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世界级坐标上的稀缺住宅
北外滩·钻石核芯
天潼198，位于内环内北外滩核芯板块，天潼路近乍浦路口，步行即可抵达外白渡桥。
这里，是上海城市能级跃迁中被反复强调的核心区域——
与外滩、陆家嘴形成“黄浦江金三角”
上海重点打造的中央活动区（CAZ）核心板块
对标纽约哈德逊河、伦敦泰晤士河的世界级滨水商务区
在可预见的未来，这里不仅是城市的金融与商务高地，更是能够被家族长期持有、代际传承的城市核心资产。
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一江一河之间的生活场景
黄浦江 × 苏州河 × 外滩源
从天潼198出发，城市地标与生活场景自然展开——
向南，外白渡桥、和平饭店、万国建筑群
向东，洛克·外滩源、外滩源历史街区
向北，北外滩中央活动区
这里，是游客眼中的上海封面，却是天潼里业主每日的city walk日常。
百年外滩的厚重历史，与当代上海的摩登繁华，在此交汇成独一无二的生活背景。
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天潼198 项目基础信息速览
项目名称：外滩·天潼里（天潼198）
项目地址：虹口区乍浦路106号
开发商：新湖集团 × 理想集团
占地面积：约18,950.6㎡
住宅户数：约124户
产品形态：平层 / 洋房 / 叠墅 / 合院
交付标准：精装 / 毛坯
交房时间：约2027年
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极为克制的产品结构配置
在上海核心区，土地愈发稀缺，天潼198的产品配置显得尤为“克制而珍贵”。
产品组成
风貌小高层：约59套
叠加别墅：约38套
里弄合院别墅（天潼里）：约27套
户型面积段
小高层：约273–641㎡｜总价约6500万起
叠加别墅：约247–330㎡｜总价约5000万起
合院别墅：地上约502–907㎡（地上地下约800–1200㎡）｜总价约1.5亿起
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在外滩一线生活半径内，合院别墅几乎已成为不可再生的绝版形态。
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经典海派风貌 × 当代建筑语言
设计执笔：goa大象设计 · 陆皓
项目延续地块原有的风车状肌理，以“化整为零”的设计手法，重构里弄尺度：
沿街高层与多层建筑，塑造连续而克制的城市界面
内部合院采用行列式布局，还原上海里弄的生活秩序
建筑立面延续石库门经典语汇：
红色陶砖 × 灰砖
三段式立面比例
拱券、柱头等历史元素
同时引入当代材料工艺——
巴西进口奢石
金属线条与现代铝板
在“新”与“旧”之间，找到恰到好处的平衡。
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景观设计：归家即入里弄
景观由国际顶级酒店设计团队 PLA 操刀，围绕主题：
“归家弄堂，心归家至”
通过巷道尺度、植被节奏、空间层次的变化，重现上海里弄中：
邻里关系
烟火气
社交温度
从公共弄堂到私家庭院，完成从城市到内心的层层过渡。
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样板间首次亮相：White Box 的当代美学
美学顾问：季裕棠（Tony Chi）
天潼198邀请世界级设计大师季裕棠提出“White Box”理念——
去装饰化
重留白
将空间的主权交还居住者
320㎡美学样板间，以新旧融合、东西并置的方式，呈现出一种可持续、可生长的生活美学：
洞石、木饰面、黄铜、艺术玻璃
中式器物 × 西方现代家具
客厅、餐厅、书房自由流动
它更像一座私人美术馆，而非固定范式的样板房。
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外滩里的合院，几乎不再有第二个
天潼198共打造27席藏品级合院别墅：
一栋一境
围合天地
内外双院
在上海中心、外滩生活半径内，这样的产品形态，几乎已不具备再复制的条件。
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上海从来不缺豪宅，
但能站在百年外滩旁、一江一河之间、里弄文脉之上的作品，注定只是少数。
天潼198，不是一处简单的居所，
而是一段城市记忆的延续，
也是一个时代审美的里程碑。
北外滩钻石核芯之地
百年外滩旁，外白渡桥畔
一江一河，黄浦江与苏州河交汇
经典海派风貌，新时代里弄住宅
【天潼198】
包含 高层、多层、叠墅、合院别墅 等
项目二期即将加推，
洋房约7500万起，叠加约5000万起
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项目主推建面约273-641㎡洋房、大平层，建面约502-907㎡合院别墅，现在还有少量房源热销中！
风貌小高层
建面约320-641㎡，约6500万起
