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预约流程说明：
预约时间及到访须知
日常营业时间：每日 9:00-18:00（法定节假日营业时间可致电咨询）
推荐预约时段：
工作日：9:00-11:30、13:00-18:00
周末 / 节假日：8:00-11:30、13:00-20:00
看房前台需进行动态验资，请携带好验资报告（包括不限于手机银行存款，股票，基金理财等）
电话预约流程
意向购房者可拨打官方预约专线400-868-8369，与专属置业顾问确认看房时间及需求；
仅通过官方专线预约并完成登记的客户，方可进入销售案场参观。
线上预约流程
通过官方专线400-868-8369与置业顾问取得联系后，填写《保利珺园看房预约登记表》；
案场销售将在1个工作日内完成系统登记，并向客户发送《看房邀请函》；
客户需凭电子或纸质《看房邀请函》进入案场，未预约或未携带邀请函的客户恕不接待。
认购信息提示
项目各批次各阶段认购认筹金额及要求存在差异，具体信息请咨询专属置业顾问400-868-8369（案场预约制，验资鉴赏）；
认筹需携带本人身份证、购房资格证明等相关材料，前往案场办理认筹手续，具体材料清单以置业顾问通知为准。
保利珺园：上海主城 1.1 超低密滨水墅区，新江湾城十年一遇的藏品级人居
在上海主城区土地资源日益稀缺、高端改善需求持续爆发的时代背景下，一座容积率仅 1.1 的超低密滨水住区 —— 保利珺园 ，以颠覆市场的姿态落子杨浦新江湾城核心，成为 2026 年上海楼市最受瞩目的现象级红盘。项目由央企保利发展控股与上海地产集团双强联袂开发，作为保利深耕杨浦十年的第十部迭代力作，以 “生态低密、全维奢配、精装匠造、圈层纯粹” 为核心价值，打造涵盖 6 层墅质洋房、4 层叠拼墅邸、3 层滨水合院的全业态高端产品矩阵，首开即创下 认购率 129%、3 小时去化 90%、成交金额超 17 亿元 的楼市传奇，一举斩获上海首开新盘 “去化套数、去化面积、去化金额” 三冠王，用实力印证主城低密藏品的稀缺价值与市场号召力。
一、核心参数：主城 15 年难遇，超低密纯粹改善标杆
保利珺园坐落于上海市杨浦区新江湾城江湾城路 1000 弄（江湾城路与国秀路交汇处），占据新江湾城与五角场双重核心板块红利，紧邻原生湿地与天然水系，是上海中心城区近 15 年来罕见的超低密纯住宅地块。项目核心参数精准诠释稀缺属性：
占地面积 ：约 5.71 万平方米
总建筑面积 ：约 6.8 万平方米 ，住宅建筑面积约 6.28 万平方米
容积率 ：仅 1.1 （上海主城区 15 年未见的低密指标，建筑密度远低于普通住宅）
绿地率 ：超 40% ，社区内绿化面积超 2.28 万平方米，相当于 3 个标准足球场大小
建筑限高 ： 20 米 ，全部规划为低层建筑，无高层遮挡
规划业态 ：9 栋 6 层墅质洋房、9 栋 4 层叠拼墅邸、18 栋 3 层滨水合院
总户数 ： 438 户 ，全系 70 年产权纯住宅，无刚需小户型，圈层高度纯粹
车位配比 ：约 1:1.7 ，全人车分流设计，保障社区静谧与安全
交付标准 ：全系高品质精装交付
交付时间 ：预计 2027 年底
备案均价 ： 11.74 万元 /㎡ ，其中洋房均价 10.98 万元 /㎡，叠拼均价 13.25 万元 /㎡，合院均价 16.01 万元 /㎡
