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上实·和风院

崇明陈家镇

坐拥世界级生态自然景观

高端医康养 生态农文旅 都市新农业

建面约：80-90㎡洋房

均价2.5万/㎡ 总价196-270万

轨交崇明线在建 升值潜力巨大

理想同城生活 接轨繁华未来

建面约148-175㎡合院别墅

均价2.9万/㎡ 合院总价：400~900万

售楼处火热预约中

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第四批新盘供应，出现了一张独特的预证，容积率仅有0.86，

且推出的全部都是合院产品，在低密住区少之又少的今天非常稀缺。

由上实集团匠造的上实·和风院，带来了建面约148-175㎡稀缺合院，满足有天有地的美好岛居之梦！

效果图

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总价461万起（房源号为：266弄43号），不止于买一套大别墅，项目更是

作为景区墅居，优渥的绿色生态触手可及！听闻鸟语花香，或尽情纵观星辰大海，都不再是遥远的梦想。

1

总价461万起的天地合院

能拥有怎样的美好人居？

人，是诗意地栖居在大地上的。——海德格尔

想要实现心中理想的岛居生活，最为重要的是一方理想的居所。

预算约450万，在城央只能够到老破小，甚至在远郊也大多只能买到紧凑的三房。但在上实·和风院，享受到的是一个实实在在、有天有地的大别墅！

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合院沙盘图

建面约148-175㎡新中式合院，均为独门独户，上下4层空间，有露台，还有地下室，精准地契合后疫情时代下购房者的需求！

建面约148㎡合院

上海上实和风院

咨询高峰期请耐心等待，看房需提前预约！

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建面约175㎡合院

看完了户型图，一起跟随镜头，看看它究竟能带来怎样的美好人居吧！与传统住宅

不同的是，两套合院均为L型布局，大面宽、短进深，能够享受更多角度的采光，在上海实际上非常罕见。

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上海上实和风院

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以约148㎡合院为例，其南向空间足够方正，不被割裂。L型设计将空间聚集到一处

，无论在一楼的客厅，还是在二楼的卧室，乃至在三楼的露台，俯仰之间皆是风景。

站在三楼露台，俯瞰窗外，感受宅与院的亲密关系。

来具体看看每一层的功能布局，合理完善，舒适而惬意！一层是客厅餐厅厨房，餐客分离，互不影响。

二层则采用了双卧设计，边侧次卧南接阔景阳台，尽享闲暇时光。

三层主卧更是能够独享全层空间，配有独立卫生间与超大露台，尊享品质的私人生活！

再来看看约175㎡合院的样板间实景。

一层由客厅、餐厅、厨房组成，入户厅约3.9m面宽客厅，气派十足。

二楼露台将两个卧室相连，若家中有两个孩子，各自一个卧室，共通露台一起玩耍，热闹非凡。

三层套房设计，独享全层空间，就寝区、衣帽间、卫浴间、大露台应有尽有。

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此外，两套合院均附带挑高约5.2米的地下空间！可做健身房，在家也不耽误健身，也可随心所欲改造，解锁墅居生活的各种可能。

