最新消息，保利光合跃城 四期降价了！全球科创中心闵行核心，约505万起！约95-143㎡洋房直接选！附线上预约通道！
开年闵行楼市热度依然爆表！自从被纳入上海主城后，闵行核心板块始终肩负着上海楼市的中坚力量。要说2024红盘之中最火也是最值得期待的项目，必属创造了全年百亿佳绩的保利·光合TOD。
回望整个2023，光合TOD前置兑现了约5万方展示区：包含约2万方超级公园；首个约1300m²波谱艺术滑板公园&篮球场；约1万方凌空街区以及凌驾10米天空之上的天光舞台。保利光合跃城售楼处电话:400-8894-638♢♢✔✔✔♢♢
超强的兑现力和产品力让光合收获了超1500+位业主的选择!跃然成为沪上置业顶流。
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「保利光合跃城」
全球科创中心闵行核心
建面约95-143㎡低密洋房
央企保利&申通地铁联袂打造
均价约6.5/㎡ 少量房源 可直接选
二期火爆认购中
售楼处火热预约中
交房时间：南地块2026年3月，北地块2026年9月
物业管理费：5.8元/平
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8月最新优惠政策：
认购送15万车位券+送5万物业费+限时付款送家电礼包+95折优惠！
保利光合TOD更是地铁上盖，距元江路地铁站仅约500米，可轻松步行进站，从项目出发5站就能到达徐汇！
同时5号线和23号线（在建中）环绕！拉近了项目与莘庄、徐家汇、人民广场等CBD的距离；
另外，19号线已开工建设，未来从项目出发，9站即达前滩！享受“四轨交”的重磅利好！
最新一房一价表：
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设计意向图，以政府最终批复为准
据悉，保利·光合跃城建面约95-143㎡3-4房！可直接选
最新户型图曝光：
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TOD凌空墅级洋房
巴比伦空中花园
①约1.13超低密度
超高得房率+无连廊社区
低密土地往往代表了臻稀和高溢价！这从联动价就能体现，比如徐泾容积率1.2的宅地和奉贤新城容积率1.2的宅地，比起板块其他新房，联动价至少高5千/㎡！
低密住宅不可复制的优势：
· 可以极大增加人均占有空间
· 有着更长的日照时间· 有更大的楼栋间距· 更好的景观视野· 小区公共活动空间以及路面更宽阔
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而保利光合跃城·凌云的容积率仅约1.13，这就决定了保利光合跃城·凌云将会成为沪上“绝版”的低密住宅珍品！是妥妥的低密墅级社区！
单价仅约5.48万/㎡起，总价更约500万级！更低价换取更舒适的低密生活，也是因为有着低密指标，保利光合跃城·凌云摒弃了市面上传统的高低配设计！
打造了清一色的公园洋房产品，把低密的优势让渡给每一位业主
这样的产品在上海都极为稀缺、唯一！
②凌空、低密、墅级洋房
约35-70米超宽楼间距得益于超低容积率，项目全部打造11-13F低密纯洋房，楼间距错开约35-70米的距离，不仅采光通风优秀，推窗望出去也是一片壮观风景！
17m凌空巴比伦花园社区，整个社区都被抬高到17米的高空，当属“天空之
城”保利·光合跃城TOD，带来了0m公园-10m街区-17m住区的三度连接空间，用多层次交通串联多重业态，近乎在闵行主城核心又造了一个微缩立体城市！
01.
毗邻金色中环
区域能级爆发惊人潜力
「保利·光合跃城」的地理位置极佳，位于闵行主城南部单元--元江中央服务区，该区域毗邻金色中环发展带， “金色中环发展带”堪称国家级宏大规划，是城市竞争力的重要载体和新引擎。
「保利·光合跃城」所处的元江片区与金色中环 仅相隔一条虹梅南路，开车上高架能直达 漕河泾、前滩、张江等高能级板块，区域能级爆发出惊人潜力， 未来将实现质的飞跃！
这里还被赋予了“上海南部科创中心”的战略定位， 与张江、漕河泾三足鼎立，共同支撑起具有全球影响力的科创中心。
有了科创板块加持，未来周边还将入驻 3000+企业，引进 80万全球高智人才， 前途不可限量！
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02.
