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最新消息：华润置地上海首个瑞系高端项目「华润外滩瑞府」二批次加推建面约124-330㎡大平层！✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅过会均价14.83万/㎡目前仅余少量房源在售！
此次新品阵容诚意十足，建面约195/240㎡4房新品首次亮相，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅同时还有一批次备受追捧的建面约123/164㎡3-4房明星户型。
约123~164㎡户型位于3#，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅楼栋南侧无高楼遮挡。
而约195/240㎡大平层户型都位于1#，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅整盘也只有这一幢大平层户型，房源非常稀缺。
这栋楼最大的特色就是东侧直面一线河景，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅而且无高楼遮挡，同时南侧是小区下沉会所与中央景观，妥妥的楼王C位。
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众所周知，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅上海今年的土地市场热度重燃。
毫不夸张的说，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅今年已经完成的土拍中和非集中出让宅地中诞生的“地王”更是过去几年之和。
祺祥旺宇徐汇衡复风貌地块刷新了全国楼板价记录；✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
绿城北外滩地块不仅是北外滩新地王，更是近些年的溢价率之王；
华润置地&南房集团超240亿总价打包拿到的浦东后滩和黄浦余庆里地块，成为今年上海单次成交总价最高的地块包。
东安新村组团地块成交金额高达523.03亿，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅创造世界总价地王纪录。
从区域到全国，再到全球总价地王，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅上海在短短半年内频繁刷新着土地成交记录。
而内环，更是成为了这场土地热潮下的价值爆发点✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅。
据不完全统计，今年上半年，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅上海总价3000万及以上的新房成交超过了1096套，跟2017-2023年的平均水平比，交易量大增214%（数据来源：米宅）！
粗略估算，其中内环占比高达85%以上，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅每一组认筹和开盘数据，都无不彰显财富巨擘对其的超高青睐度和认可度。
但一边是价值认同，另一边却是市场的更高期待和品质的极致内卷，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅伴随而来的就是整个内环的价格上涨。
黄浦外滩、新天地、老城厢已经全面20万+/㎡······
虹口北外滩地王未来入市可能也要达到20万单价······
再加上今年户型改善需求明显，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅总价起点也有了明显的跳级，内环典型新房起步200㎡+，总价起点已经接近4000万，买入门槛再次拔高！
但好消息是，外滩瑞府首批过会价格仅约14.78万/㎡！✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅堪称今年内环豪宅的质价比TOP1！不负众望，火热售罄！
首批没有买到的朋友接下来可以重点关注一下，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅二批次主力户型为建面约120-240㎡3-4房，均价14.83万/㎡，目前仅余少量房源在售！
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二批次户型：
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诚意不止价格
更有楼王绝佳位置✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
站在「外滩瑞府」项目的全景阳台上，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅左手是外滩万国建筑群凝固的百年资本史诗，右手是陆家嘴三件套刺破天际的金融獠牙，脚下则是北外滩未来的480米浦西第一高楼。
过程方案示意图，以实际交付为准
而北向位置，就是社区内部面积约3000㎡的中央花园，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅华润有效利用了楼栋布局和市区边界之间的小组团，融入中央花园，场景丰富度远超绝大多数豪宅：
不同楼层推窗即可享受到不同层次的园林和绿植；