在上实·和风院，有天有地的新中式合院，无论是作为第一居所，还是现在更为流行的假日居所，都是人们心中理想的岛居家园！

2

城央享受不到的诗意生活

在这里，触手可及！

结庐在人境，而无车马喧。——陶渊明

在上实·和风院，享有的并非仅有专属的天地合院，更能听闻鸟语花香，或尽情纵观星辰大海，随时享受诗意的岛居生活。

放眼上海，这样的生活可以说是难以寻觅！

首先，项目本身的稀缺程度不容小觑。

在第四批集中供应的39盘中，仅有6盘有联列供应，供应套数也是屈指可数，仅有两盘推出的是纯联列产品，其中之一，就是上实·和风院！

当城央的高密度住区弊端显露，低密的距离感能带给人们更多的安全感。在“限墅令”之下，容积率1.0以下的低密地块却早已不再获批。

而上实·和风院，容积率仅0.86。若用动物世界来比喻的话，0.86容积率的社区，堪称与熊猫一般稀缺！

更低的容积率意味着更低的天际线，更大的楼间距，更舒适的居住体验。

走进上实·和风院内部，仿佛漫步于一座江南园林，一花一草一木，活水潺潺，能让久居城市喧嚣的浮躁心灵得以憩息

项目建筑外观呈新中式格调，与合院如同天作之合。整体建筑则采用坊、弄空间布局，延续上海地域文化，清幽的社区环境，契合诗意的生活体验。

其次，项目的开发商——上实集团，在东滩拥有整整86平方公里的土地，堪称东滩的“东道主”！

上实东滩，将打造“高端医康养，生态农文旅，都市新农业”三大产业板块，筑造自然、生态、低碳、宜居的后花园。

而上实·和风院，就位于上实东滩的内部，四周的生态环境得天独厚，可以说是崇明生态岛上的景区墅居。

从航拍图就可以看到，项目出小区便是滨河绿化廊道，可直通约1000亩东滩生态园，其体量在整个崇明名列前茅。

园区内种植了一百五十多种乔、灌、花、草及地被。四季花开，为家庭休闲、娱乐、赏花增添了美好的空间。

更令人喜出望外的是上实还打造了一个“开心农场”，让业主不仅享有“有机蔬果”配送入户的服务，还能拥有一块专属的农田，让“采菊东篱下，悠然见南山”的种田生活，不再是遐想。

此外，项目周边有瑞慈花园长者社区，西侧1km是在建中的东颐疗养院，南侧约1500㎡商业即将建成，未来可以为生活提供诸多的便利。

最后，项目本身所处的崇明东滩，生态环境属性自然是无以复加的！

崇明岛，作为国家第三大岛，森林覆盖率达30.5%，占上海近三分之一的森林拥有量，还有326平方公里湿地公园，以及各类等优质生态资源。

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在上海城区，节奏变化得很快，而在崇明，闲暇时看江水滔滔，

落日时分，随心漫步于滩涂之上，也会是一番别样的体验。

这里，全年空气优良天数达到94.6％，负氧离子含量1000-2000个/cm³，

相当于城市公园的3-5倍!（数据来源2020.9.4上海新闻发布会）在这里，每一口的自然呼吸，仿佛都带着金秋的桂花飘香。

同时，作为全球8条候鸟迁徙路线之一的崇明东滩，繁衍鸟类达312种，

全国每4种鸟类就有1种在此栖息！这里还有国内仅有的与候鸟保护区相邻的湿地公园——东滩湿地公园，是整个东滩的生态屏障。

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反观项目的位置，向北驾驶约9公里，即可到达东滩湿地公园与崇明东滩

鸟类国家级自然保护区，向西5公里可达中华鲟自然保护区，这些优质的生态资源尽在掌握之中！

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位置示意图

（上图经简化处理及不按比例，图中一切资料仅供参考）

东滩生态的优渥大家有目共睹。但既然来到东滩，为何不选一个更优解？

3

不止于美好的现在

更拥有可期的未来

提及在崇明买房，许多人认为生态不管多么得天独厚，但交通非常不便。的确，在长江隧桥尚未开通前，轮渡，是前往这座岛屿的唯一途径。

而在长江隧桥开通后，崇明东滩至市区的距离已被大大拉近。只要不是节假日，这条道路都很顺畅。

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上海崇明上实·和风院售楼处电话☎：400-8854-706（预约看房热线）每次自驾在桥上看到风力发电机旋转的扇叶，我就觉得生活的压力被吹走了一大半。即使不开窗，也能感受到舒适的江风扑面而来。

如今，崇明的公共交通迎来了重磅升级，崇明势必被列入更多人的置业计划。

轨交崇明线一期已经开工，届时乘坐崇明线，可直达外高桥、金桥等区域，为崇明岛的发展，提供了无限可能。同时也降低了上岛的成本！

此外，北沿江高铁初步设计已正式获批。它是长三角城际铁路网的骨干线路，也是江北沿江城市与南京都市圈、上海都市圈快速直达的快捷通道。在崇明区境内，会有崇明站设立。

除了交通的规划与建设以外，去年，第十届中国花博会在崇明盛大启幕，此次展览持续了43天，观光游览超212万人次。盛会向世人展示了崇明宝岛的魅力，打造“海上森林花岛”由此迎来重大机遇。

