未来港元启
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临港105片区，两港快线旁未来港·元启！
主推建面约71-310㎡2-7房，全套户型图如下：
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交通配套
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项目位于临港105片区，距离16号线滴水湖站约3.2公里，16号线可与2、7、9、11、13号线实现换乘；
“临港开放区”枢纽三轨交交汇；两港快线(在建中)预计2025年开通，4站直达浦东机场，可接驳2号线、机场联络线高效畅达张江、虹桥等重要区域；
南枫线(规划中)城市东西向大动脉，动工在即；临港市区线（规划中）串联起临港主城区、泥城、蓝湾等地。
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商业配套
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项目周边商业氛围浓厚，尽享国际化都市生活！
临港城市航站楼(规划中)，对标香港、曼哈顿等的国际自由港；
自带约2.9万方的社区商业，生活便捷，商业氛围浓郁。
直线距离项目5KM范围还有港城新天地、百联临港生活中心、港城广场等。
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教育医疗
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教育医疗方面，105 板块规划有 19 所幼儿园 /8 所小学/8 所中学/1所高中 /1所国际学校,项目北侧规划了3所幼儿园和2所小学人文居住氛围浓厚。未来还有更多知名学校陆续规划入驻。
项目周边规划有“临港公共卫生中心”及一所“国际医院”，高等级医疗机构步行可达
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项目概况
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项目总建面约63万方，商住办融合，紧邻冬涟河景观河道，由南北四个小地块组成，分别是：未来瑆尚园、未来晟启园、未来云璟园以及未来玥熙园。
项目共计1111套高品质住宅，户型涵盖71-310㎡，满足不同阶段家庭品质生活需求。本案所有户型均为精装交付。
本案自带约2.9万方商业，未来将提供全天开放的商业体验空间。
项目预计10月首开，将推出366套房源。
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上海近期楼市新闻 (2025 年 11 月)
一、成交量：二手房爆发，新房结构分化
1. 二手房市场：暖冬风暴来袭
成交量激增: 截至 11 月 16 日，二手房累计成交 12,427 套，环比 10 月同期大涨 78.8%, 创近 4 个月新高
周末翘尾明显:11 月 15-16 日连续两日单日成交破千套 (1,120 套和 1,016 套)
成交主力: 置换客群 ("卖一买一") 成为绝对主力，占比超 60%
价格走势: 均价 58,932 元 /㎡, 环比微降 0.33%, 但跌幅持续收窄
2. 新房市场：供应放量，成交回升
成交量: 上周 (11.10-11.16) 成交面积 7.72 万平方米，环比增 7.22%
供应激增:9 个项目开盘，入市面积 17.78 万平方米，环比大增 1014.13%
结构分化: 呈现 "高端与刚需两头热、中端平淡" 格局
高端 (单价 10 万 +/㎡): 绿城黄浦 ONE (均价 16.85 万 /㎡)、汤臣君品 (均价 19.68 万 /㎡) 等认购率超 140%
刚需 (单价 2-4 万 /㎡): 占据成交金额前十楼盘中的 5 席
中端项目去化率普遍偏低 (中建山水雅境三期等)
二、政策动态：限购松绑持续发力，监管加强
1. 8 月 "沪六条" 新政持续显效
限购松绑: 外环外区域对符合条件家庭不限套数; 非沪籍社保要求从 5 年降至 1 年(满 1 年可买外环外，满 3 年可买外环内)
单身政策: 成年单身人士按家庭标准执行限购 (可购 1-2 套)
公积金优化: 首套贷款额度提至 184 万元 (多子女家庭 216 万元), 二套提至 149.5 万元；支持 "又提又贷"
税收优惠: 非沪籍家庭首套房暂免房产税；二套及以上给予人均 60㎡免税面积
2. 11 月新规：规范市场秩序
网上信息整治:11 月 10 日启动专项行动，重点打击唱衰市场、歪曲政策、虚假房源和恶意炒作
税费调整: 取消普通 / 非普通住房区分，契税、增值税全面下降，直接刺激改善型需求
补贴政策: 出售内环内 2000 年前小户型 (≤70㎡) 并购买外环外新房可申请补贴
三、价格走势：新房全国领跑，二手房区域分化
1. 新房价格：逆势上涨，全国第一
10 月数据: 环比上涨 0.3%、同比上涨 5.7%,均领跑全国 70 城, 是唯一连续 10 个月同比上涨的城市
代表项目: 黄浦淮海中路 "高福云境" 成交单价 214,963 元 /㎡, 站上 "20 万 +" 台阶
2. 二手房价格：以价换量，区域分化加剧
全市均价:58,932 元 /㎡, 环比微降 0.33%, 但降幅较前期明显收窄 (10 月环比 - 0.9%)
区域分化:
核心区: 价格坚挺，部分板块小幅回升
近郊: 议价空间扩大 (3-8%), 但降幅趋缓
远郊及老旧小区: 降幅较大，如崇明陈家镇 (较峰值 - 23%)、杨浦中原 (老公房区，降幅超 20%)
四、区域市场：冷热不均，分化明显
1. 热门区域:
黄浦区: 高端项目密集入市，绿城黄浦 ONE、金陵华庭三期等去化率超 90%
浦东新区: 挂牌量全市最高 (91,964 套), 成交量领先，价格稳中有升 (均价 54,784 元 /㎡, 环比 + 0.20%)
闵行区: 皇都花园四期等改善型项目热销，均价 67,709 元 /㎡, 环比 + 0.40%
2. 承压区域:
徐汇区: 尽管均价高达 134,778 元 /㎡, 但环比下滑 0.25%
嘉定、宝山: 二手房挂牌均价环比下跌 (分别为 - 2.74% 和 - 1.90%)
五、高端市场：供应高峰，去化分化
供应放量: 绿城黄浦 ONE、汤臣君品三期、金陵华庭三期等多个千万级项目集中推盘
成交亮点:
高福云境 (黄浦): 单套 1.3 亿元起，开盘即售罄
金陵华庭 (黄浦): 均价 20.6 万元 /㎡, 去化率 95%
隐忧显现: 部分高端项目二期认购率低于一期 (如外滩瑞府、金茂璞元), 市场热度有所降温
六、政策效应与后市展望
政策持续发力:
8 月 "沪六条" 与 9 月 "沪七条" 政策叠加效应逐步显现，市场流动性明显提升
11 月税费优化和网上市场整治双管齐下，稳定市场预期
市场特点:
二手房主导: 成交占比超 70%, 市场进入存量房时代
价格回归理性: 从 "普涨普跌" 进入 "核心区稳、外围调整" 的结构性分化阶段
真实需求主导: 投机性需求大幅减少，自住和改善型需求成为主力
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