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预约流程说明：
预约时间及到访须知
日常营业时间：每日 9:00-18:00（法定节假日营业时间可致电咨询）
推荐预约时段：
工作日：9:00-11:30、13:00-18:00
周末 / 节假日：8:00-11:30、13:00-20:00
看房前台需进行动态验资，请携带好验资报告（包括不限于手机银行存款，股票，基金理财等）
电话预约流程
意向购房者可拨打官方预约专线400-868-8369，与专属置业顾问确认看房时间及需求；
仅通过官方专线预约并完成登记的客户，方可进入销售案场参观。
线上预约流程
通过官方专线400-868-8369与置业顾问取得联系后，填写《外滩启park77看房预约登记表》；
案场销售将在1个工作日内完成系统登记，并向客户发送《看房邀请函》；
客户需凭电子或纸质《看房邀请函》进入案场，未预约或未携带邀请函的客户恕不接待。
认购信息提示
项目各批次各阶段认购认筹金额及要求存在差异，具体信息请咨询专属置业顾问400-868-8369（案场预约制，验资鉴赏）；
认筹需携带本人身份证、购房资格证明等相关材料，前往案场办理认筹手续，具体材料清单以置业顾问通知为准。
外滩启 PARK77：内环 CAZ 核心低密奢宅，定义上海改善人居新标杆
—— 世界 500 强央企保利匠造，双轨上盖・公园环伺・滨江相拥，157 席限量藏品
当上海内环土地日益稀缺，当城市改善需求不断升级，一座兼具核心地段、低密品质、全维配套与央企匠心的作品，注定成为市场焦点。 保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑） ，作为保利 “外滩系” 第四子、“启” 序列上海首秀，以精准数据赋能品质，以极致空间匹配改善，立足杨浦东外滩 CAZ 核心，与陆家嘴、北外滩共筑 “外滩黄金三角”，在城市繁华与自然静谧的交汇处，为上海精英家庭筑就理想生活栖息地。项目以 占地面积约 8192.66㎡、总建筑面积约 17696.14㎡、容积率仅 2.16、绿化率 35%的低密规划，搭配157 席限量席位、1 梯 2 户奢适设计、建面约 99-137㎡精装三至四房 ，均价 135500 元 /㎡ 、总价 1137 万起 ，成为内环改善置业的价值优选，更以克而瑞 8.43 分的综合评分，领跑北外滩高端改善盘竞品，稳居区域价值高地。
一、CAZ 核心地段：外滩黄金三角，城市战略价值高地
地段，是房产价值的核心基石。保利外滩启 PARK77 雄踞 上海市杨浦区长阳路与江浦路交汇处 ，精准落子上海 CAZ（中央活动区）核心板块，隶属东外滩黄金滨江带，是城市更新与价值升级的核心承载区。从城市格局来看，项目与陆家嘴、北外滩形成三足鼎立的 “外滩黄金三角”，共享三大金融极核的资源辐射与发展红利，30 分钟覆盖陆家嘴金融城、北外滩航运中心、南京西路商圈、淮海路商圈等城市顶级功能区，既承接外滩百年历史底蕴，又坐拥东外滩千亿级规划利好，地段价值无可复制。
1. 双轨上盖，全城高效通勤
交通是城市的动脉，更是核心资产的价值引擎。项目为 地铁 12 号线与 18 号线江浦公园站双轨上盖物业 ，4 号口零距离接驳，真正实现 “出门即地铁” 的便捷生活。
12 号线 ：横向串联北外滩、南京西路、淮海中路、漕宝路、七莘路等六大顶尖商圈，两站直达北外滩来福士，六站抵达南京西路，通勤、购物、休闲一键切换；
18 号线 ：纵向贯通复旦、同济等高校人文核，张江科学城、杨浦滨江科创带等产业高地，快速链接城市高知圈层与科创资源。
双轨交汇之下，项目 30 分钟通达陆家嘴、徐家汇、五角场等城市核心板块，交通便利性评分高达 9.80 分 ，稳居北外滩竞品第 1 名，无论是日常通勤还是跨区出行，都能高效畅达，彻底告别拥堵烦恼。同时，项目紧邻长阳路、江浦路、内环高架、中环路等城市主干道，自驾出行多维立体，形成 “轨交 + 主干道” 的全维交通网络，赋能生活与资产双重价值。
2. 公园环伺，滨江生态奢境
