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杨浦滨江及其周边板块，近年一直是上海市区置业的话题多发区。

首先，是因为相对充足的供应量，土拍频现，新盘扎堆。

更重要的是所谓“洼地”带来的性价比；在浦西中环内，杨浦新盘给出的价格，对刚改人群还是有吸引力的。

东叔简单整理了这一区域在售及将售的新盘信息，给有兴趣的读者参考。

最新的话题，就和“性价比”息息相关。

项目

地段

开发商

状态

均价

（元/平方米）

保利外滩启PARK77

内环内滨江

保利发展

待售

11-13万

（预估）

外滩道

内环内滨江

中信泰富&杨浦国资

待售

高层14万+（预估）

兰桂坊

内环内滨江

华丽家族&保利置业

待售

高层联动价11.7万；风貌别墅联动价14.8万

外滩源著复兴里售楼处电话：400-8377-020

内中环滨江

中建壹品

待售

风貌别墅14万+、16万（预估）

桐安里

内环内滨江

招商&江苏海鸿

在售

风貌别墅约19万

中海·云邸玖章

内中环滨江

中海

待售

11.66万

建发海宸

中外环新江湾城

建发

待售

11万

（预估）

近来，中建壹品在杨浦中环的外滩源著推出风貌别墅项目，并以“复兴里”为名，不少推文号称其售价预估将达到16万元/㎡，最近又放风均价为14万+，似乎在试探市场。

而在东叔看来，就其所处的杨浦中环军工路、长阳路的区位而言，虽然顶着风貌别墅的光环，复兴里想要突破杨浦中环的价格天花板，还是将面临多重挑战。

当“性价比”的标签褪色，市场接受度也会受到一定影响。

核心挑战一：价格与地段的偏差

据网上房地产显示，中建壹品开发的外滩源著（备案名：华阳新里）分别于去年12月和今年3月推出合共228套住宅房源，均价在10.9万元/㎡左右，截至9月5日12时，已经售出214套，剩余14套房源可售。

近来，外滩源著复兴里开始宣传其新一批的风貌别墅房源，建面约150-350㎡，以“复兴里”为名推出，开发商显然是试图打造差异化产品标签。刚开始，不少推文预估“均价约16万/㎡，总价约2500万+”；最近两天，又有消息称其“均价14万+ 总价2000万起”——或多或少也反映出开发商对其价格定位的不确定。

事实上，复兴里虽然号称“杨浦滨江核心区域”，但其实际地处长阳路、军工路口的位置，贴近中环，与传统意义上的杨浦东外滩还是有一定距离，并没有多少江景资源加持。且军工路上仍有老厂房改造遗留痕迹，城市界面更新尚未完成，与高端居住区的形象还是有较大差距，客群对区域价值的认同感还是存在疑问的。

外滩源著复兴里售楼处电话：400-8377-020

当东叔就此咨询一位老杨浦人时，人家的第一反应是——“长阳路和黄浦江搭什么界啊？那一块已经是杨浦区最东面了。安静倒是很安静的。”

核心挑战二：杨浦滨江风貌别墅的“内卷”

一直以来，风貌别墅的核心价值逻辑，始终与“稀缺地段”、“稀缺资源”、“顶豪”等元素绑定。

上海市场认可度较高的风貌别墅，要么占据 “一线滨江”，如黄浦江沿岸，依托不可复制的江景资源，形成豪宅地标；要么位于市中心的“历史文化核心区”，如新天地，拥有悠久的历史文化底蕴与城市核心的高端配套。这样堪称“豪宅天花板”的形象，才能满足高端客群的资产配置需求。

目前，杨浦滨江已陆续布局多个风貌别墅项目，包括招商的桐安里、瑞安翠湖滨江、中信泰富平凉项目、兰桂坊等，市场供给充足，高端客户群的可选择范围较广。

相比之下，复兴里的风貌别墅并没有明显的产品亮点以吸引客户。

核心挑战三：品牌有待市场验证

这两年来，风貌别墅在上海的市场表现一直很突出，甚至可以说跑赢了大市，每每推出必然很快被高端购房者一抢而空。

当然，这些风貌别墅的开发商也都是实力雄厚，比如黄浦新天地的中海顺昌玖里、杨浦滨江的保利外滩序、虹口北外滩的招商弘安里等，开发商无一不是央企中的巨无霸。根据中指研究院公布的今年1-7月上海房企权益销售业绩TOP20排行榜，保利发展以192.8亿元全市居首，招商和中海分别以173.1亿元和134.9亿元排名第二位和第四位。

相比之下，同为央企的中建壹品的排名还不在TOP20之列。

作为中建三局旗下的房地产开发平台，中建壹品2022年才进入上海，且全力押宝杨浦，目前开发的浦江之星、华忻坊和外滩源著三个项目全部位于杨浦区内，尚无住宅项目交房，因此，购房者对其品牌力、产品力、交付力的认知是不清晰的，一切还有待上海市场的验证。与其他风貌别墅操盘者相比较，中建壹品的品牌可以说也不占优势。

综上，复兴里目前最大的挑战在于区位认同度低 + 竞品挤压，这在一定程度上导致其缺乏“溢价底气”，最终能否突破杨浦中环价格天花板，让我们拭目以待。