☑️☑️保利永兴里售楼处电话：400-8377-020☑️☑️ 上海静安保利“永兴里”楼盘开盘当日清盘，认购率达247%，创静安区年度最高认购率。高层清盘后，别墅即将入市！ 仅21席建面约170-210㎡的城央风貌墅邸，满足中国人骨子里对院落生活的向往。
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双拼别墅
奢侈品里的限量品
从国家住建部颁发“限墅令”，到2019年出台“禁墅令”， 容积率强制≥1.0的硬性指标，彻底封杀独栋产品面市可能。在此背景下， 双拼别墅作为仅次于独栋的高端物业形态，必将成为当仁不让的城市塔尖人士之选。
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双拼别墅，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅，只有两户。 双拼别墅三面采光，有着近乎无可挑剔的通透度、舒适度，有天有地，是具有呼吸感的别墅。
2024年上半年上海新增双拼供应仅82套，占别墅市场总量不足7% （克而瑞数据）。 永兴里21套风貌别墅中双拼占比约90%以上，在新房市场上可谓稀缺中的稀缺。
“在土地供应归零的倒计时里，每一套双拼别墅都是城市权力阶层的‘不动产芯片’——它不生产空间，它只是稀缺性的搬运工。” ——《亚太豪宅白皮书》
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鸟瞰图
巷道空间比例
与舒适度优势
保利永兴里城央别墅： 巷道宽度约2.4-2.9米，建筑高度10/10.65米，宽高比 D/H=0.25-0.3。
上海石库门风貌别墅： 石库门里弄巷道宽度约1.5-2.5米，建筑高度10米，宽高比 D/H=0.15-0.25。
优势分析：
永兴里的D/H值更接近人性化步行尺度阈值（0.2-0.3）， 空间围合感适中，既保留传统风貌的亲切感，又避免上海部分里弄的压抑性 （D/H<0.25易产生心理压迫）。
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巷道效果图
巷道宽度约2.5-2.9米时，可满足双向错身步行+小型绿化带 （上海石库门风貌别墅多需贴墙避让）。同时永兴里的风貌别墅围墙采用的是 镂空栏杆+绿篱围合， 相较于市面上常见的石库门高实体围墙，通透性和交互感更强。
巷道效果图
双拼的采光日照能有多好？
日照和采光有区别吗？
日照需要阳光直射到房间内，并且有时间和质量的要求。而采光还包括其他自然光源，主要通过窗地比来衡量，和开间的面宽及窗户的大小有关。
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先看一下日照
保利永兴里的楼栋间距约6.1米， 拉齐了黄浦区中海顺昌/恒昌玖里（约5-7.5M）和华润润园（约5-6M），老静安信达信安里（约5-5.5M）的水平。
舒适而松弛的楼栋间距不仅带来了更大的一层庭院面积，同时也带来了相对优秀的日照时间。
三万平方通过专业日照模拟计算，【保利永兴里21套风貌别墅】冬至日每户平均日照时长： 3.2小时。
对标上海核心地段的风貌别墅项目中（冬至日每户平均日照时长2.4小时） ，保利永兴里风貌别墅的日照占据绝对的优势。
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再看一下其他季节的日照，更加优秀。
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以上以03#01号为例，其他楼栋请联系销售获取。
再看一下采光
永兴里双拼别墅为三面采光，相较于联排别墅的两面采光，其空间通透性更接近独栋别墅。
加之每层拥有两个南向面宽，每户实际可享南向六面宽，这一尺度在同面积段平层豪宅产品中极为罕见。再与上海市面上同面积段的风貌别墅相比，多数产品南向都为两面宽，但单层轴线总面宽一般在 7.9米左右，能达到 8 米以上者甚少。
永兴里别墅的南向面宽轴线尺寸约 8.7M，实现了公共空间及居室全朝南的布局。极大地提升了室内采光效果和空间开阔感，为居住者营造出更为舒适、豪华的居住体验，革新了墅居产品面宽的新高度。
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图上模拟计算的是在春夏季东南风环境下，户内的通风情况。颜色代表风速，红色最优，蓝色基本静止；箭头代表流动方向。从中可以看到，南北卧室有最大风速的红色箭头，表示在开窗情况下，这些房间都有最好的通风条件。其他房间也都是中等情况的通风条件。
