众所周知，金山和崇明一样，是很多人谈之色变的房产投资禁区，过去5年金山的房价基本没动，很多小区甚至还跌了。
不明真相的人会质疑我的说法，开什么玩笑，过去5年上海很多地方房价都翻倍了，金山再远也是上海，怎么会跌……那咱们不妨学学焦点访谈，以事实说话。
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过去10年金山区二手房价走势图
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过去10个月金山区房价走势图
从图中可以看出来，2019年金山二手房价格短暂探顶，接着便是过去三年的稳中带跌，尤其今年，明显的下跌。
贝壳网上海二手房价地图
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目前贝壳网上金山区的二手房挂牌均价2万/平，和崇明一样，上海最低；与此同时，挂牌量也来到了4800套，加上没在贝壳网挂牌的，保守估计6000套以上挂牌量。
所以，在目前这种行情下，能开出3.8万/平（价格最高的一套）的高价，着实让人匪夷所思。价格不便宜，市场也不好，首开还能去化接近2/3，而同期位于金山新城的建发观唐府，开盘售出只有36%。
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疯了吧，金山平层卖3.8万/平？从汇龙府认购看金山房产市场的价值逻辑
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这个楼盘叫汇龙府，项目备案均价：33531元/㎡，从金山房管局官方公众号了解到该项目（第一批次）于2023年4月25日取得预售许可证，并于 2023年5月13日开盘。据开发商自己说：“本次共推出166套建面约123-210㎡房源，选房现场“异常火热”， 首开劲销6亿。”
根据开发商公布的一房一价表，其中最贵的一套房子是3幢6号901（次顶楼），单价38501元/平，总价达到8156822元， 单价和总价均创金山平层住宅历史新高，这个价格完全可以在五大新城核心板块买个130平的四房了。
汇龙府开盘一房一价表
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我打听了一下，首开大概卖了100套上下，目前案场还剩60多套。这个成绩怎么样呢？我觉得不错了，超乎我的预期。
它凭什么能卖38000/平？
对有买房&卖房需求的你有什么启示？
对汇龙湖这个板块乃至金山房产市场会带来哪些影响？
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凭什么能卖到38000元/平
1、产品定位准确
汇龙府宣传资料
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汇龙府本次开盘最小面积121.36平（1楼非标），最大211.86平，产品定位不言而喻， 瞄准的就是金山本地高端改善客群。金山相对市区是远，但是毕竟还是上海，本地有钱家庭的财力不输市区。尤其金山近些年大力招商引资，产业转型升级，吸引了一批高收入、高素质人才来金山投资、就业……
他们真的不差钱！
但是，如我之前一篇文章 《金山的房子能买吗？》所说，以前这些所谓的金山新贵们宁愿租房也不愿在金山置业。大家都知道房产有两个核心功能：居住和投资。目前上海房产市场并不乐观，投资不是个好时机，那就只能回归自住了。
有钱人嘛，眼光自然高。
汇龙府之前，你想买圈层比较纯粹的改善型小区？
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话说回来，金山压根就没有所谓的纯大平层小区，200平已经是上限了。
这帮金山本地土豪心里想：我可算等到你了！
所以我说这个开发商聪明，懂市场，懂金山需要什么样的房子。
2、项目品质过关
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既然想做改善型产品，想赚有钱人的钱，那就拿出诚意。3.2米层高，100%人车分流，中央空调+地暖，全屋精装，总高10层，全部一梯两户设计……基本上来说品质在金山算是可以了。
在此说明：我不是在给这个楼盘做推广，话说开发商也没给我一分钱，这个楼盘我们也不合作，我只是客观的说明情况。
3、华二东风加持
华东师范大学和金山区签署合作办学协议，共建华二金山实验学校
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今年2月11日上午，华东师范大学和金山区签署合作办学协议，双方将合作共建华东师范大学第二附属中学金山实验学校。
华二金山实验为一所九年一贯制公办学校，华师大二附中派管理团队负责运营管理，华师大教育集团为学校管理、师资培训、课程教学等提供支持。今年已经开始第一批招生了，2023学年小学一年级拟招2个班，初中六年级拟招2个班。
据说这个学校就建在汇龙府的隔壁，虽然华二金山采取摇号入学，但不影响汇龙府借此大书特书，仿佛华二就是专门为汇龙府打造的一样，华二金山这波流量是完全笑纳了。
总体来说，我个人认为以上三点是汇龙府这次开盘成绩还算可以的主要原因。
说它还可以，是因为金山的房产市场是一个高度内循环的市场，它能取得这个成绩，说明得到金山部分有钱人的认可；
说它还可以，是因为它成功把金山平层的单价和总价拔到一个新高度！