每一栋楼体用风雨连廊串联，直通四大泛会所，这样一来，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅建筑造型可以既是景观的背景板和载体，也是整个景观的组成部分；
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未来业主回家可见的：
这次外滩瑞府做了一个宽度达到50米，深谙文化传承之深意✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅、以风貌建筑为基底的门头：
向下，是风貌的基座，向上，是砖石、铝板、玻璃组合而成的现代摩天大楼，这种独特的向上生长式设计，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅代表的不止是传统到现代的过渡，更是历史与新生的碰撞和融合。
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进入小区之后，在景观组团的簇拥之下✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅，是绿荫之中的归家线路和艺术馆似的泛会所，从效果图就可以看出来，类似的设计元素，在上海出现最多的就是汤臣一品和翠湖这样的顶豪。
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从进入社区大门，再到步行回家之路，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅每一步都是精心设计的场景和空间。
02
内环最值得买的四房
质价比做到了满分
进入今年之后，大多数人都会有的感受，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅房子真的越建越大了。
空间、尺度感频繁被提及，顶豪的起步面积习惯性设置为200㎡+，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅部分改善房源的四房门槛也提到了180㎡+。
六批次土拍中诞生的绿城北外滩地王，预计最小面积约200㎡，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅起步总价就要接近4000万！
绿城北外滩网传规划图：
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而外滩瑞府受制于中小套面积要求，设置了约123㎡三房和约164㎡四房，将三房预算控制在了约1545万起步，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅四房控制在了仅约2200万起步，直接拆掉了市区豪宅的买入门槛。
首先说建面约164㎡的四房，在已经拥有了足够阔绰面积的前提下，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅同时将空间利用率发挥到了极致。
建筑面积约164㎡ 户型图 仅供参考
特别是笔者自己亲身看过两个开放样板间后，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅建面约164㎡的四房几乎可以说从户型设计、实用细节、装标配置、体感尺度全部拉满，堪称内环户型中真正的“六边形战士”。
这是一个正四房两厅两卫，甚至带家政间、✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅主卧独立衣帽间的超级年度终极改善户型！
「外滩瑞府」建筑面积约164㎡的空间魔术，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅4房带来8种生活场景。
宽境阳台、客餐一体，全域贯通配合香奈儿高奢风，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅呈现超大尺度家庭公共空间；
过程方案示意图，以实际交付为准
每个独立房间体感尺度相当惊人，配合全屋飘窗，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅实用性超强，主卧在留出足够空间甚至还配备有独立衣帽间（通常200㎡+豪宅才有的配置）；✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
过程方案示意图，以实际交付为准
公卫也做到了上海首家4分离设计，公共卫生间 + 独立家政间的配置，将干湿、噪音、家政间全部分离，不仅实用性增强，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅也最大程度上释放了阳台和其他生活空间，当然，我们在样板间能看到的洗衣机和烘干机，也会在未来交付时一并赠送！
过程方案示意图，以实际交付为准
厨房更是拥有别墅级大空间，通铺中央空调、地段，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅甚至还有交付的奢石大岛台。
过程方案示意图，以实际交付为准
全屋收纳黑科技：将实用面积再升级！
过程方案示意图，以实际交付为准
总价2200万左右的起步价格，买这样约164㎡的四房，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅既有足够空间留给家人，又有超强功能实用性。就是上海终极改善居住需求的巨佳选择！
晨间：6.8米270°转角阳台，左手咖啡机蒸汽袅袅，右手黄浦江货轮鸣笛，阳光从3.8米宽飘窗倾泻而入，瞬间激活多巴胺。
