上次新政放开限购的政策跟北京一样，放开套数，没有放开资格，还是在存量人群里面打转。
但是，这个效果怎么样呢？我觉得还是有限，主要是外环外的吸引力已经在收缩了。
今年，上海结构分化在持续扩大。一边是新房限价松动、核心地段温和上涨，另一边是二手房以价换量、远郊继续阴跌。
今年想在上海买新房的，基本都在中外环扎堆，那里认购率蹭蹭往上涨。
外郊环一带，只有挑到地铁口、商业好的核心板块，房子还能出得掉；
而郊环外，就直接凉了，认购率跌破三成，买房人基本不去了，这些板块已经被市场判了“死刑”。
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有数据显示，今年上海全市没卖出去的新房，80.1%居然都在外环外！这也是限购放开的主要原因。
二手市场，外环外也在经历“踩踏式”下跌，老破小和次新房都在“割肉”出逃，。
而新房八成以上都在外环外，供应太大，开发商只能继续打折冲量，二手只能跟着往下滑；
而且现在市区低于300万的老破小越来越多，直接抢走了原本要去郊区的刚需。
到2025年7月，上海300万以内的二手房成交量已经上升58%了。而在2023年1月还是32%，在2024年是50%。
（上海二手房成交结构）
现在，限购仅仅只是放开限购数量，并没有放开限购人群，也就是说，之前符合条件的家庭和单身人士你在外环外随便买，想买几套买几套。不符合条件的想买也买不到。
可普通人哪有这般财力 “想买几套买几套”？
如今外环外新房均价已达 600 万 —— 这或许是普通人一辈子的积蓄，或是押上未来 30 年生活的抉择。
不过笔者统计了今年外环外卖得最多的五个板块，希望能给大家参考，最后一个绝对超乎想象！
第五名——嘉定南翔
成交了940套新房，均价5.8万/㎡！
嘉定南翔，位于嘉定最东部，往东过去就是普陀的桃浦和宝山的南大板块。
这里是嘉定二手房挂牌均价最高的地方，价格来到了5万/㎡，甚至追平了普陀的桃浦。
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也正因如此，南翔的成熟、宜居、交通，在整个外环外都属于拔尖的水平。
尤其是在商业上和教育上。
这里有34 万方印象城、18 万方中冶祥腾、14 万方南翔老街等商圈的基础上，嘉定的山姆会员店也已经投入运营了。
南翔板块内国际社区还规划了16块教育用地（涵盖9个幼儿园+2所高中+2所中学+3所小学），上海世外教育附属嘉定云翔小学、中学均坐落于此！
今年，嘉定区教育局与复旦附中签订合作办学协议，双方将在南翔镇合作举办复旦附中嘉定学校！
值得一提是，南翔今年卖出的940套新房中，有681套是来自 时代之城的。
目前，时代之城还有建面约92-136㎡高层与建面约143-177㎡叠墅在火爆热销中，均价60186元/㎡，总价475万起！
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第四名——闵行浦江
成交了1078套新房，均价4.9万/㎡！
浦江镇，算是闵行在浦东的一块飞地，坐落于浦东外环之外。
这里一大优势就是，地铁8号线和浦江线南北贯穿，来往前滩、人民广场等地十分方便。
也正是这个原因，浦江，二手价格已经力压部分主城区。
根据链家APP上的显示，浦江板块当前平均挂牌单价5.4万/㎡。甚至，要超过位于上海主城区内5.4万／㎡的颛桥
今年这里一共成交了1078套新房，均价为4.9万/㎡！
其中，大华星曜和招商中旅·揽阅是成交主力，不过卖得都是去年的存货。
招商中旅·揽阅，去年供应了1040套房源卖了517套，今年又卖了332套，现在还有192套处于可售状态；
大华星曜的销售周期就更久了，从2023年就开始卖了，现在已经陆续成交了1505套，还有222套房源可售。
到了今年，浦江有一批非常罕见的“城市轨交墅“——象屿天宸雅颂。
项目主推建面约143-154㎡叠墅总价仅约1050万级！
通过8号线，6站直达前滩，15站直达人民广场，同时纵享左手4A公园右手TOD商业的格局。地块的容积率仅有1.2。
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第三名——宝山杨行
成交了1103套新房，均价5.3万/㎡！
宝山杨行的爆发完全来源于一点——宝山站的正式开工建设。
宝山站不仅仅是个高铁站，更是北上海的交通枢纽，本身就有3号线江杨北路，又是未来19号线的终点。
这直接给宝山的人流量抬升了一个等级，每天旅客到发量将达14.8万人次。
而且上海第四座“合生汇“也将在这里运营。
在加上从2024年开始，宝山杨行的新房供应量就开始断崖式下跌，与之相对的是，这里的新房价格却在不断走高。
彻底让今年杨行的两个新房项目迎来了彻底爆发。
5.3万/㎡的四季隐秀，今年更是卖了721套。项目最近一次推出了138套建面约139-143㎡的叠加，均价63971元/㎡。项目正在火热销售中。
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5万/㎡的金茂棠前，卖了364套。
首发264席开盘即罄，加推124席再度售罄二开二罄，成为2025宝山首座积分红盘，三期认购期间累计大筹263组、小筹68组认购率超164%。目前， 金茂棠前三期新品房源全数售罄！
项目四批次将加推130套建面约85-152㎡2-4房！
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第二名——临港新城
成交了1207套新房，均价3.3万/㎡！
临港新城，今年目前的成交量没有排在第一位，着实挺让人意外的，因为往年他大概率都是排在第一的。
从下面这张图可以看出从2023年开始，临港新城的成交量就开始逐年下滑了。
现在，你在小红书等平台上搜索临港新房，各类房价优惠的政策都超出了你的想象。
但是这并不意味着临港不值得购买。
首先，他的价格确实非常便宜，只有3.3万/㎡，是今年外环外成交量TOP5中均价最低的！
其次，现在临港的配套设施已经发生了天翻地覆的变化。
临港大道周边的101、102片区已经相当成熟了， 临港未来的发力点，来自103片区和105片区。
103片区，高端产业聚集将是它的标签，105片区的定位是金融聚集片区。像 中交三航，中微半导体，中铁集团、国际金融资产交易平台、上海石油天然气中心等等大量的企业都会往这里搬迁。
此外， 两港快线正是从105中央商务区出发，快速到达浦东枢纽。
所以如果你工作生活在临港，不用平凡的来往市区和临港，那么住在这里还是很惬意的。
第一名——松江泗泾
成交了1203套新房，均价4.9万/㎡！
让人非常意外的是，松江泗泾成交了1203套新房，位列外环外各板块的第一。
这一点笔者还是非常惊讶的，感觉和印象当中差别是非常大的。
但是后来笔者也发现了原因——网上房地产上是把洞泾和泗泾统一算在泗泾板块内的。
网上房地产中没有洞泾板块👇
即便如此，你也得承认泗泾仍是外环外新房卖得最好的几个地区之一。
像位于9号线泗泾地铁站的TOD项目——招商时代潮派，均价为5万/㎡左右。在从去年到今年的这一年时间里，卖出去了1127套新房。
一方面，项目在泗泾本地比较新颖。
例如，91㎡的小户型同样也挤出了大空间。采用了开放式厨房，岛台位置面餐客厅，S型墙体设计提高利用率。
设计了两个 双南向阳台，中间还可以打通，室内空间利用率大幅提高。
项目还是以TOD模式为“超级底盘”打造的约50万方综合体！
自带全新升级的 花园城商业！9号线 6站漕河泾、9站徐家汇，就如同一座微缩城市，为周边居民提供了全方位的服务。
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