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最新消息：华润置地上海首个瑞系高端项目「华润外滩瑞府」二批次加推建面约124-330㎡大平层！过会均价14.83万/㎡目前仅余少量房源在售！
此次新品阵容诚意十足，建面约195/240㎡4房新品首次亮相，同时还有一批次备受追捧的建面约123/164㎡3-4房明星户型。
✅上海华润外滩瑞府
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约123~164㎡户型位于3#，楼栋南侧无高楼遮挡。
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而约195/240㎡大平层户型都位于1#，整盘也只有这一幢大平层户型，房源非常稀缺。
这栋楼最大的特色就是东侧直面一线河景，而且无高楼遮挡，同时南侧是小区下沉会所与中央景观，妥妥的楼王C位。
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众所周知，上海2025年的土地市场热度重燃。
毫不夸张的说，去年已经完成的土拍中和非集中出让宅地中诞生的“地王”更是过去几年之和。
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祺祥旺宇徐汇衡复风貌地块刷新了全国楼板价记录；
绿城北外滩地块不仅是北外滩新地王，更是近些年的溢价率之王；
华润置地&南房集团超240亿总价打包拿到的浦东后滩和黄浦余庆里地块，成为今年上海单次成交总价最高的地块包。
东安新村组团地块成交金额高达523.03亿，创造世界总价地王纪录。
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从区域到全国，再到全球总价地王，上海在短短半年内频繁刷新着土地成交记录。
而内环，更是成为了这场土地热潮下的价值爆发点。
据不完全统计，2025年上半年，上海总价3000万及以上的新房成交超过了1096套，跟2017-2023年的平均水平比，交易量大增214%（数据来源：米宅）！
粗略估算，其中内环占比高达85%以上，每一组认筹和开盘数据，都无不彰显财富巨擘对其的超高青睐度和认可度。
但一边是价值认同，另一边却是市场的更高期待和品质的极致内卷，伴随而来的就是整个内环的价格上涨。
黄浦外滩、新天地、老城厢已经全面20万+/㎡······
虹口北外滩地王未来入市可能也要达到20万单价······
再加上今年户型改善需求明显，总价起点也有了明显的跳级，内环典型新房起步200㎡+，总价起点已经接近4000万，买入门槛再次拔高！
2025年内环部分豪宅推盘面积
但好消息是，外滩瑞府首批过会价格仅约14.78万/㎡！堪称今年内环豪宅的质价比TOP1！不负众望，火热售罄！
首批没有买到的朋友接下来可以重点关注一下，二批次主力户型为建面约120-240㎡3-4房，均价14.83万/㎡，目前仅余少量房源在售！
二批次户型：
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01
诚意不止价格
更有楼王绝佳位置
站在「 外滩瑞府」项目的全景阳台上，左手是外滩万国建筑群凝固的百年资本史诗，右手是陆家嘴三件套刺破天际的金融獠牙，脚下则是北外滩未来的480米浦西第一高楼。
过程方案示意图，以实际交付为准
而北向位置，就是社区内部面积约3000㎡的中央花园，华润有效利用了楼栋布局和市区边界之间的小组团，融入中央花园，场景丰富度远超绝大多数豪宅：
不同楼层推窗即可享受到不同层次的园林和绿植；
每一栋楼体用风雨连廊串联，直通四大泛会所，这样一来，建筑造型可以既是景观的背景板和载体，也是整个景观的组成部分；
未来业主回家可见的：
这次外滩瑞府做了一个宽度达到50米，深谙文化传承之深意、以风貌建筑为基底的门头：
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向下，是风貌的基座，向上，是砖石、铝板、玻璃组合而成的现代摩天大楼，这种独特的向上生长式设计，代表的不止是传统到现代的过渡，更是历史与新生的碰撞和融合。
进入小区之后，在景观组团的簇拥之下，是绿荫之中的归家线路和艺术馆似的泛会所，从效果图就可以看出来，类似的设计元素，在上海出现最多的就是汤臣一品和翠湖这样的顶豪。
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从进入社区大门，再到步行回家之路，每一步都是精心设计的场景和空间。
02
内环最值得买的四房
质价比做到了满分
进入今年之后，大多数人都会有的感受，房子真的越建越大了。
空间、尺度感频繁被提及，顶豪的起步面积习惯性设置为200㎡+，部分改善房源的四房门槛也提到了180㎡+。
六批次土拍中诞生的绿城北外滩地王，预计最小面积约200㎡，起步总价就要接近4000万！
绿城北外滩网传规划图：