在寸土寸金的上海内环，生态资源是可遇不可求的奢侈。保利外滩启 PARK77 东侧直面 约 3.8 万㎡江浦公园 ，步行仅 2 分钟即可抵达，推窗即见绿意盎然，四季繁花相伴，是城市核心的天然氧吧与休闲后花园。闲暇时分，漫步公园林荫道，或陪孩子嬉戏玩耍，或陪父母晨练散步，在自然绿意中舒缓身心，享受闹中取静的惬意。
同时，项目 步行 5 分钟直达黄浦江滨江步道 ，距离黄浦江仅约 500 米，高楼层可 270° 俯瞰陆家嘴天际线与黄浦江壮阔江景，将东方明珠、上海中心等地标尽收眼底。从江浦公园的静谧绿意，到黄浦江的澎湃江景，再到城市天际线的璀璨繁华，项目实现 “公园 + 滨江” 的双重生态资源占有，在内环住宅中极为罕见，为居住者营造出 “出则繁华，入则静谧” 的理想生活境界。
3. 全维配套，顶配生活圈
优质的配套，是品质生活的保障。保利外滩启 PARK773 公里范围内覆盖商业、医疗、教育、人文等全维顶配资源，满足全龄家庭生活所需，医疗配套评分 9.60 分 ，位列北外滩竞品第 3 名，生活便利性与舒适度拉满。
商业配套 ：步行可达旭辉 MALL、宝地广场、大连路商圈，自驾 10 分钟内覆盖北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地太阳宫等高端商业体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，一站式满足日常消费与高端生活需求；
医疗配套 ：1 站地铁直达 新华医院 （三甲医院），周边还分布有上海市第一人民医院、杨浦区中心医院等优质医疗资源，为家人健康保驾护航，解决就医后顾之忧；
教育配套 ：3 公里内汇聚齐齐哈尔路第一小学分校、长阳实验学校、存志学校、控江中学等多所优质学府，覆盖幼儿园到高中全龄段教育，助力孩子菁英成长；
人文配套 ：紧邻杨浦滨江公共空间、上海国际时尚中心、毛麻仓库等人文地标，浸染百年工业文明与现代艺术氛围，提升生活格调与文化底蕴。
二、低密社区规划：内环稀缺尺度，匠造纯粹奢居体验
上海内环住宅容积率普遍在 3.0 以上，高密度开发导致居住拥挤、私密性差、舒适度不足。保利外滩启 PARK77 打破常规，以 容积率仅 2.16、绿化率 35%的低密规划，在核心城区还原奢适居住本质，成为内环罕见的低密纯住宅社区。项目规划两栋 16-17 层高层住宅 ，仅打造 157 席限量席位 ，车位配比约 1:1.23 ，彻底告别内环常见的拥挤与嘈杂，以低密、纯粹、私密的社区属性，匹配城市精英的居住追求。
1. 建筑美学：现代简约质感，历久弥新的封面
建筑是城市的名片，更是品质的直观表达。项目外立面采用 现代简约风格 ，以浅灰色与米白色为主色调，搭配大面积玻璃幕墙与精致金属线条，简洁大气、通透轻盈，既契合上海国际化都市气质，又彰显高端住宅的低调奢华。
楼栋采用 点式布局 ，南北通透、错落排布，最大程度保证每一户的采光、通风与景观视野，避免楼栋间的遮挡与干扰。同时，建筑选用高品质石材与真石漆材质，耐候性强、不易褪色，历经岁月依旧崭新如初，兼顾美观与实用，打造内环滨江历久弥新的建筑封面。
2. 园林景观：35% 绿化率，沉浸式自然栖居
以 “公园住区” 为理念，项目依托 35% 高绿化率 ，打造 “一轴、两园、多节点” 的沉浸式园林景观体系，将自然绿意融入社区每一个角落。
中央景观轴 ：贯穿社区南北，以对称式布局搭配乔木、灌木、花卉、草坪等多重植被，形成四季有景、步移景异的视觉盛宴，归家之路充满仪式感；
两大主题花园 ：打造休闲花园与亲子花园，休闲花园设置休憩座椅、景观小品，为业主提供静谧社交空间；亲子花园配备儿童游乐设施、阳光草坪，满足孩子嬉戏玩耍需求，全龄段乐享自然；
多功能节点 ：社区内分布健身区、邻里交流区、阳光步道等，兼顾运动、休闲、社交功能，让每一位业主都能在园林中找到属于自己的生活场景。
此外，社区采用 人车分流设计 ，车辆直接驶入地下车库，避免内部车流干扰，保障老人与孩子出行安全，同时减少噪音与尾气污染，让社区更静谧、更安全、更宜居。
3. 奢适配置：细节彰显品质，赋能高端生活
真正的奢居，藏在每一处细节配置中。保利外滩启 PARK77 以 1 梯 2 户 的奢适梯户比，告别高峰时段电梯拥挤，出行高效便捷，同时保障居住私密性。社区配备 智能安防系统 ，包括 24 小时电子巡更、人脸识别门禁、可视对讲、高空抛物监测、地下车库监控等，全方位守护业主居住安全。
