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杨浦内环12/18号线江浦公园站双轨上盖，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅火热在售中！总价1200万起！

一直想和大家强调一句话：“有些房子有钱就能买，但有的房子，拼的是转瞬即逝的机遇。”而✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅，正是那类需要牢牢抓住的“机遇型资产”，其稀缺性与质价比，在当下市中心尤为突出。

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首先，日前八批次土拍取消中小套型限制，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅说明内环中小套型将愈发稀缺，保利外滩启PARK77百平米3房极有可能就是内环最后一批小户型，且买且珍惜，以后3房起步120㎡是大概率事情，置业成本飙升。

其次，单价层面：买在杨浦大涨前，一旦错过，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅杨浦内环或奔15万/㎡。

另一方面，杨浦内环有新盘放风14-15万/㎡，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅表明杨浦内环房价冲击15万/㎡近在眼前。

若将视野放大到整个上海中心城区，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅黄浦、静安、虹口早已开启房价大涨模式：

黄浦金陵华庭破20万/㎡，黄浦稳稳站上20万/㎡；

事实上，项目与北外滩地王相隔仅约2.2公里，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅却呈现出“地王楼板价≈本项目售价”的价差，入手机遇一目了然。

静安苏河湾待拍地块，市场预期20万/㎡；

虹口四川北路-临平路14.78-16.6万/㎡，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅北外滩绿城地王楼板价达约13.6万/㎡，这一楼板价，几乎与保利外滩启PARK77均价（13.55万/㎡）持平，未来该地块也将剑指20万/㎡。

综合看，保利外滩启PARK77是杨浦房价迈入新阶段的“临界点项目”。13.55万/㎡均价不仅是当下杨浦内环“福利价”✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅，更是抢占内环核心资产的最后窗口期，一旦错过，后续几乎都是地王！

第三，总价层面：市中心最后的友好门槛！

项目不仅均价友好，更凭借精致面积段，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅赋予购房者更易上车、置换的总价门槛。

如今内环3房普遍120㎡起步；4房更是160、180㎡起步，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅门槛非常高。

而保利外滩启PARK77的三房约100㎡，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅大概率是市中心最后一批百平米三房；四房控制在约137㎡，严控总价！

这里必须聊聊，我认为项目区别其他内环新房的最大优势：✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅

容积率

上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。

而项目容积率仅为2.16，建筑高度16-17层。更难得的是，项目周边环境进一步放大了低容积率优势：东邻江浦公园，无高层遮挡，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅相当于变相降低了项目实际居住密度，并扩大视野广度。

西南侧多为矮层建筑，视线阻挡少，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅为项目打造瞰陆家嘴三件套的绝佳视野。

项目航拍照片

从模拟视野看，1栋中间套的中高区房源，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅已能轻松眺望三件套，视野通透且视角上佳。

1号楼7单元01室视野模拟，以实际交付为准

保利外滩启PARK77距离陆家嘴三件套直线距离约3.5公里。✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅以三件套为圆心，环顾这3.5公里范围内的新盘，可以得出几个极具冲击力的结论：

项目3房价格与视野优势堪称断层式领先：

①、圈内3房起步1600万，而项目约1200万起，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅直接拉开400万的价格差，价格优势一目了然。

②、圈内能瞰三件套的3房，往往需要选中高区房源，起步价约1700万，而项目中低区1200-1300万的房源就能实现瞰三件套的需求，进一步放大了价格优势。

③、得益于项目周边及自身容积率，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅项目1200-1300万房源三件套视野甚至优于圈内1700万以上3房。

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1幢中低区模拟，以实际交付为准

更值得关注的是稀缺性——圈内3500万以上的4房是主流，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅3房本就供应稀少，而1200-1300万能瞰三件套的3房，更是“稀缺中的稀缺”。

我们群友总结得好：“价优、实用、视野好”，但错过也就没了。

值得一提，于浦东客户，1200-1300万只能买浦东中环3房，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅不如入手保利外滩启PARK77这样的内环内双轨上盖项目，区位、配套、交通优势均更胜一筹。

