黄浦区核心老西门板块
华润置地+南房集团联手打造
「士林润园」即将入市
首开建面约210-500㎡合院别墅
附赠面积有内外庭院、阳台、露台
地下室两层 实际使用面积很大
总价约：6200万~1.65亿
售楼处线上火热预约中！
华润士林润园售楼处电话:400-8894-638♢♢✔✔✔♢♢
「士林润园」这个全新项目的遥远前一期姊妹盘——士林华苑一期其实是黄浦区豫园板块的一个2007年竣工的次新楼盘，由黄浦国资委旗下的南房集团开发打造，项目北面复兴东路一路之隔就是复地雅园和璞玉one。 在黄浦区，南房集团的另外一个开发的典型住宅就是五坊园。
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项目附近远望豫园和陆家嘴视野实拍
士林华苑二期是老西门街道旧城改造项目，项目一期2007年竣工，二期在2021年7月发布了房屋征收补偿协议生效公告。2021年12月华润入股，项目由南房和华润共同联合开发！
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根据规划，士林华苑二期需要“落实风貌保护要求，深化地块布局和建筑方案设计，同步实施建设相关公共服务配套”。
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【士林华苑】二期地块包含大量历史文化保护建筑， 产品打造的是面积段约210-500㎡合院别墅，附赠面积有内外庭院、阳台、露台、地下室两层，实际使用面积很大，总价预约6200万到1.65亿。
再让我们看看周边全龄配套：项目位于黄浦区核心，左拥新天地、淮海中路，右抱陆家嘴，北倚人广、外滩，南侧是一路连缀的豪宅区。
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顶尖商圈、潮流文艺街区，甚至上海地标们、未来城市封面都将是士林润园的生活场域。加上豫园这百年来传承的文化底蕴，仅看现有的地段价值，士林润园已足够吸引人。
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从地段来说，位于内环内黄浦区的豫园板块，妥妥的城中核心， 距离地铁站也不算远，在8/10号线老西门站和9号线小南门站之间。
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黄浦区核心老西门板块备受瞩目的【士林华苑】二期「士林润园」已售近30套！首开建面约210-500㎡合院别墅，附赠面积有内外庭院、阳台、露台；地下室两层 实际使用面积很大；总价约：6200万~1.65亿！士林润园地块包含大量历史文化保护建筑，将打造叠拼+合院的产品。
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叠拼效果图👇
L型合院的效果图👇
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『士林·润园』的室内样板房由傅厚民设计，这也是他全球作品中的第一个风貌别墅项目。
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室内拥有高挑的天花板和宽阔的客厅，能够让空间显得更加开阔。此外，合理的空间布局和细节设计也使得每个功能区都显独立性又相互连接，保证了空间尺度又兼顾了实用性。
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餐厅的设计巧妙融合了老上海的经典元素，圆形餐桌和橘色皮质餐椅在色彩上既现代又充满活力， 顶部的水晶吊灯造型灵感来自上海市花“玉兰花”，既增添了空间的华丽感，又巧妙地融入了上海的地域特色。
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复古简约的家具和细节装饰，在空间中自然融入，同时避免过度繁复。这样的设计既 保留了历史的厚重感，又契合现代人的生活需求。
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从庭园看向别墅， 保留的老山墙、砖楣和门头，再加上悬挑阳台和层层露台，这种传统风貌带给人一种重见历史的感慨，又有温馨、宁静的现代舒适感。
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风貌配套会所：士林润园的会所位于项目的核心区域，与整体园区的景观、居住区有良好的联系。
