静安内环内·苏河湾板块
「圣和静安公馆」
推出约65㎡~141㎡ 1-3房
实景现房 均价13.2万
目前‘’样板间‘’开放中
— 恭迎品鉴 —
☑️☑️圣和静安公馆售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
一房一价表
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户型图&样板房如下：
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项目位于静安内环内苏河湾正C位，毗邻外滩和陆家嘴金融商务区，可以说得上是占据了城市中心，各方面生活配套十分醇熟。苏河湾也是上海内环内最后一块大规模征地规划区域。
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外立面采用全石材干挂，社区整体ArtDeco建筑风格。
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配备24小时管家式服务，社区氛围很温馨。
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项目毗邻人民广场、外滩和陆家嘴金融商务区，构成了一个黄金三角，可以说得上是占据了城市中心，各方面生活配套十分醇熟！
坐拥外滩、人民广场、南京路、四川路等市级商圈，多条公交路线贯穿左右，轨道交通8、10、12号线便捷出行，内环、南北高架连纵全城，无缝对接大悦城、人民广场、陆家嘴、外滩等繁华生活圈。
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静安内环内·苏河湾板块
「圣和静安公馆」
推出约65㎡~141㎡ 1-3房
实景现房 均价13.2万
目前‘’样板间‘’开放中
— 恭迎品鉴 —
今天我们要聊的项目，有点特别——它是租赁住宅转过来的，且是一个楼龄快10年的“老房子”，但在2024年到2025年，却陆续推出了新房源，均价还卖到了13.2万/㎡，它就是位于静安苏河湾板块的 圣和静安公馆。
项目对外销售的是1栋26F的高层，其余楼栋早在7年前就已经售罄交房了。2024年10月，开发商先推出了该栋楼的63套房源，到了2025年4月，又加推了剩余的37套，总共100套房源，主力户型是65-142㎡的一房到三房，总价区间在845万-1900万。结合项目的实际情况，我们 综合给出的评级是C级
接下来，我们从 区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
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区位评级A
区位评级A，其中地理a，交通 a，配套a，相邻c。
圣和静安公馆的板块，其实和同区域的悦97很像，两者直线距离仅850米，都 属于苏河湾板块的核心辐射范围，理论上享受的交通、配套等差不多。
先看交通， 三条轨交覆盖，分别是8号线、10号线和12号线， 800米内的步行距离都可到达相应站点，非常方便。自驾出行也方便，旁边就是北横通道和南北高架两条交通动脉。
商业配套方面，有大悦城、万象城和中信广场，大悦城主打年轻消费，尤其二次元文化突出，万象城偏高端。
但 相邻的短板直接拉低居住舒适性，项目周边被七浦路商场群环绕，熟悉上海的朋友都知道，七浦路是传统的服装批发市场，虽然近几年有升级，但每天还是有大量进货商，人员混杂、车流密集，北侧紧邻北横通道，噪音影响也是很明显。
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产品评级C
产品评级C。其中规划c，公区c+，户型d，内装c。
如果说区位是优缺点对半开，那产品维度，可能就要以短板为主了。该项目最开始 作为租赁住宅，直到最近才调整为销售型住宅。
大家要知道，租赁和住宅的设计逻辑完全不同：租赁注重出房率，而住宅注重居住舒适度。该项目属性虽更迭了，但 户内格局早就定死了，根本没办法按照现在的住宅标准重新设计。最直接的后果就是： 所有户型都做不到南北通透，65㎡一房北向无窗户，88㎡户型单开间朝南、暗卫，100㎡也要忍受暗厨暗卫、北向无窗。
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唯一优点是现房销售，对于着急住内环的购房者来说算是个小优势。
公区方面， 基本无公区，楼下只有一小块硬化地面，不过 外立面是石材干挂，ArtDeco风格，虽然楼龄有10年多，但石材看起来也不算过时。
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内装上，有 中央空调、新风、地暖，厨房用的西门子、卫浴用的科勒、高仪等，对比静安玺悦用到美诺厨房五件套、杜拉维特卫浴等，档次差了很多。
交易评级D
交易评级D，其中定价c，供需b+，竞品 d，能力c。
最后看交易维度，这也是最能反映市场认可度的地方。项目均价13.2万/㎡，对比同区域的静安玺樾均价12.4万/㎡，悦97均价12.8万/㎡， 无任何价格优势。
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总价845万起，确实卡在了内环内刚需购房预算区间，但 多数户型总价是在1000-1900万之间，这个预算区间竞品就多了，除了同区域的新房，还有周边二手房，如800万左右也能买到90㎡左右两房。
所以市场反馈也很直接，项目从2024年10月到2025年4月，总共推出100套房源，至今只卖了48套，尤其是2025年4月推出的37套， 销售举步维艰。对于购房者来说，他就是二手房，即便它身处内环、总价低，这些也无法改变其根本性质。
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