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初冬的阳光斜照外滩堤岸，越秀外滩樾的花岗岩门柱与铜制浮雕在光影中流转，老银行的古典肌理与现代幕墙的通透交织，将上海的金融记忆与顶奢居住理想悄然融合。这座坐落于黄浦区外滩核心（中山东一路与北京东路交汇处）的低密社区，以 “樾藏外滩，脉承沪上” 为核心理念，在上海 “城市封面” 续写海派豪宅传奇。作为外滩罕见的风貌别墅项目，其将百年金融建筑遗存与现代顶奢生活需求深度融合，仅 18 席建面约 320-480㎡的江景宅院，成为塔尖人群收藏外滩的终极之选
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越秀外滩樾售楼处由 1930 年代的上海华俄道胜银行旧址改造而成，保留了原建筑标志性的爱奥尼克柱式、穹顶壁画与大理石地面，入口处复原的 “华俄道胜银行” 铜制招牌经古法抛光，“1931” 的镌刻字样与外滩钟声共鸣。推开嵌入青铜纹饰的实木大门，玄关地面沿用原银行的黑白根大理石拼花，保留了当年贵宾通道的防滑纹路，墙面悬挂着由老股票、债券拼接而成的艺术装置，金融底蕴与设计感扑面而来。
由擅长历史建筑活化的 “外滩古典设计事务所” 操刀的内部空间，以 “百年金融记忆博物馆” 为设计内核。沙盘区嵌入原银行的营业大厅位置，顶部穹顶壁画复刻原 “外滩金融全景图”，鎏金线条在自然光下熠熠生辉，照亮按 1:12 比例还原的 “万国建筑 + 江景宅院” 模型，连墙面的石材纹路都与周边历史建筑精准匹配。洽谈区的沙发选用复刻民国银行大班椅的真皮面料，搭配铜制算盘边几与老外滩金融题材油画，墙面嵌入防弹玻璃展柜，陈列着从地块出土的旧银行印章、民国支票存根、老股票权证等文物。最具巧思的是 “外滩金融走廊”，通过全息投影技术重现 1940 年代外滩的繁盛场景 —— 银行柜台的算盘声、洋行经理的交谈声、黄包车的铃铛声交织，访客穿行其间，仿佛踏入上海的金融黄金时代。
项目占据外滩 “黄金 1 公里滨江带” 核心，直线距黄浦江岸仅 100 米，陆家嘴约 1 公里，人民广场约 1.2 公里，坐享 “世界会客厅” 的顶级资源。交通形成 “双轨交汇、三横两纵” 的立体网络：步行 6 分钟可达地铁 2 号线南京东路站，9 分钟抵达 10 号线豫园站，通过 2 号线换乘 1、8 号线，12 分钟内可直达人民广场、静安寺等核心商圈，20 分钟通达虹桥国际机场。
地面交通同样畅达，延安东路隧道、外滩隧道在项目周边形成快速通路，驾车经中山东一路、北京东路等主干道，8 分钟内可抵达陆家嘴、淮海路等地标。此外，项目紧邻外滩观光码头，可搭乘水上巴士直达北外滩、徐汇滨江，周边还有 20 余条公交线路环伺，如 20 路、37 路等老牌线路串联起上海核心地标，真正实现 “地铁通勤高效，江陆出行自如” 的理想生活。
板块底蕴：从金融心脏到顶奢住区
越秀外滩樾所在的外滩板块，是上海近代金融文明的发源地，周边环绕着和平饭店、汇丰银行大楼、海关大楼等 52 幢古典复兴大楼，构成全球闻名的 “万国建筑博览群”。项目与外滩历史纪念馆仅 500 米之隔，共同守护着约 1.5 平方公里的 “外滩历史风貌区”，这里曾是远东的金融中心，承载着上海 “远东华尔街” 的百年记忆。
项目将呈现 49套低密风貌里弄住宅，面积约238-338㎡。
户型图如下：（过程稿仅供参考，最终以实际为准）
基础信息
【项目名称】越秀·外滩樾
【开发商】上海漕越经济发展有限公司
【项目位置】上海市·虹口区·梧州路235弄
【项目类别】70年产权住宅
【项目类型】风貌别墅
【可售户数】48套（风貌）
【容积率】约1.3
近两年虹口、黄浦、静安核心区风貌别墅相继面世，是对上海整个住宅或者说整个豪宅市场的命运改写和价值颠覆！
一方面，风貌别墅的珍贵，真谛不在于仿古，而是将特定时期的特殊历史基因通过建筑形式留存，转化成当代生活的诗意载体。