15号线地铁上盖
高效链接全城，畅享黄金生活圈
每一座城市的崛起，都离不开轨交的力量，「保利·光合跃城」是15号线元江路站地铁上盖， “家门口”就是元江路地铁站，同时距离5号线颛桥站仅约1.8km！
15号线自开通以来， 就被定义为千亿级科创生命轴，为推动周边的产业发展，人才引进起到至关重要的作用。
整条线路串联3大国家级科创园区、9座高校、2大枢纽、4大公园 ，一线直达漕河泾、古北，快速换乘到达徐家汇、南京西路等核心商圈。
示意图
同时周围覆盖着 三横五纵三轨交的立体交通网络，高效链接全城，畅享黄金生活圈。
轨交5号线可与1号线便捷换乘，10站至徐家汇，南延伸段承接南北主轴嘉闵线；轨交 23号线（在建）连通闵行开发区、紫竹高新区、吴泾转型地区、徐汇滨江地区等重要区域。
还有虹梅南路、沪金高速、莲花南路、嘉闵高架、申嘉湖高速、元江路、外环高速......形成三横五纵交通路网，人民广场、桂林公园都是快速可达。
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03.
沪上首个百万方滨水TOD
玩转美好生活的N种方式！
从TOD1.0到4.0时代，已经出现了太多清一色的规划体系，而 「保利·光合跃城」依托百万方“站城一体+滨水公园+全系业态”的综合体 ，集合住宅、商业、办公、文化、教育、公寓、生态7大复合业态，还将打造近20万方的双滨水公园！
这在整个上海TOD市场中都是绝无仅有的！可以预见，一座城市新中心的崛起指日可待！
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这座百万方滨水TOD大城，以15号线元江路地铁站点为核，从莲花南路到都会路整合片区，涵盖7大业态，约百万方大体量：
项目整体打造了约2万方光合里超级街区，筑就盖下约4600㎡摩登商街、约5000㎡社区配套，盖上约10000㎡丰盈街区。
久处都市高压之下，越来越多人看重居住环境的舒适性，如果能有一个地方贴近自然，有滨水步道，有绿地公园，还有满足一切日常生活所需的多元业态，并且楼下就是地铁，出门就有商业，该是多么美好？
而这一切都将在 「保利·光合跃城」全系上演！
保利·光合跃城位于 上海五大主城——闵行主城颛桥，这里未来将打造成千亿级的上海南部科创中心，与 漕河泾、张江三足鼎立，成为上海面向全球的科创发展引擎。
大零号湾、马桥人工智能创新实验区、吴泾战略留白区3大国家级产业区汇聚。5大科创中心、12大科创园以及超过3000家企业在这里聚集，其中包括航天城卫星所、字节跳动、微软、英特尔等等超过100家世界500强企业。
值得一提的是，漕河泾科技绿洲、森马全球总部二期、ELAND衣恋“创E谷”（在建中）毗邻跃城！未来高端人才导入，区域品质将大幅上升！
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保利·光合跃城依托 TOD15号线上盖的交通优势， 5站徐汇，9站前滩，3个红绿灯上中环，通勤效率大幅增加。作为上海科创生命线，途径 9所大学10个校区、3个国家级科创园区（紫竹国家高新区、漕河泾经济技术开发区、虹桥经济技术开发区）、真如城市副中心、上海南站+上海西站2大火车站，极大程度地加强城市西部内外环线之间的交通能力、带动沿线区域发展！
同时跃城周边还有 5号线和23号线（在建中）环伺，快速联通莘庄、徐家汇、人民广场等CBD，享受“三轨交”的多维交通体系！
「保利光合跃城」
全球科创中心闵行核心
建面约95-143㎡低密洋房
央企保利&申通地铁联袂打造
均价约6.5/㎡ 少量房源 可直接选
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2025年七批次土拍汇总
9月4日，上海2025年第七批集中供地正式开拍，共出让5幅宅地，分别位于杨浦区、普陀区、闵行区、宝山区、青浦区。
没能想到， 此次竟有两家“新人”民营企业，分别拿下闵行颛桥、青浦新城两块地，成为本次土拍的亮点之一！
