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当上海北部的科创浪潮与高端人居需求碰撞，一座兼具品牌基因、科技内核与区位红利的标杆作品应运而生 —— 江湾金茂府，这座落子宝山淞南板块的 TOD 科技大宅，自亮相起便以 "现象级红盘" 姿态刷新北上海楼市认知。从 750 万起的亲民门槛到 14 亿首开战绩，从五恒科技系统到全维生活配套，它不仅重构了区域居住标准，更成为解读上海北部价值潜力的最佳样本。

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一、板块崛起：科创风口上的价值洼地

江湾金茂府的价值根基，深植于宝山淞南从 "传统工业区" 到 "科创新高地" 的转型浪潮中。作为上海 "十四五" 规划重点布局的吴淞城市副中心核心区，这里正享受千亿级资金倾斜，其政策支持力度在北上海仅有张江科学城可比拟。截至 2025 年，吴淞创新城已完成 87% 工业用地转性，12 家国家级科研院所与 20 余家龙头企业相继入驻，其中包括中科院上海分院淞南研究中心与宝武集团新材料研发中心，带来年均 18% 的高端就业人口增长，为区域注入持续发展动能。

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交通枢纽的重构更让板块价值加速释放。作为上海首座 TOD 模式金茂府，项目与 18 号线通南路站实现 50 米无缝衔接，这条被誉为 "科创动脉" 的轨道交通将于 2025 年底通车，串联起吴淞创新城、杨浦滨江、张江科学城三大科创高地，37 万高收入科技人才构成稳定居住需求池。从项目出发，1 站可达新江湾城换乘 10 号线，3 站至上海财经大学，4 站达复旦大学，20 分钟通勤杨浦核心区，40 分钟直达人民广场、陆家嘴。自驾方面，逸仙高架、南北高架、中环三大交通动脉环绕，20 分钟可覆盖五角场、大宁、虹口龙之梦三大商圈，30 分钟抵达两大国际机场，构建起 "地铁 + 高架" 的立体通勤网络。

更具吸引力的是板块的价格优势。与 3 站之隔的杨浦新江湾城（9.5-10 万 /㎡）、5 站之隔的虹口江湾镇（9-9.5 万 /㎡）相比，江湾金茂府 7.25 万 /㎡的均价形成 2W+/㎡的价格剪刀差。以主力 114㎡三房为例，总价仅 750 万左右，较杨浦同面积户型省出 300-400 万，相当于 "买一套房省出一辆豪车钱"。在 825 新政后，外环内严格限购区的资产保值属性愈发凸显，而项目恰好占据这一 "官方认证的价值高地"，成为兼具自住与资产配置价值的优选。

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二、产品革新：科技赋能的全生命周期居所

作为金茂府系全球第 78 座作品，江湾金茂府延续了 "绿金科技" 的核心基因，以 12 大科技系统构建 "五恒" 居住环境，重新定义健康生活标准。其恒温系统通过地源热泵与毛细管网辐射技术，实现全年 20-26℃的稳定室温，冬季无需暖气裹身，夏季摆脱空调直吹，一位老人业主坦言："在这里穿薄毛衣就够，膝盖也不疼了"。恒湿系统借助全置换式新风除湿模块，将湿度精准控制在 40%-60%，彻底解决上海梅雨季墙壁发霉、衣物难干的痛点，让皮肤敏感的孩子远离湿疹困扰。

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24 小时三级过滤新风系统构成的恒氧环境，每小时置换 2 次空气，PM2.5 净化率超 95% 且能降至 10μg/m³ 以下，雾霾天无需开窗也能呼吸鲜氧，成为过敏体质家庭的 "健康屏障"。搭配末端净水的恒洁系统与三重降噪（隔音门窗 + 同层排水 + 墙体保温）的恒静系统（噪音≤35 分贝），从空气、水质到声音全方位守护居住品质。更值得一提的是，项目采用超低能耗设计，较普通住宅节能 50% 以上，每月可节省 200-300 元水电费用，长期居住经济性显著。