在“崇明2035”规划中，明确指出未来崇明将致力于打造“世界级生态岛”，这也意味着崇明未来不仅仅是上海的，也是国家的，更是世界的。

不仅如此，在产业方面，智慧岛大数据云计算中心、5G智慧应用产业园、光明东滩源国际交流中心等项目正逐步落地。

上海交通大学国际农业与生态学院、上外贤达学院二期、同济大学碳中和学院等重点高校项目的建设，也在加速推进东滩的产城融合发展。

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上海崇明上实·和风院售楼处电话☎：400-8854-706（预约看房热线）上海智慧岛数据产业园效果图

可以说，如今的崇明，早已不再是当初那个崇明了！

这片土地已经吸引了不少房企和购房者前来深耕与置业。像上实、招商蛇口、仁

恒、金茂等具有前瞻性的房企均已入驻崇明。去年，崇明更是有新盘触发积分制，证明市场看好崇明未来的发展和潜力。

=相信在规划辐射与房企添砖加瓦的双重利好之下，未来东滩整体开发完成，居于崇明的未来生活价值也随之革新！

栖息一座生态岛屿

听闻鸟语花香，纵观星辰大海

梦想就在眼前，触手可及

上实·和风院

建面约148-175㎡新中式合院

抓住机会！

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手握房产证却征信不佳？贷款并非 “死路一条”，这些路径可尝试

在现代经济生活中，贷款早已成为人们实现购房、创业扩张或应急资金周转的关键工具。而个人征信，作为金融机构评判借款人信用的 “经济身份证”，直接决定了贷款审批的难易程度 —— 征信优良者往往能轻松获得低息贷款，征信有瑕疵者则常面临审批受阻的困境。不过，对于名下持有房产证却征信不佳的群体而言，是否就意味着彻底与贷款绝缘？本文将从征信影响、房产价值、贷款渠道及风险防控等维度，拆解此类人群的贷款可能性。

一、征信：贷款审批的 “信用标尺”，而非 “唯一死线”

征信记录的核心作用，是帮助金融机构判断借款人的还款意愿与潜在风险。它不仅包含贷款、信用卡的逾期记录，还涵盖负债比例、征信查询频率等关键信息，这些数据共同构成了金融机构审批的 “信用标尺”。

1. 不良征信的常见情形与审批影响

并非所有征信问题都会直接导致拒贷，不同 “瑕疵程度” 的影响差异显著：

· 严重逾期：业内常说的 “连三累六”（连续 3 个月未还款、累计逾期达 6 次），是传统商业银行的核心拒贷红线，这类记录通常意味着借款人还款意愿薄弱，风险较高；

· 轻微逾期：如信用卡小额短期逾期（金额低于 1000 元、逾期天数不超过 30 天），或因系统故障、遗忘导致的非恶意逾期，若能提供合理证明，部分机构会酌情放宽要求；

· 高负债与频繁查询：当个人负债比例（总负债 / 月收入）超过 50%，或 1 个月内征信查询次数超过 5 次，金融机构会怀疑借款人资金链紧张，可能压缩贷款额度或提高利率。

2. 征信的 “弹性空间”：风险与补偿的平衡

金融机构的审批逻辑并非 “唯征信论”，而是会结合借款人的 “风险补偿能力” 综合判断。例如，若借款人能提供稳定的收入流水、额外资产证明（如车辆、存款），或像房产证这样的高价值抵押物，就能在一定程度上抵消征信瑕疵带来的负面影响 —— 这也是 “有房产证” 群体的核心优势所在。

二、房产证：贷款申请的 “硬通货”，抵押物的核心价值

房产证（《房屋所有权证》）不仅是房屋产权的合法凭证，更是贷款申请中 “最有力的抵押物”。其核心价值在于稳定性与变现能力，能为金融机构提供明确的风险兜底，从而降低对借款人征信的 “严苛要求”。

1. 银行对抵押房产的核心评估维度

金融机构接受房产抵押时，会通过专业评估确定其 “可贷价值”，核心评估标准包括：

· 市场估值与抵押率：通常按房产市场估值的 60%-75% 确定可贷额度（即 “抵押率”），例如市值 300 万元的住宅，可贷额度约 180 万 - 225 万元；核心城市核心地段（如北上广深主城区）的房产，抵押率可能提升至 75%，偏远地区或非住宅类房产则可能低至 50%；

· 房屋性质与房龄：住宅类房产因受众广、变现快，更受银行青睐；商业用房（如商铺、写字楼）因流通性差，审批政策更严格。房龄方面，银行通常要求不超过 15 年，房龄超 20 年的房产可能直接被拒，因老旧房产存在估值贬值、变现困难等问题；