最终五幅地块累计成交 总金额约111.16亿元，虽然热度不如前一批次，但亮点依旧不少。
最终此次土拍平均溢价率12.66%，最高溢价率达到28.09%。
先来看看地块成交详情：
2025年七批次土拍详情
我们一起来看一下五宗地块的详细情况！
01杨浦区N090601单元I4-01地块
首先我们来看一下今天五块地中关注度最高的杨浦东外滩地块，也是 今天起始楼面价最高的地块。
从地块位置来看，属于“九宫格”的核心区域，距离黄浦江仅700米，属杨浦滨江南段核心区域，可以说是相当优越。邻近地铁12号线、18号线，多条公交线路环绕，且距离宁国路地铁站约1.0km。
当然作为本批次最受关注的地块，参拍房企必然众多，共有上海城建、华润置地、中铁置业、招商蛇口、中海地产、保利发展&上海建工、国贸地产、北京建工、越秀地产九家参与竞拍！
经过75轮激烈竞价，最终由 中铁置业以总价273620万元竞得，成交楼面价高达92225元/㎡，溢价率28.09%，成为杨浦区内中环楼板价第一的宅地。
注意，在东外滩板块中该楼板价排名第二，仅次于2025年6月由保利发展竞得的平凉社区宅地，该地块成交楼板价9.55万元/㎡。
这也是中铁置业拿下的杨浦滨江第二块地，去年通过遴选，以总价14.26亿、楼面价约7.5万/㎡拿下了附近的I15-01风貌别墅地块。
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根据出让信息，这块地是杨浦滨江九宫格最后一块限高24米的宅地，隔壁就是板块红盘「保利海玥外滩序BUND98」；地块容积率仅有1.8，基本上将会打造 低密度洋房社区；更有利的是，地块前方是限高12米的风貌区，视野可以直面滨江。难怪能够吸引9家房企竞拍！
虽然中铁再次在杨浦滨江再次拿地，但是也要看到这两年杨浦东外滩板块的竞争尤为激烈，既有多个在售新房，也有待上市地块，再加上中铁也有过品质维权的不利口碑事件，那么在竞争尤为激烈的杨浦东外滩，中铁会给大家呈现出什么样的“新产品”、“好产品”，也是需要中铁好好打磨的！
中铁的考验来了！
地块成交情况（仅供参考）
02普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块
在7月六批次土拍中，真如翠谷已经推出1幅宅地和1幅商服地块，最终由中海地产以总价65.25亿元竞得地块，成交综合楼面价58823元/㎡，溢价率14.17%！
此次真如翠谷继续推出新地块，即此次竞拍的W060401单元A03B-04、A03B-05地块，两块均是宅地！
得益于地块位置的优越，以及六批次同区域地块的热度，此次该地块共吸引上海城建、中海和招商三家竞买人参与竞拍。经过68轮激烈竞价，最终由 上海城建以总价524000万元成功竞得，成交楼面价达79324元/平方米，溢价率为12.79%。这也刷新了上一批次中海的楼面价。
这一成交楼面价已超越今年第六批次土拍中中海摘得的真如翠谷一期W060401单元A03D-01、A03D-03地块的楼面价了。
特别有意思的是，真如翠谷一期地块此前共有两家竞买人报名，除中拍房企中海外，另一家正是本次成功拿地的上海城建。也可以说是上海城建圆梦真如了！
根据出让要求，该地块 无配建保障性租赁住房要求，无中小套型比例要求，无高端人才房配建比例要求，是很纯粹的住宅用地，相较于中海上一次拿下的商住地块，更占优，这也能让房企在产品设计上更加有空间发挥！
虽然中海上一批综合楼面价为58823元/㎡，但实际楼面价算下来也要达到7.6万/㎡左右，这样一看，上海城建的楼面价跟中海差距就没那么大了。
面对同板块中海地产的直面竞争，再加上装修标准不低于5000元/㎡（集采价），上海城建这次在真如板上钉钉要推出更优质的“瑞仕”系产品了。
自2021年就新房断供的大板块迎来了中海、上海城建两大品牌房企，板块热度必然提升，对购房者来说也是好事，谁的产品品质更好，谁的小区打造更好，谁的物业服务更好，就选谁！这样也能让房企们自己PK，拿出更优秀的产品吸引客户。
