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标的位置
本项目位于上海市内环内最热闹的黄浦区豫园商圈，对面就是BFC金融中心。项目周边几乎涵盖了黄浦外滩最为稀缺的核芯资源：距离豫园600米，新天地2.5公里，人民广场3.5公里，步行5分钟抵达黄浦江岸、外滩观景台，直面陆家嘴三件套，饱览万国建筑群。“豫园”+“外滩”+“黄浦江滨江”这3个不可复制的地段标签，彰显出星耀楼盘区位的稀贵。
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作为上海开发最早、最成熟的区域，一直以来，黄浦都是上海的“城市心脏”。黄浦常驻人口只有70万左右，但长期占据着上海GDP的第二名，仅次于浦东新区，相当于黄浦1/9的人口，创造了浦东1/5的生产总值。黄浦区是全市唯一全域都处在中央活动区的行政区，是黄浦江、延安路、世纪大道十字发展黄金轴的交汇处，也是上海全球城市核心功能的重要承载区。
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标的现状
本项目精装公寓主要以60-120平的小面积为主，作为城市中芯板块的优质资产，低总价低门槛，全部高标准精装交付，给自住业主创造了一个入主上海市中心的绝佳机会，不可复制的地段优势抗跌性更强，也给投资业主创造了一种优化资产配置、实现稳健增值的靠谱选择。
该项目具备的核心地段、完善配套、未来升值潜力较大，以及投资总价低租金回报率高，类比周边高总价同面积同户型产品即可享得租金在8000-15000元左右，回报率普遍在4%-6%之间，且在市场回暖时升值潜力巨大。这种低总价、高回报率项目，对于自住者和投资者来说都是一个不错的选择。
标的优势
地产界有一条黄金定律：地段、地段、还是地段。地段决定价值，项目周边2公里内豪宅林立，在上海乃至全国的豪宅榜单上都有名的。黄浦区内像外滩九里、绿城黄浦湾、融创壹号院，均价在20-30万/㎡。一江之隔的中粮海景、仁恒滨江、凯旋门价格都在30万/㎡。豫园板块今年新推出的露香园云宸，售价在16-20万/㎡，即将上市的嘉里金陵东路黄浦区广场社区C010102两个项目，主打高层公寓、石库门联排别墅；福佑南地块也是高层加别墅，士林花苑二期是220-800平大平层。今年董家渡12号地块（融创壹号院二期）公布的均价为16.8万/㎡。板块内高端产品规划、产品售价，都证明了这个板块的价值是上海城市天花板级中心。
在寸土寸金的上海市中心，土地价值才是最永恒的价值。根据上海市国土资源利用计划方案的批复，黄浦2023-2025年土地储备总面积约3.41公顷，涉及半淞园、小东门、打浦桥、豫园、外滩、老西门等共28副地块。换句话说，未来3年，除了五里桥街道外，黄浦区几乎所有的街道都将施行规模性的旧改计划，也就是我们说的城市更新，保持着更新的动力与热情，黄浦区发展后劲十足，红利更大。未来豫园商圈也将更大程度的发挥上海文化名片与地标性商圈的优势。
（备注:以上信息仅供参考，具体以现场实际情况为准）
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标的实景
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周边环境
公共交通
距离地铁10号线、14号线豫园站约1公里，通勤便捷高效；延安高架、内环高架、人民路隧道、复兴路隧道，畅达浦西浦东各大顶流商圈。
周边配套
2公里内的生活配套，影响着生活的等级。项目周边医院资源丰富，距离黄浦中西医结合医院约1千米、上海交大附属仁济医院约2千米、曙光医院约2千米；三甲医院瑞金医院、第一人民医院、中山医院也在2公里范围内。在教育界常说，赢在黄浦，上海“八大”之一的格致高级中学就在项目附近，还有大同中学、敬业中学、蓬莱路第二小学等。
2021年，上海在商品房销售中推出了"积分制"，规定认购率超过130%的楼盘需执行五年限售。据估算，2026年至2028年期间，上海预计有约12.5万套次新房陆续"解禁"，其中仅2026年就有约3.24万套集中进入市场。
值得注意的是，这些房源并非均匀分布，而是高度集中在临港、徐泾和唐镇等几个板块。
从区域来看，浦东、闵行、宝山、嘉定和青浦是解禁房源最集中的区域。尤其是外环以外，解禁量占到总量的60%以上，成为这波解禁潮中供应压力最大的区域。
"解禁期"临近，上海楼市会怎么走？
与限售政策出台时的热度相比，当前上海楼市已经出现结构性分化：核心区域豪宅价格仍在上涨，而远郊地区却面临库存压力；二手房市场则普遍"以价换量"。在这样的背景下，大量房源的集中解禁，会给市场带来哪些变化？
大虹桥板块（青浦徐泾）
2026年，徐泾预计有约1.08万套解禁房源，再加上同期约1.6万套新房入市，区域内二手房挂牌量将大幅上升。由于该板块早期投资客较多，配套建设又滞后于住宅开发，未来可能持续面临价格下行压力。
临港新城
作为自贸区核心区域，临港2021年的限售房源多数被人才购房者买走。但目前该区域新房销售主要依靠打折促销，解禁房源叠加现有库存，短期内市场压力较大。不过，随着集成电路、人工智能等产业逐步落地，就业人口增加有望为自住需求提供一定支撑。
市区豪宅（黄浦、静安等）
核心区域的解禁房源约3769套，不到总量的11%。即便入市，预计也难以对整体价格体系产生明显影响。
从户型结构看，解禁房源中建面约90-120㎡的占比较高，而这正是当前二手房市场成交的主力面积段。部分区域在解禁后，挂牌量可能翻倍，房东或不得不降价以加速置换。
从全市范围看，2025年上海二手房成交预计达到28万套，3.24万套解禁房源仅占12%，不太可能改变当前"量升价稳"的整体趋势。
面对潜在冲击，上海也已提前布局。2025年8月，上海出台新政策，放开外环外限购，社保满一年即可购房。同时，公积金可用于支付首付，最高贷款额度提高至216万元，二套房利率也按首套标准执行。这些举措旨在释放购房需求，为解禁潮带来的供应增加提前构筑"缓冲带"。
政策调整的更深层用意，是"保护普通家庭资产"而非单纯"救市"，避免大量房产因市场波动沦为负资产。据估计，相关措施有望释放约15万潜在购房需求，帮助市场实现平稳过渡。
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