大面宽、双拼三面采光以及较高的窗地比设计不仅给人带来更加舒适和阔绰豪华的空间感，还充分保证了采光通风，为居住者创造了一个明亮、通透的居住环境。
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一层一世界
各层自有天地
功能分区明确 ：地上3层+地下2层（包括夹层）的布局，地上部分为生活区（客厅、餐厅、卧室），地下部分为休闲区（影音室、酒窖、健身房、私人画室），功能分区清晰，互不干扰。 （以下以8#9号为例）
垂直结构布局，动静分离的设计 可以更好的承载众多生活场景的需求，更好的私密性，玩乐与居住分隔，娱乐生活优雅切换。
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一层拥有约 14 米的南向前庭花园，将生活与自然紧密相连，为居住者提供了一个亲近自然、享受户外生活的空间。
所有房间均面向院子，营造出南向景观最大化的活动空间。 从业主的生活方式出发，立体院落体系的设计使得露台和院子相互呼应，生活围绕院子展开，为居住者提供了更加私密、舒适且富有情趣的生活空间，增强了居住的归属感和幸福感。
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大尺度 LDK 开放式的客餐方厅，3.6M 的层高使空间大气开阔。 餐厅面积约15㎡，满足家庭聚餐和社交活动的需求。
超大的餐厨空间，可灵活打造成中西结合的多元厨房空间。 中厨区配备大功率炉灶，满足爆炒需求；西厨区可打造精致吧台，用于烘焙、制作咖啡，满足多样烹饪需求 。
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轴线面宽约8.7 米，进深约 4.4 米，面积约 35㎡， 大面宽短进深的设计加大了屋内的采光， 舒适度更强，整个空间显得格外开敞气派。
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此外， 南侧书房可作为阳光老人房，独立于晚辈分层而居， 互不影响，方便老人活动腿脚、侍弄花草，同时也为老人提供了一个安静、舒适的居住空间。
2F：双套房
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二层设置了两个套房，均朝向南侧， 每个套房都配备了独立的卫生间和衣帽间，卫生间全明设计，尺寸舒适。
其中一个卧室卫生间可容纳五件套配置（非交付），包括淋浴、浴缸、马桶、双台盆等，为居住者提供了高品质的生活体验，满足了家庭成员对独立、舒适居住空间的需求。
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忙碌一天的居住者回到房间，放满一浴缸热水，撒上喜欢的浴盐，在氤氲水汽中泡个澡，洗去一身的疲惫，尽情享受高品质的生活体验，满足了家庭成员对独立、舒适居住空间的需求。
3F：私享空间
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三层为南向主人套房空间，配备奢华双台盆卫浴间、朝南的露台以及独立大衣帽间。 露台可作为家庭活动聚会的场所，供居住者欣赏夜景、星空、赏月或进行烛光晚餐等活动，为生活增添浪漫与情趣。
此外，除主人套房外，还有一间与其联通又可独立的空间，白天，男主人在这里专注工作，不受外界干扰；工作到很晚时，便在此休息，互不干扰，实现了空间的多功能利用。
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夹层：社交空间
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夹层空间设计为茶室和会客间， 可容纳社交时光，采光井的设计使夹层也能获得阳光入室，为室内营造出明亮、舒适的氛围。同时，夹层与负一层挑空的家庭娱乐室对望，成为家庭成员间充满趣味的互动空间，增强了家庭成员之间的交流与互动。
负一层：兴趣空间
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局部挑高空间，可做夹层，具备丰富的功能可能性。
若居住者热爱艺术创作，这里能摇身一变成为私人画室， 居住者可以在此尽情挥洒颜料，将脑海中的奇思妙想转化为具象的艺术作品。