尤其对上海城建更重要！最近深陷品质维权争议，尤其开发的瑞仕半岛璟庭，临近交付暴露各种问题，社交媒体各个业主纷纷晒图曝光。小编也为上海城建捏一把汗，不知道在真如翠谷，在中海的竞争下，能否给大家保质保量的呈现”好房子“给购房者？
地块成交情况（仅供参考）
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03闵行区MHC10402单元24A-06A地块
作为购房者们喜欢的闵行区，此次继续上新地块，迎来了颛桥地块的竞拍，虽然不是莘庄、梅陇等热门板块，但是此次该地块体量小、总价低，而且地块方正，依旧吸引了长江精工、闵房集团、象屿地产&天安集团3家房企参与竞拍。
另外意外的是最终由 浙江民企长江精工以总价54648万元竞得地块，成交楼面价36649元/㎡，溢价率11.19%。
这家民企很多人会感到陌生，那么他的背景是什么呢？
根据公开资料查询显示， 长江精工钢结构（集团）股份有限公司成立于1999年，是一家集国际、国内大型钢结构建筑设计、研发、制造、施工与销售于一体的大型上市集团公司， 已连续六年位居全国钢结构行业榜首。曾参与北京奥运鸟巢、大兴国际机场等地标工程，荣获47项鲁班奖、32项国家优质工程奖。
不过虽然这家民营房企此前从未在上海开发过住宅项目，但是此前承接过一个 保障性租赁住房项目「 嘉定星光嘉寓·1588嘉园」，合同金额4.22亿元，总建筑面积7.89万㎡，也算是在上海有过尝试了。
长江精工这也成为成为本次土拍的黑马之一！
而此次拿下的地块，从位置上来看交通还算便利，距离5号线颛桥站约900米，周边配套比较成熟，三公里范围内有闵行区颛桥中心小学、七宝中学附属鑫都实验中学、鑫都商业广场、万达广场（上海颛桥店）等教育、生活配套。*新房不承诺学区
市场方面，颛桥板块的宅地供应相对比较少，最近一次供应则是今年6月，保利发展以31.4亿元竞得君莲地块，成交楼板价3.88万元/平方米，溢价率达12.95%。而周边在售新房项目为颛桥地铁口的「颛桥紫薇花园」，价格约6.99万/平。
从地块属性来看，1.6的容积率搭配50米建筑限高，未来很有可能推出低密度的叠加或联排产品。那么对于板块内的改善型需求十分友好。
不过要注意的是作为上海楼市的“新人”首次开发住宅项目，还是低密类产品，这就十分考验产品力了，想必很多人也会持怀疑态度，那么长江精工会独立开发还是寻求品牌房企合作，也是后续地块上市的一个看点！
地块成交情况（仅供参考）
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04宝山区BSP0-2102单元0211-02、021201、0216-03、0217-07地块
今年宝山的土地供应一直走的是“大体量组合地块“模式，继今年五批次的南大组合地块，这次再次推出罗店组合地块。此次推出的地块由4幅子地块组成，总土地出让面积78013.3㎡，总规划建筑面积109064.68㎡。
该地块位整体交通还算便利，距离美兰湖地铁站约800米。三公里范围内聚集了上海市宝山区美罗家园第一小学、上海市宝山区罗店第二中学、上海市宝山区罗店医院、购物中心U天地等教育、生活配套。*新房不承诺学区
不过考虑到项目体量不小，以及周边市场情况，注定该地块热度不会很高。
最终由建发地产以底价232308万元竞得，成交楼面价21300元/㎡，溢价率0%
也可以看出整体板块的楼面价涨幅几乎没有，在地块西南侧，建发地产以24.391亿元竞得罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0117-02地块，成交楼面价21043元/㎡，也就是「建发云锦湾」，超过5年，板块楼面价几乎持平。
好在该地块容积率不高，4个子地块容积率在1.2-1.6不等，未来大概率打造低密项目，这对建发地产来说轻车熟路了，也许这也是建发能有勇气再次在该板块拿下这块地的原因之一吧。
那就让我们期待一下建发地产能呈现出什么样的产品吧！
地块成交情况（仅供参考）