叠加别墅22套
建面约247-330㎡，约5000万起
15套风貌合院别墅（天潼里）
地上约502-907㎡（地上地下加起来约800-1200㎡）
合院别墅总价1.5亿左右起
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项目基础信息
项目名：外滩｜天潼里
地址：上海市虹口区乍浦路106号
开发商：新湖集团 & 理想集团
业态：平层、洋房、叠墅、合院、公寓式酒店、商业
占地面积：18950.6㎡
住宅产品：平层、洋房、叠墅、合院
住宅户数：124户
标准：精装、毛坯
交房时间：约2027年
区位优势：480米上海新地标旁 ，上海未来的超级城市核芯地区；外滩市芯矜罕别墅，漫步可至外滩万国建筑群
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项目产品组成及户型
项目住宅产品户型多样，达到42种，共125套住宅单元，均为2梯2户，2梯1户，以及1梯1户
产品供应组成为： 38套叠墅+27套里弄合院别墅+59套小高层
叠墅，建面约247-330㎡
合院，建面约494-907㎡
洋房，建面约273-400㎡
首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅
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小高层户型图参考
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项目实拍图
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项目区位及综合配套
北外滩黄金三角、百年外滩、苏州河畔
【天潼198】位于内环内北外滩核芯，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳地段，步行一首歌时间即可到 外白渡桥 。
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北外滩定位
1. 核芯功能：世界级会客厅+立体复合开放
世界级会客厅：上海重点打造的中央活动区（CAZ）核心板块，对标纽约、伦敦的滨水商务区，聚焦金融、航运、科技等高端产业。
立体复合开发：规划总建面约840万㎡，以“一心两片”布局（核心商务区、虹口港片区、提篮桥片区），融合商业、文化、居住功能。
世界级资产北外滩、与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成黄浦江金三角。本项目就处于黄金三角的核芯位置，是百年外滩未有的世界级的资产，也是可以传承后代的家族资产。
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苏州河畔、百年外滩，出门即享city walk
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FLOWER CLUSTERS
花的海洋
十年“繁花”会，百年上海滩
新湖传承续写着历史的繁花
以外白渡桥重笔留下风貌变迁的旧貌和新颜
从泥泞的小路到郁金香大道
天潼里继续续写着外滩的传奇
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从外滩·天潼里出发，沿乍浦路往南一路地标林立，唯美的宝丽嘉酒店，庄严的上海邮政博物馆还有20世纪上半叶的“亚洲第一公寓”河滨大楼。
穿过乍浦路桥，便来到洛克·外滩源。这里是外滩的起点，由11栋历史保护建筑和6栋新建筑构成。翻新后这里成了无比精致的街区。
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外滩源往东就是外白渡桥，时下沪上旅游明星网红打卡地，却只是天潼里业主日常散步的一隅。桥北则紧挨着上海大厦、俄罗斯领事馆，以及“远东第一大饭店”浦江饭店。再往南便是和平饭店和万国博览建筑群。居住在这里，才是真正触手可得城市繁华。
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周边综合配套
1、交通四通八达
北外滩地区已建成以“二横三纵”主干路为骨架的路网系统及外滩隧道、新建路隧道、大连路隧道3条越江、越河隧道，实现“黄金三角”之间的交通联动。
高架：大概3公里到达延安路高架（可到达虹桥国际枢纽）、约4公里到达内环高架
隧道：在我们项目周边三条隧道构建起黄金三角“8分钟通勤圈”外滩隧道（直达浦西市中心）、新建路隧道（直达浦东陆家嘴金融区）、延安东路隧道（直达世纪大道）
地铁：项目周边有三条轨交可以连接上海各大商务区，紧邻10、12号线天潼路地铁站，还有南京东路2号线。
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2、商业资源丰富
现有：商业配套：坐拥全上海市蕞优渥的滨水资源及蕞顶级商圈，步行5minutes可抵外滩万国建筑群、步行10minutes左右到达白玉兰广场、新世界大丸百货、恒基名人购物中心、南京东路商圈等，驾车1.5km可到北外滩核心中央活动区、车行1.7km可到达陆家嘴CBD国金中心、约4km内可到达老码头BFC商圈、城隍庙、新天地商圈、淮海中路等商圈。
