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静安里，即静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目，由华发招商联合打造。整个项目南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。由2个地块组成，项目总建面14.9万方，综合容积率1.44。

项目平面图上海-静安里售楼处电话：400-833-6309【官网】

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静安里以约4.3万平方米土地精铸222席风貌别墅，联动价21万/㎡。

首批次推出建面约259-369㎡风貌大宅，总价约5800万起。

示范区实景图，仅供参考

项目优势上海-静安里售楼处电话：400-833-6309【官网】

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超大规模风貌纯墅体量，并且不存在高低配等混搭问题；

超级全面风貌街区配套。风貌商业街+风貌会所+风貌别墅，形成完整风貌城市界面与完善生活配套；

超高浓度历史文化底蕴。四大历保建筑，见证上海政商经济文化变迁；

超大附赠空间，露台、庭院和多层地下室都有。

接下来，我们从地段价值、产品力与空间设计、自然资源与景观独占性、社区品质与圈层纯粹度、开发商品牌与物业保障、资产流动性与增值潜力六大维度来详细测评。

项目效果图，仅供参考

01 地段

苏河湾+北外滩

独占“一江一河”双重红利

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静安里雄踞北外滩-苏河湾-外滩“黄金三角”，直线距苏州河约1公里，直线距外滩约1.4公里，直线距北外滩约1.7公里，区位优势明显。

项目所在的苏河湾风貌区已连片成势，步行范围内，已集聚UCCA Edge尤伦斯当代艺术中心、苏富比空间等艺术地标，未来将成为“海派文化新客厅”。

对岸的北外滩，正以2个陆家嘴核心规模的开发体量（超840万方）、480米新地标领衔的摩天建筑群，打造未来浦西新制高点。

静安里恰好处在这两大世纪规划的能量辐射交汇处，享受双核驱动带来的巨大红利。上海-静安里售楼处电话：400-833-6309【官网】

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北外滩实景图，图源网络，仅供参考

更有4条地铁动脉（3/4/10/12号线）织就高效路网，3条越江隧道（外滩/新建路/大连路）瞬间切换浦江两岸，2条城市快速路（北横通道已通车/南北通道规划中），立体交通畅达全城。（数据来源：浦东发布）上海-静安里售楼处电话：400-833-6309【官网】

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区位图，仅供参考

商业方面，静安里3公里范围内，汇聚了苏河湾万象天地、北外滩来福士、南京西路商圈、外滩商圈、陆家嘴商圈等，生活购物体验已是世界级。

除此之外，静安里“南市北里”商业新名片，也正在静安里与弘安里连接处规划酝酿；上海-静安里售楼处电话：400-833-6309【官网】

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规划示意图，仅供参考上海-静安里售楼处电话：400-833-6309【官网】

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项目南地块规划约9000㎡石库门风貌商业，将沿武进路打造历史风貌商业街区，未来将涵盖高端零售、高档餐饮、文化展览、宠物配套等丰富业态。

效果图，仅供参考上海-静安里售楼处电话：400-833-6309【官网】

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项目、区域规划齐发力，静安里将不仅是历史风貌的“传承者”，更是城市未来的“见证者”，其价值将随片区发展持续攀升。

02 产品

以“高定”匠心

革新风貌别墅的居住想象

静安里以“活态传承”为核心理念，既保留了海派建筑的精髓，又满足了当代顶豪的居住需求，重新定义了风貌别墅的“舒适标准”。

10种风貌风格，打造“海派建筑百科全书”

不同于多数风貌项目“单一风格”的局限，静安里通过“保护修缮、保留改造、更新改建、织补新建”四大手法，实现10种风貌立面的和谐共生。

效果示意图，仅供参考

为了还原海派建筑的质感，项目运用八大定制级工艺，通过定制级手工砖、定制级山花造型、定制级铁艺栏杆、定制级入户壁灯、定制级的风帽雨水斗等部品部件，匠心打磨每一处细节。