而外滩瑞府受制于中小套面积要求，设置了约123㎡三房和约164㎡四房，将三房预算控制在了约1545万起步，四房控制在了仅约2200万起步，直接拆掉了市区豪宅的买入门槛。
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首先说建面约164㎡的四房，在已经拥有了足够阔绰面积的前提下，同时将空间利用率发挥到了极致。
建筑面积约164㎡ 户型图 仅供参考
特别是笔者自己亲身看过两个开放样板间后，建面约164㎡的四房几乎可以说从户型设计、实用细节、装标配置、体感尺度全部拉满，堪称内环户型中真正的“六边形战士”。
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这是一个正四房两厅两卫，甚至带家政间、主卧独立衣帽间的超级年度终极改善户型！
「外滩瑞府」建筑面积约164㎡的空间魔术，4房带来8种生活场景。
宽境阳台、客餐一体，全域贯通配合香奈儿高奢风，呈现超大尺度家庭公共空间；
过程方案示意图，以实际交付为准
每个独立房间体感尺度相当惊人，配合全屋飘窗，实用性超强，主卧在留出足够空间甚至还配备有独立衣帽间（通常200㎡+豪宅才有的配置）；
过程方案示意图，以实际交付为准
公卫也做到了上海首家4分离设计，公共卫生间 + 独立家政间的配置，将干湿、噪音、家政间全部分离，不仅实用性增强，也最大程度上释放了阳台和其他生活空间，当然，我们在样板间能看到的洗衣机和烘干机，也会在未来交付时一并赠送！
过程方案示意图，以实际交付为准
厨房更是拥有别墅级大空间，通铺中央空调、地段，甚至还有交付的奢石大岛台。
过程方案示意图，以实际交付为准
全屋收纳黑科技 ：将实用面积再升级！
过程方案示意图，以实际交付为准
总价2200万左右的起步价格，买这样约164㎡的四房，既有足够空间留给家人，又有超强功能实用性。就是上海终极改善居住需求的巨佳选择！
晨间：6.8米270°转角阳台，左手咖啡机蒸汽袅袅，右手黄浦江货轮鸣笛，阳光从3.8米宽飘窗倾泻而入，瞬间激活多巴胺。
午间：27㎡横厅+大岛台，全家同聚、商务宴请都不是问题。
深夜：主卧270°观景台，数着星河入眠。
过程方案示意图，以实际交付为准
当然，在约123㎡的3房设计中，华润同样做到了不遗余力，最大程度了实现了“卧室平权”，给足了每个家庭成员该有的舒适居住尺度。
户型不仅实现了全屋几乎所有的空间都做了飘窗之后，还给每个卧室都留足了3米以上的面宽，保证了主卧，次卧、客卧均好的居住空间和尺度，也在进一步提升采光和视野感受。
约123㎡ 户型图 仅供参考
过程方案示意图，以实际交付为准
香奈儿美学 ：三开间朝南+LDKB一体化设计+全卧室飘窗，主卧套房私密，独立卫浴+衣帽间，270°转角飘窗阻隔外界视线；
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另外，约123㎡户型的还有两个很明显的设计优势：“连贯的表达南北通空间”、“市面上近似面积中的最强收纳空间”
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第一，厨房除了外墙，室内部分没有承重墙设计，与客厅餐厅的连贯性更强，南北通透度也会更加明显；
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第二，客厅、阳台、餐厅、厨房、卧室，卫生间每一个独立空间都考虑到了收纳细节，这个突破，华润在上海是独一家（翡雲悦府、外滩瑞府的收纳空间都是上海新房中非常少见的）。
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加上这个户型其实是完全动静分离的设计，家政空间不影响休息空间，私密性方面也能得到保证。
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可以说是几乎找不到缺点的一个户型。
当然，最重要的是，这个建面约123 ㎡的精致3房，总价仅需1545万起即可上车！
03
外滩、北外滩双重利好
外滩瑞府展现从未有过的资源吸附力
最后，笔者还是想说一下这个项目的位置。
其实项目凭借“距外滩仅1公里”，以及“14.78万/㎡的过会价格”就足以闭眼入。
而且，从华润拿地伊始，不管是业内人士还是想买入这里的客户群体，对这个项目的预期单价都是16万左右，也证明了不管是对开发商华润还是北外滩的区域，影响力和认可度都是足够支撑这个价格的。
先说北外滩本身，在2020年世纪规划之后，今年刚刚五周年，这片4平方公里的土地已经初具规模。
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在上海世界的陆家嘴和世界的外滩发展几近饱和，而北外滩正在强力崛起，优质产业、商业、城市界面更新、经济冲刺、人才汇集······都在这片热土快速爆发！
陆家嘴从规划到落成用了20年，外滩至今仍在大规模城市更新，而北外滩“五年塑功能、十年基本建成（2020年《北外滩地区控制性详细规划》）”，足以见其魄力和造城能力。