周末，一家人聚在影音室， 关上灯，打开投影仪，享受一场精彩的电影盛宴；或是邀请朋友来家中开 party，将这里布置成轰趴室，灯光闪烁，音乐激昂，大家尽情跳舞、欢笑。
也可以根据居住者的喜好和需求， 自由安排为酒窖，收藏各种美酒；或是手工空间， 发挥创意，制作精美的手工艺品。无论是闲暇时间的娱乐健身，还是周末、节假日邀请朋友开 party，都能在此得到满足，为居住者解锁生活的各种美好可能。
可变空间设计
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保利永兴里城央别墅户型的另一大特色在于其灵活可变的空间设计， 秉持 “隔墙越少越好、预留的系统接口越多越好” 的原则， 为不同的生活方式预留了丰富的可能性。 保利·永兴里
别墅：180-220 ㎡
别墅：18万/㎡
套数 ：21席 双拼别墅
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『保利永兴里』 地处外滩超级豪宅区范围内的苏河湾区域，从老城厢风貌连绵区向东延伸，穿过东斯文里百年石库门群，直至苏河湾的滨水岸线——这条黄金中轴线上，每一寸土地都镌刻着城市文明的基因密码，牢牢占据着上海风貌产品土地价值的王座地位。
『 保利·永兴里 』 该地块东至公兴路，南至永兴路，西至静安区闸北第三中心小学，北至象山小区；该板块是静安区新房的主力供应区域。
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户 型 图
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一层：独门独院入户，打造独栋式归家仪式感。会客厅、厨房与灵动空间构成家庭社交核心，大面积落地窗成点睛之笔，最大限度引光入室。预留大面宽耳房可改造为独立套间，满足多样化需求；1-3 层贯通梯与电梯井（预留）设计，最大化减少空间浪费。
二层：双套房配置，预留2 米大床摆放空间，兼顾舒适与私密。大尺度开间，落地窗让阳光肆意流淌，开间均在4米以上。
三层：主卧+ 书房组成豪华套房，将近40㎡，一层一户，将主人空间需要的尺度感与私密性拉满，同时外接约 11.35㎡露台，将城市风景与星空纳入日常。
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约5.55米高的 地下室挑空设计——可以采用定制夹层，高效利用空间，打造多元化“架空层”功能空间，如家宴厅、茶室、儿童区、健身房和影音室，提升实用性和美感，为家族团聚的欢乐时光提供完美场所。
在实景样板的地下空间中，设计师以“ 航海时代与复古未来主义 ”为核心主题，讲述了一个航海爱好者与他的珍藏品的故事。
具有现代奇幻感的巨型水母墙与法式古董皮椅、黄铜古董潜水头盔、金属航海摆件并置，构建出充满张力的时空穿越剧场。
室内实拍
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为了实现最佳的产品效果， 『保利永兴里』 以1930年代同安坊石库门为蓝本，设计团队以考古级的精度复刻老城厢肌理，通过1:1实体样板推敲巷弄高宽比，从大门的造型到外立面的石材与砖砌工艺，每一处细节都力图还原当年石库门建筑独特的韵味 。
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▲ 保利永兴里别墅-坊门效果图
在打造外立面的时候，实体样板更是采用深灰、中灰、浅灰三种灰度不同的面砖进行拼接增加墙面层次感。
不同灰度墙砖的使用比例经过多次试验对比，最终确定效果最优拼接比例由浅到深1:7:2的比例配比，共6色砖进行墙面拼接，每个灰度均采用两种颜色。
而在与砖连接的窗体，保利永兴里别墅的窗框及四周采用了仿木纹铝型材和铝板，门窗套为浅色石材。
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▲ 保利永兴里-细节实景图
设计师在精准 还原传统石库门的“高墙深院”、复建了行列式街坊 的基础上，通过优化巷弄高宽尺度提升了低层住宅的空间品质，使得采光、通风和私密性得到很好的平衡，开创上海核心区低密居住的现代范式。
建筑立面的红瓦青砖也并非简单堆砌，而是以菱形母题重构历史符号，延续了里弄空间自然而丰富多样的特质—— 从山墙纹样的镜像叠加，到铺装的V型矩阵排布，每一块砖石都在诉说新旧共生的设计哲学。
▲ 保利永兴里别墅标识符号
● 用六大归家节点，塑造礼序
『保利永兴里』 在传承历史风貌的同时，也希望能够传承中国的居住礼制，并运用现代的审美重构。