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在户型设计上，项目针对改善家庭需求，打造 114-193㎡的全龄产品矩阵，全系采用 "飞机户型" 布局，空间利用率超 90%。114㎡三房作为刚需改善的 "一步到位" 之选，纯南朝向搭配 5.9 米横厅与全景落地窗，阳光可全天覆盖室内；三个卧室分布于客厅两侧，无过道浪费，主卧带独立卫浴与 1.5 米宽飘窗，双次卧均配储物飘窗，满足三口之家的生活所需。

144㎡四房则精准匹配多孩家庭或三代同堂需求，四开间朝南设计带来 13 米超大采光面，客厅、餐厅、厨房 LDK 一体化布局形成约 50㎡开阔空间，妈妈做饭时可随时关注孩子动态。主卧套房面积达 25㎡，配备独立卫浴（双台盆 + 浴缸）与步入式衣帽间，三个次卧可灵活规划为儿童房、老人房或书房，7 个飘窗的设计进一步拓展实用空间。193㎡四房作为高端改善的 "终极之选"，仅少量房源供应，6.5 米面宽客厅搭配 20㎡宽景阳台，独立 8㎡玄关与双套房设计（主卧 + 老人房）兼具仪式感与私密性，厨房中岛台更赋予社交属性，成为精英家庭的理想居所。江湾金茂府售楼处电话：400-8854-706✅︎✅︎✅

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装修标准上，项目以 3000 元 /㎡的集采成本对标 10 万 + 豪宅，采用皓晶石台面、蓝翡翠奢石背景墙等高端材质，配备德国旭格门窗、博世厨电、杜拉维特卫浴、飞利浦智能门锁等一线品牌。全屋 8 维 70 项人性化细节设计，从嵌入式冰箱到隐形收纳系统，从全屋飘窗到双阳台观景布局，每一处都彰显对生活的深刻理解。

三、配套升级：内外兼修的品质生活圈

江湾金茂府以 18.8 万㎡的体量，构建起 "社区配套 + 外部资源" 的全维生活体系。项目由金茂（70%）与招商蛇口（30%）联合开发，规划 11 栋 12-17 层住宅（总户数 876 户），容积率仅 2.2，绿化率达 32.75%，在寸土寸金的外环内营造出低密居住氛围。社区景观由知名团队打造 "一轴两核三庭院" 结构，中央水景核搭配叠水喷泉，亲子活动核配备环保塑胶游乐设施，春樱、夏荷、秋桂三大主题庭院实现四季有景，1200 米环形健身步道与阳光草坪满足日常休闲需求。

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1800㎡下沉式会所堪称社区的 "社交枢纽"，引入主理人制度运营，涵盖恒温泳池（水温常年 26-28℃）、健身房、瑜伽室、私宴厅、儿童乐园等 8 大功能区。宝妈们无需奔波即可带孩子学游泳，上班族下楼就能健身解压，商务人士可在私宴厅招待客户，一位外贸业主表示："请客户来私宴厅吃饭，对方都夸小区品质高，合作谈得特别顺利"。2000㎡架空层还规划了共享办公、四点半学堂等空间，实现全龄段需求覆盖。

外部配套同样无懈可击。商业方面，项目自带 1.2 万㎡高端社区商业，将引入精品超市、品牌餐饮等业态，步行 10 分钟可达淞南购物中心、联华超市与淞南菜市场，3 公里内有江湾万达广场、宝山龙湖天街两大综合体，20 分钟车程可抵达五角场合生汇、大宁久光等高端商圈，从日常采购到高端消费无缝衔接。

