静安首个三阳台项目 「大华·静安年华」唯一一栋高层要开盘了。
105套房源全部是108㎡三房和123㎡3+1房，所以 这个盘的核心购买逻辑就是低总价上车静安大宁、强学校预期、稀缺三阳台、超高实得率产品。
主打的就是一个 「实得空间」的错位竞争。
在这个片区里，用108㎡和123㎡超高实得率的产品，去错位和片区内实际空间体验感差不多的120㎡与140㎡的产品竞争。
如果你去看过这个项目的样板房，一定懂我的意思， 三阳台带来的居住体验改变实在太夸张了，如果没去过，可以看下我前几天写的踩盘文章。
静安首个三阳台样板间实探：两个卧室都能做衣帽间？
随着设计规范逐渐收紧，静安区的三阳台产品也会是非常稀缺的存在，这也是大华静安年华这个项目独特的价值。
当然大宁板块距离内环约800米的直线距离，住宅架设在3层商业之上的「浮岛社区」设计理念，铝板+弧形钻幕立面，南侧无遮挡楼栋排布等等，都一起构筑了这个项目的底层购买逻辑。
大华静安年华售楼处电话：400-8377-020
（效果图，仅供参考）
这次的一房一价定价策略也非常有意思，我们一起来看一下。
一、楼栋价格
本次推出的是小区唯一一栋高层产品，位于社区北侧， 楼栋的采光和视野条件很出色。
楼栋南侧都是叠墅，而且底部3层是约2300㎡自持商业（开发商还在这个空间里配备了泳池、健身房、瑜伽房、私宴厅、屋顶花园等等），住宅则是4层起步，从而形成 「浮岛社区」的概念。
三层商业的高度超13米，所以「 住宅起步基本是常规项目5楼~6楼的高度水平」，采光和视野都非常好。
在市区范围内这样几乎无遮挡的高层楼栋还是非常罕见的。
高区还可以看到三件套景观，配合大华这次创新性的三阳台户型设计，将住宅在采光和观景上的效果最大化了。
也正是因为 住宅房源起步就是4层，均好性比较强，所以开发商在定价的时候楼层价差做得非常小，我们慢慢来讲，先看一下楼栋价格。
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最上方的数字是五个门牌号的均价，能看到东西边套基本一致，中间套基本一致。123㎡比108㎡中间套高8000元/㎡左右。
这里有个点特别提一下： 东西边套虽然户型格局基本一致，但是西边套的电梯厅更独立一些，东边套的电梯厅则是跟东侧中间套共用，但因为东边套的三件套视野相对更开阔一些，也更远离道路，所以两个边套在价格上相差无几。
而在总价区间上， 中间套108㎡户型总价全部控制在1413万以内，价差很小，总价非常集中。三套4楼房源总价在1300万以内，也是项目最低上车门槛。
123㎡边套户型总价则基本都在1600~1700万之间。
二、分户型价格
在介绍户型之前，再重点提一下大华·静安年华这次户型设计上最大的亮点。
这个项目是静安第一个多阳台项目，两个面积段的户型都做了「三阳台」设计。如果再把飘窗赠送面积算上，108㎡户型实得率可以达到约87%，123㎡则达到了惊人96%，户型实得率远超市面上同面积段产品得房率。
基于这个户型实得率，我们来大致算一算两个户型的“实得”单价。
108㎡户型：名义单价12.65万/㎡，市场常规同面积段高层户型得房率按照78%计算，实得单价=12.65*78%/87%= 11.34万/㎡（数据模拟测算，仅供参考）
123㎡户型：名义单价13.46万/㎡，市场常规同面积段高层户型得房率按照81%计算，实得单价=13.46*81%/96%= 11.36万/㎡（数据模拟测算，仅供参考）
看到这两个“实得”单价，是不是觉得性价比又上了一个台阶。
如果后续设计规范收紧，大华·静安年华产品的独特性也会更加突出，毕竟这可是静安区的三阳台作品，太稀罕了。
我们再来具体看一下两个面积段标准户型的情况。
第一个户型， 108㎡三房两卫，三开间朝南中间套户型，南侧全部是阳台，北侧三飘窗，这个户型没人看了说不夸张的，均价12.65万/㎡。
三个108㎡中间套格局大同小异，主要差异是S墙的位置，我就合并来说了。