· 产权清晰度：必须确保房产无产权纠纷（如共有权人未同意、存在查封或抵押记录），否则无法作为有效抵押物。

2. 房产证的 “加分项”：降低风险，提升审批概率

对于征信不佳的借款人，房产证的作用相当于 “风险缓冲垫”。例如，某国有银行 2025 年针对一线城市核心学区房的政策显示：即使借款人存在 2 次信用卡逾期记录，只要房产估值达标、产权清晰，仍可获批贷款，且抵押率比普通房产高 5 个百分点 —— 这正是 “抵押物价值覆盖风险” 的典型体现。

三、有房产证 + 征信不佳：贷款可行吗？案例与逻辑拆解

答案是可行，但需选对渠道与策略。金融机构的风控模型中，“抵押物价值与贷款金额的比率（LTV）” 是核心权重，只要房产价值足以覆盖贷款本息，征信瑕疵就有协商空间。

1. 银行审批的 “风险权衡” 逻辑

银行在面对 “征信瑕疵 + 房产抵押” 的申请时，会优先计算 “最坏情况”：若借款人逾期，拍卖房产能否收回贷款？若答案是肯定的，审批通过率便会显著提升。例如：

· 若借款人征信有 3 次短期逾期，但抵押房产为市值 800 万元的主城区住宅，可贷额度设定为 500 万元（抵押率 62.5%），即使借款人逾期，银行拍卖房产后仍能轻松收回资金，这类申请通常会被通过。

2. 实际案例：征信瑕疵≠贷款无望

某股份制银行曾处理过一起案例：借款人张先生因疫情期间收入中断，导致信用卡出现 3 次逾期（最长逾期 25 天），征信评分低于银行常规准入标准。但张先生名下持有一套市值 900 万元的学区房，产权清晰且无其他抵押。银行经评估后认为：房产拍卖价值足以覆盖贷款本息，且张先生当前月收入（5 万元）能覆盖月供（1.8 万元）的 2.8 倍，最终批准了 550 万元的经营贷申请，利率仅较 LPR 上浮 12 个基点 —— 这一案例充分说明，房产证可成为征信不佳者的 “贷款突破口”。

四、贷款渠道与实操策略：选对路径，提高通过率

有房产证但征信不佳的借款人，需根据自身情况选择合适的贷款渠道，同时做好材料准备，才能提升审批成功率。

1. 银行渠道：不同银行的政策差异与申请技巧

银行对征信的宽容度与自身定位相关，需 “对症下药”：

银行类型

征信要求

政策特点

适用场景

国有大行（工行、建行等）

较严格，通常拒绝 “连三累六”

抵押率稳定（住宅 60%-70%），利率低，但审批周期长（10-15 个工作日）

征信瑕疵较轻微（如 1-2 次短期逾期）、需长期低息贷款的借款人

股份制银行（招行、浦发等）

中等，可接受 “非恶意逾期”

政策灵活，可协商抵押率，若提供逾期证明（如疫情失业证明），通过率较高

有非恶意逾期记录、能提供还款能力证明的借款人

地方性银行 / 农商行

较宽松，部分可接受 “累计逾期 8 次以内”

审批快（7-10 个工作日），但利率较高（通常上浮 10%-20%）

征信瑕疵较明显、需快速获贷的借款人

申请材料与流程要点

· 核心材料：房产证原件及近 3 年产权证明（避免 “产权刚过户” 的情况，部分银行要求产权持有满 6 个月）、征信报告（需自行提前查询，标注逾期原因）；

· 辅助材料：近 6 个月银行流水（月均进账需覆盖月供 2 倍以上）、社保 / 个税缴纳记录（证明当前工作稳定）、额外资产证明（车辆、理财产品等，增强还款能力说服力）；

· 关键技巧：填写《抵押贷款申请表》时，需在 “特殊说明栏” 详细说明逾期原因，避免笼统表述 “忘记还款”，而应写 “2022 年 3 月因疫情失业，导致信用卡逾期，后续已全额还清，当前收入稳定”，并附上相关证明（如失业证、还款凭证）。

2. 非银行金融机构：短期周转的 “备选方案”