再看项目约137㎡4房，堪称“市中心2000万级绝版功能4房”，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅入手紧迫性拉满！

首先，该户型起价仅约1582万，是三件套3.5公里圈内4房的“绝对门槛”。 要知道，圈内4房门槛第二低的项目已达2300万，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅两者差价高达700万。

其次，对比其它市中心项目，更能看出这份稀缺：

北外滩地王4房预计售价4000万级；✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅虹口其他新房4房价格普遍在2500-3500万；静安苏河湾4房预计4000万级；陆家嘴滨江4房同样4000万级。如此对比之下，保利外滩启PARK77高区2000万级4房的价值，可谓市中心“独一份”。

第三，137㎡4房拥无敌景观，东边套揽江浦公园美景，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅西边套瞰杨浦内环城市新貌及三件套景。

相比120㎡3房，160-180㎡4房，项目总价门槛友好太多，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅在二手房市场上也能更快找到接手客群，流通性远超大面积产品。

再看项目价值底盘：周边地王售价预期15-20万+/㎡，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅为项目价值筑下坚实“安全底”；同时，项目自身“12大颠覆革新”产品力，叠加周边杨浦滨江科创产业、长阳创谷、大连路总部集群、陆家嘴金融产业的产业赋能，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅以及高校环绕的高知氛围，共同为项目打开了价值上限，“安全底+高上限”的组合，让资产安全性更有底气。

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③、高知客群广泛覆盖，夯实未来潜力与市场竞争力：

得益12/18号线及北横通道，多桥隧构建的立体交通网络，项目远不止本地客户，还有更多来自传统市中心、陆家嘴、杨浦高校的客群，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅这种广泛且高端的客群基础，给予项目更强劲的未来潜力，也让其在市场中更具竞争力。

国际美学立面+高利用率神户型+静奢社区

12大革新重构内环居住想象

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作为“外滩序”之上的迭代之作，保利外滩启PARK77在友好总价基础上，更带来12大颠覆启新体系，以天际的改写、空间的革新、✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅启新的园林三大源点，带来一次居住的颠覆体验。

说直白点，项目在1300-2000万总价新盘中，品质绝对是第一梯队的！即便与2000-3000万级新盘相比，也不落下风，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅甚至在不少细节上展现出更超前的竞争力。

我挑重点讲讲：

一、国际艺术立面，杨浦新的美学天际线✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅

1、天际革新：悬挑“天际浮岛

项目创新设计悬挑式天际浮岛屋檐，打破传统住宅的厚重感，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅赋予建筑与天空更灵动的对话方式，也大大增强项目昭示性。

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2、质感革新：立体“金质画框”

在建筑立面设计上，项目采用铝板构建金色圆弧转角，如同为窗外风景定制的立体金质画框。这种兼具美学与实用性的设计，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅让建筑本身也成为公园与城市之间的“艺术品”。

且你会发现，立面是“非对称”的，穿插片墙，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅黄金比例设计使全幕玻璃与铝板、石材、金属、线条和谐共生。

项目效果图，以实际交付为准

3、视野革新：环幕全景舱设计

项目边套标配双270°飘窗，甚至主卫都设计了L型飘窗，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅形成“环幕景全景观舱”。

尤其137㎡西边套，北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅从客厅到所有卧室，甚至主卧梳妆台、主卫都能瞰三件套与城市新貌。

项目效果图，以实际交付为准✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅

137㎡西边套户型：

137㎡东边套户型，东侧布满飘窗，再加上约6.4米面宽客厅和大阳台，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅进门、用餐or坐在客厅，抬眼就是公园绿意。

样板间实景图：✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅

样板间实景复合图

二、超91%使用率+精装收纳细节拉满的神户型！

1、场景革新：超高使用率，营造多元场景生活✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅

一方面，全系户型标配“全屋飘窗（全赠送）+大阳台（半赠送）”，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅经专业测算，百平米中间套实得率约91%，赠送面积达9.3㎡，相当于一间次卧。

