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上海保利海上瑧悦售楼处电话☎：400-8854-706（预约看房热线）

项目表现：2025年上半年两次开盘几乎全部售罄红盘

2025年上海宝山区新房楼市交易热度一直较好，根据58安居客研究院数据显示，从2月下旬到7月，宝山区新房找房热度指数一直要高于全市平均水平，该项目在2025年，两次开盘几乎全部售罄，5月首次开盘264套房源认筹率为185.5%开盘，6月第二次开盘124套房源认筹率为139.8%，目前第三期有160套房源在筹备开售。

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资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

该项目由中国金茂公司打造，总规划为一个17万平方米的中大型社区，容积率2.3，总规划户数1118户。

住宅产品主要为85㎡-178㎡的小高层，均价5.4元/㎡左右。

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从安居客找房热度周度数据来看，该项目在2月春节过后找房热度快速升温，5月首次开盘前后热度达到第一轮的小高位，之后有小幅回落。在6月第二次开盘前后，找房热度迎来历史高位，之后回落。

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整体来看，该项目在每次推盘期热度都较好，接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。

项目诊断步骤一：识别项目竞品

我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目 90天内客户重合度最高的8个项目，从这8个项目的位置来看：

四季隐秀距离本案3公里以内；

上海江湾金茂府距离本案4-10公里；

保利·海上瑧悦、中环铂樾、招商时代乐章距离本案11-20公里；

保利西郊和煦·领墅在松江区，保利·虹桥和著在嘉定区，保利光合上城/跃城在闵行区，距离本案都在20公里以外。

可见本案的竞品项目分布范围较广，有很多其他区域的竞品。

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项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较

我们将该项目与竞品进行对比分析，围绕找房热度、产品与市场需求的契合度、受其他项目的分流影响、周边配套完善程度、价格水平等几个核心维度展开，总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，综合竞争力处于中等偏上水平，显著高于竞品均值水平。

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（1）找房热度：项目线上找房热度偏低，有较大提升空间。与竞品项目相较，该项目的找房热度在中等偏上水平。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近 90 天内线上看房人数约2200 人，最近 30 天看房人数超约400 人，有待进一步提升。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

（2）客户分流：分流压力适中，需时刻敏锐观察市场变化。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为 0.9，处于众多竞品的中等位置。这种情况表明，该项目的客户分流压力适中，既未陷入过度竞争的泥潭，也需警惕潜在客群流失风险，可通过强化产品差异性与精准营销巩固优势。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

（3）周边配套：配套资源丰富，可满足生活需求。

在交通方面，2公里内有3号线的地铁江杨北路站、铁力路站，与在建设的宝山高铁站相距约800米；

商业配套方面，3公里内有盘古盛汇、宝杨宝龙广场，1公里内有规划在建的超10万平方米的合生汇宝山站TOD商业体；

医疗方面，3公里内有上海交通大学医学院附属第九人民医院（北院）；

教育资源较为丰富，在3公里范围内有宝山区紫辰实验幼儿园、宝山实验学校分校、宝山区民办杨东小学、宝山区乐业小学、上海大学附属宝山外国语学校等；生态环境方面，在3公里内有盘古公园、白沙公园等丰富的生态资源。

（4）户型匹配：填补市场需求，得房率和空间设计感有效提升项目亮点。根据我们的产品供需分析，项目所在的宝山区90～120m²的三室，140～180m²的四室明显供不应求，供需不匹配度指数为-0.11和-0.13。

该项目在5月首次开盘时，推出的主力户型为97 m²、105 m²、117m²的3室2厅， 6月第二次开盘时，主要推出的是85 m²的2室2厅，105 m²、117 m²的3室2厅，138 m²、152 m²、178 m²的4室2厅。恰好契合区域内购房者的产品需求。

另外，从户型设计来看，该项目也有很多亮点。

例如105㎡的3房2厅2卫的户型，设计三开间朝南，双阳台设计，并拥有4个飘窗，主卧拥有270°转角飘窗，将舒适度、空间度提高不少。

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另外，117㎡3房2厅2卫的户型，也是三开间朝南，并拥有五飘窗，主卧同样270°转角飘窗，客餐厅一体化设计延伸至宽景阳台。其功能性与空间尺度感都做得恰到好处。

再看152㎡的4室2厅2卫的改善户型，该户型为类一梯一户设计，既提升了居住的尊贵感，又赋予了业主更多的个性化设计的延展空间；

四开间朝南将室内采光效果最大化；六飘窗的设计极大扩容赠送面积；

超宽客厅衔接观景阳台，并与厨房、餐厅联动，形成贯通式社交空间。

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数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映该产品类型供不应求

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

（5）价格水平：规避低价竞争，保持合理价格锚点实现价值平衡：项目所在的杨行板块是8月宝山区找房热度第4的板块。当前，该板块商品住宅销售均价约5.3 万元/㎡，与本盘基本持平。相较于竞品，本盘单价约5.4 万元/㎡的价格，在竞品中属于中等偏低。

同板块内的四季隐秀今年3月开盘推出的92平方米、105平方米的3室2厅和128、136、143平方米的4室2厅，以及4月开盘推出的105平方米的3室2厅，128、143平方米的4室2厅，与本案形成直接竞争，但往期均价5.5万元/㎡，略高于本案。

均价略低于本案的招商时代乐章位于宝山区顾村板块，目前蓄客阶段推出的99平方米、103平方米、126平方米的三房与本案也将形成竞争，但本案并未因此而采用降价竞争的“内卷”方式。

另外略低于本案的保利西郊和煦·领墅位于松江区，今年6月推出的少量96平方米的3房和122平方米的4房略有竞争性，但因地理位置较远，客群会形成差异化，竞争性相对较弱。

其他项目价位高于本案，与本案价差较大，形成错位竞争。

资料来源：安居客小程序

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小结：该项目作为2025年上海宝山区现象级红盘，其热销核心在于精准的市场定位与产品力突破。

其一，户型设计精准契合区域需求，97-178㎡三至四室产品填补杨行板块90-120㎡、140-180㎡户型供需缺口（供需不匹配度-0.11至-0.13），尤其105/117㎡户型以双阳台及270°转角飘窗设计提升空间价值，152㎡类一梯一户产品更打造差异化居住体验；

其二，价格策略理性控价，5.4万元/㎡定价虽略高于板块均价（5.3万元/㎡），但通过错位竞争规避低价内卷，较同板块四季隐秀（5.5万元/㎡）形成价格优势，较顾村招商时代乐章等竞品则以地段和产品差异实现价值平衡；

其三，区域热度赋能，宝山区2025年新房找房热度持续高于全市均值，项目2公里内集聚3号线地铁、宝山高铁站（在建）、合生汇TOD商业体等全维配套，形成"轨交+商业+教育+生态"资源闭环；

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