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2025年1-6月，静安区的新房套均总价已经来到1867万元/套。

在静安买房，苏河湾是绕不开的一个板块，它是真正集天时、地利、人和于一身的与国际接轨的潮流板块，去年更是楼市黑马。可以通过两个数据来窥见它的实力：第一：去年约2000万以上的新房成交套数，苏河湾是全市第三，仅次于黄浦滨江和新天地。高净值人群对于苏河湾的认可程度，已经逐渐超越了传统的老西门、陆家嘴滨江、人民广场等传统豪宅板块。

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第二、苏河湾的标杆住宅基本都在20万/㎡左右，次一级、房龄较老的品质改善房基本都在约14万/㎡以上。

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可以说，苏河湾的豪宅成交量&价，都已经超过了静安寺、南京西路，成为了静安新一代的标杆，住苏河湾是一种身份象征。

令人惊喜的是，这个热度居高不下的潮流板块，出现一个“倒车接人”的历史级别上车机遇！（“倒车接人”是证券市场的专业术语，意指一直大涨的板块，突然出现一定幅度的回撤，但大涨的趋势从未改变。）板块内最后的限价盘——【悦97】开盘在即，过会均价12.88万/㎡！

这是什么概念？

往前看，板块内之前开盘的新房价格普遍已来到13万+！在越来越贵的上海楼市，【悦97】的价格却直接梦回三年前。

往后看，10月20日，上海2025年第八批次集中土拍正式落槌，其中静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间地块，以“苏河湾核心收官宅地”身份引爆全场竞争，最终成交楼板价突破81415元/㎡，溢价率9.03%，该地块可售住宅面积的楼板价约11.8万/㎡，该地块未来住宅售价将剑指18-20万/㎡，印证区域价值天花板再攀新高。97售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎

而与该新地块直线距离仅550米的静安苏河湾「悦97」，凭借12.88万/㎡的过会价与稀缺小户型优势，成为此次土拍后核心区置业的“价值优选”。

最新消息：静安内环内、苏河湾板块全新盘，大宁资产天目社区项目——【悦97】开盘热卖中！97售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎

少量建面约88-100m²精装2-3房

过会均价12.88万/㎡，总价811万起

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户型图赏鉴

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土拍回顾及规划

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2022年第二批土拍中，大宁资产以总价74900万元价格，竞得静安区天目社区C070102单元07-03地块，地块占地面积6663.6㎡，容积率2，楼板价56201元/㎡，溢价率0%。联动价12.88万/㎡

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该地块坐落于静安区内环内，四至范围：东至07-05b养老院，西至晋元加油站，南至海宁路，北至天目大楼、沪金大楼。

该地块并不是很方正，类似宁嘉馨苑一样，住宅极少，社区可活动空间比较有限，仅2#住宅西侧还有一部分集中绿地。97售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎

项目拟建3栋建筑，1栋总高21F高层，1栋总高4F多层住宅，1栋总高3F的配套用房，屋顶还有绿化，静待后续景观设计方案。

1#4F住宅：1F为物业，且局部架空，屋顶局部设光伏板。

2#21F住宅：1-2F局部架空、1-3F局部养育托管点、生活服务点、居委会、社区文化设施、社区体育设施，及屋顶局部设光伏板。

该栋楼西南侧连接居委会，包括地上1层、地下2层；东南侧连接一个3F楼栋，1F功能为居委会、业委会、社区文化设施、养育托管点、生活服务点；2F为社区文化设施、社区体育设施；3F为社区文化设施。

3# 配套用房：位于小区东北角，1F为垃圾房、智能快递柜（架空），1-3F为社区养老福利设施，2F为老年活动室。3F为社区公服备用及屋顶局部设光伏板。

小区内基本实现了人车分流，地块有3处人行出入口，分别为西北角的晋元路（人行出入口）、南侧海宁路（人行/车行/消防出入口）、东侧百禄路（人行/紧急消防出入口）。97售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎

外立面方面，悦97采用大面积的玻璃搭配金属材质，将大都市的现代时尚气质淋漓尽致地展现，矗立在苏河湾俨然又是一张靓丽的城市名片！

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大门-公区-前厅-私宅，一整条线路的归家仪式感营造的非常高端，让业主尊崇备至！

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在社区内部，项目打造繁华都会里的精致庭园，绿意鲜氧全天环绕。精研五大景观功能，复刻自然森系生活。还有匹配全龄段的运动场地，为业主提供多维度星级品质体验。97售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎

地下则精心打造星级车库、配地上地下双大堂、智慧门禁管理，呵护备至赋予居者万千尊崇。

生活配套

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交通方面：项目距离轨交8/12号线曲阜路站，直线约310米。

商业方面：项目周边配套成熟，购物便利，周边2公里内静安大悦城等，距离人广商圈也很近。97售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎

静安大悦城

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教育方面：项目周边有裘锦秋实验学校、向东中学、棋院实验小学等。（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

医疗方面：周边医院有静安区北站医院等。

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上海楼市新变化！9.26新规落地，新房品质飙升，二手房大受影响？

2025年9月26日，上海市规划和自然资源局发布的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（以下简称“9.26新规”），彻底改写了上海新房的品质标准。