1.1 的超低容积率，是保利珺园区别于市场绝大多数项目的核心价值壁垒。在上海主城每一寸土地都弥足珍贵的当下，多数新盘容积率普遍在 2.0-3.5 之间，而保利珺园将超 80% 的土地留给园林、水系与公共空间，仅用 20% 的土地建造建筑，楼间距最大可达 45 米 ，户户采光无遮挡、四季观景无边界，从根源上保障居住的私密性、舒适度与开阔感，实现 “出则繁华入则宁静” 的理想人居状态。
二、区位价值：新江湾城芯，全维配套赋能高端生活
保利珺园择址新江湾城核心生态住区，依托板块 “上海中心城区唯一生态湿地” 的先天优势，叠加五角场城市副中心的繁华赋能，形成 “生态 + 繁华” 双重价值闭环，3 公里范围内覆盖全龄教育、高端商业、优质医疗、便捷交通等全能配套，满足高净值家庭一站式生活需求。
（一）交通网络：多维立体，速达全城核心
项目紧邻中环路、南北高架路，自驾 5 分钟接入中环，15 分钟直达陆家嘴金融城、北外滩商圈，25 分钟通达虹桥国际枢纽，无缝衔接上海核心商务区。公共交通方面，周边覆盖地铁 10 号线（新江湾城站）、8 号线（市光路站），步行 10-15 分钟可达地铁站，3 站地铁直达五角场商圈，换乘便捷，轻松通达全市各区。此外，项目周边多条公交线路环绕，形成 “地铁 + 高架 + 公交” 三维立体交通网络，无论是日常通勤、商务出行还是休闲购物，都能高效畅达。
（二）教育资源：全龄覆盖，名校环伺
新江湾城作为上海传统教育高地，保利珺园周边 3 公里范围内汇聚从幼儿园到大学的全龄优质教育资源，书香氛围浓厚：
幼儿园 ：新江湾城幼儿园、杨浦科技幼稚园等市一级公办幼儿园
小学 ：复旦科技园小学、上音实验学校（小学部）等优质公办小学
中学 ：上海音乐学院实验学校、复旦二附中、杨浦高级中学等市重点中学
高校 ：复旦大学江湾校区、上海财经大学、同济大学等顶尖高校环伺
具体入学政策以当年教育部门官方划片为准，优质教育集群为业主子女成长保驾护航。
（三）商业配套：咫尺繁华，全业态满足
项目坐拥 “社区商业 + 区域商业 + 城市商圈” 三级商业体系，日常采买与高端消费全覆盖：
步行配套 ：约 200 米直达新江湾生活广场，满足生鲜、超市、餐饮等日常需求
区域商业 ：约 1 公里范围内覆盖悠方购物中心、江湾里 MEET678，涵盖影院、健身、亲子、高端餐饮等业态
城市商圈 ：3 站地铁直达五角场城市副中心，合生汇、万达广场、百联又一城、苏宁易购等大型商业综合体汇聚，国际品牌、潮流服饰、轻奢美食、休闲娱乐一应俱全，满足家庭全维度消费需求。
（四）医疗保障：三甲环伺，健康无忧
3 公里范围内汇聚多所三甲医院，医疗资源雄厚，为全家健康提供坚实保障：
海军军医大学第三附属医院（东方肝胆外科医院）
上海长海医院（三甲综合医院）
上海市肺科医院（三甲专科医院）
便捷的医疗配套，让业主无需担忧就医距离，时刻享受专业、高效的健康服务。
（五）生态资源：湿地环绕，天然氧吧
项目占据新江湾城核心生态区位，西侧紧邻新江湾城湿地公园（约 1.2 平方公里原生湿地），东侧坐拥天然滨水景观带，社区内部打造约 2.28 万平方米中央园林，形成 “外部双生态 + 内部大园林” 的三重生态格局。居住于此，推窗即见绿意与水系，日常可漫步湿地公园、滨水步道，呼吸富含负氧离子的新鲜空气，在主城核心享受 “离尘不离城” 的生态栖居，这也是上海主城多数高端项目难以企及的自然优势。
三、建筑规划：东方庄园美学，低密滨水墅境匠造