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汇龙府带来的启示
1、全民改善时代已到来
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曾几何时，75-90平的两房户型是市场的主流，我记得2013~2016年那会，这个面积段是最好卖的，不管新房还是二手。
10年时间在历史的长河中不过沧海一粟，眨眼间便过去了，但是在商业世界里，却仿佛换了人间，毕竟5年前的中国首富还是许家印……
随着我国人口数量逐渐到达峰值，下面即将进入漫长的人口下降周期，哪怕上海这种国际化大都市也不能独善其身。2022年上海常住人口为2475.89万人。与2021年相比，2022年上海市常住人口减少了近13.54万人，人口自然增长率降低、老龄化率升高是常住人口减少为主要原因。常住人口降低，必然导致住房需求减少，这是客观规律。
上海人口出生率&人口自然增长率逐年降低
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说到这里，有人会说了，这跟住房改善有什么关系，人口减少了，改善需求不应该也减少吗？其实不然，大家再细看，2022年上海常住人口是减少了13.54万，但是户籍常住人口却同比增加了12.19万人。这12.19万人要么是人才引进落户，要么是居转户落户，他们是 有购房资格、有购房需求、有购买力的“三有人群”。
举一个我客户的案例，她是在英国留学，去年硕士毕业落户上海，家里给的初始购房资金就是1500万，目标就是买个120平以上的房子。虽然比较挑剔，还没有买到心仪的房子，但是毫无疑问，这个潜在购房者是一定要买的，而且瞄准的就是大户型。因为考虑到未来家里人可能偶尔过来上海一起居住，所以压根不会考虑80平左右的两房。类似有这样购房需求的落户人群不在少数。
大家想一想，什么样的家庭能把孩子送出国留学？这样的家庭差钱吗？所谓的刚需房老破小、老破大，他们根本看不上！
大家再想一想，什么样的家庭能在上海居转户落户成功？最起码要在上海奋斗7年，具备中级职称，不管他是律师还是医生，哪怕是个房产经纪人，能做7年的都是行业的佼佼者。这样的家庭基本都有孩子，多数还要父母过来帮忙带孩子，他们要买房只能是改善大户型，不会选择小户型！
大家再想一想，上海本地土著，家里有个好几套房子的拆迁户，如果他们稍微懂点房产政策，咱们国家今年已经全面实现不动产统一登记，我想很多人已经开始蠢蠢欲动，准备以小换大，以多换优了。这部分人群，是改善的主力军。
种种迹象表明：改善已成主流。
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2、圈层纯粹的小区更受欢迎
圈层一词最早出现在人文地理学科的圈层结构理论中，主要指社会经济的发展以城市为中心，呈圈层化向外延伸。在社会学领域，圈层则指向阶层分化的社会背景下自然产生的对相对特定社会群体的概括。
不管你承不承认，这个社会圈层的影响无处不在。
看过电视剧《三十而已》的对这个场景一定印象深刻，聚会结束，富太太们合照，站C位的李太太，手里的爱马仕喜马拉雅包，价格超260万。
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顾佳只能露怯地把包藏在身后，神情僵硬地和其他富太太们拍了照。
之后，她刷朋友圈时发现，其他富婆发的合照里，自己被单独截掉了。
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艺术来源于生活，导演是懂生活的。
网上就出现了一种说法：圈子不同，不必强融。做人是应该如此，毫无疑问，因为你强融也融不进去。
房产领域更分圈层，那问题来了：你是愿意往上“强融”，还是向下“兼容”？
换句话说，你是愿意做富人区里的穷人，还是做穷人区里的富人？
我想大多数人是愿意选择前者的。
为什么？
其实很简单，住在富人区，不一定会跟富人产生交集，更不用像《三十而已》的顾佳一样讨好巴结富人，但是你可以享受富人区里一样的配套服务。因为从大概率上来说，小区越贵，物业服务、绿化环境等相对越好，毕竟有钱人更会精打细算，更会花钱，而且必须要物有所值。否则他们翻起脸来，比翻书还快。
你能想象独栋别墅和三梯六户的住宅在同一个小区的场景吗？
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所以，很多人在买房的时候，都想选择产品比较纯粹的小区。别墅就要买纯别墅小区，大平层就买纯大平层小区，尽量保证你的邻居阶层、品味、审美等和你在同一个水平线上， 最好比你高，莫要比你低。
关于圈层，不需要再做更多的解释，大多数人都是想跟有钱人做朋友的，即便他可能不知道有钱人压根看不起他，而且你也休想占到有钱人丁点便宜，但还是丝毫不能阻挡他向上社交的本能。
3、避开大量同质化的竞争
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这些年，随着人们生活水平提高，对居住品质的要求也越来越高。所以这几年有一类房子如雨后春笋般出现在上海外环外各个板块，这种房子就是叠加别墅。这种产品定位的就是改善，所以这几年卖的特别好，很受改善客户欢迎。
但是凡事都要有个度，当所有开发商都造这种产品的时候，就会造成挤兑、内卷。所以现在上海有很多这种叠加别墅卖不掉，原因就是同质化竞争太严重了。