新规通过调整容积率计算规则，直接撬动了新房得房率、外立面材料和公共空间设计的升级。 政策落地首周，外环外新房成交量占比飙升至73.45%，二手房市场则出现平均16.5%的议价空间，买卖双方的博弈进入新阶段。

新规最直观的变化是阳台面积的扩容。 过去上海严格执行“阳台面积不超过8㎡”的限制，如今调整为“不超过户型面积的10%且最大16㎡”。

以160㎡户型为例，此前阳台最多8㎡（其中4㎡为赠送面积），现在可扩展至16㎡，赠送面积翻倍至8㎡。 多出的空间足以容纳洗衣区、休闲沙发或小型绿化区，极大提升了实用性。

封闭式阳台首次被允许按一半面积计算容积率。 此前上海封闭式阳台算全面积，导致开发商为控制成本普遍建设开敞阳台，业主收房后自行封闭，造成外立面杂乱。 新规下，开发商将主动建设封闭式阳台，既保证外立面统一性，又省去业主改造麻烦。

此外，新规额外允许每户增设一个进深不超过0.75米、面宽不超过3米的开敞阳台，不计容积率且不占用主阳台面积配额。 这一设计虽被官方定义为“提升建筑立面形象”，但实际相当于为业主增加约2.25㎡的灵活使用空间。

阳台规则调整带动了得房率的整体跃升。 据测算，新规下新房得房率普遍可提升5个百分点，从过去的85%提高到90%。

这一变化源于容积率计算方式的系统性优化：外立面饰面层（如干挂石材、金属板）厚度不再计入容积率，鼓励开发商采用高品质材料替代传统的真石漆。

公共空间也迎来升级。 架空层、风雨连廊等区域若用于公共用途且净高≥3米，可不计容。 此前这些区域占用可售面积，开发商往往压缩规模或降低品质。 新规实施后，全架空层、完整风雨连廊将成为新房标配。

半地下室车库的设计权限放宽，进一步优化了空间利用。 车库设于半地下室可自然通风，减少除湿设备成本，同时抬升小区整体高度，使一层住宅地面高于外部道路约10米，缓解低层住户的潮湿和噪音问题。

新规出台恰逢上海“8.25新政”满月（外环外取消限购），双重政策叠加效应显著。 2025年9月20日至26日，上海新房周成交量环比增长25%，外环外成交占比从年内平均61.2%跃升至73.45%。 改善型项目表现尤为突出，单价超11万元/㎡的高端住宅成交量环比上涨14.9%。

二手房市场则呈现“以价换量”特征。 新政首周，二手房成交量环比增长8.5%，但随后两周出现波动，房东平均议价空间维持在16.5%以上。

部分房龄老、户型差的“老破小”房源，面临5%-10%的价值折价。 贝壳平台数据显示，外环外二手房成交占比从新政前的44.3%升至49%以上，刚需客户趁机入场。

新规改变了开发商的利润计算逻辑。 此前外立面使用干挂石材会因厚度占用可售面积，现在饰面层不计容，使得高品质材料投入不再挤压利润空间。 已有房企迅速调整方案，如绿城在徐汇滨江项目中将层高从3米提升至3.2米，并计划全面采用陶板幕墙。

公共配套不计容也激发开发商打造增值服务。 风雨连廊、架空层健身区等设计成为新盘卖点，但随之而来的可能是物业费上涨。 部分项目已尝试将公共空间与社区商业结合，如在架空层设置快递驿站、老年活动中心，通过运营收益覆盖维护成本。

政策红利背后存在隐性成本。 公共空间升级可能推高物业费，且部分区域要求风雨连廊须配备无障碍设施，增加建安支出。 此外，新规未直接解决楼板隔音差、房屋渗漏等传统质量问题，有购房者吐槽：“连隔音都解决不了，何谈好房子？ ”。

对前两年购入期房的业主而言，新规带来资产价值稀释风险。 尤其是产品力平庸的次新房，未来在二手房市场将面临“打不过新规新房、拼不过价格更低老破小”的困境。 类似情况曾在成都出现，政策换代后早期项目陷入滞销。

“9.26新规”与上海近期其他政策形成联动。 8月25日外环外限购放开已刺激外围市场，新规则进一步强化了核心区与郊区的分化。 徐汇滨江、前滩等核心区项目因稀缺性和品质升级保持价格韧性，而金山、惠南等郊区低品质项目去化压力增大。

土地市场也同步响应。 2025年初至今，全国300城宅地平均溢价率仅2%，但上海中海、绿城等房企拿地金额位居行业前五，且新增地块普遍标注“须符合好房子标准”。

新规被部分舆论解读为“变相刺激土地出货”。 过去限制宽松时，阳台面积常被用于“偷面积”，新规将其合法化，被调侃为“灰色地带洗白”。 此外，政策未强制要求提升楼板厚度等基础质量指标，被质疑“重面子轻里子”。

开发商之间亦出现分化。 资金雄厚的房企如中海、建发迅速调整产品线，主打“高得房率+智能家居”组合；中小房企则因成本压力更谨慎，部分选择将原计划2026年上市的项目延后改规。

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