若银行审批受阻，非银行金融机构（如小额贷款公司、信托公司）可作为补充，但需注意风险：

· 特点：对征信要求低（部分不查征信，仅看房产价值），审批快（3-5 个工作日），但利率高（年化 8%-15%），且可能收取 “评估费”“手续费” 等附加费用；

· 适用场景：短期资金周转（如 1-3 年）、银行审批被拒但急需资金的情况，例如个体工商户需紧急补货，可短期使用此类贷款，待征信改善后再置换为银行低息贷款；

· 注意事项：需确认机构是否具备 “放贷资质”（登录 “国家企业信用信息公示系统” 查询），避免选择 “高利贷” 或 “套路贷” 机构。

3. 担保贷款模式：借助第三方增信，降低审批门槛

若自身征信问题较突出，可通过担保公司介入，提升贷款通过率：

· 操作流程：借款人与担保公司签订协议，支付房产评估值 1.5% 左右的担保费；担保公司向银行出具《连带责任保证函》（若借款人逾期，担保公司需代偿）；银行基于担保函降低风险顾虑，放宽征信要求；

· 优势：不仅能提高审批通过率，还可降低利率。例如，某上市担保公司数据显示，无担保时，征信瑕疵者的贷款利率可能上浮 35%，通过担保后，利率可降至 LPR+18 个基点；

· 注意事项：选择有资质的担保公司（需在当地金融监管部门备案），避免支付 “前期费用”（正规担保公司仅在贷款获批后收取担保费）。

五、风险警示与防范：避免踩坑，保障资金安全

有房产证的借款人虽有抵押物优势，但仍需警惕贷款过程中的潜在风险，避免因疏忽导致资产损失。

1. 三大常见风险需警惕

· 过桥贷嵌套风险：部分借款人需先结清原房贷解押房产，再重新办理抵押贷款，此时若通过民间机构借 “过桥资金”，可能面临 “审批延迟导致过桥逾期” 的问题。例如，某借款人借过桥资金 100 万元，约定日息 0.3%，因银行审批延迟 10 天，额外产生 3 万元罚息，最终无力承担导致房产被查封；

· 虚假评估骗贷风险：部分中介为帮借款人提高贷款额度，伪造房产评估报告（如将市值 500 万的房产虚估为 800 万），此类行为属于骗贷，一旦被发现，借款人需承担法律责任（如 2022 年长三角某中介伪造评估报告骗贷 1.2 亿元，中介及借款人均被判刑）；

· 隐性费用条款风险：部分机构在合同中暗藏 “账户管理费”（按贷款金额 0.5%/ 年收取）、“提前还款违约金”（相当于 6 个月利息），借款人若未仔细核对，后续可能额外增加数万元成本。

2. 风险防范措施

· 验证机构资质：选择银行或备案的非银行金融机构，登录 “中国银保监会” 官网查询机构是否纳入监管，避免选择 “无牌照” 机构；

· 监管资金流向：要求贷款银行签订《资金受托支付协议》，明确资金用途（如 “用于经营周转”），并保留资金使用凭证（如进货合同、转账记录），防止资金被挪用；

· 复核合同关键条款：重点核对 “利率计算方式”（是固定利率还是浮动利率）、“逾期罚息标准”、“提前还款条件”，建议携带合同咨询律师或有贷款经验的人士，确认无隐藏条款后再签字。

六、结论与建议：有房产证是优势，长期改善征信是根本

综上，有房产证但征信不佳的群体，并非 “贷款无路可走”—— 房产证作为高价值抵押物，能为贷款申请提供有力支撑，银行、非银行金融机构及担保模式均有可行路径。但需注意：

· 理性选择渠道：若需低息长期贷款，优先尝试股份制银行或地方性银行；若需快速周转，可短期选择合规非银行机构，但需控制成本；

· 重视材料准备：详细说明逾期原因、提供充足的还款能力证明，是提升审批通过率的关键；

· 长期改善征信：贷款获批后，需按时还款，逐步降低负债比例（控制在 50% 以下），避免频繁查询征信，待征信改善后，可申请置换为更低息的贷款；

· 警惕风险陷阱：拒绝 “虚假评估”“高息过桥贷”，仔细核对合同条款，保障自身资产安全。

最终，“有房产证” 是贷款的 “加分项”，但并非 “万能钥匙”；征信不佳虽会增加难度，但通过合理规划与风险控制，仍能实现贷款目标。

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