示意图，仅供参考

2

户型创新设计，突破传统里弄局限

静安里户型设计直击传统风貌别墅的痛点：

突破传统里弄建筑“窄开间”的桎梏，以大开间+提高窗墙比引光入室，大大提升了室内的空间感和通透感。

满足全卧室朝南，确保家庭成员都能享受阳光的温暖馈赠；

地下1层约4.2-6米的灵动空间，可随心改造为私人博物馆、恒温酒窖、品茗茶室或IMAX级家庭影院……

建面约260㎡户型图：（户型图仅供参考）

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户型图，仅供参考

建面约301㎡户型图：（户型图仅供参考）

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户型图，仅供参考

3

样板间奢华大气，演绎当代居住美学

项目邀请到了顶豪教父杜康生执笔建面约260㎡「风格回响」样板间的设计，诠释当代塔尖居住美学。

客餐厅，不仅是社交空间，更是光影与思想共舞的容器。

样板间图，仅供参考

二楼是家庭私域的温柔结界。

主卧套房通过挑空光影与优雅弧线，实现了私域与自由的完美和解；奢阔露台成为连接室内外的诗意过渡。

样板间实景图，仅供参考

凭栏远眺，近处是百年石库门的红瓦飞檐，远处是上海城市名片东方明珠，皆是业主独享的城市画卷。上海-静安里售楼处电话：400-833-6309【官网】

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样板间实景图，仅供参考

目前，静安里「成市」风貌示范区&约260㎡样板间已经开放预约参观，建议大家实地体验感受。上海-静安里售楼处电话：400-833-6309【官网】

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当然需要注意的是，项目围墙高度只有1.7米，对于看重隐私的购房者来说，以后肯定是要做相关改造以规避此类问题的。

03 景观资源

坐拥苏河文脉

私享六大景观花园

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成片风貌保护区，百年历史文脉传承

静安里所在的武进路，长度不过千米，却串起了上海从开埠到国际化大都市的完整历史链条。

效果图，仅供参考

唐绍仪故居（唐宅），作为中华民国首任总理、外交官唐绍仪的故居，见证上海百年风云。

唐宅实景图，图源网络，仅供参考

泰山大剧院则作为沪上越剧文化发源地，承载着鲁迅、郁达夫等文人的艺术记忆。

泰山大剧院实景图，图源网络，仅供参考

六大定制级主题花园，演绎世界园艺

七坊、三十二弄、七大石库门串联起7大组团，八个不同规制的坊门，散落于组团之间，营造出了归家动线上的连续仪式。

效果图，仅供参考

六大世界经典花园融入上海及世界优秀花园样式，汇成海派花园的园区巡礼，以每个独属于上海的百年场所记忆进行时空平移打造海派花园百科全书。

效果图，仅供参考

这样“推窗见绿、移步异景”的居住体验，堪称一流。

04 社区品质

纯墅+会所

定义“顶豪圈层”

静安里还是历史风貌住宅里面少有的有会所的项目，约1000㎡的私属会所，为业主提供星级高端服务接待休息区。

会所示意图，仅供参考

其内打造艺术水吧、泳池、VIP会客厅等定制级会所体验，更配备包含高配瑜伽室、高压氧舱、桑拿房的活力场域，每一处空间都在重新定义顶豪生活方式。

泳池实景图，仅供参考

地下车库，也做到了艺术与功能的完美融合。

别墅地下二层直连停车场，精选米白色西伯利亚石材与拉丝镀黑钛不锈钢材质，营造出堪比五星级酒店的豪奢空间。

效果图，仅供参考

地库内还配置专属洗车服务，将尊崇体验延伸至每一个用车场景。

对于顶豪人群而言，社区不仅是居住的场所，更是圈层社交的“私域空间”。静安里以“纯别墅社区+会所+风貌商业”的配置，实现了“圈层纯粹性”与“生活便利性”的双重满足。