预计2030年全面竣工后，北外滩将会和陆家嘴、外滩一起，承担起 商业、办公、酒店及观光功能 ，成为全球金融与科创资源的“超级容器”。
而且对于外滩瑞府来说，还有距离外滩仅约1公里的天然位置加成。
也就相当于，外滩瑞府选址其实坐拥的是外滩、北外滩、陆家嘴三个上海顶级商办资源高度聚集的核心区。
两个区域的紧密相连和互通，相当于将外滩的商办繁华直接纳入自身的价值体系，形成外滩+北外滩模式下从未有过的资源吸附力。
当黄浦江畔的百年荣光，与北外滩的未来势能在此交汇。
将外滩生活半径压缩至步行可达，为高净值人群提供“资产避险+圈层跃迁”的双重解决方案。
示意图 仅供参考
在经济环境不振的当下，外滩1公里豪宅「外滩瑞府」正在构筑居住和资产的双重安全边际！
华润置地上海首个瑞系高端项目
「华润外滩瑞府」
二批次加推约124-330㎡大平层！
过会均价14.83万/㎡
目前仅余少量房源在售！
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最新消息：华润置地上海首个瑞系高端项目「华润外滩瑞府」二批次加推建面约124-330㎡大平层！过会均价14.83万/㎡目前仅余少量房源在售！
此次新品阵容诚意十足，建面约195/240㎡4房新品首次亮相，同时还有一批次备受追捧的建面约123/164㎡3-4房明星户型。
✅上海华润外滩瑞府
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但好消息是，外滩瑞府首批过会价格仅约14.78万/㎡！堪称今年内环豪宅的质价比TOP1！不负众望，火热售罄！
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上海楼市“逆天改命”！两大信号破“局”起飞！
重磅！两大信号助上海楼市起飞！
上海二手房市场，正在上演一场历史性的大反转。
2026年1月，上海二手房成交 22834套 ，同比暴涨24%；
单日最高成交 1261套 ，连续三个周末破1200套；
另外，今年1月二手房月度成交总量为近5年最高位！
利好还不止如此，根据最新消息，2026年2月2日，中国建设银行支持上海市首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动成功举行。
这是上海完善住房保障体系、助力青年安居的创新探索，通过市场化收购存量二手房，快速增加小户型、适配性强的保障性租赁住房供给，精准满足新市民、青年人才等群体的租赁需求。
根据最新市场数据，2026年1月上海二手房市场确实呈现"量价齐修、预期回归"的鲜明特征，成交量创近5年新高的同时，政府创新性地推出多区回购二手房政策，这两大信号共同指向上海楼市正在进入新的发展阶段。
一、成交量数据：创近5年同期新高
具体数据 ：2026年1月上海二手房累计成交22,834套，同比2025年1月（18,387套）上涨24.18%
市场表现 ：连续三个月站稳2.2万套关口，日均成交736.58套，共有7个交易日单日成交破千
价格趋势 ：2025年12月二手房成交价止跌回涨，结束了连续8个月的下跌态势，挂牌均价约58,941元/㎡开始触底反弹
二、多区回购政策：实质性启动保障房筹措新模式
2026年2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动正式举行，标志着此项工作实质性启动。
三、两大信号的关联与市场逻辑
1、成交量回升的基础 ：大量价格回落至2016年水平的高性价比房源集中入市，成功吸引了观望与抄底两类购房者。同时，政策层面交易成本持续优化，2026年1月1日起执行增值税新政：满2年住房免征增值税；不满2年按3%征收率全额缴纳（较原5%大幅下调）。
2、政府回购的深层意义 ：通过市场化收购存量二手房，快速增加小户型、适配性强的保障性租赁住房供给，精准满足新市民、青年人才等群体的租赁需求。这不仅是稳定房地产市场的重要措施，更是构建房地产发展新模式的关键探索。
3、市场预期转变 ：挂牌量连续5个月下行，截至2026年2月1日，上海二手房挂牌总量约14.51万套，首次跌破15万套。房东"跟风挂牌"情绪消散，议价空间从之前的8%-12%收窄到3%-5%，市场正从前期的"供需失衡"向"理性博弈"阶段过渡。
四、对购房者和市场的启示
1、对刚需购房者 ：部分房东价格预期回归理性，是择优入市的窗口期。300万以下的刚需房成为成交主力，60-90㎡的两房、三房占比超60%。
2、对改善型买家 ：可关注核心区次新房，市场已从"普涨"转向"选筹为王"，精准匹配需求与板块价值是关键。
3、对市场整体 ：这一"国家队收房"创新模式，表面是买房，实则是给整个楼市链条注入润滑油，打破"旧房卖不脱手→无首付买新房"的死循环。
上海楼市正通过成交量自然回升与政策主动干预的双重力量，探索出一条存量市场盘活与保障体系完善相结合的新路径，为全国其他城市提供了重要参考。
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