区科创高地
◎得物、福特汽车、同济数字研究院等企业
◎百度创新中心、埃森哲AI实验室、赢彻科技等人工智能企业
◎智能云科、爱驰汽车等绿色能源企业
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保利外滩曜，是整个杨浦滨江内环绝对的核心C位。
1.双轨交汇，定义杨浦滨江「真地铁C位」
首先，项目是12号线/18号线的真地铁盘，是整个杨浦滨江距离地铁站最新的新房之一。
2站，直抵北外滩核心 ：从 江浦公园站 出发，瞬间即可融入北外滩的世界会客厅与顶级商圈，将宏大的规划利好转化为日常的通勤便利。
6站，对话陆家嘴金融心跳 ：通过高效换乘， 6站直通陆家嘴 。这意味着，对于金融精英而言，工作在浦东、生活在风貌区，不再是需要权衡的难题，而是可以兼得的日常。
无缝链接全城顶流 ：向西，7-8站即可轻松触及 南京西路、衡复风貌区、徐汇滨江 等核心板块，让全上海的顶尖商业、文化与艺术资源，皆成为您生活的延伸。
2. 路网纵横，坐实「自驾枢纽C位」
对于高端圈层，自驾的从容与效率同样至关重要。
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通过大连路隧道等，项目与陆家嘴金融城形成了紧密连接，使其成为金融人士置业的不二之选。
北邻北横通道，作为上海东西向的交通大动脉，北横通道让您得以快速摆脱区域通勤的桎梏，高效链接中心城区各核心节点。
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效果图，仅供参考
在会所配置上，有能让精英阶层保持高效与活力的日常刚需：健身中心与律动泳池；
效果图，仅供参考
还有专为女性构建融合的瑜伽、冥想与颂钵音疗等灵性空间，更配备理疗室与高压氧舱，让每一次抵达，都成为从身体到精神的深度更新；
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在约400㎡的架空层泛会所中，无论是长者茶会、孩子生日，还是商务沙龙、瑜伽锻炼，每个人都能在这里找到自己的天地。
这里不仅服务于生活，更是为科创精英与高知阶层提供一个稳定、优雅的交流平台，让圈层在共同的生活节奏中自然凝聚！
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最后，
在不确定性时代，顶级房产的价值正回归本源：对稀缺土地价值的占有、对确定发展红利的共享、以及一套能守护长期美好生活的系统能力。
保利双子标志着 竞争已从“制造话题”跃升为“提供确定性解决方案” ，为高净值人群提供了抵御波动、安顿身心的终极选择。
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内环中央风貌区黄金C位
东外滩奢宅
保利“双子星”
外滩曜&外滩启PARK77
样板间&示范区已正式开放
外滩曜首推建面约 115-130㎡ 小高层
现已开盘，火爆热销中
最新信息：保利东外滩64地块「保利外滩曜」13.5万/㎡入市，首开9号楼，68套建面约114-139㎡3-4房。
另外后续有160㎡洋房、195-205㎡低密别墅陆续上市！
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总价区间：
3房（115㎡）| 约1442–1620万
4房（130㎡）| 约1727-1872万
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全系一梯一户设计、享有独立电梯厅
高附赠率：飘窗面积全送、每户配置双阳台（算一半面积）
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入户：
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115㎡样板间实景：
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