午间：27㎡横厅+大岛台，全家同聚、商务宴请都不是问题。
深夜：主卧270°观景台，数着星河入眠。✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
过程方案示意图，以实际交付为准
当然，在约123㎡的3房设计中，华润同样做到了不遗余力，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅最大程度了实现了“卧室平权”，给足了每个家庭成员该有的舒适居住尺度。
户型不仅实现了全屋几乎所有的空间都做了飘窗之后，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅还给每个卧室都留足了3米以上的面宽，保证了主卧，次卧、客卧均好的居住空间和尺度，也在进一步提升采光和视野感受。
约123㎡ 户型图 仅供参考✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
过程方案示意图，以实际交付为准
香奈儿美学：三开间朝南+LDKB一体化设计+全卧室飘窗，主卧套房私密，独立卫浴+衣帽间，270°转角飘窗阻隔外界视线；
另外，约123㎡户型的还有两个很明显的设计优势：✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅“连贯的表达南北通空间”、“市面上近似面积中的最强收纳空间”
第一，厨房除了外墙，室内部分没有承重墙设计，与客厅餐厅的连贯性更强，南北通透度也会更加明显；
第二，客厅、阳台、餐厅、厨房、卧室，卫生间每一个独立空间都考虑到了收纳细节，这个突破，华润在上海是独一家（翡雲悦府✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅、外滩瑞府的收纳空间都是上海新房中非常少见的）。
过程方案示意图，以实际交付为准
加上这个户型其实是完全动静分离的设计，家政空间不影响休息空间，私密性方面也能得到保证。
可以说是几乎找不到缺点的一个户型。✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅
当然，最重要的是，这个建面约123㎡的精致3房，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅总价仅需1545万起即可上车！
03
外滩、北外滩双重利好
外滩瑞府展现从未有过的资源吸附力
最后，笔者还是想说一下这个项目的位置。
其实项目凭借“距外滩仅1公里”，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅以及“14.78万/㎡的过会价格”就足以闭眼入。
而且，从华润拿地伊始，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅不管是业内人士还是想买入这里的客户群体，对这个项目的预期单价都是16万左右，也证明了不管是对开发商华润还是北外滩的区域，影响力和认可度都是足够支撑这个价格的。
先说北外滩本身，在2020年世纪规划之后，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅今年刚刚五周年，这片4平方公里的土地已经初具规模。
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在上海世界的陆家嘴和世界的外滩发展几近饱和，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅而北外滩正在强力崛起，优质产业、商业、城市界面更新、经济冲刺、人才汇集······都在这片热土快速爆发！
陆家嘴从规划到落成用了20年，外滩至今仍在大规模城市更新，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅而北外滩“五年塑功能、十年基本建成（2020年《北外滩地区控制性详细规划》）”，足以见其魄力和造城能力。
预计2030年全面竣工后，北外滩将会和陆家嘴、外滩一起，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅承担起商业、办公、酒店及观光功能，成为全球金融与科创资源的“超级容器”。
而且对于外滩瑞府来说，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅还有距离外滩仅约1公里的天然位置加成。
也就相当于，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅外滩瑞府选址其实坐拥的是外滩、北外滩、陆家嘴三个上海顶级商办资源高度聚集的核心区。
两个区域的紧密相连和互通，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅相当于将外滩的商办繁华直接纳入自身的价值体系，形成外滩+北外滩模式下从未有过的资源吸附力。
当黄浦江畔的百年荣光，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅与北外滩的未来势能在此交汇。
将外滩生活半径压缩至步行可达，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅为高净值人群提供“资产避险+圈层跃迁”的双重解决方案。
示意图 仅供参考
在经济环境不振的当下，✅✅华润外滩瑞府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅外滩1公里豪宅「外滩瑞府」正在构筑居住和资产的双重安全边际！