会所也由傅厚民设计，室内通过诸多细节，展示连接过去与现在的对话。例如，特别设计了一条结合石库门拱门元素的通道，让人们在这里就能感受到一段传承的历史记忆。
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整个会所的布局开放、流畅，动静分明，让人一进门就能感受到宽敞与舒适。
休息区是一个充满私密感的空间，这里摆放着各种款式的复古式组合沙发，仿佛将人带回到了上海的旧时光。
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会所内的泳池上方做流畅且立体的吊顶线条，造型现代且富有层次感。这样的设计不仅提升了空间的视觉效果，更营造出一种轻松、悠闲的度假氛围。
健身房的设计也同样充满了细节。黑框玻璃门的复古韵味，和现代健身空间的功能性做到了完美结合。
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车库也极具品质，色彩和风格都延续了海派的经典气质。
士林润园借鉴大族院落的设计，打造了一个完美融合历史与现代的院墅社区。103席合院沿袭“一宅一园”的旧时格局，并完整保留 53 处原址构件，建成一座“城市 DNA 库”。
老宅中的历史细节也巧妙融入现代设计，例如张家族宅的界石变成了墙角雕塑，胡氏墨厂的雕纹化作山石屏风。
除了宅院，士林润园还通过“润园八景”的设计，把上海深厚的历史和文化融入每一寸空间。拄颊映、文开园、亭桥街、棹湾处、云间诗、申之华、海上花、小桥头，这些景观设计基于上海历史文化中的典故和逸事。
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项目效果图如下
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士林润园属于黄浦区老西门街道旧城改造项目，项目一期于2007年竣工，项目北面复兴东路一路之隔就是【复地雅园】和【璞玉one】。
从1291年元代设县，到2035年规划诞成中央活动区CAZ核芯样本。历时730余载老城厢，始终是上海城市的心脏所在。 随着一江一河城市中心战略的帷幄与城市中芯的复苏与更新，更是将成为上海城市的“中芯之芯”。
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2025年的上海楼市，注定不会平静。
在限售解禁前夕，上海楼市暗流涌动。
有人觉得解不解禁对自己影响也不大，有人认为是对二手市场的冲击，也有人认为新房可能要更难卖了……
到底谁才是这场危机下 最危险的人？
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抢跑开始了
今年开始，一些不限售的新房房东已经开始无奈抢跑了。
松江中骏璟荟，业主595万买的新房，去年才交房的，
今年就要便宜卖了，价格从500万进一步降到了470万。
别以为只有郊区如此，市区的很多楼盘也是这样。
仁恒海上源破发的故事相信很多人应该都有所耳闻，这小区应该限售还没解除。
当年开盘的时候也是热的不要不要的。
很多人想买都买不到。
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再来看一个，北外滩招商外滩玺。
也是一路降价，已经降了快200万了。
当然这样的新房小区砸盘卖的还是少数，但是需要卖房的房东已经开始 砸盘抢跑了。
当年挤破头打新的人，现在又开始割肉卖房了。
真是精准踩中了所有的坑。
说实话，当年一二手倒挂时期能抢到这些网红盘的绝对的优质客户。
积分高，小有存款，而且家庭的现金流应该也不错。
应该也是事业的上升期。
只不过短短几年光景，就业环境大不如前。
大多数人面临的都是收入下降、甚至是失业。
不得不抛售家庭房产。
几年过去，装修、利息又投入了不少，但是房价一分没涨。
现在想卖房还要和周边二手竞争。
压力可想而知。
对于这些人，卖房不是赚多赚少的问题，而是生死存亡的抉择。
新房解禁潮要来了
之所以要抢跑，主要原因还是 明年开始限售的新房就要陆续解禁入市了。
大家都很担心，因为总量确实不少。
我们专门做了数据统计。
2021年至2024年间：
上海新房开盘1158次；
上海新房触发限售次数467次；
上海新房触发限售房源124304套。
最猛的是2021和2022年，都有超过一半以上的项目触发限售。
