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《楼市独家》最新消息：一手打造了【安高申宸院】、【安高申陇院】的高速地产集团带着全新低密王炸盘来了—— 莘庄副中心【安高海印华庭】，主推建面约119-170㎡小高层/叠墅，城市展厅预计11月22日开启，样板房同步开放！
最新效果图以及户型过程稿曝光！美学生活馆已开放接待！
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项目规划约2000㎡社区菜场，出门即享烟火生活。
项目位于闵行莘庄板块，步行到1号线、5号线、金山铁路莘庄站的距离大约在1.5km，步行到嘉闵线莘建路站（在建）大约在1.7km。
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根据此前设计方案，项目拟建6幢17层高层住宅，以及6幢4层的多层住宅（大概率是叠加）。高层楼栋部分首层架空设计，社区内部有下沉庭院，人车分流，规格还是非常高的！
该地块是今年六批次土拍出让，安高当时以368870万元的总价，30%的溢价率拿下了莘庄06-05地块，成交楼板价56247元/平，装标4000元/平。
这也是今年闵行首个地王项目，未来有望刷新莘庄新房房价天花板！毕竟相比周边中企云启春申和海玥锦上4.8万/㎡的楼板价，这次安高项目时隔2年时间，涨了8000元/㎡！考虑到项目包含叠墅产品，未来单价破10万或许不是梦。
莘庄向来堪称上海外环“扛把子”板块，自驾出行有莘庄立交、轨交有1/5号线、市域铁路有金山线和在建的嘉闵线，四通八达，出行便捷，商圈也非常繁华，因为开发较早，所以近年来供应非常稀缺，上一次莘庄商务区的宅地用地已经是2023年4月的事了。
这个地块的惊喜之处在于教育资源。 根据2025年闵行学区划分，地块周边的多个小区都对口了九年一贯制学校上海莘光中学！（注：学校的具体位置、开办时间、招生范围、入学条件等以教育主管部门当年的招生公告为准。）民间关于这所学校的口碑还是不错的，能算上 二梯队，从升学重点率来看仅次于莘松中学。
地块占地面积约2.6万方，容积率2.5，总建面约6.5万方，限高60米；另外，需要建设2600㎡的社区配套含菜场（2000平方米）、日间照料中心（200平方米）老年活动室（200平方米）居委会（200平方米）。
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上海近期楼市新闻 (2025 年 11 月)
一、成交量：二手房爆发，新房结构分化
1. 二手房市场：暖冬风暴来袭
成交量激增: 截至 11 月 16 日，二手房累计成交 12,427 套，环比 10 月同期大涨 78.8%, 创近 4 个月新高
周末翘尾明显:11 月 15-16 日连续两日单日成交破千套 (1,120 套和 1,016 套)
成交主力: 置换客群 ("卖一买一") 成为绝对主力，占比超 60%
价格走势: 均价 58,932 元 /㎡, 环比微降 0.33%, 但跌幅持续收窄
2. 新房市场：供应放量，成交回升
成交量: 上周 (11.10-11.16) 成交面积 7.72 万平方米，环比增 7.22%
供应激增:9 个项目开盘，入市面积 17.78 万平方米，环比大增 1014.13%
结构分化: 呈现 "高端与刚需两头热、中端平淡" 格局
高端 (单价 10 万 +/㎡): 绿城黄浦 ONE (均价 16.85 万 /㎡)、汤臣君品 (均价 19.68 万 /㎡) 等认购率超 140%
刚需 (单价 2-4 万 /㎡): 占据成交金额前十楼盘中的 5 席
中端项目去化率普遍偏低 (中建山水雅境三期等)
二、政策动态：限购松绑持续发力，监管加强
1. 8 月 "沪六条" 新政持续显效
限购松绑: 外环外区域对符合条件家庭不限套数; 非沪籍社保要求从 5 年降至 1 年(满 1 年可买外环外，满 3 年可买外环内)
单身政策: 成年单身人士按家庭标准执行限购 (可购 1-2 套)
公积金优化: 首套贷款额度提至 184 万元 (多子女家庭 216 万元), 二套提至 149.5 万元；支持 "又提又贷"
税收优惠: 非沪籍家庭首套房暂免房产税；二套及以上给予人均 60㎡免税面积
2. 11 月新规：规范市场秩序
网上信息整治:11 月 10 日启动专项行动，重点打击唱衰市场、歪曲政策、虚假房源和恶意炒作
税费调整: 取消普通 / 非普通住房区分，契税、增值税全面下降，直接刺激改善型需求
补贴政策: 出售内环内 2000 年前小户型 (≤70㎡) 并购买外环外新房可申请补贴
三、价格走势：新房全国领跑，二手房区域分化
1. 新房价格：逆势上涨，全国第一
10 月数据: 环比上涨 0.3%、同比上涨 5.7%,均领跑全国 70 城, 是唯一连续 10 个月同比上涨的城市
代表项目: 黄浦淮海中路 "高福云境" 成交单价 214,963 元 /㎡, 站上 "20 万 +" 台阶
2. 二手房价格：以价换量，区域分化加剧
全市均价:58,932 元 /㎡, 环比微降 0.33%, 但降幅较前期明显收窄 (10 月环比 - 0.9%)
区域分化:
核心区: 价格坚挺，部分板块小幅回升
近郊: 议价空间扩大 (3-8%), 但降幅趋缓
远郊及老旧小区: 降幅较大，如崇明陈家镇 (较峰值 - 23%)、杨浦中原 (老公房区，降幅超 20%)
四、区域市场：冷热不均，分化明显
1. 热门区域:
黄浦区: 高端项目密集入市，绿城黄浦 ONE、金陵华庭三期等去化率超 90%
浦东新区: 挂牌量全市最高 (91,964 套), 成交量领先，价格稳中有升 (均价 54,784 元 /㎡, 环比 + 0.20%)
闵行区: 皇都花园四期等改善型项目热销，均价 67,709 元 /㎡, 环比 + 0.40%
2. 承压区域:
徐汇区: 尽管均价高达 134,778 元 /㎡, 但环比下滑 0.25%
嘉定、宝山: 二手房挂牌均价环比下跌 (分别为 - 2.74% 和 - 1.90%)
五、高端市场：供应高峰，去化分化
供应放量: 绿城黄浦 ONE、汤臣君品三期、金陵华庭三期等多个千万级项目集中推盘
成交亮点:
高福云境 (黄浦): 单套 1.3 亿元起，开盘即售罄
金陵华庭 (黄浦): 均价 20.6 万元 /㎡, 去化率 95%
隐忧显现: 部分高端项目二期认购率低于一期 (如外滩瑞府、金茂璞元), 市场热度有所降温
六、政策效应与后市展望
政策持续发力:
8 月 "沪六条" 与 9 月 "沪七条" 政策叠加效应逐步显现，市场流动性明显提升
11 月税费优化和网上市场整治双管齐下，稳定市场预期
市场特点:
二手房主导: 成交占比超 70%, 市场进入存量房时代
价格回归理性: 从 "普涨普跌" 进入 "核心区稳、外围调整" 的结构性分化阶段
真实需求主导: 投机性需求大幅减少，自住和改善型需求成为主力
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