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招商序
亦庄至中 招商序系 跨时代好房
建面约91-165㎡三至四居 超配“好”洋房
01
PART
项目简介
重构生活高点
招商序地处亦庄新城0202街区河西板块，这一区域可谓占据着得天独厚的优势。亦庄作为北京经济发展的强劲引擎，2024年地区生产总值（GDP）达到3649.3亿元，排名全市第4，同比增长9%，增速位居北京市第一名 。工业总产值突破6000亿元，增长14.8%，在全市工业领域占据重要地位 。这里汇聚了智能制造、创新药、中国芯、网联车四大千亿级产业集群，吸引了京东、京东方等众多龙头企业入驻，仅2024年就新增就业超10万人 。如此强大的产业支撑，不仅为区域带来了源源不断的发展动力，也为居民提供了大量优质的就业机会，实现真正意义上的职住平衡。招商序坐落于此，业主未来的职业发展前景广阔，生活便利性也大大提升。
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02
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开发商简介
买房就买大品牌—买越级品牌
❶ 位列央企第一
招商局集团连续多年位列央企第一，2023年世界500强第175位
招商蛇口作为招商局集团旗下城市和园区综合开发运营板块的旗舰企业，是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口不仅在打磨极致的天花板级产品，还在通过立址深耕推动区域人居的迭新。
2024年招商蛇口北京公司持续深研符合当下客户需求的产品，从焕新新生代人群宜居生活品质的璀璨“双子星”，到以超越期待实景兑现的招商玺、元玺等现象级红盘，这皆是源于对产品品质执着的坚持和追求。
❷ 改革开放先行
招商蛇口是招商局集团旗下旗舰企业，深耕北京28载
截至2023年底，招商蛇口资产总额9085.08亿元，业务覆盖全球156个城市和地区
企业品牌价值位列行业TOP4，全国产城发展运营商综合实力位列TOP1
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❸ 招商积余物业
2024中国物业服务企业综合实力NO.3，在管项目2101个
在京管理包括中华人民共和国最高人民法院、北京海关办公楼等
03
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项目区位图
【超红利背书】🚩
1、全国唯一：六区政策合一高端经济功能区
国家经开区、国家高新产业园、自贸区、服务开放示范区、中关村示范区、综合保税区；（内容来源：首都之窗）
2、行政级别：汇报对象：北京市人民政府
更高的政策支持和管理权限，更高效的协调资源，快速响应发展需求；
3、经济投入：国家真金白银经济支持
四大产业专项投资超千亿，专项基金/补贴聚焦高精尖产业，资金密度/投资强度倍数于其他区域；（内容来源：北京亦庄官网）
4、产业扶持：国家级专项资金直通
工信部“制造业高质量发展专项”，科技部“重点研发计划”，外籍人才“绿卡直通车”；（内容来源：经开区工委、经开区政府服务中心）
5、新规先行：率先在全国/全城实行新规
北京首例实习免费住，全国率先发布无人配送车，国内首个智能机器人俱乐部；（内容来源：京报网/中国青年网）
6、资源倾斜：工业/住宅供地的两个极点
近几年亦庄工业用地供应量占北京1/3-1/2，近两年亦庄河西区供地仅1宗-本案。（内容来源：新京报）
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04
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项目基本情况
项目基础信息
项目名称：招商序
产品类型：住宅
产品亮点：风雨连廊/南北双阳台/近千平架空层泛会所/下沉庭院
产权年限：（70年）
开发商：招商蛇口
占地面积：约3.09万㎡
建筑面积：约7.72万㎡
在售户型：约91㎡ / 约108㎡ / 约127㎡ / 约165㎡
项目均价：7.2万-7.5万
项目总价：660-1400万
🏠91户型：总价660～720万
🏠108户型：总价760～830万
🏠127户型：总价890～960万
🏠165户型：总价1200-1400万
室内层高：约3-3.05米
装修情况：精装交付
交房时间：2028年3月31日
总户数：685户
车位比：1:1
绿化率：约30%
容积率：约2.5
梯户比：1梯2户/2梯2户
得房率：90%-97%
总楼层：8-18层
物业费：6.96元/平米/月
物业公司：招商积余
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05
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户型分析
户型设计亮点
招商序主力户型涵盖91 - 165㎡三至四居，多样的面积段能够满足不同家庭结构的需求。
91㎡ 三室两厅两卫
该户型做到了南向三面宽，主卧带有转角飘窗，不仅增加了室内采光面积，还让居住空间更具开阔感，270°采光飘窗搭配LDK一体化设计，让整个空间通透大气 。