05 开发商品牌

双央国企联袂

定制高阶生活

静安里由华发股份与招商蛇口两大央国企联合开发。

招商蛇口，在上海累计开发项目超60个，已布局了商业、住宅、长租、写字楼等业态，开发量达800万方，致力于成为“美好生活承载者”。

其百年招商·上海风貌更新序列「江河三里」，弘安里、桐安里、静安里，三子联发，革新海派居住浪潮。

弘安里效果示意图，仅供参考

珠海华发实业股份有限公司(简称：华发股份)，在上海开发了诸多知名楼盘，如静安府、华发苏河世纪等。

静安府实景图，图源网络，仅供参考

06 增值潜力

地段、历史、产品

多重价值完美统一

从2020年风貌别墅首次出现在上海楼市到如今，似乎内环里的每个新盘都或多或少的有一些风貌别墅的供应。

那风貌别墅拼到最后，拼的到底是什么？

风貌别墅的真正价值，就是对于城市记忆的重现、是对于海派文脉的传承、是对于当代生活方式的重新定义。

如马斯洛需求层次理论一样，层层递进：始于地段、敬于产品、久于社区、合于圈层、终于文化。

示意图，仅供参考

以这个逻辑来看，静安里可以说是当下风貌别墅产品中的优选。

对于追求终极居所、意图布局内环核心资产、注重家族传承的塔尖人士而言，静安里的出现，不是一个选择题，而是一个机遇题。

这样的恒贵资产，千万不要错过了！上海-静安里售楼处电话：400-833-6309【官网】

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2026买房必看！房贷、税费、限购政策一次说透

继上个月增值税下调后，新的房贷利率从1月1日开始执行，进一步减轻月供负担；而2025年8月调整后的政策也在持续发酵，对于购房者来说，实打实的政策红利窗口期，或是刚需上车、改善置换的不错契机。《第一地产》特地梳理了目前的购房政策，希望能为准备置业的您提供对照和参考。

限购松绑：外环外放开 非沪籍买房降门槛

外环外不限购

上海户籍居民家庭及成年单身人士在外环外购房不限套数。

非上海户籍居民家庭及成年单身人士，需连续缴纳1年社保或个税，即可在外环外不限购。

外环内限购

上海户籍家庭及单身人士限购2套。

非上海户籍家庭及单身人士，需连续缴纳3年社保或个税，限购1套。

多子女家庭优惠

外环内购房，多子女家庭（至少含1名未成年子女）可在原限购基础上多购1套（非沪籍多子女家庭需满足社保>3年持《上海市居住证》且积分达到标准分

特殊群体政策

学生集体户口 博士研究生 外环外不限购 外环内可购1套

港澳台及外籍人士需1年社保或个税，限购1套。

企业购房需满足纳税或社保条件，且仅限购买2000年前竣工、面积≤70㎡的二手房用于员工租住。

贷款政策：利率双低 公积金既提又贷

公积金贷款：呈现利率新低，贷款额度提升的喜人态势。

如果你买的新房是二星级以上绿色建筑（市面上60%的新房都是），公积金最高能多借15%！

而且公积金可以“既提又贷”，即可以直接提取当首付，后续贷款额度不受影响。

商业贷款

2025 年 8 月 25 日起取消首套 / 二套官方区分，改为 “精准支持刚需与改善”，银行可在合规范围内按片区、房源类型、客户需求微调加点，所以可能出现不同的利率，本质都是LPR（3.5%）+ 差异化加点的结果。

总体来说，首套首付比例15%，利率为LPR-45BP（目前约3.05%）。

二套住房：首付比例25%，利率为LPR-5BP（目前约3.45%）；在嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山、临港新片区等区域，二套住房首付比例20%，利率为LPR-25BP（目前约3.25%）。

税率动态调整 房产税减免一视同仁

根据2025年9月16日发布的《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，上海房产征收有以下特点：

1、以面积和单价为计税依据

应缴房产税=超出免税面积×新购房单价×70%×税率。税率分界线每年根据上年度新房销售均价调整，体现政策灵活性。2025年新购房单价≤94,446元/㎡时，税率为0.4%；单价＞94,446元/㎡时，税率为0.6%。

2、注重家庭住房面积合并

计算对于多套住房的家庭，合并计算全部住房面积后确定免税额度，鼓励合理配置住房资源，避免过度持有房产。

3、沪籍与非沪籍政策趋同

本市户籍居民家庭：首套住房免征；第二套及以上住房，合并计算家庭全部住房面积后，人均不超过60平方米的部分免征，超出部分按面积征收，税率0.4%或0.6%（根据房屋单价确定）。

非本市户籍居民家庭：持有《上海市居住证》满3年或积分达120分，首套住房免征；若首套符合条件，第二套及以上住房合并计算面积后，人均不超过60平方米的部分免征。未满足条件的，需全额缴纳。

外籍人士需每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税，直到卖掉为止。

4、先征后返 政策灵活

本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按相关规定计算征收的房产税，可予退还。

非本市户籍居民若居住证未满3年但后续满足条件，已缴纳的房产税可按规定申请退税，体现出政策的过渡性和包容性。

2026刚刚开年，上海楼市就已围绕 “松绑限购、税费减负、信贷让利、精准支持刚需与改善” 持续发力，虽然市场走势不会一昔逆转，但这波力度十足的组合拳调控，无疑会为改善市场预期、提振购房者信心注入强劲动能，更将为上海楼市平稳向好发展筑牢坚实基础。

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