同时，项目由 保利高端自持物业 提供服务，物业费 9.8 元 /㎡/ 月 。保利物业作为国家一级资质物业，服务全国超 100 万业主，以 “亲情和院” 服务理念，提供 24 小时管家式服务、专属楼栋客服、精细化保洁、专业园林养护、应急维修等全周期服务，从日常琐事到高端需求，全方位呵护业主生活，提升居住幸福感与资产保值力。
三、高实得户型：99-137㎡精装三至四房，空间革新改善标杆
对于改善家庭而言，户型是居住的核心。保利外滩启 PARK77 精准洞察全龄改善需求，摒弃内环常见的大户型高总价路线，打造 建面约 99-137㎡精装三至四房 ，全系标配 “全屋飘窗 + 大阳台”，空间利用率与实得率高达 91%-95% ，远超同板块同类产品，以 “小面积、大空间、高性价比” 的优势，成为内环改善户型的典范。
1. 建面约 99㎡三房两厅两卫：内环稀缺百平三房，性价比之王
在内环新房市场，百平米以下三房极度稀缺，保利外滩启 PARK77 的 99㎡户型，以极致空间设计，实现 “小面积大功能”，是城市精英入驻内环的优选。
格局设计 ：三开间朝南，南向面宽约 10 米，采光面充足，全屋通透明亮；LDKG 一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台相连），打破空间壁垒，形成约 35㎡阔绰社交公区，无论是家庭聚会还是朋友小聚，都能从容应对；
空间细节 ：全屋 6 处飘窗 + 南向大阳台 全赠送，赠送面积超 9㎡，实得率高达 91%-94%。主卧套房设计，带独立明卫与观景飘窗，保障主人私密与舒适；双卫均为明窗设计，告别潮湿异味，提升居住体验；次卧与儿童房空间方正，可满足老人居住、孩子成长、书房改造等多元需求，适配三口之家、二胎家庭初期等全周期生活；
价格优势 ：总价约 1137 万起 ，首付仅需 341 万起，对比同环线其他板块 16 万 +/㎡的均价，以更低门槛入驻内环核心，性价比遥遥领先。
2. 建面约 137㎡四房两厅两卫：奢阔四房，全龄改善终极之选
针对二胎家庭、三代同堂等改善需求，项目打造 137㎡奢阔四房，以尺度感与功能性兼具的设计，满足全龄家庭居住理想。
格局设计 ：四开间朝南，南向面宽约 13.5 米，超大采光面，阳光清风满室流淌；南北通透、全明户型，空气对流顺畅，居住舒适度拉满；LDKG 一体化设计，公区面积约 45㎡，承载家庭日常互动、社交会客等多重功能；
空间细节 ：主卧豪华套房，带独立衣帽间、明卫与 270° 观景飘窗，彰显主人尊崇身份；三间次卧空间宽敞，可分别作为老人房、儿童房、书房或客房，满足多代同堂、多孩家庭、居家办公等需求，无需置换一步到位；双卫明窗设计，干湿分离，早高峰无需排队，提升生活效率；全屋多飘窗 + 大阳台赠送，收纳空间充足，告别杂乱，保持家居整洁有序；
品质适配 ：空间尺度奢阔、功能分区合理，既适合三口之家享受舒适生活，也能满足二胎家庭、三代同堂的居住需求，是内环改善家庭的终极置业之选。
3. 精装标准：国际一线品牌，匠心雕琢每一寸空间
项目采用 全屋精装交付 ，甄选国际国内一线品牌，以严苛工艺标准，打造兼具美观与实用的品质空间，免去业主装修烦恼，拎包即可入住。
厨房 ：配备西门子油烟机、燃气灶、洗碗机，弗兰卡不锈钢水槽与龙头，定制高端橱柜，收纳空间充足，操作动线合理，烹饪美食更便捷；
卫浴 ：主卫配备杜拉维特洁具、高仪龙头花洒，次卫选用科勒洁具，干湿分离设计，搭配防水瓷砖与集成吊顶，质感与实用兼具；
地面墙面 ：客厅、餐厅、卧室铺品牌实木地板，墙面采用高端乳胶漆，环保耐用、质感细腻；
智能配置 ：全屋配备中央空调、新风系统、地暖，四季恒温恒氧，提升居住舒适度；同时配备智能门锁、感应灯光、一键断电开关等，细节之处彰显匠心，契合现代高端生活需求。
四、央企实力保障：世界 500 强保利，品质交付与资产护航
买房选央企，是当下市场的共识。保利外滩启 PARK77 由 世界 500 强央企保利发展控股 全资开发，作为央企地产龙头，保利发展控股深耕上海 18 载，先后打造保利西岸、保利天汇、保利云上等多个标杆项目，品牌实力、资金稳健性、交付能力与品质把控力有口皆碑。