另一方面，目前我们能看到做的比较好的风貌别墅，地段非富即贵，在上海，这种级别的豪宅本身具备传承意义，拥有比普通豪宅更高的价值属性。
01
「越秀·外滩樾」
上海风貌别墅翘楚
风貌别墅在上海，即便同样选址最核心的地段，同样打造顶级产品，内里也有着非常具象的等级之分。
一是来源于紧俏供应与“尖货”稀缺的双重重压。
“物以稀为贵”在上海豪宅市场已经成为了几十年不变的法则，风貌别墅更是如此。
其初始地块来源的成片二集以下旧里，经历了百年时间更迭，才有了这几年的集中城市更新，按计划今年年底前会全部完成。
换句话说，在今年结束这一轮城市更新之后，上海可能未来几十年都不会再有风貌别墅的土地出让。
而且，已知的市面上部分风貌地块，也并非都是别墅，还有相当一部分是商业、保留建筑、还有高层/洋房类产品。
更可况，在当下，盘点整个上海所有已入市的风貌，越秀·外滩樾作为以双拼&三拼为主的偏现代风的风貌别墅，稀缺性稳稳排进前三！
二是来源于历史传承和现代精神的极致对冲。
追溯上海石库门发展历史，早期传统的石库门住宅蕴含了许多时代特征，多样化的门头设计、老虎窗、山墙等建筑元素，都是建筑美学的典范。
但随着时代发展，进阶版的风貌在传承的基础上革故鼎新，动态衍生出了许多新的居住要求和审美需求，而越秀·外滩樾对当下的这个变化其实是很敏锐的。
这个如果大家到了现场就会很清晰的感知到：
例如，在社区入户，目前已经完美呈现出来的，有强烈视觉冲击的立面大量的红砖、红洞石及大面积的落地弧形玻璃搭配的相得益彰，整个门头既有厚重的历史感，又不失极简主义的现代美。
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又例如，在“砖”这种材料的运用上，越秀·外滩樾更是做到了极致！用了老砖、陶砖、釉面砖和御窑金砖四种砖。
老砖是百年历史传承、陶砖是技艺上的推陈出新、釉面砖是现代美感与实用的碰撞、御窑金砖是定制的家族印记！
在这样量级的项目上，单个的用材或许算不上特殊，但这样的历史厚重感再加上事无巨细的细节打磨，意味着上海市中心终于出现真正具有传承意义的风貌别墅！
这是本质上填补了豪宅市场一种特殊供应的空白
也是越秀·外滩樾真正在为上海创造出现风貌尖货作品的可能！
三是来源于核心地段继往开来的城市光环。
关于越秀·外滩樾所在的虹口北外滩，目前已经成为上海能级最高的规划之一。
根据规划细则，这里将建设约480米高的上海北外滩中心，未来将与其他17栋180米以上的超高层建筑群，共同构筑起浦西最美天际线，业态更为丰富，产业结构也更为稳健。
北外滩与陆家嘴超高层建筑群、外滩万国建筑群，共同构成“黄金三角”。
而且，与陆家嘴、外滩相比，北外滩的建造速度更快，部分地标建筑已经屹立江边，成为上海新的天际线，世界级会客厅已然初显峥嵘！
当然，很多人不知道的是，上海的开源也是从北外滩开始。
从早期的万国领事馆、到国内文豪学者的聚居地、北外滩承担了经济、文化、甚至军事交流职能，这里曾是世界了解中国的窗口，也是中国走向世界的开端。
最早的船厂、路灯、电话、电影院、证券交易所其实都在这里。
可以毫不夸张的讲，上海从开埠至今，虹口北外滩始终是上海真正的中心！
作为外滩 “历史建筑保护与功能升级” 重点项目，项目采用 “修旧如旧” 工艺，将原银行的石材墙体、木质穹顶、铜制栏杆等构件逐一编号修缮后复用，保留了古典建筑的比例尺度与细节肌理，同时植入现代安防、恒温恒湿等技术。周边正在推进的 “外滩金融集聚带升级”“豫园文化街区活化” 等项目，将进一步强化板块 “金融核心 + 文化旅游 + 顶奢居住” 的复合价值，使这里成为上海城市封面的核心地标。
仔细看越秀·外滩樾，任何角度，都在将这个思路执行的彻彻底底。
市面上目前的大多风貌别墅，都有的通病，越在核心位置，地块越不规整，窗墙比受限越多，造出来的别墅普遍逼仄。
越秀·外滩樾从拿地到建筑的设计建造，从公共区域到内部空间，都积极解决了传统风貌别墅存在的弊端！