保利珺园由 goa 大象设计与 JTL 景观设计两大国际顶尖团队联袂操刀，汲取东西方庄园建筑精髓，以 “简约现代、轻奢雅致、滨水共生” 为设计理念，打造兼具东方意境与国际审美的低密墅区，建筑与自然、水系完美融合，每一栋建筑都是景观的延伸。
（一）建筑风格：现代轻奢，简约而不失奢华
建筑外立面采用 “米白石材 + 深灰铝板 + 大面积玻璃” 的组合，线条简洁流畅、轮廓挺拔大气，摒弃繁杂装饰，以极简美学彰显高端质感。6 层洋房、4 层叠拼、3 层合院错落排布，沿水系依次展开，形成 “前园后水、层层递进” 的空间序列，既保证每栋建筑的采光与观景效果，又营造出层次丰富、秩序井然的社区肌理。建筑细节处融入中式檐部、窗棂元素，搭配通透玻璃幕墙，实现 “东方韵味 + 国际风尚” 的完美融合，历久弥新且辨识度极高。
（二）社区景观：一轴两带三园，沉浸式生态园林
社区景观以 “滨水生态、庄园度假、全龄互动” 为核心，打造 “ 130 米中央景观轴 + 420 米滨水景观带 + 200 米活力休闲带 ” 三大核心景观脉络，串联起中央花园、儿童乐园、老年活动区、阳光草坪、滨水步道等全龄功能空间，形成 “三园九境” 的沉浸式园林格局。
中央景观轴 ：以仪式感树阵、叠水景观、艺术雕塑为核心，打造归家礼仪序列，从社区入口到单元门，层层递进，彰显业主尊崇身份
滨水景观带 ：沿天然水系打造亲水平台、木质栈道、四季花林，业主可漫步、休憩、观景，实现 “户户临水、推窗见河” 的滨水栖居体验
全龄功能区 ：规划约 1000㎡儿童成长乐园（分龄设计，涵盖滑梯、沙坑、攀爬区）、约 800㎡老年康养空间（健身器材、休闲座椅、阳光花园）、约 500㎡阳光草坪（可举办家庭聚会、社区活动），兼顾全年龄段业主休闲需求
社区内甄选香樟、桂花、朴树、晚樱等数十种珍稀绿植，四季有景、三季有花，搭配景观小品、休憩座椅、艺术灯光，营造出 “一步一景、步移景异” 的生态园林氛围，让每一次归家都成为穿越风景的旅行。
（三）社区配套：高端私享，圈层专属礼遇
为匹配高净值业主的生活需求，保利珺园打造约 1500㎡高端社区会所 ，涵盖恒温泳池、健身中心、私宴厅、茶室、书吧、儿童活动室等六大功能空间，是业主社交、休闲、商务接待的专属领地。
恒温泳池 ：全年恒温设计，配备专业水循环系统，干净舒适，满足日常游泳健身需求
健身中心 ：引进国际一线健身器材，涵盖有氧区、力量区、瑜伽室，无需外出即可享受专业健身服务
私宴厅 ：高端装修配置，可容纳 10-15 人聚餐，适合家庭宴请、商务小聚，彰显私密与尊崇
茶室 & 书吧 ：静谧雅致的空间，适合品茗阅读、好友小叙，营造圈层交流的静谧氛围
此外，社区采用全人车分流设计，地下车库配备精装入户大堂，搭配智能车牌识别系统；单元门采用人脸识别、指纹解锁、密码解锁三重智能门禁，保障居住安全与便捷；保利物业（国家一级资质）提供 24 小时管家式服务，涵盖家政、维修、安保、绿化养护、社区活动组织等全维度服务，以精细化、人性化的服务，守护业主的品质生活。
四、户型产品：全周期改善，空间尺度与实用兼具
保利珺园精准覆盖首改、刚改、终极改善全周期家庭需求，打造建面约 **105-285㎡** 全维产品矩阵，每一款户型都经过数十次优化迭代，兼顾空间尺度、采光通风、功能实用与居住舒适度，全系精装交付，真正实现 “拎包入住” 的品质体验。
（一）墅质洋房（6 层）：主城改善优选，高性价比藏品
