保利外滩启77售楼处电话：400-8377-020保利外滩启77售楼处电话：400-8377-020
2025年2月上海市政府批复《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025-2035年)》将黄浦江沿岸地区打造成为多元融合的城市创新功能引领区、人文内涵丰富的浦江空间展示区、人与自然和谐共生的世界级滨水示范区。
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本次规划聚焦滨水岸线的人民性，进一步提升公共空间环境品质和文旅体商等公共服务功能，并强化与腹地单元空间的产业和功能一体谋划。明确规划范围北至定海路-军工路，南至银都路-芦恒路，覆盖流域全长约50公里，涉及杨浦、虹口、黄浦、徐汇、闵行、浦东6个行政区，向南衔接大吴泾片区，向北衔接黄浦江中北段地区和吴淞创新城。
结合滨水空间特点和功能导向，将规划空间范围细分为三个层次，即：
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来自上海发布《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025-2035年)》
世界客厅段设计浦西段涉及黄浦、虹口、杨浦三区，强化小陆家嘴、外滩、北外滩-东外滩江浦路以西，在江河交汇处的世纪对话，形成跨江活力簇群，集聚商业、贸易、金融、文化等核心功能，提供世界一流的滨水公共活动空间，打造国际大都市商贸金融核心功能的集中承载区。
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来自上海发布《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025-2035年)》
其中江浦路以西是杨浦滨江门户核心区，位于外滩-陆家嘴-北外滩“黄金三角（内环S湾）”功能核心区域，为商业、文化、工业历史发展的源头，也是上海2035总规划确定的中央活动区，将重点构建具有市级引领力的高能级商业商务集聚区。
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值得一提的是外层赋能拓展范围首次规划纳入黄浦江沿岸地区专项规划！未来将基于“一脉九链”的水绿结构拓展思路，结合城市主干路能带动的城市更新范围， 外层赋能拓展范围从滨江开放空间向腹地拓展约2公里，保利外滩启PARK77正是位于外层赋能拓展范围，规划 提出发展构想和功能结构，与世界客厅段联动更大范围腹地空间，总面积约143平方公里。
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从《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025-2035年)》来看，杨浦区周家嘴路以南区域基本都在黄浦江沿岸地区外层赋能拓展范围，该范围也是大家常提的“东外滩板块”。杨浦东外滩板块范围：南至黄浦江，北至周家嘴路，西至大连路（区界），东至复兴岛。
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▲上海市房地产交易中心杨浦区东外滩板块截图▲
▲图片来自一房一万制作——杨浦区六大板块划分▲
东外滩板块本身产业非常强劲，有大连路总部研发集聚区及大创谷产业园区，有西门子、大陆、李尔、福特等世界500强企业的地区总部、研发中心，有浦发硅谷银行、安莉芳等龙头企业以及小沃科技、智能交通等新锐企业，有上海烟草集团、中国兵器集团上海电控研究所等大型国有企业。
▲图片来自杨浦区政府官网截图▲
其次杨浦滨江南段核心区，作为黄浦江浦西核心段最后一片成片开发区域，正在打造“总部秀园”在线新经济“长阳秀带”众多大型商办总部项目正如火如荼建设，总投资额超1000亿元，中交集团总部已竣工，美团上海科技中心、B站全球总部、抖音上海滨江中心、中节能·上海首座、杨浦滨江创智中心等总部今明两年将陆续完工。
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东外滩板块优越的在线新经济生态环境，成为全市乃至全国在线新经济产业集聚发展的试验场、先导区。计划到2026年，杨浦滨江南段将有270万方商办体量投入使用，引进、培育、发展 30家以上在线新经济头部企业，集聚27万创新创业人才， 3000家以上在线新经济创新型企业，产业规模超过 3000亿元，建设成为全国领先的在线新经济创业基地和发展高地，成为全国经济密度最高区域之一。
▲图片来自杨浦区政府官网截图▲
——高能级双轨交定位“产-城-人”坐标系
地铁18号线与12号线，一条产业动脉，一条生活静脉，把杨浦折叠进上海最“热辣滚烫”的地段：“纵轴”18号线把浦东、宝山与杨浦的相关区域连成一条“产业长城”；“横轴”12号线则把徐汇滨江的多彩、北外滩的壮丽景观、南京西路的繁华打包成“生活彩盒”。两条黄金线路形成的纵横坐标系，让“产城人”不再是规划术语，而是将高质量发展的产业资源与高品质生活的公共服务在杨浦实现交汇，诠释着城市发展“硬币的正反面”——生产与生活的融合要更趋完美。