可以想一想，10年前手里拿个iphone，感觉倍有面子，现在呢？
前段时间拜访一个业主，他家住的是联排别墅，算是金山最好的小区之一。450平的联排别墅，在金山来说就是天花板了，准备出售，报价1450万。我和摄影师一起去拍VR，整整拍了三个小时才拍完，我顺手也拍了个视频，房子确实不错。
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疯了吧，金山平层卖3.8万/平？从汇龙府认购看金山房产市场的价值逻辑
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业主心里底价1400万，我当时感觉这个价格卖不掉。为啥？因为在一个遍地都是一两百万房子的板块，这种房子无疑是个异类。没成想，从挂牌到售出，不到10天，最终以1380万的价格成交了。在目前这个市场，在金山这种地方，又是这种大面积联排别墅产品，10天内成交了，着实让人惊讶。
但是回过头想一想，并不意外。一句话就可以解释： 金山不缺房子，缺的是好房子。一个人走进一套房屋一刹那就已经知道买不买了，判断标准就是你是否心动，反正我进入这套房屋那一刹那心动了。
这无疑是一套好房子，一套板块天花板级别的好房子。瘸子里面选将军，金山这些有钱人，都想拥有它，所以当这房子一挂牌，贝壳网一展示，很快就成交了。
再说回这个汇龙府，房子真有多高档吗？也未必，主要还是板块内没有竞品，你不买他买谁呢？
所以，买房子，要买一个区域或者一小区里面，相对稀缺的，避免同质化的踩踏。
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汇龙湖板块&金山房产市场未来思考
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如我前面所说，金山的房产市场是一个高度内循环的市场，说白了客户就这么多，反过来说，优质小区也就那几个，彼此的选择都不多。
落选五大新城后，金山的发展更多是要靠自己了。
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金山规划展示馆
我觉得这次华二来金山是一个积极的信号，先别管到底这所学校成色如何，最起码能给人一些想象空间。据我所知，华二金山官宣后，汇龙湖周边二手房都好卖了许多，最近成交明显上升，这就是华二带来的价值。
至于未来如何，交给时间检验。
汇龙府位置&周边二手小区挂牌价
还有一个消息，据内部人士介绍， 金山医院年内确定升级为三级甲等医院，如果成功，我想也会给本地房产市场添一把火。
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利好有，利空自然也有，区别在于你的站位在哪里。
最近全上海二手房挂牌量都在增加，很多业主着急置换，但是房子卖不掉。我想经历这一次后，很多人也许才能明白什么房子可以买，哪些板块不要碰，哪些户型是大忌，这都是吃亏后的经验总结。
汇龙府的热闹开盘和大量二手小区的无人问津同时存在，这个世界的悲喜并不相通。
买房是个低频行为，有些人买房的时候确实不懂，稀里糊涂就买了，当发现买错的时候已经晚了。
随便举两个案例就知道目前的二手市场到底如何了。
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合生财富海景公馆——2012年商品房小区，靠近金山卫小火车，紧邻金山最好的中学——蒙山中学，又是10年的次新房，在二手市场表现如何呢？
小区挂牌出售房源38套（数据来自贝壳内网）
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再加上没在贝壳&链家挂牌的，保守估计60+套在售，挂牌均价2.7万/平，挂牌价已经低于2018年的开盘均价（2.8万/平）。
2018年业主买进268万，装修花了20万，现在260万卖不掉！
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说实话，我非常同情业主，如果当时买在上海五大新城或者主城区，最起码上涨50%。这也许解释了为什么“选择大于努力”
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山鑫阳光城——1999-2002年的多层住宅小区，对口的公办小学和中学都是金山最好的——实验二小&蒙山中学，2023年4月参考均价23882元/平，而3年前成交的多层5楼单价是24098元/平。上海链家系统内网更是有着40套的挂牌量，整个市场挂牌套数保守估计60+。
山鑫阳光城上海链家&贝壳网挂牌数量（40套）及均价（2.4万/平）
2021年初山鑫阳光城一套多层5楼成交详情
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不用再罗列更多案例，这两个小区代表金山最主流两类产品： 10年内次新房&20年以上房龄学区房。
话说何止金山，目前整个上海的二手房市场都不乐观，翠湖天地都在降价，何况其它房子呢。
基于以上，我想给大家一些不成熟的建议，是否采纳就见仁见智了。
如果你想买的房子是所在板块的稀缺产品，我觉得可以放心入手；
如果你想卖的房子是所在板块的泛滥产品，我觉得还是早点脱手！
未来金山的房产市场并不乐观，但是有一类产品会越来越抢手： 高品质小区的改善型房屋，这类房子完全可以走出自己独立的行情。