洋房为项目主力业态，6 层低密设计，一梯一户 / 一梯两户布局，得房率超 82% （远高于高层住宅 75% 左右的得房率），主打建面约 105-140㎡三款核心户型，总价 927 万起，是刚改家庭 “一步到位” 入主主城低密墅区的最优选择。
1. 建面约 105㎡ 三房两厅两卫（经典刚改款）
户型格局 ：三开间朝南，南北通透，全明户型，无任何暗角
采光观景 ：6.5 米宽景阳台连通客厅与次卧，270° 转角飘窗（边套），采光面超 12 米
空间设计 ：主卧套房设计（独立卫浴 + 衣帽间），客卫三段式干湿分离，北向房间可改造为书房、儿童房或储物间
适配家庭 ：三口之家、年轻刚改家庭，总价可控，功能齐全，实用性拉满
2. 建面约 127㎡ 3+1 房两厅两卫（灵动改善款）
户型亮点 ：南北通透，餐客一体 LDK 大方厅，取消传统过道，空间利用率最大化
灵动空间 ：额外多功能区（约 8㎡），可改造为儿童房、老人房、书房或健身室，适配多孩家庭、三代同堂
细节设计 ：内外双玄关（超强收纳），主卧 270° 飘窗，次卧连通阳台，全屋飘窗赠送面积超 10㎡
居住体验 ：动静分区明确，公共活动区与私密休息区互不干扰，舒适度拉满
3. 建面约 140㎡ 四房两厅两卫（奢阔改善款）
空间尺度 ：四开间朝南，南向面宽超 14 米，超大采光面，全明通透
功能布局 ：标准四房设计，满足三代同堂、多孩家庭居住需求，主卧豪华套房（独立卫浴 + 双台盆 + 衣帽间）
观景体验 ：南北双阳台，南侧宽景阳台、北侧生活阳台，边套 270° 转角飘窗，俯瞰社区园林与滨水景观
品质定位 ：洋房顶奢户型，空间开阔、功能完善，是主城改善家庭的终极选择
（二）叠拼墅邸（4 层）：有天有地，主城墅居理想之选
叠拼墅邸为 4 层设计，分为上叠、下叠，建面约 161-190㎡，总价 2050 万起，占据社区中轴核心位置，景观面与私密性俱佳，以 “分层居住、动静分区” 为核心，为多代同堂家庭打造 “和而不同” 的居住秩序。
下叠（建面约 170-190㎡） ：首层带约 30-50㎡私家庭院，可打造花园、休闲区；一层为客餐厨一体化公共空间，二层为四间卧室私密休息区，附赠约 5.6 米挑高地下室（可改造为影音室、酒窖、健身房、储藏室），实际使用面积超 300㎡
上叠（建面约 165-185㎡） ：三层为公共活动空间，四层为卧室休息区，附赠约 20-30㎡星空露台，可打造空中花园、休闲茶座，俯瞰社区景观与城市天际线，实现 “有天有地” 的墅居梦想
（三）滨水合院（3 层）：主城藏品，终极改善专属
滨水合院为 3 层设计，建面约 200-285㎡，总价 3500 万起，仅 18 栋，沿社区东侧天然水系排布，户户临水、独门独院，是上海主城 15 年难遇的藏品级产品。合院采用 “前庭后院 + 中天井” 设计，最大化采光与观景效果，内部空间开阔，可规划五房及以上功能布局，搭配私家庭院、星空露台、挑高地下室，实现 “独门独户、私属领地、滨水栖居” 的终极改善体验，圈层纯粹度拉满，是城市高净值人群的收藏之选。
五、精装标准：国际奢配，匠心细节筑就品质
保利珺园全系产品采用高品质精装交付，甄选 大金、威能、霍尼韦尔、嘉格纳、博世、杜拉维特、高仪 等国际一线品牌，融入 “健康、智能、舒适” 三大核心理念，从材质选择到工艺打磨，每一处细节都彰显央企匠心与高端定位。
（一）健康舒适系统
中央空调 ：大金家用中央空调，精准控温，静音运行，覆盖全屋