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108㎡ 三室两厅两卫
108㎡三居则采用双卫设计+独立玄关，充分考虑到三代同堂家庭的生活需求，保证家庭成员之间的生活隐私，互不干扰；南北双阳台设计，既满足了日常晾晒需求，又可用于观景休闲 。
127㎡ 四室两厅两卫
127㎡四居拥有7.2米跑道式阳台，搭配中西双厨，得房率超92%，实际使用空间堪比140㎡大平层 。
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165㎡ 四室两厅三卫
165㎡四居为专属，四室两厅三卫的设计，南北双阳台+L型设备平台，赠送面积可观，实际空间堪比200㎡大平层 ，为追求高品质生活的改善型客户提供了奢华舒适的居住体验。
06
PART
建筑园林
小区内部规划与品质
走进招商序的小区内部，首先映入眼帘的是其低密布局。楼栋由北向南梯度排布，18层高层与7 - 11层洋房相结合 ，这样的设计保证了每栋楼都能拥有良好的采光和通风。项目容积率仅2.5 ，搭配浅色外立面与中央景观带串联的下沉庭院，营造出宁静、舒适且富有层次感的居住氛围。社区规划了双景观主入口，东侧大门绿植叠景，充满自然生机；西侧次入口连通地库，方便业主驾车归家。两条3米宽的风雨连廊，巧妙地衔接起物业服务楼与架空层 ，即使在下雨天，业主也能优雅出行，免受雨水困扰。项目还打造了1000㎡首层架空泛会所 ，这里将成为业主休闲娱乐、邻里交流的“第三空间”，丰富业主的日常生活。
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07
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周边配套
🧲 【超硬核新域】🧲
1、国际亦庄：擎领大国崛起的科创新域
2、 财富高度：2024年亦庄工业总产值约6000亿，居三城一区首位；（内容来源：北京经济技术开发区管委会2024年度工作报告）
3、四个千亿集群：智能造、创新药、中国芯、网联车；
4、经济增速：2024年亦庄GDP约3649.3亿，全市第四；GDP增速近9%，全市第一；（内容来源：北京市人民政府）
5、造富浓度：单位面积工业产值全市领先，约0.35%土地贡献超30%工业产值；（内容来源：北京人大官网）
6、投入强度：工业投资及增速位列全市双第一，近两年固定投资破千亿；（内容来源：北京经济技术开发区）
7、企业虹吸：2024年新增高新企业近300家，增速超海淀2倍，硬科技企业占比约八成；（内容来源：北京经济技术开发区）
8、科创人才：常住人口年增速达4-5%，规划至2035年将引入约65万高精尖科创人才；（内容来源：北晚在线）
9、座位序列：小米/京东等科创头部企业。
【超丰盛资源】
1、轨道通达。丰盛生活随意切换
四横：四环、五环、黄亦路和兴亦路；
五纵：京沪高速、荣华路、西环北路、公园北环路、京台高速；
四轨道：T1有轨电车、亦庄线、地铁8号线和即将开建的S6号线。
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2、缤纷城市。繁华生活圈
龙湖天街（百度地图测距直线约1.5km）、大族广场（百度地图测距直线约4.5km）、力宝广场（百度地图测距直线约6km）、龙玥城（百度地图测距直线约6km）、亦庄创意生活广场/山姆会员店（百度地图测距直线约7km）、瀛海环宇坊（百度地图测距直线约6km）。
3、资源优质 教育界的“小海淀”
独立学籍：独立资源管理和分配，教育投入更强、教育资源更宽松（师生比1:8）；（内容来源：亦庄生活网）
名校汇聚：北京二中，亦庄实验中学（十一分校）、人大附亦庄新城校区、耀华国际（私立）、中芯幼儿园、北京东方蒙特梭利幼儿园（普惠）、亦庄第二幼儿园。
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4、三甲医疗 汇集全球鼎级医疗资源
医疗浓度：未来将实现每千人拥有医疗床位超7张（远超全市平均5.8张）内容来源：《北京经济技术开发区“十四五”时期卫生健康事业发展规划》
智慧医疗：京东互联网医院，提供AI辅助诊断、远程会诊等服务，线上问诊量突破百万；
三甲近身：北京中医药大学东方医院（百度地图测距直线约2公里）、首医同仁医院（百度地图测距直线约2.9公里）、爱育华妇儿医院（百度地图测距直线约约3公里）、北京儿童医院（2025年3月开建）。
5、生态新城 高于市区标准前沿生态先导区
富氧城市：94%公园绿地覆盖率，人均公园绿地约5倍于北京平均值，百度地图测距直线约2KM内双河景；（内容来源：亦庄规划研究）
无废城市：无废城市先导区，至2035年实现生活垃圾无害化处理率达99.8%以上；（内容来源：北京亦庄官网）
双肾之一：南海子是北京最大湿地公园（约11平方公里），与“三山五园”构成北京“双肾”。
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08
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项目测评
招商序：为教育家庭量身定制的跨代好房
