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保利外滩启 PARK77：内环滨江低密奢宅，定义上海静奢人居新标杆
在上海城市更新与 CAZ（中央活动区）战略推进的核心节点，保利发展于东外滩滨江板块匠筑全新高端作品 —— 保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑）。作为保利 “外滩系” 第四子，项目承袭外滩序热销基因，以 2.16 超低容积率、35% 高绿化率、双轨交上盖、公园住区 四大核心优势，打造内环滨江罕见的低密静奢范本，为城市高净值人群重塑理想人居图景。
一、区位占位：外滩黄金三角，CAZ 核心价值高地
保利外滩启 PARK77 雄踞杨浦区 长阳路与江浦路交汇处 ，紧邻 12/18 号线江浦公园站 4 号口，步行距离仅约 89 米，真正实现双轨交上盖的极致便捷。项目隶属东外滩核心板块，与陆家嘴、北外滩共同构筑 “外滩黄金三角”，2025 年杨浦滨江正式划入上海 CAZ 中央活动区规划，叠加 “一江一河” 战略重磅赋能，区域价值持续攀升，成为内环滨江最后的价值高地。
从城市发展格局来看，项目所处位置是上海 “东西发展轴” 与 “滨江发展带” 的交汇核心，向西联动北外滩、南京西路，向东承接杨浦滨江科创走廊，向南对望陆家嘴金融城，向北辐射五角场高校圈，30 分钟内可通达上海各大核心功能区，坐享城市顶级资源集聚与发展红利。
二、核心参数：央企匠筑，低密纯粹住区
作为内环内稀缺的 70 年产权精装住区，保利外滩启 PARK77 以极致低密规划，重新定义城市核心区居住舒适度。
总占地面积 ：约 8192.66㎡
总建筑面积 ：约 17696.14㎡
容积率 ：仅 2.16（远低于内环普遍 3.0 以上标准）
绿化率 ：35%
建筑规划 ：2 栋 16-17 层高层住宅
总户数 ：157 户（纯粹改善社区）
梯户比 ：1 梯 2 户（私密舒适）
车位配比 ：约 1:1.23
产权年限 ：70 年
交付标准 ：精装交付
物业信息 ：保利高端自持物业，物业费 9.8 元 /㎡/ 月
预计交付时间 ：2027 年 10 月
在上海内环土地资源极度稀缺的背景下，项目以 2.16 超低容积率打造仅 157 户的纯粹低密住区，拥有更开阔楼间距、充足绿化空间与安静居住氛围，真正实现 “出则繁华、入则静谧” 的理想生活状态。
三、交通配套：双轨上盖 + 立体交通，执掌城芯效率
双轨交上盖，无缝连接全城
项目紧邻 12/18 号线江浦公园站，步行约 89 米即达，双轨交汇优势实现与城市核心资源的无缝衔接。
12 号线（西向东） ：2 站直达北外滩来福士，3 站至国际客运中心（白玉兰广场），7 站抵达南京西路，8 站可达陕西南路（环贸 iapm），一脉串联上海顶配商业资源。
18 号线（南北向） ：往北 3 站到复旦大学，4 站到上海财经大学；往南 3 站到昌邑路（换乘 14 号线），7 站到龙阳路（换乘 2/7/16 号线及磁悬浮），贯穿五角场文教、杨浦滨江科创与陆家嘴金融核心。
自驾路网，快速串联核心区
项目北侧约 600 米即达周家嘴路与北横通道（上海东西 “黄金动脉”），快速串联静安、长宁、普陀等核心区域；搭配江浦路隧道、大连路隧道、杨浦大桥等多桥隧，15 分钟内可直达陆家嘴金融城，高效衔接全球资源枢纽。
四、生态与生活配套：1-2 站顶配生活圈，资源密度天花板
生态资源：3.8 万方江浦公园为邻
