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上海楼市的三大边角料，不仅和片区核心住宅区断开联系，位置在一些三不管地带，

在新房割完一波韭菜之后再也没有资源输入，房价也是跑输大盘让业主捶胸顿足。

在这些边角板块买房，现在都亏了多少？

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电信三兄弟指的是浦东林海公路边的保利林语溪、绿地香颂、中海御景熙岸三个小区；

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因为隔着一条马路就是中国电信园区，在楼市被大家戏称为电信三兄弟。

从地图上来看，电信三兄弟既不挨着三林核心区，也和康桥的居住区被工厂隔开了联系，位置十分边角料。

就是这么“奇葩”的位置为什么偏偏前赴后继建了几个小区？

2009年，随着外环内三林板块开发成熟，浦东新房开发的齿轮来到外环外。

当时还是一片工厂的林海公路成了拓荒地：

垃圾地段自然要拿出一些有稀缺性的产品，于是电信园门口开始造起了平层+叠墅的高低配小区。

2010年3月保利林语溪最后一期开盘，不到一个月就顺利清盘，当年典型三兄弟的受欢迎程度可见一斑。

就当业主们以为浦东开发的节奏要顺着三林一路往南的时候，结果风向一下吹到了滨江。

从2010年后，前滩启动了十年建设，成为3.0城市的样本。

而后浦东开发的主轴一直沿着滨江往南，到了三林滨江，而后还有筠溪小镇......

电信园三个小区建成已经十四五年，马上都快成老破大了。

可大部分吃瓜群众还分不清这里到底属于三林还是康桥或者是周浦，实打实的三不管地带。

更可怕的是在集中卖房之后，直到今天三兄弟都没得到一点资源。

最近的地铁站是2公里外的三林东，就近的商业、医疗资源几乎都是空白。

曾经以为的浦东南拓主轴林海公路，已经被楼市彻底被遗忘了，房价也失去了上涨的自身动力。

2010年，御桥的万科金色城市和保利林语溪都有新房加推：

当时万科18层的小高层新房均价2.6万/㎡；

保利林语溪14层小高层的均价1.95万/㎡，17号楼王位置均价2.76万/㎡，更是比万科还贵。

结果现在万科金色城市的成交价10万+/㎡，和开盘价相比涨幅将近300%！

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保利林语溪总高14层的3房，近期高点成交价仅有5.9万/㎡，15年涨幅仅有100%多都没跟上大盘。

选择了保利楼王的业主们，估计肠子早就悔青了。

去年电信园西南侧又迎来了招商的新房项目，6.8万的定价和三兄弟二手房形成了正挂。

今天不管怎么营销这里是前滩南或者是产品品质，招商最新一批次卖了将近5个月，去化率也仅有31.6%。

看看周边荒地和待拆的民房、厂房，买了就等着虚度10年以上的青春时光。

附近类似的边角料还有世茂云图、中骏柏景湾等林海五兄弟，也成功和周浦核心区断联遗世独立了。

劝大家买这些边角料板块的房子还是长点心吧。

佘北大居

佘山在楼市原本是豪宅别墅的象征，直到北面盖起了一望无际的动迁房。

一瞬间，这里成了上海房价最割裂的地方，隔两条马路房价相差10万：

但这里最大的牺牲品却不是这些动迁房，而是夹在动迁大居边缘的国贸、恒大几个商品房小区。

位置本身就处于松江区边缘，所在的大地块四周都是河道，被天然隔绝成一个孤岛；

偏偏这块地不愿意认命，老老实实盖动迁房，造了恒大、国贸天悦和对岸的国贸佘山原墅等5个小区一起抱团取暖。

2019年，国贸天悦二期期现房销售，均价约4万/㎡和当时的青浦新城不相上下。

今天打开某壳看一眼国贸天悦最新成交记录，国贸天悦价格彻底破发。

小区普遍成交均价跌至3万+，比青浦新城同期次新房还少了小一万。

这意味着业主们不仅要贴上税费、装修费以及5年时间的贷款利息，还要在房价上实实在在亏个小一百万才能从这里解套。

其实国贸天悦四兄弟的悲剧在新房出售时就已经注定。

松江原本打算托举佘山成为自己的富人区，但随着城市更新的大范围推进，市中心不断释放出新的土地和产品吸引着富人回流。

而松江为了推进五大新城的建设理念，借助G60的产业概念，楼市开发主节奏到北拓松江新城和开荒洞泾。

佘山北部和青浦交界的三不管地带，自然也沦为鄙视链最底层的动迁大居。

住在这里，公共出行、生病就医都是非常大的问题，上班族到最近的佘山地铁站都需要坐半小时的公交车非常不便。

这几年唯一能称为有效配套的，是隔壁青浦区送温暖的山姆会员店。

给了佘北业主一点甜头，新房的镰刀又挥舞起来了。

这次又是熟悉的国贸，2024年初在国贸天悦北侧拿地。

即将推出国贸佘北五期产品，高层+叠墅，联动价4.9万/㎡。

除此之外，国贸五期东侧还有一块宅地待拍，看来之后佘北破发的伤心业主还要再添数千户。

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在上海楼市留下惊鸿一瞥的边角料地带，还有宝山的北郊未来产业园商品房组团。

北郊未来产业园位于宝山罗店北部，距离最近的地铁美兰湖站都有5.2公里，理论上绝对不算宜居的好地段。

但是为了卖新房，开发商借助园区建造者金桥集团的背书，有意炒作这里就是下一个金桥国际。

当时宣传北郊产业园未来总产值高达300亿，预计导入20万高收入人才，潜台词接盘侠极多。

相应的，营销宣传附近的住宅区就是下一个能媲美东郊西郊的“北郊国际社区”：

从2018年开始，北郊产业园附近陆续迎来招商、万科、碧桂园、绿地、远洋等房企加码，营销说辞越传越真。

六年时间过去，在营销中能改变板块命运的北郊未来产业园确实建成，28幢办公楼造型各异美轮美奂；

不过现实是产业区的招商和资源积累都不是一蹴而就，张江也花了二十多年的时间才发展起来。

相应的，起步更晚的北郊未来产业园目前空置率也不容乐观：

北郊这个商品房组团今天这里不仅没能成为国际社区，更没有期待中的房价飙涨。

万科启宸从开盘价的3.8万/平，一路破发跌到了2.9万：

当初给业主描述美好生活蓝图的售楼处，内部已经荒废，门口一片萧条：

当初宣传能接驳到地铁站的“罗罗线”，这么多年过去也看不到身影。

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后来才被发现罗罗线官方从来没规划过，纯属开发商和自媒体营销编造：

更致命的是，这个商品次新组团未来也看不到上升希望：

宝山目前的发展重心是南大、吴淞两大重点转型片区，推动南大、吴淞、滨江“三箭齐发”。

北郊未来产业园的亲妈金桥集团，近几年的发展重点也在金桥副中心的打造上；

目前金桥面临头部企业出走，老牌产业园区急需更新的阵痛，更加不会有资源向外转移。

未来几年，北郊未来产业园的几兄弟，注定还要持续当个楼市边角料。

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