未来：投资近百亿的北京SKP华贸中心也坐落在项目旁，约20万方的商业集群，离项目大约不到2公里，在东长治路跟新建路上。
并且本项目本身也自带商业配套，在乍浦路，武昌路还有住宅底商，可以方便您日常的需求。
3、酒店云集
项目周边也是五星级奢华酒店云集，并且基本上都是江景酒店
离项目仅一条马路之隔就是Bellagio宝丽嘉酒店、步行5分钟左右即可到到外滩茂悦大酒店、上海半岛酒店、和平饭店、宝格丽酒店、上海外滩W酒店等等...可以满足业主不同的商务需求。
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4、教育资源
教育方面，加快推进教育现代化，“十四五”期间虹口要增设10所幼儿园，7所中小学。包括同济大学附属澄衷中学、上海中学国际部等。
周边现有的教育资源也非常丰富：
幼儿园：离我们项目大概三四百米就是虹口区西街幼儿园、虹口九龙路幼儿园。
小学：离我们项目蕞近的是丽英小学（二梯队），还有虹口崇民路小学（二梯队）周边还有上外附属外国语小学（一梯队）、虹口三中心（一梯队）、虹口四中心（一梯队）
初中：新华初中（一梯队）、新复兴中学（一梯队）等。（车行约5-10分钟）
高中：华师大一附中（第三梯队）、北郊高级中学（第三梯队），上外附中（第一梯队）、上外附中东校（第一梯队）
优质的教育资源可以满足不同年龄孩子的教育需求。
5、医院资源保驾护航
项目坐拥北外滩蕞优质的医疗资源，周边的两公里以内的三甲医院有：上海第一人民医院、仁济医院西院、上海市第十人民医院分院、长海医院虹口院区
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项目建筑设计特色
海派风貌、摩登新时尚
建筑，可以传承恢弘的历史，也可以链接摩登的生活。伫立于现代上海发轫源点，天潼198的身上，同时重叠城市的过去、现代与未来，诉说着建筑、人与时间的深层关系。
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天潼198设计效果图
建筑设计由goa大象设计陆皓亲自执笔，出于对历史风貌与肌理的保护与传承，项目延续了地块原有的风车状格局，沿街布置高层及多层建筑组合，围合出连续完整而富有韵律感的外部界面。内部合院采用行列式布局，还原典型里弄的肌理关系，重现上海人割舍不去的记忆与情感。
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天潼198设计（叠排）效果图
地块周边存在着众多石库门里弄及装饰主义、折衷主义风格建筑，为项目提供了珍贵的设计参考。经过长时间的走访与研讨，项目汲取了大量精华，以“化整为零”的设计手法，对传统设计元素进行了现代化的演绎，倾力呈现 “传统石库门语境下的新时代里弄” 。
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天潼198设计效果图
项目的风貌高层保留了古典建筑的三段式立面，基座的连续拱券以及头部的柱头，无疑是历史留下的印迹。而当代材料工艺的引进，则让建筑的美有了更丰富的层次。
在高层的底层商业部分，项目选用了来自巴西的奢石波多尔红，搭配高难度的双曲面工艺，呈现出独特的优雅与魅力。商业以上的建筑立面，用巴西进口玫瑰金麻造型石材搭配局部铝板及金属线条，强化了现代感，传递出新旧交融的气质。
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天潼198设计效果图
风貌里弄浓缩了中西合璧的石库门文化，采用原汁原味的红色陶砖镶嵌灰砖再现传统墙面。巷道尺度关系亲密而不拥挤，承载着海派生活的高级烟火气。
里弄建筑从地块的历史信息出发，选择了三角形山花、弧形山花两款蕞为经典的石库门做法，采用保加利亚进口沉香米黄石材干挂工艺，整石荒料雕刻，线条流畅饱满，奠定高雅大气的建筑底蕴。
天潼198设计效果图
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此外，为了契合现代生活需求，项目对合院的空间尺度进行了微调，在“一正一厢”经典平面格局之上，确保三开间朝南的舒适度，优化居住体验。
天潼198设计效果图
上海弄堂的每片树荫里都有故事。学唱沪剧名段的阿姨，顽皮嬉戏的小囡，还有吃饱老酒话当年的爷叔……这些老上海人记忆中的里弄剪影，正是天潼198希望通过景观设计重现的美好。
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天潼198设计效果图
项目特邀世界鼎级酒店品牌首选设计公司PLA创始人gig亲自操刀，用现代简约的手法、中西合璧的元素，呼应石库门的空间特色，重现里弄生活底色。
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围绕“归家弄堂，心归家至”主题，为园林注入人文温度，漫步其间，一棵树、一个转角或是一种气息，都能唤起游览者的珍贵记忆。
