杨浦滨江东外滩
12号线爱国路地铁站仅200米
「中建壹品·复兴里」
100席风貌别墅即将入市
建面约150-350㎡联排别墅
总价约2500万起
目前“样板间”已开放
— 恭迎品鉴 —
☑️☑️中建壹品·外滩源著·复兴里售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
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最近消息：「中建壹品·复兴里」风貌别墅实景示范区正式开放，项目位于杨浦滨江中环旁边，是少有的地上2层的风貌别墅！另外赠送有地下室、夹层、露台、阁楼、花园等面积，首开27套，预约可看！
最小150平（有4套），最大350平（1套）大部分是170平190平220平的。总价约2500万起，主力房源总价在3000万左右。
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实景示范区
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样板间实景
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杨浦滨江东外滩
12号线爱国路地铁站仅200米
「中建壹品·复兴里」
100席风貌别墅即将入市
建面约150-350㎡联排别墅
总价约2500万起
目前“样板间”已开放
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风貌别墅是上海的顶级业态，主力总价普遍在七八千万，起步价也要四千万左右，是顶级购买力的专属产品。虽说上海的风貌不算少，但 纯粹的2层风貌别墅社区，却只此一家。它卖给你 地上2层，送你层高6.6米的地下空间，再送你2.2到3.6米的阁楼层，还送你花园。而且它还是上海购入门槛最低的风貌别墅之一，仅需2400万起。客户群体也很丰富：不只是风貌别墅的客群，也给市区叠加或平层的购房者，提供了一个新选项。
大家好！今天李想预测评的是 中建壹品 外滩源著·复兴里，项目规划打造 100 套风貌别墅，全是地上两层的联排产品，主力面积段在150-220㎡，指导价16万/㎡，总价在2400-3500万元。正因它稀缺的两层建筑形态所带来的最大的附加值，再加上最低的购入门槛，我们的 综合评级给到 A。
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接下来，我们从 区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
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区位评级B+
先来看 区位评级B+，其中地理b、交通a、配套b+、相邻b+。
风貌之所以为风貌，核心在于它所在的土地必定承载着独特的历史文化传承价值， 因此风貌的区位价值本身就很高。不过复兴里所处的杨浦滨江，单与黄浦、静安等传统核心区的风貌板块比较时，土地价值就相对较低了，这也是我们给到地理板块b的原因。但也正因如此，相比于七八千万的身价， 复兴里两三千万的亲民价格，就显得非常突出。
杨浦滨江曾是英美租界的一部分，当年工部局把它定位为先进工业的集聚地，进而慢慢发展为中国民族工业的摇篮。因此，这里也伴随着相当体量的花园洋房、新式里弄。
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其实，我们对现在的杨浦滨江也不陌生。它是 上海滨江带的科创板，美团、B 站等 世界级大厂和头部科创企业都已相继落地；交通上，项目 距地铁12号线爱国路站仅400米，临近中环、北横通道；商服与公建配套也都一应俱全。
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而且 杨浦滨江是近几年上海置业的热门板块，它有三个重要节点：一是西边的八埭头，二是中间的新质秀岸，三是规划有“量子城市”与人工智能产业集群的复兴岛。特别是今年8月，小红书在复兴岛打造了全球首个开放世界冒险岛活动“RED LAND”，3天里汇集了全球50个顶级游戏动漫IP，吸引了10万人登岛，让复兴岛成了全球首座二次元“痛岛”、中国新的动漫产业高地。而复兴里正扼守着复兴岛大门，是复兴岛畔的壹号风貌作品，这也是“复兴里”这个名字的由来。
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产品评级A+
再来看 产品评级A+，其中规划a+、公区a、户型s，由于所有风貌的内装都是毛坯的，所以内装不做评级。
复兴里能获得A+的产品评级，核心原因在于 它是当前上海市场中唯一容积率约 1.13 的纯两层风貌别墅项目, 反观当前上海主流风貌别墅社区，容积率普遍在 1.4 左右，且为三层产品。别小看“1.13 容积率两层”和“1.4 容积率三层”的差别，它带来的不仅是居住形态上心理的优越感，更将复兴里产品评级直接“封神”的根本原因。
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我从技术角度来解析，首先， 在同等可售面积下，两层别墅较三层，建筑的尺度大幅宽松。以 200㎡的可售面积为例：切三层，单层面积70㎡，剔除交通核面积后，实际使用面积在50㎡左右；而切两层，单层面积在100㎡，实际使用面积80㎡。同时，建筑单体还表现出整体面宽加大，进深缩小。因此，在指向别墅核心价值——附赠空间时， 两层建筑形态的核心优势将进一步凸显：一方面三层风貌别墅只送地下室，而 两层产品除地下室外，还能额外送了一个阁楼层，也就是多送了一层；另一方面是因前面提及的单层面积从70㎡放大到100㎡，所以附赠总面积直接翻倍。继续以200㎡的别墅产品为例，地上三层产品的总附赠面积大概是70㎡乘以2 层地下室等于140㎡，而两层产品的附赠面积是100㎡乘以2层地下室，加上100㎡乘以1层阁楼等于300㎡。
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正因为 复兴里产品的核心价值在于巨额的附赠率，所以开发商针对于此，也进一步进行强调核心优势：他们将这个项目的 地下层高下挖到6.6米，较常规的5.8米深了80公分，使得两层地下室可以获得平均3.3米的高度空间；同时， 增设的阁楼层通过将檐口上移30公分的技术处理，使得最高高度能够达到3.6米， 配合露台，甚至可做主卧系统使用。
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基于复兴里纯粹两层风貌社区的唯一性，给到户型s进而产品A+的理由。
交易评级A
因为产品的独特性，也提升了我们对它交易评级的看法， 交易评级给到A，其中定价a+、供需b、竞品a、能力a。
风貌作为市区的别墅，它的高价值是毋庸置疑的。然而，它的交易性并不突出，原因首先是在高总价市场的竞争性不占优势。主力风貌别墅总价七八千万，单价30万，在与市区的顶豪，如高福云境，其受到价格管控压抑的20万单价相比，并不显合算。但 是复兴里总价两三千万，单价约16万， 与中高端的平层或叠加产品相比，它的性价比一下就凸显出来了。
风貌卖得不好的第二个原因是产品，1.4容积率下做三层，必将导致三个大的劣势：一是建筑覆盖率过高，二是户型尺度不够，三是附赠空间有限。但复兴里是1.13容积率的两层别墅，在尺度和附赠上与常规风貌明显不同。如前面提到的 150%的附赠率堪称峰值。
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风貌卖得不好的第三个原因就是短周期集中供应3000套。但是 复兴里这样两三千万的风貌占比不足10%，使得它的客群更为丰富，不仅仅限于风貌市场，还会吸引市区平层和叠加的消费群体，而对于两三千万的中高级的购买力，今天的测评是否打开你新的视野，提供了一种新的选择？
上海所有楼盘评级及12分项查看↓
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