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房外房研究院制图
一直到2023年3季度才有所缓解。
因为2023年下半年开始，触发限售的比例下滑至30%以下。
相应的时间线上，接下来3年都是大头。
今年能卖的就赶紧卖自然是情理之中。
2026年解禁33799套；
2027年解禁45989套；
2028年解禁32507套；
2029年解禁11946套。
特别需要关注的时间点是：
2026二季度1万套，四季度1.6万套；
2027一季度1万套，三季度1.5万套，四季度1.5万套；
2028二季度1.2万套。
房外房研究院制图
市区里面杨浦是解禁量最大的区，其次静安区的压力也不小。
外围区中闵行、宝山、嘉定、青浦、浦东均压力比较大。
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房外房研究院制图
比如周家嘴路一带限售的楼盘确实不少。
房外房研究院制图
一些顶不住压力的房东已经有动作了。
去年，保利天汇有一套中区19F房源成交总价1225万，单价12.1万。
项目2020年底开盘的时候均价就已经11万/平，4年过去了现在的价格肯定不赚钱甚至亏钱。
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有些房子毫无还手之力
面对新房解禁，你的房子 顶得住吗？
1、外环外小户型有压力。
限售政策时期卖的新房，还是有小户型限制。
当时应该卖了不少100平以下的产品。
解禁之后属于是限售新房之间“神仙打架”。
像 临港板块就是典型的这种情况。
临港基本那就是从0开始建设的。
当年买的客户也都是投资客。
其他区域可能一个项目能有10-20%的纯投资客就很多了。
临港估计会有30-50%。
一旦解禁，就是投资客之间厮杀。
此外， 郊区新房周边的动迁房里面的“大面积”应该也很难。
动迁房本就得房率低，户型也是没法和正规军竞争。
同样80平的户型，你看看差别多大。
一旦人家商品房进一步降价了，动迁房只能被动接受继续降价。
2、市区20年左右的次新房拿什么抵抗
老静安、黄浦、徐汇等有很多这样房龄也不小的次新房。
在当时来说可能是不错的小区，但是今天和要解禁的新房对比，那可以说毫无还手之力。
从我们一线业务的感受，这样的小区找我们卖房的房东也确实在变多。
尤其是 1000-1500万左右的房子。
比如静安的达安锦园，2005年左右的塔板结合小区。
比如大宁新梅共和城，卢湾都市花园、香梅花园等等。
产品的代价差异太明显了。
外立面：人家是铝板、石材，最次真石漆+石材，而你是小区是涂料、面砖，还有可能已经脱落或者面砖发黑了；
车位：人车分流+豪华地库 vs 抢车位大战；
会所：恒温泳池 vs 楼下生锈的健身器材
厕所：90平以上2个起步 vs 100平还要抢卫生间
你要说老破小、老破大、塔楼不好卖就算了。
核心地段的商品房也不好卖是很多人没想到的。
地段现在也只是保下限，相对安全，但不是绝对安全。
谁让年轻人看不上你了呢。
大家地段都差不多，税费成本也没啥差别，你们这些老牌小区妥妥地炮灰。
除非人家涨价卖，你才能安全。
但是 现在的市场明摆着得降价才卖得掉。
所以，不要抱有侥幸心理。
最后
接下来上海解禁轮动情况我给大家整理好了。
大家可自行对照自己家的情况。
当然不是说解禁多少套，市场就会增加多少挂牌。
但是在解禁周3-6个月内，短期增加5-10%的供应是完全有可能。
这时候要置换或者卖房的房东可得把握好节奏。
有条件的情况下，还是按照下面的节奏错峰或者抢跑卖房。
千万别再踩踏卖房了。
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2026年
一梯队：临港、徐泾
二梯队：唐镇、南桥、顾村、安亭、菊园、康桥
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2027年
一梯队：颛桥
二梯队：周家嘴路、临港、唐镇、高行、杨行、嘉定新城
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2028年
一梯队：嘉定新城
二梯队：高行、唐镇、周家嘴路、吴泾、古美
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2029年
一梯队：龙华
二梯队：唐镇、黄浦滨江、春申、新天地、西藏北路
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