1、原始地块规整，带来“类独栋”居住体验
作为精心调研后选址的地块，越秀·外滩樾本身地块就非常规整，可塑造性极强。
再加上在精密计算土地、套数、面积占比之后，呈现出了工字排布的效果：
这样一来，让更多的客户实际感受就是双拼/三拼的效果，非常接近接近类独栋感觉。
2、提升窗墙比，最大尺度增加室内采光
以往风貌别墅中，出于保护建筑外立面规则，窗墙比带来的采光面小是一个很大的硬伤。
但在越秀·外滩樾，展现给我们的是则是大窗墙比、大开间、大尺度！
从定制的转角曲面玻璃墙，到全落地玻璃窗，每一个细节都在把自然光线无限拉进室内！
3、空间有限，那就创造更多可能
上海市中心寸土寸金这个概念不用笔者强调，所以，现在即便是几千万的豪宅项目，只要位置好，容易忽视会所或公共空间的营造。
但越秀·外滩樾想为未来业主做的，只有更多。
为了使我们在稀缺的地段营造稀缺的资源，把生活的想象现实化，越秀·外滩樾还在会所引“山水入园”。在空间有限的情况下，进行垂直空间的挖掘，营造了坡道景观、山水庭院和会所。
不仅设计感十足，也颇费心力的将生态和自然带入了城市居所之中：
这里的山石墙选自深山的原石，是具有丰富经验的匠人手工钻凿；
这里选用的子母松也是从松林中精心选取，符合山水中庭尺度且姿态优美的树株；
这里还遍布了与“山”景呼应、自地面叠层的垂瀑和水景······
再用不同的标高引自然光线入园，不止提升了采光效果，同时也让整个庭院景观更加垂直立体，更好的放大了观赏效果。
像这样能在市中心打造出大面积有山有水的山野自然景观，又遇上了地块肌理的天赋异禀。
已经赢在了起跑线，和市面上普通风貌项目对比，越秀·外滩樾明显已经进入了下一个Level！
03
仪式感会所只是基础色
“顶奢化”生活演绎才是绝学
当然，提到风貌别墅，逃不脱的一个话题就是脱离大众产品、拒绝平庸感。
越秀·外滩樾更不例外。
从笔者前面提到的第一重会客空间、到第二重的艺术空间，再到面积更大，更加私密，功能性更复合的第三重会所空间，越秀·外滩樾的取材和对未来生活体验的思量都极为考究。
第一重-堂前会客，这里首先营造了满满的社区入户的仪式感，通过红色陶砖与红洞石以及大面落地玻璃营造出了层次丰富的艺术立面。营造业主在家庭空间以外进行接待交往的处所。
不仅视觉美感突出，每一步的取材、工艺细节也与环境相融的恰到好处，尽显格调！
第二重-樾下会友
这个空间位于整个地下的b1层，未来，北区会作为艺术展览区，南区专业健身房，兼具实用性和审美需求。
特别是豪宅类社区，一定会需要一个邻里交互和会友空间，那艺术就会是比较好的一个载体，可以更好的建立起链接。
第三重：言上会己
这一层的会所空间，场景更为丰富、适用场景更多，也更加家庭化。
在约1000㎡的会所内，包含泳池、私宴、休闲吧等功能区，是打造给业主取悦自己的空间，在这里可以享受足够的放松，各个空间的穿透也保证了不同空间的一家人可以互动交流。
即便是豪宅中经常会做的泳池，越秀·外滩樾也要做到极致。
造型别致的罗马浴场风格和我国宋代名画《溪山行旅图》在这里完美碰撞，再加上项目很巧思的在泳池上方做了天窗，引进了自然光线，呈现出非常独特的美感。
而且，这三重空间，从接待应酬到家庭空间的延展，都有物理区隔，未来业主可以随心把控社交尺度，仪式感和对生活的掌控都可以握在自己手里！
风貌或许大家都在做，也都可以做，但越秀·外滩樾的考量，远远超出了一个高端住宅本身。
能把未来业主生活前置化、细节化，呈现的这么理想的，目前可能也就越秀·外滩樾能做到。
本质上它更像是一件传家宝。
记录了一个大家族的过往和历史，又给未来提供了诸多新的可能，回顾生活却又高于生活。
【项目简介】
项目傲立“一江一河”交汇处（直线距离约1.1KM），未来将打造成为彰显上海城市核心竞争力的黄金水岸和具有国际影响力的世界级城市会客厅，出入之间，相逢城市高阶未来。
【北外滩 面向世界的上海新封面】
北外滩，与外滩、陆家嘴并称为上海的“黄金三角”。将以2座陆家嘴的商务体量规划，新天地2.0生活圈打造，成为上海跃升世界舞台的“中心发力”新引擎。