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江浦公园地处地铁18号线与12号线两条黄金线路的交汇点，这条产业大动脉从北部的杨浦科创带一路南下，贯穿浦东新区的核心发展带，与南部的陆家嘴金融城形成“南北呼应，隔江相望”的格局。
在杨浦区绿化市容局相关负责人看来，江浦公园本身就是“人民城市”理念下城市更新的生动注脚——从承载工业记忆的蒋家浜工人新村旧址蜕变为如今杨浦滨江的绿色会客厅。这份城市设计的深意，不止于提升区域价值，而在于构建一个良性循环的生态系统：绿意滋养生活，生活孕育创新，创新反哺城市。
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2025年杨浦区政府工作报告提出，加速杨浦滨江开发建设，优化重点片区规划方案，提升居住、办公、文体、商娱等多元功能复合度，着力建设“数字经济+创意设计+高端住宅”的活力场。
开窗闻新、开门见绿。在这一活力场域里，高端住宅成为重要的组成部分。与绿意的 “零距离”，无疑让在“科创扇面”的支点之上的保利外滩启Park77成为观察公园城市建设和产城融合的最佳切片。比邻江浦公园而生，业主们“推开窗，既能嗅到知识碰撞的气息，亦能望见草木生长的诗意”。
“开门见绿”的生态底色，是杨浦在打造“科创+人文+宜居”这幅融合画卷中最动人的笔触。当“科创扇面” 徐徐铺展，杨浦的科创双翼就在“产-城-人”的坐标系内，让产业的澎湃与人才的集聚深度相。
内环内 江浦公园12+18号线地铁约50米
保利外滩启PARK77 约99-137㎡3-4房
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2站🚇瑞虹太阳宫+北外滩来福士广场
5站🚇南京东路+外滩+陆家嘴ifc商场
内环双轨上盖，1200万起瞰三件套3房+1700万起真4房，保利外滩启PARK77火热销售中！
杨浦内环12/18号线江浦公园站双轨上盖， 保利外滩启PARK77火热在售中！总价1200万起！
一直想和大家强调一句话： “有些房子有钱就能买，但有的房子，拼的是转瞬即逝的机遇。” 而保利外滩启PARK77，正是那类需要牢牢抓住的 “机遇型资产”，其稀缺性与质价比，在当下市中心尤为突出。
首先，日前八批次土拍取消中小套型限制，说明内环中小套型将愈发稀缺，保利外滩启PARK77百平米3房极有可能就是内环最后一批小户型，且买且珍惜，以后3房起步120㎡是大概率事情，置业成本飙升。
其次，单价层面：买在杨浦大涨前，一旦错过，杨浦内环或奔15万/㎡。
另一方面，杨浦内环有新盘放风14-15万/㎡，表明杨浦内环房价冲击15万/㎡近在眼前。
若将视野放大到整个上海中心城区，黄浦、静安、虹口早已开启房价大涨模式：
黄浦金陵华庭破20万/㎡，黄浦稳稳站上20万/㎡；
静安苏河湾待拍地块，市场预期 20万/㎡；
虹口四川北路-临平路 14.78-16.6万/㎡， 北外滩绿城地王楼板价达约13.6万/㎡，这一楼板价，几乎与保利外滩启PARK77均价（13.55万/㎡）持平，未来该地块也将剑指 20万/㎡。
事实上，项目与北外滩地王相隔仅约2.2公里，却呈现出 “地王楼板价≈本项目售价”的价差，入手机遇一目了然。
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综合看，保利外滩启PARK77是杨浦房价迈入新阶段的“临界点项目”。13.55万/㎡均价不仅是当下杨浦内环“福利价”，更是抢占内环核心资产的最后窗口期， 一旦错过，后续几乎都是地王！
第三，总价层面：市中心最后的友好门槛！
项目不仅均价友好，更凭借精致面积段，赋予购房者更易上车、置换的总价门槛。
如今内环3房普遍120㎡起步；4房更是160、180㎡起步，门槛非常高。
而保利外滩启PARK77的三房约100㎡，大概率是市中心最后一批百平米三房；四房控制在约137㎡，严控总价！
这里必须聊聊，我认为项目区别其他内环新房的最大优势：
容积率
上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。
而项目容积率仅为2.16，建筑高度16-17层。更难得的是，项目周边环境进一步放大了低容积率优势：东邻江浦公园，无高层遮挡，相当于变相降低了项目实际居住密度，并扩大视野广度。
西南侧多为矮层建筑，视线阻挡少， 为项目打造瞰陆家嘴三件套的绝佳视野。
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项目航拍照片
从模拟视野看，1栋中间套的中高区房源，已能轻松眺望三件套，视野通透且视角上佳。
1号楼7单元01室视野模拟，以实际交付为准
保利外滩启PARK77距离陆家嘴三件套直线距离约3.5公里。以三件套为圆心，环顾这3.5公里范围内的新盘，可以得出几个极具冲击力的结论：
项目3房价格与视野优势堪称断层式领先：
①、圈内3房起步1600万，而项目约1200万起，直接拉开400万的价格差，价格优势一目了然。
②、圈内能瞰三件套的3房，往往需要选中高区房源，起步价约1700万，而项目中低区1200-1300万的房源就能实现瞰三件套的需求，进一步放大了价格优势。