然而，优质教育只是理想生活的一部分。传统学区房往往意味着牺牲居住品质：东西城的老破小、海淀的鸽子笼...这些困扰在亦庄不复存在。招商蛇口深谙新时代家长的需求，在河西区高端居住区打造的招商序项目，重新定义了"教育住区"的标准：
1. 教育就在家门口 项目3公里范围内，集结了亦庄最优质的教育资源：
近在咫尺的亦庄实验小学（北京市科技教育示范校）；
步行可达的人大附中亦庄新城校区；
国际教育选择耀华学校（IB文凭通过率100%）。
2. 社区就是第二课堂 招商序突破性地将教育空间融入社区：
架空层设置"共享自习室"，风雨连廊连接下沉书吧，众多图书可供阅览。
4点半课堂开设"家长学堂"，邀请名校教师分享教育心得。
（项目预计后期活动，根据实际情况而定）
3. 居住品质全面升级 项目严格对标住建部"好房子"标准：
建筑面积约91-165㎡全明户型，得房率超90%，告别学区房常见的逼仄感。
专为多孩家庭设计的"成长型户型"，预留可变空间。
招商积余物业服务，少儿关怀解决家长后顾之忧。
什么样的家庭适合选择亦庄？
北京亦庄的教育生态并非适合所有人，但以下几类家庭会在这里找到最佳平衡点：
1.工作在亦庄的高知家庭
亦庄聚集了京东、京东方、拜耳等世界500强企业，以及众多生物医药、半导体公司，许多高收入科技人才已在此定居。
职住平衡：家长通勤时间短，孩子上学距离近，避免海淀"每天2小时通勤"的疲惫。
2.非京籍但追求优质教育的家庭
东西海学区房对非京籍门槛极高（如社保年限、工作居住证等），而亦庄政策相对友好，且教育质量不输城六区二梯队。
3.拒绝过度内卷的中产家庭
亦庄的升学竞争压力显著低于海淀，但产出效率（如985录取率）却接近海淀中上水平，性价比极高。
4.重视居住品质的改善家庭
相比东西海"老破小"学区房，亦庄住宅普遍为次新房，社区环境、户型设计更符合现代家庭需求。
教育的真谛不是牺牲当下的生活质量去赌一个不确定的未来。在北京亦庄，在招商序，我们看到了一种更健康的成长模式：孩子能在优质学校全面发展，家长不必为学区房耗尽积蓄，全家都能享受品质生活。这或许就是当代家庭教育的最优解——不必二选一，因为好教育和好房子，本就应该兼得。
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上海8月底实施房地产新政后，市场出现一波较为明显的拉升行情。
据上海链家披露的信息，对比前一周（8月18日—8月24日），上海楼市新政落地一周（8月25日—8月31日）上海链家二手房线上浏览量增长11%，新房线上浏览量增长19%；二手房咨询量增长15%，新房咨询量增长33%。
“上海楼市新政对市场的拉动作用已经显现。从近一周数据来看，8月最后一个周末上海二手房单日成交量已突破千套，重回春节后的市场热度，市场信心得到进一步强化。”58安居客研究院院长张波表示。
8月25日，上海对房地产措施进行优化，出台包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。上海本次优化了限购政策，对于符合条件的购房者，在外环外不限套数，成年单身人士按家庭执行限购政策，在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房。
中原地产高级研究经理卢文曦指出，8月为传统淡季，市场本身在低位运行，但8月初北京出台楼市新政策后，上海也在月末发布楼市利好举措，提振了市场信心和改善型需求的预期。
“改善型需求此前存在观望情绪，上海优化政策后，外环外一些项目来客来访量明显提升。出台政策后，上海几个楼盘的认筹均全部去化完毕，可以说，政策效果很明显。除利好外环外楼盘，上海一些中高端改善产品在信贷政策的利好推动下，也保持了良好的去化水平。”卢文曦称。
在实际成交层面，楼市新政对市场整体的带动作用，也有所显现。
上海中原地产数据显示，上海8月新建商品住宅成交面积40.1万平方米，环比增加17.5%。另据中指院监测信息，从全月网签情况来看，今年8月份，上海新房成交面积79万平方米，环比小幅增长1%，同比降16%；二手商品房成交18508套，环比增长12%，同比增长19%。
价格方面，据中指院百城新建住宅价格指数，2025年8月，上海新建住宅样本平均价格为60198元/平方米，环比上涨0.86%。
张波认为，随着“金九银十”传统销售旺季到来，叠加外环外新盘营销动作增强，上海一二手房热度上升的同时，成交量相比7、8月将带来明显提升。而上海楼市新政的效果预计会在9、10两个月持续发生效力，在巩固上海平稳市场态势的同时，有望成为全国一二线及热点城市楼市复苏的“领头羊”。
亿翰智库分析师表示，一部分购房者的入市需求压抑了较长时间，上海本次调整外环外限购政策，能带动一部分购房人群下定决心入市。“此举将缓解上海外环外库存压力，若从房价角度观察，成交量的修复或能带动房价的稳定，但房价大涨的可能性不大。”
在张波看来，一线城市的政策具有一定的联动性和借鉴意义，北京、上海相继放宽限购，深圳大概率会跟进，以适应房地产市场发展的整体趋势，促进市场平稳健康发展。
“长期看，市场预期商品房市场逐步分批全面解除限购，可能是大方向。此外，就短期而言，开发商为冲刺业绩，在‘金九银十’期间会加快推盘节奏，增加市场供应，为购房者提供更多选择，在多重利好因素作用下，接下来有望推动形成一波成交的小高峰。”张波补充道。
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