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保利永兴里打造的五进入户礼序，重现了海派隐奢归家之路。
设计师更根据人行归家动线，梳理了 六大空间节点， 各节点以统一的设计语言营造更加整体协调的空间体验。
在整个社区的门户位置，保利永兴里采取了定制酒店式落客区、入口，参考了华尔道夫与安缦酒店的设计理念，一步一景，如同高定秀场。
入口一棵 迎客松 姿态舒展、挺拔相迎，搭配“灌木界爱马仕”—— 工整冬青球 。
Prada绿奢石镶嵌于门厅与水景，地面铺装与建筑立面相呼应，菱形地花+海棠纹镶钻拼花，入户铺贴范思哲黑奢石。
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▲ 保利永兴里-社区大堂实景图
而在整个别墅区的入口坊门节点，保利永兴里参考了拥有超过100年历史的湖州会馆门头设计元素，致敬历史；
▲ 湖州会馆实景图
在主弄的节点，保利永兴里的拱券结构采用了经典的罗马肋架拱券。主弄的景观种植也很丰富，有从山东精选的油松，造型榔榆树，每一棵都都挺拔如画。
地面延续酒店式落客区海棠纹拼花镶钻，铁打纹工艺，其间还有老石板，青石板，中国黑老石皮，柏坡黄的石皮等原石原面铺装。
其中的老石皮从大料里取出，数量稀少而珍贵。
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▲ 保利永兴里别墅-主弄实景图
通过对于节点的细节打造，整个别墅的归家东线一气呵成，对于礼制和文化的延续一脉相承。
● “菱形山花”超级符号，树立标签
除了礼序之外，风貌别墅也是城市专属的符号化产物，石库门情节是最高的地段情绪价值。
永兴里从老城厢建筑中提炼出 “菱形山花” 作为超级符号，将其转化为门头雕花、地库导视甚至园林小品的视觉母题。
在建筑细节上融入了海派元素，除了拱形门坊及雕花复刻的湖州会馆之外，菱形山花元素还原老建筑印记、巷道风貌铺装叠加红砖清水墙等。
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当访客触摸墙面凹凸的砖砌肌理，或是驻足于定制黄铜门牌前，一场关于城市记忆的沉浸式体验已然达成。
配 套 设 施
【交通】 项目三轨环绕，最近8号线中兴路站，3/4号线宝山路站稍稍远一些，串联人民广场、陆家嘴，静安寺等中芯区域。自驾上，南北高架、北横通道，新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道等加持，交通便捷，通达全城。
【教育】 项目周边有金鹭幼儿园、静安区闸北第三中心小学、市北初级中学、市北中学（学校对口情况须在本小区交付后以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）
【医疗】 项目约3km范围内有上海市中医医院（三甲） 、上海长征医院（三甲） 、上海市第一人民医院（三甲）、闸北区中心医院、上海第十人民医院 （三甲） 、同济大学附属口腔医院（三甲）等丰富的医疗资源，为您及家人的身体健康保驾护航。
【生态】 项目周边环绕约17.5万㎡城市公园绿地（规划中）、约10公顷苏河湾公园体系、约3.5万方中兴公园构建内环内最大规模公园群，比肩海德公园的超级城央墅区。
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一层空间可根据居住者的需求灵活改造， 如设置为书房、阳光老人房、瑜伽室、茶室或健身房等； 地下夹层同样具备高度的可变性， 可安排影音室、藏酒室、台球室等功能空间。
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这种尽可能减少内部承重墙体和柱子的空间设计，为居住者提供了自由发挥的空间，使其能够根据自身的生活习惯和兴趣爱好进行个性化的空间布局，满足多样化的生活需求。
小结
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保利永兴里 218㎡别墅户型 通过 “有天有地有院子” 的设计，以及宽绰的面宽设计、创新的 L 型合院形制、可变的空间设计，还是多元的入户方式、分层的功能布局 以及理想的生活方式呈现，都充分满足了高净值人群对居住品质、私密性和个性化的需求，为城市中心的墅居生活树立了新的标杆。
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