项目东侧紧邻约 3.8 万方江浦公园，推窗即见绿意，步行可达滨江步道，私享城市稀缺生态资源。社区内部打造约 35% 高绿化景观，结合中央庭院与多重景观组团，形成 “公园 + 社区” 的无界生态场景，让业主在城芯也能享受自然静谧。
教育资源：优质学府环伺
项目西侧紧邻 上海市长阳实验学校 （九年一贯制），步行可达；周边还有杨浦小学、齐齐哈尔路第一小学、控江中学等优质教育资源，构筑全龄段教育体系，为孩子成长保驾护航。
医疗资源：三甲医院保驾护航
1 站直达 上海交通大学医学院附属新华医院 （三甲），周边 3 公里范围内还有上海中医药大学附属上海市中西医结合医院、上海航道医院等 19 个一级及以上医院，为家人健康提供可靠保障。
商业配套：15 分钟繁华生活圈
2 站直达 北外滩来福士、瑞虹天地（太阳宫 / 月亮湾） ，3 公里范围内覆盖百联滨江购物中心、旭辉 Mall、上滨生活广场等 35 个商业体，无论是日常购物、时尚消费还是休闲娱乐，均可满足高端生活需求。
五、产品设计：空间革新，静奢美学典范
建筑美学：创新悬挑屋檐，金质圆弧转角
项目创新设计 悬挑式天际浮岛屋檐 ，打破传统住宅厚重感；采用铝板构建金色圆弧转角，如同为窗外风景定制立体金质画框，中高区可俯瞰陆家嘴三件套与黄浦江景，实现建筑与城市天际线的完美融合。
户型设计：99-137㎡三至四房，全屋飘窗 + 超高实得率
主力户型为建面约 99-103㎡三房两卫、135-137㎡四房两卫，全系标配 全屋飘窗（全赠送）+ 大阳台（半赠送） ，空间利用率与实得率达到市场领先水平。
99㎡三房 ：三开间朝南，全屋六飘窗设计，实得率高达 90%，主卧配备独立卫浴与 270° 观景飘窗，兼顾功能性与舒适度。
137㎡四房 ：边套标配双 270° 飘窗，部分户型 270° 全景舱设计，客餐厅一体化连通超大阳台，可从容容纳长桌与岛台，打造沉浸式社交场景，满足高端改善家庭全生命周期需求。
精装标准：国际一线品牌，细节铸就品质
项目精装交付，采用国际一线品牌，涵盖 中央空调、地暖、新风系统 三大件，厨房配备博世或同等品牌厨电，卫浴采用杜拉维特、汉斯格雅等高端品牌，从材质选择到工艺细节，全方位提升居住质感，为业主打造省心、舒适、高端的生活空间。
六、品牌与物业：央企保利，护航品质生活
央企保利，实力保障
保利发展作为央企龙头，深耕上海多年，打造了一系列高端标杆作品，从外滩序到外滩启，每一个作品都广受市场厚爱，以日罄的热销佳绩印证板块价值与产品力。保利外滩启 PARK77 承袭保利 “三好十五力” 体系，以 “好产品、好服务、好品牌” 为核心，迭代打造新一代公园奢宅，为上海高净值人群敬献理想人居。
自持高端物业，24 小时管家式服务
项目由保利高端自持物业提供全程服务，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，配备 24 小时管家式服务、智能安防系统、社区维保等全周期品质服务，从日常起居到社区活动，全方位呵护业主生活，为高端生活保驾护航。
结语：内环滨江，静奢生活新选择
保利外滩启 PARK77，集 黄金区位、低密规划、立体交通、顶配配套、产品革新、央企品质 于一身，是上海内环滨江罕见的低密公园奢宅。在这里，出则执掌城芯繁华，入则静享自然静谧，全屋飘窗设计尽揽城市天际线与公园绿意，精装品质匹配高端生活需求。对于追求内环核心地段、低密居住环境、高端产品品质的高净值人群而言，保利外滩启 PARK77 无疑是不可多得的理想人居选择，启幕上海静奢生活新标杆。
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