这是我在这个户型样板间实拍的主卧照片，如果不说户型面积，你会想象到这是一个108㎡三房两卫户型的主卧空间吗？
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（样板间实拍图，以实际交付为准）
这个主卧大约在16㎡左右，比起常规百平米的12㎡左右的空间足足大了3~4个平方。
而且不止是主卧，哪怕次卧都有极佳的空间，双床头柜加双人床加衣柜，都可以完美适配。
第二个户型， 123㎡3+1房2卫，边套户型，边厅设计，同样三阳台，均价13.47万/㎡。
边套北侧无连廊，而且实得率也比中间套更高一些，均价也相对更高，但也控制在了13.5万/㎡以内。
这个户型的空间感就更夸张了，约6.6米面宽的客餐厅空间与两个侧向阳台结合之后，整个会客空间的开阔度完全不是常规120㎡户型所能提供给你的。
（样板间实拍图，以实际交付为准）
主卧空间不用多说，有270°转角飘窗，我们直接看与阳台结合的南次卧。
（样板间实拍图，以实际交付为准）
这可能是你见过120㎡左右户型里，第一个能在两个南向卧室都做步入式衣帽间的户型，尺度真的巨夸张。
而相比108㎡户型，这个户型还多了一个+1的X空间，可以根据家庭需要用作多种用途。
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（样板间实拍图，以实际交付为准）
三、最高最低价
三个户型的最低最高价差还是蛮有意思的，都在9折及以上，这个价差可以说非常小了。
起步楼层4楼价格最低，次顶楼23楼和次次顶22楼价格一样，是最高价。
价差小一方面是因为房源都是四楼起步，没有很低的楼层拉开价差；另一方面，大华在这次的定价上把中高楼层的价差定得非常小。
四、楼层差与单价信息
楼层差价我整理在下方表格里，每100万用一个颜色表示，大家可以扫码获取。
然后我们来具体分楼层的定价逻辑。
实际楼层4~6楼有一定价差，6楼往上视野就可以逐渐越过叠墅和周边小区，整体的视觉效果就很不错了，所以价差很小。
大华在这次的定价上做了很特别的设置，一共21层，其中有10层是没有与下一层设置价差的。从9楼开始就是每两三层才跳一次价，每次跳价也都不多。
最终就是 8/9楼、10/11/12楼、13/14/15楼、16/17/18楼、19/20/21楼、22/23楼共6个楼层组合内部没有价差。
非常有意思的定价策略。
在购买策略上，如果追求非常低的门槛上车，那就买四楼，剩余楼层可以毫不犹豫冲高楼层，尤其是在没有价差的楼层组合里，那肯定优选更高的楼层，非常看摇号运气。
五、总结
以上就是大华·静安年华首开高层楼栋的一房一价解析了。
我来总结一下选房参考和购买策略：
1、对于买108㎡的购房者。
这是目前最低门槛上车大宁新房的机会，起步价不到1300万，就这一次，别错过。
三个中间套价格差不多，楼层价差也很小，预算在1300~1400万，基本上房源可以随便选了，摇号如果靠前，甚至可以用非常实惠的价格买到高楼层，采光和视野条件非常好，这种机会可真是不多。
2、对于买123㎡的购房者。
1600~1700万可以买一个实际空间体验达到常规140㎡+的3+1户型，而且是边套，居住体验感非常舒服，东西两侧望出去也没什么高楼，中高区还可以看到三件套，视野非常好。
东西边套各有优势，东边套三件套景观会相对好一些，也不靠道路，西边套则是有相对独立的电梯厅，同楼层价格差异很小，看个人喜好了。
3、不要被13万的楼栋均价迷惑了，毕竟三阳台户型的实得率没的说，空间体验肯定远超常规的同面积户型。
4、这个项目是大宁新房目前的最低上车门槛，享受大宁配套，旁边小区对口双学区，项目购买逻辑足够强硬。
就这一栋楼，105套房源，因为定价差异很小，高楼层肯定被先抢掉，看大家摇号运气了。
祝各位都能顺利选中自己喜欢的房源~
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