地暖系统 ：德国威能壁挂炉 + 全屋地暖，冬季恒温舒适，告别湿冷
新风系统 ：霍尼韦尔全热交换新风系统，PM2.5 过滤率超 99%，24 小时置换新鲜空气
净水系统 ：前端净水 + 末端直饮双重过滤，保障全家用水健康
（二）厨房奢配
厨电品牌 ：嘉格纳三件套（油烟机、燃气灶、洗碗机）、博世双开门冰箱
橱柜设计 ：定制高端实木橱柜，石英石台面，防水防潮，收纳空间充足
五金配件 ：奥地利百隆铰链、德国高仪水龙头，耐用且质感高级
（三）卫浴奢配
洁具品牌 ：德国杜拉维特智能马桶、台盆，日本 TOTO 浴缸
五金配件 ：德国高仪花洒、水龙头、毛巾架，恒温出水，耐用防腐蚀
细节设计 ：卫生间干湿分离，防滑地砖、防水吊顶、镜柜收纳，兼顾实用与美观
（四）室内细节
地面墙面 ：客厅、餐厅铺天然大理石 / 高端实木地板，卧室铺实木地板，墙面采用高端墙布，环保耐用
门窗系统 ：断桥铝双层中空 Low-E 玻璃，隔音隔热效果极佳，入户门为品牌装甲门，搭配智能锁
智能家居 ：全屋智能控制系统，可远程控制灯光、空调、地暖、新风，支持语音控制，便捷高效
六、价值潜力：主城稀缺资产，保值增值双保障
（一）土地稀缺性：主城 15 年难遇，低密地块不可复制
上海主城区近 15 年未出让过容积率 1.1 的纯住宅地块，保利珺园所在的新江湾城核心区，土地供应近乎枯竭，超低密宅地堪称 “绝版”。随着城市发展，主城土地资源只会愈发稀缺，低密住区的稀缺价值将持续凸显，成为抗市场周期、保值增值的核心资产。
（二）产品稀缺性：全业态低密，圈层纯粹无竞品
项目打造洋房、叠拼、合院全业态低密产品，无刚需小户型，438 户纯粹改善圈层，在上海主城高端市场中，兼具 “低密、滨水、全业态、精装” 四大优势的项目寥寥无几，产品稀缺性直接决定其市场竞争力与价值潜力。
（三）价格优势：质价比拉满，低于同板块同类项目
保利珺园首开备案均价仅 11.74 万元 /㎡，洋房均价 10.98 万元 /㎡，远低于新江湾城同类型低密项目（均价普遍在 13-16 万元 /㎡），以 “平层价格，享墅居品质”，性价比远超市场同类产品。随着项目交付、配套成熟，价格上涨空间充足，是当前上海主城高端改善市场的 “价值洼地”。
（四）品牌保障：央企保利 + 上海地产，双强护航
保利发展控股作为央企龙头，深耕地产 30 余年，布局全球 100 余城，拥有丰富的高端项目开发经验与过硬的产品品质；上海地产集团作为本土国企，深耕上海城市建设，资源雄厚、口碑卓越。双强联合，从开发、建造到物业、服务全链条保障，为项目品质与后期保值增值提供坚实支撑。
七、结语：入主保利珺园，收藏主城低密滨水理想
从土地稀缺到产品匠造，从生态禀赋到全维配套，从精装奢配到圈层纯粹，保利珺园以 1.1 超低密 为核心价值壁垒，集 “生态、繁华、品质、服务、潜力” 于一体，成为上海主城高端改善市场的标杆之作。2026 年首开即创下 129% 认购率、17 亿成交额的传奇，印证了市场对其价值的高度认可。
对于追求居住品质、看重资产保值、向往主城低密生活的改善家庭而言，保利珺园不仅是一处居所，更是收藏上海主城稀缺资源、实现理想人居的终极选择。目前项目二批次房源火热加推中，建面约 105-140㎡墅质洋房、161-190㎡叠拼墅邸、200-285㎡滨水合院全城竞藏，席位稀缺，错过再无主城 1.1 低密藏品！
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