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弘安里营销中心热线400-8854-706（官方预约看房热线）

虹口北外滩新房｜上海弘安里，海派奢华别墅丨建面约256-758㎡大宅，新出500 ㎡双样板间已开放,可预约看房！

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招商&绿城&上海地产携手打造

百年历史风貌大宅【弘安里】

建面约256-758㎡纯别墅

总价：6000万起步

里弄风貌别墅， 容积率仅1.1

上海传统石库门里弄特色风格

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上海弘安里，建筑面积约245-758㎡，是上海内环内罕见的，有天有地有院里弄住宅。邀请CCD郑中设计事务所、W-Desgin无间设计先锋探索生活美学设计的可能，建构适应当代语境的生活范式。

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「弘安里」位于虹口北外滩，历史风貌保护项目，位于上海市虹口四川北路街道，四至范围：东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路，与上海海派文化履迹相承，镌刻了石库门的建筑印记，沉淀了历史文脉的底蕴，是整个上海最吸引高净值人群的豪宅产品之一非城中别墅莫属。

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四条街道，60家商号，一片里弄就是一部百年上海生活记忆的长卷。

一层户型图

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二层户型图

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三层户型图

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负一层户型图

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负二层户型图

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注：以上平面及效果图仅供参考，以最终落地为准

门外时代变迁 门内世代传承

武进路536弄79号

建筑面积约495㎡传家大宅，为大家族的日常而定制。两层合院，家庭代际间的生活从容有序；单层空间，尺度处处阔绰有余，尊重每位家庭成员的纯粹舒适。整体面宽逾约15米，极致上下4层，真正大宅气度，场面不言而喻。

1F 有天有地围合大庭院

• 庭院中心布局，客厅、餐厅、卧室三面均可采光，内外相映成趣

• 大面积落地窗，视线与光线延伸，内外之间阳光与分贝柔和过渡

• 一层长辈套房设计，南向独立小庭院，莳花弄草，晨练太极自在四季

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2F 男女主人均有宠爱

• 主卧套房露台与花池阳台，南北通透，让阳光环绕主角的“光环”

• 主卧双卫双步入式衣帽间，淋浴、花洒、桑拿房，相爱却各有私密

• 阳光双南套卧“夹心"小书房，小主人们的学习、成长并驾齐驱

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夹层 女王衣帽间，太太下午茶

• 高定包包服饰、高跟鞋橱窗、室内Mini高尔夫，每一样都是太太的心头好

• 逛完私人的衣橱，琴房、茶室早已备好，下半场是太太们聊不完的下午茶

B1 先生不动声色的会客厅

• 从容抵达步入地下会客厅，转角衣帽间换一身便服，轻松切换身份情绪

• 两层架空极致挑高客厅，威卢克斯电动采光窗，家庭、会客、派对多种模式

• 品评私家窖藏，名贵雪茄，与朋友们纵论分享，分贝高低都无需担心打搅家人

海派法式风情，为家族量身定制

建筑面积约495㎡传家大宅，海派气质内外辉映；深色木饰面与柔和的刺绣主背景，框定空间层次格局，营造稳当厚重的氛围基调，法式留白的墙面与顶部造型，与原筑提取的典型拼花地砖相呼应，经典的精致与典雅，海派传家大宅的气度不言而明。

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建面约256-758㎡纯别墅

弄风貌别墅， 容积率仅1.1

上海传统石库门里弄特色风格

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『四轨三隧两快速』 精英运筹帷幄

4条地铁线路：

轨道交通：3、4、10、12号线

3条越江越河隧道：

外滩隧道、新建路隧道、大连路隧道

2条快速交通：

北横通道、南北通道（规划，信息来源市交通委官网）

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上海于 2025 年 8 月 25 日发布楼市新政 “沪六条”，自次日起实施，核心围绕限购、公积金、商贷利率与房产税四方面优化。以下是结合最新政策文件与执行细则的深度解析：