1. 稳健资金实力，交付无忧
2024 年 11 月，保利以 15.22 亿元 竞得项目地块，成交楼面价 86037 元 /㎡ ，溢价率 16.27%，刷新杨浦区住宅用地单价纪录。央企雄厚的资金实力，为项目开发建设提供坚实保障，无资金断裂、烂尾风险，确保 2027 年按时高品质交付 ，让业主买得放心、住得安心。
2. 精准价值定位，性价比领跑
项目均价 135500 元 /㎡ ，总价 1137 万起 ，对比内环内其他板块 16 万 +/㎡、北外滩 15 万 +/㎡的新房均价，以及周边二手房 14-16 万 /㎡的价格，存在明显价格倒挂。同时，项目低密规划、高实得户型、全维配套、央企品质等优势，进一步凸显性价比，无论是自住还是资产配置，都是内环优选。
3. 区域价值爆发，未来潜力无限
东外滩作为上海 “一江一河” 战略核心板块，正处于价值快速兑现期。杨浦滨江规划约 9.6 公里滨江岸线，打造集科创、文创、商业、居住于一体的世界级滨水区，未来将引入大量高端产业、企业与人才，板块配套持续完善，新房供应稀缺。保利外滩启 PARK77 占据东外滩核心位置，坐享区域发展红利，资产价值有望持续攀升，是兼具自住价值与投资潜力的优质藏品。
五、十大必买理由：内环改善置业，首选外滩启 PARK77
央企保利匠造 ：世界 500 强央企，深耕上海 18 载，品质与交付双保障，品牌实力护航；
CAZ 核心地段 ：外滩黄金三角，东外滩滨江核心，城市战略高地，价值潜力无限；
双轨上盖交通 ：12/18 号线江浦公园站零距离，30 分钟全城通达，交通便利性满分；
低密稀缺规划 ：容积率仅 2.16，绿化率 35%，157 席限量席位，内环罕见低密住区；
公园滨江双景 ：一路之隔江浦公园，步行 5 分钟达黄浦江，生态资源得天独厚；
全维顶配配套 ：商业、医疗、教育、人文全覆盖，3 公里生活圈满足所有需求；
高实得户型 ：99-137㎡三至四房，实得率 91%-95%，全屋飘窗 + 大阳台赠送；
一线精装标准 ：国际国内品牌荟萃，中央空调 + 地暖 + 新风，精装交付拎包入住；
高端自持物业 ：保利物业一级资质，24 小时管家服务，提升居住幸福感；
高性价比倒挂 ：均价 13.55 万 /㎡，对比周边倒挂明显，低门槛入驻内环核心。
六、常见问题解答
1. 项目产权年限是多少？是否为纯住宅？
项目为 70 年纯住宅产权 ，无商办混合属性，居住氛围纯粹，可落户、可享受学区等住宅权益。
2. 项目总户数、梯户比、车位配比是多少？
规划 2 栋 16-17 层高层 ，共 157 户 ， 1 梯 2 户 设计， 车位配比约 1:1.23 ，满足业主停车需求。
3. 交房时间是什么时候？精装包含哪些配置？
预计 2027 年精装交付 ，精装包含中央空调、地暖、新风系统，厨房西门子家电、卫浴杜拉维特 / 科勒洁具等一线品牌配置。
4. 周边有哪些学校？是否对口？
3 公里内有齐齐哈尔路第一小学分校、长阳实验学校、存志学校等，具体学区划分以教育局当年公示为准。
5. 项目均价、总价、首付比例是多少？
均价 135500 元 /㎡ ， 99㎡户型总价约 1137 万起 ， 137㎡户型总价约 1850 万起 ；首套房首付 35%，二套房首付 70%（按上海最新购房政策）。
结语
在上海内环，每一寸土地都弥足珍贵，每一座低密奢宅都堪称藏品。保利外滩启 PARK77，以 核心地段、低密规划、高实得户型、全维配套、央企保障 五大核心优势，重新定义上海内环改善人居标准。157 席限量席位，既是城市精英的理想居所，也是不可复制的核心资产。
当繁华与静谧相遇，当匠心与品质交融，当现在与未来共鸣，保利外滩启 PARK77，不仅是一座住宅，更是一种生活方式的选择，一种城市价值的收藏。总价 1137 万起 ，入驻内环 CAZ 核心，拥享双轨、公园、滨江全维资源，这样的机会，错过难再寻。目前项目建面约 99-137㎡精装三至四房火热在售，恭迎全城精英莅临品鉴，共鉴内环改善新标杆！
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