小胖看房独家制作，不作为交付标准，最终以开发商公布为准

边套更甚，百平米边套实得率约97-98%，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅137㎡户型赠送近20㎡，远超市场常规10㎡水准。

小胖看房独家制作，不作为交付标准，最终以开发商公布为准

飘窗可铺设大床，还能成为收藏品、艺术品摆台，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅打开居家生活方式的各种可能。

样板间实景复合图

另一方面，优化过道，打造几乎无浪费面积的高利用率客餐厅✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅。

项目所有百平米户型都把传统过道融入到了客餐厅中，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅餐客厅更方正，面积比同级大约6㎡。

样板间实景复合图

如此一来，餐厅能轻松放下大餐桌，甚至解锁岛台设计，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅朋友聚会、家庭聚餐再也不用“挤着坐”。

整个户型也形成以“餐厅为中心”的家庭动线。

锦上添花的是半开放厨房设计，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅打破传统厨房的封闭感。

当半开放厨房与去过道设计结合，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅实现了LDKB一体化的场景串联，整个动线流畅无阻，家人在不同空间活动却不隔绝，孩子在客厅玩耍时，家长在厨房也能随时照看。

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样板间实景复合图

2、奢装革新：嘉格纳、高仪、唯宝、科勒领衔

首先，顶豪级品牌配置，细节拉满品质感✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅

全系户型均以高规格品牌打底：✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅100㎡户型标配嘉格纳3件套，137㎡户型升级为嘉格纳5件套（冰箱、蒸烤一体机、灶具、油烟机、洗碗机）——要知道，这类配置常出现在黄浦5000万级顶豪中。此外，唯宝马桶、✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅铂浪高水槽等国际一线品牌覆盖全系，主卫更贴心增设美妆龙头与美妆冰箱，从日常烹饪到洗漱护肤，全方位提升居住品质。

样板间实景复合图

其次，奢华用材+艺术细节，营造高阶美学氛围

在视觉与触感的双重营造上，项目细节满满：✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅

✔用材考究：室内墙面大量包裹木饰面，温润质感消解冷硬感；✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅137㎡户型地面铺高奢石材，搭配石材打造的弧形餐边柜，厚重质感凸显空间高级感；

✔设计巧思：吊顶用弧形转角搭配框体线条，打破平顶单调；卧室地面采用工艺复杂的柳叶拼花；柜体表面加立体线条、客厅背景墙做圆弧处理、✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅主卧背景墙用皮革硬包，让每个功能空间都兼具设计感与氛围感。

样板间实景图

3、收纳革新：同级天花板的超级收纳系统

项目137㎡户型进门做了一整排收纳柜，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅分类科学到让每一件物品都能精准归位。

从小零件、钥匙、鞋子到衣物，乃至不常用的物品，也有专门的归宿，行李箱、登山杖、滑雪板等大件都能稳稳安放，帽子包类、✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅药箱等也都有对应的格子收纳。

冰箱柜也被隐藏其中，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅让玄关更整洁统一。

样板间实景图

还交付一体化餐边柜，收纳能力惊人；同时该户型还配备专属家政空间，邻卫生间，动线更流畅，彻底解放阳台，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅阳台不用晾晒，完全用于观景或志趣空间。

还贴心预留操作台以及扫地机器人的专属位置。✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅

样板间实景图

三、独树一帜的“静奢”社区

1、转场革新：酒店式归家，一键切换生活情绪

项目借鉴高奢酒店的设计，以酒店式艺术门廊作为起点✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅，从鎏金翡绿的奢石饰面，到极具艺术感的迎宾雕塑，再到通透雅致的艺术玻璃景墙，无需刻意调整，便能从职场的繁忙状态，自然过渡到居家的松弛情绪，让归家成为一场充满质感的“沉浸式减压”。