③、得益于项目周边及自身容积率，项目1200-1300万房源三件套视野甚至优于圈内1700万以上3房。
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1幢中低区模拟，以实际交付为准
更值得关注的是稀缺性——圈内3500万以上的4房是主流，3房本就供应稀少，而1200-1300万能瞰三件套的3房，更是“稀缺中的稀缺”。
我们群友总结得好：“价优、实用、视野好”，但错过也就没了。
值得一提，于浦东客户，1200-1300万只能买浦东中环3房，不如入手保利外滩启PARK77这样的内环内双轨上盖项目，区位、配套、交通优势均更胜一筹。
再看项目约137㎡4房，堪称“市中心2000万级绝版功能4房”，入手紧迫性拉满！
首先，该户型起价仅约1582万，是三件套3.5公里圈内4房的“绝对门槛”。 要知道， 圈内4房门槛第二低的项目已达2300万，两者差价高达700万。
其次，对比其它市中心项目，更能看出这份稀缺：
北外滩地王4房预计售价 4000万级；虹口其他新房4房价格普遍在 2500-3500万；静安苏河湾4房预计 4000万级；陆家嘴滨江4房同样 4000万级。如此对比之下， 保利外滩启PARK77高区2000万级4房的价值，可谓市中心“独一份”。
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第三，137㎡4房拥无敌景观，东边套揽江浦公园美景，西边套瞰杨浦内环城市新貌及三件套景。
内环内双轨上盖新房
保利外滩启PARK77
火热在售中
市中心“安全垫王炸新盘”
第三机遇点是“流通性和安全垫”。
当前新房市场普遍面临“高单价+大面积”的双重门槛，一方面让置换客群陷入“想换却难上车”的困境；另一方面，大面积、高总价的产品让购房者对未来市场流通性和安全垫充满疑虑。
而保利外滩启PARK77成功破解了置业痛点，成为当之无愧 “市中心安全垫王炸新盘”：
①、稀缺性执掌定价权 ：
分享两组数据：
✔今年内环百平米新房供应仅275套，以后也会越来越少。
✔2024年至今，内环内135-140㎡面积段的供应占比，仅约内环总供应量的 1%。项目137㎡4房正处于这 “1%的稀缺赛道”中，对比市场上占比高达62%的155㎡以上高总价4房，不仅入手门槛更低，稀缺属性也更强。
这让项目具备“物以稀为贵”的价值属性，未来拥有更强的定价权。
数据来源网上房地产
②、面积适配+总价亲民，流通性更优 ：
相比120㎡3房，160-180㎡4房，项目总价门槛友好太多，在二手房市场上也能更快找到接手客群，流通性远超大面积产品。
再看项目价值底盘：周边地王售价预期15-20万+/㎡ ，为项目价值筑下坚实“安全底”；同时，项目自身“12大颠覆革新”产品力，叠加周边杨浦滨江科创产业、长阳创谷、大连路总部集群、陆家嘴金融产业的产业赋能，以及高校环绕的高知氛围，共同为项目打开了价值上限，“安全底+高上限”的组合，让资产安全性更有底气。
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③、 高知客群广泛覆盖，夯实未来潜力与市场竞争力 ：
得益12/18号线及北横通道，多桥隧 构建的立体交通网络 ，项目远不止本地客户，还有更多来自传统市中心、陆家嘴、杨浦高校的客群， 这种广泛且高端的客群基础，给予项目更强劲的未来潜力，也让其在市场中更具竞争力。
国际美学立面+高利用率神户型+静奢社区
12大革新重构内环居住想象
作为“外滩序”之上的迭代之作，保利外滩启PARK77在友好总价基础上，更带来 12 大颠覆启新体系，以天际的改写、空间的革新、启新的园林三大源点，带来一次居住的颠覆体验。
说直白点，项目在1300-2000万总价新盘中，品质绝对是第一梯队的！ 即便与2000-3000万级新盘相比，也不落下风，甚至在不少细节上展现出更超前的竞争力。
我挑重点讲讲：
一、国际艺术立面，杨浦新的美学天际线
1、天际革新：悬挑“天际浮岛
项目创新设计悬挑式天际浮岛屋檐，打破传统住宅的厚重感，赋予建筑与天空更灵动的对话方式，也大大增强项目昭示性。
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项目效果图，以实际交付为准
2、质感革新：立体“金质画框”
在建筑立面设计上，项目采用铝板构建金色圆弧转角，如同为窗外风景定制的立体金质画框。这种兼具美学与实用性的设计，让建筑本身也成为公园与城市之间的“艺术品”。
且你会发现，立面是“ 非对称 ”的，穿插片墙，黄金比例设计使全幕玻璃与铝板、石材、金属、线条和谐共生。
项目效果图，以实际交付为准
3、视野革新：环幕全景舱设计
项目边套标配双270°飘窗，甚至主卫都设计了L型飘窗，形成“环幕景全景观舱”。
尤其137㎡西边套，北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，从客厅到所有卧室，甚至主卧梳妆台、主卫都能瞰三件套与城市新貌。
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项目效果图，以实际交付为准
137㎡西边套户型：