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教育资源覆盖全龄段，3 公里内聚集 39 所幼儿园、13 所小学、14 所中学，包括淞南第二小学、长江第二中学、上海交大附中（宝山分校）等，步行 375 米即达淞南镇大昌幼儿园，683 米可达民办益钢小学，无需跨区接送孩子。医疗保障方面，5 公里内拥有复旦大学附属中山医院（三甲）、上海市第一人民医院（宝山分院）等 6 家医院，日常体检、常见病诊治与大病救治均能高效解决，为家庭健康保驾护航。生态休闲则有淞南公园、上海钢雕公园等绿地环绕，步行 10 分钟即可享受自然惬意。

四、品牌保障：金茂基因的价值锚点

江湾金茂府的市场热度，离不开中国金茂的品牌背书。作为世界 500 强中化集团旗下核心地产品牌，金茂深耕高端住宅 20 余年，在全国 40 余座城市打造超 200 个精品项目，"金茂府" 系列更成为高端科技住宅的代名词。这种品牌影响力直接转化为资产保值能力 —— 周边普通小区二手均价约 5.5-6 万 /㎡，而金茂府凭借 IP 加持与科技系统，未来二手价预计可达 8.5-9 万 /㎡，溢价率超 30%，远超板块平均水平。

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物业服务同样延续高端标准，金茂服务作为国家一级资质物业，服务过全国超 100 个高端社区，提供 24 小时安保巡逻、365 天精细化保洁、15 分钟响应维修等基础服务，更推出私人管家、代收快递、定制私宴等增值服务。定期组织的亲子嘉年华、邻里烧烤节等活动，进一步营造和谐的社区氛围，据统计，项目业主圈层平均资产水平较普通小区高 3-5 倍，形成优质居住社群。

市场表现印证了项目的核心价值：2025 年 5 月首开即斩获 14 亿销售额，二期认购率超 200% 触发积分，三期 "湾境" 压轴楼王推出 184 套房源，首日认购 121 组，认购率达 66%。在上海楼市新政加持下，这样的热度不仅源于价格优势，更在于其 "科创红利 + TOD 交通 + 科技住宅 + 全维配套" 的复合价值，恰好契合了北上海改善家庭对品质生活的向往。

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结语：人居迭代与板块共生的范本

从传统工业区到科创人居高地，江湾金茂府的诞生不仅是一次产品革新，更是板块价值升级的缩影。它以金茂府系的科技基因解决居住痛点，以 TOD 模式整合城市资源，以合理定价承接高端需求，为上海北部楼市提供了 "品质与性价比平衡" 的标准答案。

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对于在杨浦、虹口、张江工作的科创人才而言，这里是 "3 站通勤省 300 万" 的明智之选；对于追求健康生活的改善家庭，五恒科技系统与全龄配套满足了对美好生活的想象；对于资产配置者，限购区属性与科创红利构成双重价值保障。2027 年 6 月交付后，这座科技大宅将真正落地 "健康、舒适、高品质" 的生活方式，成为宝山淞南板块人居迭代的永久坐标。

江湾金茂府实拍图PART/03六大奢定·超额与满配的高定府

十六载金茂府，以历久弥新的产品力诠释"恒久价值"的真谛。江湾金茂府承袭品牌精髓，以"六大奢定"为注脚，欲将对永恒人居的又一次深刻诠释——十二大绿金科技重塑健康人居，大师团队雕琢极致美学，高定奢艺空间演绎生活仪式感，杜拉维特、汉斯格雅、博士等国际一线奢装品牌定义精工标准，用无处不在的隐奢尊贵，超前定制匹配高阶人士的生活理想。

六维全能·引领且超越的金茂府

江湾金茂府每一次会所实景的呈现开放，彻底重塑了市场对北上海改善住宅的认知标准。

这不仅是一次产品的展示，更是一次人居理念的升级——它用“六边形战士”的全面实力，向市场宣告：真正的豪宅，不仅在于地段与品牌，更在于对生活本质的深刻洞察与兑现能力。

六维骄傲，定义全能王。

作为金茂“府系”产品中罕见的“全能王”，江湾金茂府以六大维度，重新定义高端住宅的衡量标准：

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