资色|从半年报回看绿地内部大变革:房地产主业投资风向早已生变

10月12日，绿地控股宣布集团战略强化升级及核心产业中期发展规划，将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

绿地集团董事长、总裁张玉良表示，此次战略强化升级是绿地精准把握中国社会主义新时代发展机遇和相关行业、市场发展趋势，通过强化集团核心战略和升级重要产业发展战略，全面变革推动高质量发展。绿地将以“主动谋变再出发”的姿态，在此次集团战略强化升级及核心产业明确中期发展战略的基础上，以“高质量发展”为核心迈向万亿新阶段。

其实，回看绿地2018年的半年报，绿地的内部变革模式早已启动。

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房地产主业方面，根据此次规划，绿地房地产主业确立“三大变革”。质量变革，不断形成高质量的经济指标，持续提升规模的含金量；效率变革，全面提升项目周转、成本管控、资源使用和投入产出等的效率；动力变革，从依靠行业高速扩张红利，转变至依靠提高产品、运营等内部发展质量上来。

与此同时，还设置了房地产主业未来三年的发展目标：力争年均销售规模保持在5000亿元以上，形成一批300-500亿发展能级的重点事业部，持有一批核心资产转入中长期经营。

此前，张玉良在接受媒体采访时也提到，2018年绿地房地产的销售规模将不低于4000亿元，加上其他多元化产业，整体合同经营收入规模有望突破6000亿元。据克而瑞数据显示，2018年1—9月，绿地集团销售额2735亿元，位居行业第六位。

其实，绿地房地产主业的变革在今年上半年财报中已有体现。尤其是在投资战略布局上。

数据显示，2018年上半年，绿地新增房地产项目土地储备共60个，权益土地面积1024万平方米，权益计容建筑面积2161万平方米，权益土地款421亿元。值得关注的是，上半年权益新增土地建面已经超过了2017年全年，权益新增土地楼板价进一步下降至低于2000元/平方米，巩固了土地的成本优势。

从新增土地投资的结构来看，上半年绿地的土地投资进一步聚焦三四线，这与2017年的投资布局有着明显不同。比如，2017年，绿地在三四线的投资金额占比为23.3%，到了2018年上半年这一比例大幅提升至61.8%，在三四线的投资面积也涨了16.7%。三四线的项目基本以“短平快”为标准，以快速周转规避风险。

绿地三四线的布局有两种方案，一种是一线城市周边人口基数较大的城市，另一种是高铁沿线的三四线城市。高铁新城显然已成为绿地的重点布局对象。

根据绿地在上半年财报中的描述，上半年，公司房地产主业审时度势、抢抓机遇、调整结构，并按照“加快周转速度、提高运营效率、实现持续增长”的要求，全力推进各项重点工作，不断推动创新转型，保持了较好的发展态势，项目拓展成效显著。

上半年，重点围绕快速成长的高铁站项目和快速周转的三四线城市项目，绿地成功获取了安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙及株洲、江西赣州及萍乡、湖北咸宁、四川宜宾等一批战略性高铁站项目。上半年新增的土地中，地级市高铁站项目占比超过30%，既营造了声势，又积蓄了动能，为未来持续成长奠定了基础。

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此次规划的第二大要点是，绿地重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

具体来看，组建绿地大基建集团，至2020年，大基建产业目标经营收入力争超过4000亿元；绿地商业集团更名为绿地商贸集团，2019年至2021年每年营业收入力争实现翻番增长，力争到2021年营业收入达500亿元、利润总额10亿元；绿地酒店集团更名为绿地酒店旅游集团，绿地将用三年时间，打造以两百亿以上年收入的酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼引擎、具有全球竞争力的酒店旅游集团，与此同时，争取2019年实现酒店业务资产证券化，2021年实现旅游业务资产证券化。

绿地控股董事长、总裁张玉良表示，房地产业是绿地成长的核心引擎，也是集团竞争力的重要源泉；大基建产业是绿地产业发展的重要支柱、经营增长的重要支撑，也是产业协同的重要力量；商贸产业是绿地快速增长的又一重要板块，成为主业的有力支撑；酒店旅游产业是绿地大消费产业的重要组成部分，是绿地在新形势下实现又好又快发展的重要支撑之一。

其实，绿地一直在多元化道路上发力。2018年上半年，绿地“地产+”模式效益已有成效，多元产业比重也逐步上升。其中，产业占比提升幅度较大的是大基建产业，截至上半年末，大基建板块的占比已由年初的34%提升至48.9%。

根据绿地2018上半年财报显示，绿地大基建产业调整业务结构，提高技术水平，扩大业务规模，总体业绩持续增长。上半年实现经营收入773亿元，同比增长45%，为公司整体增长作出了重要贡献。上半年累计新签合同金额1550亿元，同比增长75%。

另外，此次规划重组的酒店旅游业方面，上半年绿地加快以轻资产模式实现品牌输出，运营酒店35家，筹备酒店15家，新投入运营酒店3家，签约海外核心城市酒店6家；实现营业收入10.85亿元，同比增长34%；利润总额1.53亿元，同比增长33%。同时，绿地在康养产业方面聚焦康养酒店项目的拓展建设，首批康养居酒店已在武汉、成都落成；目前已列入计划项目有52个，年内可交付项目有望达17个。

不过，尽管绿地一直在发力多元化，地产+战略也有成效，但显然绿地的多元化道路任重道远。

因为根据克而瑞统计，上半年绿地各产业比重与毛利率贡献度的配合尚未能有效地支持整体盈利。占比较大的大基建产业毛利率仅3.2%，比年初进一步降低了0.6个百分点；而毛利率较高的酒店及相关产业，上半年毛利率继续提升了5.8个百分点，占比却依然维持在0.6%。因此，克而瑞认为，考虑到大基建产业初始阶段投入大于产出，并且将是一个偏长期的战略布局，未来绿地在推动其发展的同时，需综合权衡，适当控制其比重，以保证整体利润的不断提升。

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