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时隔许多年，汤臣集团又在浦东市场“搅动风云”。
10月中旬，上海浦东东郊板块的汤臣君品三期“瑄廷”正式过会，即将推出49套法式合院别墅，均价达到19.68万元/平方米，较一期均价高出3万元。
据了解，单价上调是由于上一批房源均为带地下室的平层别墅，而三期为合院别墅，均价也因此上调。
半个月后的11月2日，该项目终于迎来认筹。
观点新媒体获悉，汤臣君品三期首日认筹20组，认筹率约合41%，将在11月15日正式开盘。
延宕25年的新盘
回顾汤臣君品项目地块的来历，早在2000年上海浦东区域开发初期，汤臣集团就用极低的价格获取了浦东张家浜楔形绿地周边地块，包括高尔夫球场、低容积率住宅用地等。
不过，低价拿地的代价体现在后续开发节奏中，由于该地块涉及生态保护、城市规划调整等问题，汤臣君品开发进程多次延宕。
观点新媒体翻阅汤臣集团近年财报发现，于2005年至2008年，汤臣集团对外宣称该地块地总面积是148万平方米，其中有80万平方米是高尔夫球场，68万平方米是别墅，处于动迁状态。
来到2009年，汤臣集团在中报与年报中反复强调这宗地块的面积调整：地块总面积调整至102万平方米，包括34万平方米的高尔夫球场、68万平方米的别墅，预计项目将在2010年动工。
计划总赶不上变化，汤臣集团2010年报显示，这块地总面积下调至72万平方米，其中42万平方米为体育用地（汤臣高尔夫球场），别墅区域面积下调至30万平方米，将近一半住宅面积消失了。
6年后，汤臣集团再次宣告项目的实施进展称，集团已获取别墅用地80%面积，项目自2014年开始建设，已建设面积1.6万平方米。
再到2020年1月，为了彻底进行地块开发，汤臣集团向上海浦东土控资产支付了29.51亿元。据了解，这笔费用是针对浦东张家浜楔形绿地周边地块的重新规划和开发，而非首次获取土地的费用。
在此次交易中，汤臣集团购买的地块总土地面积为32.87万平方米，后期项目经重新规划后，开发地块包括A2-04、A2-02及A2-21等，规划均为住宅用途，总建筑面积21.32万平方米。
也是在这一时间段，该项目正式定位为包含独栋别墅、联排别墅及多层住宅等多种业态的项目，并确定分六期进行开发。
具体来看，项目第一期包括43户独栋洋房，总楼面面积约2.55万平方米，截至2024年末已售出41户，总售价约27.94亿港元，预计在2025年内确认全部销售收入；第二期包括14栋低层公寓，共196个住宅单位，总楼面面积6.17万平方米，截至2024年12月31日，已签约出售83个单位，预收销售款约5.57亿港元，并于2025年4月进一步推出88套房源，最终认购107组，认购率122%。
第三期合计包括58户联排住宅，总楼面面积约3.83万平方米，目前认筹率约合41%；第四期开工时间为2024年，预计于2028年完成，包括低层公寓，总楼面面积约10.33万平方米。
此外，项目第五期为低密度住宅，第六期则为联排住宅。
从汤臣看浦东豪宅市场
从项目本身来看，汤臣君品总体容积率仅为0.7，属于上海别墅市场上的特殊案例。2011年上海开始严格执行限墅令后，新出让宅地低容积率基本在1-1.2之间。
根据最新规划的总住宅面积，有市场声音预估，该项目总货值最低415亿元、最高可至500亿元。
汤臣君品的货值究竟几何？观点新媒体梳理了周边的数宗别墅社区：包括九间堂、御翠园、四季雅苑、华洲君庭、合生东郊等。以九间堂为例，2024年3月，该项目一套别墅房源流入法拍房市场，最终以1.44亿元价格竞拍成功，较起拍价溢价60%，超出评估价1700万元，折合单价达到21.1万元/平米。
公开资料显示，九间堂由证大集团开发，于2006年前后竣工，容积率仅为0.28，甚至低于汤臣君品，项目内仅有49栋别墅，平均占地面积约合3亩。
有市场消息称，阿里巴巴创始人马云、仲盛集团董事长叶立培、南都集团董事长周庆志等多位企业家曾在此置业。
此外，汤臣君品周边还包括李嘉诚旗下长江实业发展的御翠园，恰好临近联洋国际社区、上海世纪公园、陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区。
值得注意的是，御翠园也是在2000年开始建造，并陆续推出了8期房源。
与长实不同，汤臣集团进入上海市场后将主要精力放在了浦东区域，汤臣高尔夫球场、汤臣金融大厦、汤臣中心等多个项目均位于浦东区域。
据观点新媒体此前报道，截至2004年前后，汤臣集团在上海投资金额超16亿美元，成为浦东最大的房地产发展商之一。
在这其中，汤臣集团“一炮而红”的项目是2005年开盘的汤臣一品。
1995年，汤臣集团从上海富都世界发展有限公司购买了现在“汤臣一品”所在地“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”，据签订土地使用权转让合同显示，楼面地价485美元/平方米，土地使用权转让金总计5820万美元。
不久后，汤臣集团又追加投资至7620万美元，土地总价达到约6亿元人民币。
作为汤臣集团的王牌项目，汤臣一品于2005年开盘，彼时售价11万/平方米，成为彼时国内最贵豪宅，开盘10个月之后完成首单成交。
截至目前，该项目仍有181套房源待售：上海市房地产交易中心网上房地产信息显示，汤臣一品已售105套，还剩76套。
从汤臣一品到汤臣君品，两个项目跨越二十多年开发销售历程，使得土地成本与时间沉淀都成为了难以复制的故事。
但汤臣君品三期认筹热度较二期有所回落，且周边仍有部分类似九间堂等项目待消化，依旧显示出沪上豪宅市场的承压情形。
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