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05青浦区青浦新城QPC1-0009单元75-04地块
今年青浦的土地出让明显增多，继六批次有土地出让后，七批次继续上新。此次青浦推出的是一块“迷你商住地”，用地性质为住宅、商业用地，土地出让面积9690.85㎡，规划建筑面积17443.53㎡（其中住宅85%，商业15%）。
根据出让信息显示，地块起始价2.70亿元，起始楼面价15505元/㎡。这也是今年以来上海总价最低的地块！
不过虽然地块虽然不大，也不贵，但是出让要求有一条要求就很有意思！根据青浦新城中央商务区现代商贸产业规划定位，商业部分应引入信息通讯智能应用终端、全屋智能家电、新能源汽车等功能业态的展示销售中心，面积不小于2000㎡。这也就意味着拿地企业具备相关的能力或者就是有意向房企了。
很明显，该地块基本上会以底价成交。
最终由新易腾以底价27047万元竞得地块，成交楼面价15505元/㎡，溢价率0%。
跟闵行颛桥地块的中拍房企一样，青浦这块地的新易腾也让很多人一下子迷糊了，这又是哪家房企？
根据公开信息显示，新易腾集团成立于2007年，是一家依托科技赋能的消费级智能终端产品研发、销售及解决方案服务商。该集团与华硕、华为、苹果等国际品牌建立了深度合作关系，产品覆盖数码产品、全屋智能、新能源汽车等全系列品类。
看到这里，想必大家都能看懂了吧！
而且根据新闻报道，新易腾在2024年3月就在虹桥前湾拿地建造上海新易腾总部基地，该项目总投资约3.14亿元，占地5780平方米，总建筑面积近3万平方米，预计于2026年完成建设。计划成为一个集研发总部、产业研究发展中心、产品供应链中心以及相关配套服务为一体的“数字化综合体”。
新易腾同样也称为本次土拍的黑马之一！
不过从区位来看，地块距离轨交17号线青浦新城站仅约400米，而且青浦新城站未来将实现三线换乘。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，三公里范围内有上海市青浦佳禾小学、青浦区实验中学(东校区)、三甲医院复旦大学附属中山医院青浦分院、购物中心绿地缤纷城等配套。*新房不承诺学区
不过有消息传闻这块地新易腾拿下后有可能作为员工宿舍使用，至于是自持使用还是作为住宅项目开发销售，就看后续地块公示信息了！
同样，如果作为住宅项目销售的话，作为一个“行业新人”是否具备独立开发的经验，必然会受到市场质疑，就看新易腾的最终表现了！
地块成交情况（仅供参考）
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06观点
随着2025年七批次土拍结束，我们会发现此次土拍受出让地块的影响，热度未能延续上一批次，但是也有多个看点。
参拍企业数量继续下滑
此批次近吸引16家房企参拍，包括 12家央企&国企、4家民企。与六批次17家相比，此次参拍房企数量继续下滑。
溢价率地块依旧占主流
此次七批次土拍共5宗地块，其中溢价成交的有3宗，占比达60%！不过未有地块触发封顶溢价；整体溢价率低于六批次。
国央企已经依旧占据主导
本次土拍五宗地，国央企占比60%，短期看，这一趋势仍会继续。
民企参拍积极度提高
本次土拍出现了两匹“黑马”，既是民企，也是“跨界新人”，分别是新易腾、长江精工都成功拿下心仪地块，这也为市场注入活力和信心。
除此以外，大家也都明显看出，每次土拍核心地块均是热度最高的，这也会是常态现象，同样核心地块热度一直居高不下的情况下，也看到土拍价也是一路走高，这也对各个房企提出了更高的产品要求，不能再抱着“皇帝女儿不愁嫁”的心态来“造房子”，现在需要的是好地段、好户型、好品质、好物业、好小区这样的五好产品！
当然小编在此也可以很直接的给大家建议，要对那些口碑不良且屡教不改的开发企业持谨慎态度，毕竟房子是绝大部分家庭最大的资产了，要擦亮眼睛，认真选择！
买房不易，务必谨慎！
欢迎继续关注「楼市新观察」，我们将继续带来最新土拍报道。
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