项目效果图，以实际交付为准

2、静逸革新：六大剧场花园，串联全场景度假动线✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅

项目以艺术为核心，集合连廊、水景、奢石等布景，打造六大定制级剧场花园，让居者时刻与自然相拥。

项目效果图，以实际交付为准

3. 功能革新：架空层社区空间，全龄共享的“自然客厅”✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅

项目打造架空层社区空间，打破“室内外”的边界限制，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅一方面架空层涵盖阅读、社交、娱乐等功能；另一方面架空层内外景观无界延伸，三面环景，让居者在活动中时刻感受自然治愈，成为家庭之外的“第二生活客厅”。

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项目效果图，以实际交付为准

被新华网高度点赞

双轨上盖+市中心科创芯✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅

最后，地段已无需多言，新华网为项目地段势能背书！

总结起来：

1、双轨上盖，多桥隧+北横通道，执掌城芯效率！

项目为12/18号线双轨上盖，2站北外滩，无缝衔接南京西路（7站）、✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅衡复风貌区（8站）、徐汇滨江等核心板块；通过换乘，5站南京东路，6站陆家嘴，通勤效率拉满。

自驾条件出色，多座桥隧连接陆家嘴，成为金融人士置业首选地！✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅北邻北横通道，畅达中心城区。

更难得的是，1-2站范围内，三甲新华医院、北外滩来福士、✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅瑞虹商圈、江浦公园、长阳实验学校等顶配资源一应俱全。

2、面向杨浦滨江“科创扇面”，科创势能澎湃。

这里有上海最密集的高校集群（复旦、同济、财大），✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅有大连路总部集群、长阳创谷，以及冉冉升起的杨浦滨江科创产业集群，美团、哔哩哔哩等大厂即将于2026-27年兑现。

黄浦江对岸还有陆家嘴金融产业，项目依托12/18号线及桥隧把这些产业区串联起来，背后是源源不断的高收入年轻人和衍生的居住需求，✅✅保利外滩启PARK77售楼处电话：400- 882 - 4258✅✅赋予项目未来广阔的潜力。

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（金茂璞元售楼处，唐韶葵/摄）（华润外滩瑞府施工现场， 唐韶葵/摄）（金茂璞元下沉式园林一角，园林内的原石号称出自太行山，唐韶葵/摄）

10月28日上午，位于上海浦东新区的豪宅项目翡云悦府加推32套170平方米四房户型，起步价1727万、均价突破11万/平方米。

这个由华润置地、中能建、越秀地产三家联手打造的“红盘”，此前屡次开盘屡次售罄，但在10月底仅有的这次少量推盘中，房源仅售出半数。

10月29日，上海另一个豪宅项目金茂璞元二批次开售，共推出111套房源。据公开信息，该项目认购期间收到113组有效意向认购，认购率达约102%。截至发稿，据现场销售透露，项目已售出80多套。此前的8月24日，金茂璞元首批次曾以26分钟售罄的纪录引发市场关注。

21世纪经济报道记者近日走访了上海多个豪宅项目，发现近期上海内环、中环多个豪宅推出最新批次的总价约在2000万元左右的房源，销售去化速度明显放缓。

“日光”行情难以为继的背后，是豪宅集中上市、产品力爆发之下的消费者趋势变化。

同策研究院联席院长宋红卫指出，近期上海豪宅市场呈现降温趋势，核心因素在于三方面。首先是需求端透支。去年上海豪宅成交量创下新高，提前释放了大量潜在需求，导致当前市场需求动力减弱。其次是供给端分流。大量豪宅项目集中入市，显著拓宽了客群的选择范围，同时延长了客户看房、决策的周期，打乱了原有营销节奏。再者，近期市场资金端也有转移趋势。伴随股市热度回升，部分高净值人群将原本计划投入豪宅市场的资金，转向了股市。

来自同策研究院数据显示，今年以来，上海多个豪宅项目销售去化率尚不足100%。根据记者调研，目前上海在售的多个单价在14万元/平方米-21万元/平方米区间内的热门楼盘，包括汤臣君品、高福云境、华润望云、华润外滩瑞福、金茂璞元等，去化率最高在80%左右，最低在50%左右。