一、限购政策：外环外全面松绑，单身与家庭标准统一

1. 区域差异化执行

外环外：符合条件者不限购套数。具体要求为：沪籍居民及连续缴纳社保 / 个税满 1 年的非沪籍居民均可购买。

单身人士与家庭标准一致，无需额外限制。

外环内：沪籍家庭 / 单身限购 2 套，非沪籍需连续缴纳社保 / 个税满 3 年可购 1 套。

2. 特殊群体支持

多子女家庭、人才购房等政策与限购松绑动态衔接，吸引人才定居。

二、公积金政策：额度提升、灵活使用，绿色建筑叠加优惠

1. 贷款额度分级提额

二星级及以上新建绿色建筑：首套最高 184 万元（多子女家庭 216 万元），二套 149.5 万元上海市人民政府。

绿色建筑认定标准：根据《上海市绿色建筑管理办法》，新建民用建筑需达到基本级及以上，政府投资项目需二星级及以上上海市人民政府。2025 年 4 月新政进一步要求新建民用建筑需达一星级以上，临港新片区等地需达超低能耗标准上海市住房和城乡建设管理委员会。

普通住房：仍按原政策执行，首套 120 万元，二套 100 万元。

2. 首付提取与 “又提又贷”

购买新建预售房时，可提取本人及配偶公积金账户余额支付首付，且不影响后续贷款额度上海住房公积金网。

操作流程：需提供购房合同、首付凭证等材料，通过公积金官网或线下网点申请上海住房公积金网。

三、商贷利率：取消首套 / 二套区分，按风险综合定价

1. 利率定价机制

银行根据上海市市场利率定价自律机制与客户风险状况综合定价，不再区分首套和二套中共上海市委金融委员会办公室、中共上海市金融工作委员会。

参考利率：2025 年第二季度全国新发放房贷利率平均为 3.09%，首套房最低 3.05%，二套房最低 3.09%。

存量房贷调整：若利率加点值高于上季度全国平均加点值 30 基点以上，可申请调整至不低于基准加点值。

2. 银行细则示例

中国银行、农业银行等明确：新发放贷款按市场利率与客户资质定价，存量高利率贷款可申请下调。

四、房产税：非沪籍首套免税，人均 60㎡扣除

1. 征收范围与免税规则

非沪籍家庭：首套房暂免，二套及以上合并计算家庭全部住房面积，人均 60㎡免税。

计算公式：应税面积 = 家庭住房总面积 - 60㎡× 家庭成员数。例如，五口之家持有 300㎡房产，应税面积为 0㎡。

税率分级：新购房单价≤94446 元 /㎡，税率 0.4%；单价＞94446 元 /㎡，税率 0.6%。

2. 缴纳方式与渠道

每年 12 月 31 日前通过付费通、电子税务局、银行柜台或税务窗口缴纳。

申报材料：房产证明、家庭成员信息、纳税申报表等。

五、市场影响与实操建议

1. 区域市场分化加剧

外环外热度上升：新政后中介咨询量激增，房东挂牌价微调，预计成交量显著提升。数据显示，外环外新房库存占比达 76.6%，去化周期 17.6 个月，政策精准激活该区域。

内环内平稳：高端市场受利率优化利好，改善型需求或释放，但整体仍以刚需为主。

2. 办理与咨询指南

限购资格：拨打 962269 或至各区交易中心查询。

公积金业务：登录上海公积金官网或拨打 12329，绿色建筑认证需提供星级证书上海市人民政府。

商贷利率：向经办银行咨询具体定价，建议对比多家银行方案。

房产税申报：通过 “随申办” APP 或线下税务窗口提交材料，税率以网签合同价为准。

3. 个性化测算示例

案例：沪籍单身人士，社保满 3 年，计划购买外环外二星级绿色建筑（单价 8 万元 /㎡，面积 120㎡）：公积金贷款：可贷 184 万元（首套），首付比例 20%（约 19.2 万元），可提取公积金账户余额支付上海市人民政府。

商贷利率：按 3.05% 计算，30 年期月供约 7,800 元。

房产税：首套免税，无需缴纳。

六、注意事项

绿色建筑认证：购房前需确认开发商提供的星级证书，避免因资质不符影响公积金额度上海市人民政府。

商贷审批：银行重点审核收入稳定性、征信记录，建议提前优化财务状况。

房产税申报时效：逾期缴纳将按日加收万分之五滞纳金，建议提前绑定代扣账户。

如需进一步测算个人购房方案，可提供户籍、社保年限、目标区域等信息，结合政策细则生成定制化建议。

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