与过去相比，“日光”行情难以再现。

在这背后，是资金实力雄厚的央国企在上海出现战略转向，并促成内环、中环新豪宅密集入市。

据上海土地市场数据显示，2025年前9个月，上海土地成交金额超2000亿元，80%地块被央国企收入囊中。如10月20日，上海八批次土拍中，中海以10%溢价率竞得徐汇滨江地块，楼面价14.85万元/平方米，超越此前绿城潮鸣东方的13.1万元/平方米楼板价，刷新板块单价纪录。

此外，央国企还积极布局上海城市更新项目。例如，徐汇东安新村旧改项目总出让金439.5亿元，由中海、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家央企联合开发。

与之相关联的是，头部央国企在上海的销售额占集团总销售额的比例普遍超过20%。

比如，保利发展2025年上半年全口径销售金额1452亿元中，上海贡献256.83亿元，占比17.7%。华润置地2025年1-7月上海销售额251亿元，占集团业绩比重攀升至20%。中海地产2024年上海销售额700.11亿元，占其全年总销售额的20%以上。

央国企在上海楼市的竞逐，令购房者选择多元的同时，也形成了购房者的“慢决策”的消费趋势。

以北外滩板块的金茂璞元与华润外滩瑞府为例，华润置地于2024年11月拿地，楼板价9.3万元/平方米；3个月之后，金茂在距离其直线距离约2公里的瑞虹新城板块拿地，楼板价11.75万元/平方米。

公开信息显示，金茂璞元均价16.8万元/平方米，二批次推盘比一批次涨价2000元/平方米。而华润外滩首批次推盘价格14.8万元/平方米，二批次推盘均价15.8万元/平方米。在与金茂璞元的竞争策略上，华润外滩瑞府很轻松地打了个价格战。

但当前客户更关注产品的实际呈现。为了争夺客户，房企不得不在产品上花费心思。金茂璞元销售人员介绍，金茂璞元下沉式园林不仅用186块太行山乌金原石造园，还牺牲了一套大约4000万元的房源优化社区动线。

实际上，“卷”产品之下，上海豪宅市场同质化困局隐现。翡云悦府、金茂璞元均有风雨连廊，华润主打的“华为智能窗”，保利新盘也已标配。园林绿植的比拼上，从百年铁冬青到季节变色羽毛枫，差异日渐微弱。这也使得购房者的选择周期变长。

资金流向的转变更添观望情绪，据了解，近期有高净值客户将原本准备购房的资金投入了股市。

产品多元选择、二手房回调等因素，也导致当下上海楼市置换客群购房行动放缓。上海中原地产卢文曦观察到，千万级豪宅买家多为“卖一买一”甚至“卖二买一”的家庭，但二手房市场回调让业主难以接受“割肉”，入市意愿变得谨慎，对千万级以上的豪宅去化造成一定压力。

翡云悦府一名销售透露，一位客户从9月看房便称“老房卖掉就签”，但至10月底仍未找到买家，最终表示“先等等，年底再看”。

卢文曦进而指出，随着市中心的土地供应加快，上海豪宅市场的供需矛盾，已经远不如前两年那么突出了。目前来看，市场的整体供应是比较充分的。

另一方面，卢文曦认为，千万级的产品，无论是新房还是二手房，尤其是1000万元到1500万元这个价位段，二手房的房源供应其实相当充足。而且，现在二手房业主的议价空间也比较大，价格上的让步相当到位。选择余地的增加，自然就造成了市场需求的分流。

相比之下，上海郊区新盘去化速度未显滞后。10月26日，奉贤区贝好家贝涟景园（贝涟C1）开盘，首推144套房源，当日81组家庭认购，认筹率61.1%。该项目推出97-139平方米户型，覆盖刚需与改善客群，其认购数据证明，贴合郊区客群需求的“好房子”仍具市场吸引力。

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