【中央商务区 未来上海腾飞引擎】
区域能级：总开发面积约840万方，40栋甲级写字楼城市地标：480米浦西第一高楼，19栋摩天大楼集群金融产业：2100+家金融企业赋能，资产管理规模超8万亿元，位居全市第一航运格局：4500+家航运企业集聚（上港集团、中远海运等），打造国际航运中心全球贸易：2500+家贸易企业入驻（摩亚方舟、银联商务等）新兴产业：129家新增高新技术企业，113家市区科技小巨人企业（数据来源：上海市规划局《北外滩地区控制性详细规划》）
【立体交通 | 无界畅达世界 擎动城市脉搏】
全城畅达：
约360米新建路隧道（直线距离），快速直达陆家嘴CBD；
约670米外滩隧道（直线距离），直达外滩金融商业街以及老码头；
约150米北横通道（直线距离）贯通全城，快速通达虹桥机场/虹桥火车站；
约2.4公里大连路隧道（直线距离），直达浦东东方路、世纪大道、八百伴商业圈
四轨交汇：
轨交4/10号线海伦路站约850m（直线距离），3站南京东路，6站新天地。
【核心商圈 | 高阶商业配套 国际摩登领潮】
商业配套方面项目约2公里内，多元繁华构筑封面商业圈
北外滩商圈直线距离约500米；
外滩商圈直线距离约1000米；
陆家嘴商圈直线距离约1500米；
瑞虹商圈直线距离约900米；
【高端医疗 | 优质三甲医院 护航健康生活】
三公里内四所三甲医院，全生命周期护航
新华医院（儿科专长）；
复旦大学附属妇产医院；
上海市第一人民医院；
上海东方医院（血管外科专长）；
【学府荟萃 | 全龄教育培优 一脉书香传承】
幼儿园：约1公里内6所幼儿园（直线距离），涵盖东余杭路幼儿园等3所示范级学校；
小学：约1.5公里内5所小学（直线距离），涵盖区重点四川北路第一小学；
中学：约1.6公里内6所中学（直线距离），1所市重点、2所区重点。一路之隔上海虹口二中心小学（在建中），约2.3公里市重点上海外国语大学附属外国语学校（直线距离）＊施教区及就学政策以教育部门规划为准
【滨江低密 | 丰盈自然绿地 城市诗意回归】
2.5公里北外滩滨江绿地（约800m直达），四川北路公园、和平公园、鲁迅公园3大公园环伺，于滨江和城市低密绿芯之间，肇启当代诗意生活传序。
程绍正韬，建筑室内设计之东方主义集大成者，致力于东方文化的坚守与创新。他打破惯常的职业思维，将生活方式化作一种哲学态度，融入空间设计，让设计不止于作品。
李玮珉，撑起中国豪宅设计半壁江山，擅长为城市塑造文化符号建筑作品。他的作品更多用极简的方式来表明态度，崇尚简而高效的现代生活方式。庄重的建筑语汇，适时注入艺术、自然与美学，让空间充满想象力。
复刻百年前的高端工艺元素，让海派造诣世纪传承。清砖立柱、古典门头、封闭门窗、岩石山墙等经典海派建筑风貌转译，于历史和未来之间收藏百年上海。
【41载越秀 | 万亿级开发商 与上海共卓越】
国内资产规模最大的地方驻港企业之一越秀地产，中国第一代商品房缔造者。41年越秀，30城300+项目，服务超100万业主；2023年销售额行业排名12，2023年TOP20销售业绩增长率最高房企。2024中国房企综合实力TOP9。入席北外滩世界会客厅，与上海共生长。(数据来源:克而瑞地产研究发布榜单《2023年1-12月.中国房地产企业销售榜top200》)
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在项目半公里范围内，汇聚了上海最顶级的商业与文化资源，形成 “高端零售 + 文化体验 + 精致生活” 的全能配套圈。步行 8 分钟可达外滩金融中心（BFC），涵盖 LV、Prada 等国际顶奢品牌及高端艺术展厅，其 “外滩枫径” 市集融合了老上海风情与现代潮流；驱车 5 分钟即达南京路步行街，坐拥恒基名人购物中心、百联世茂国际广场等商业体，聚集了近 400 个国内外知名品牌，高能级首店占比达全市 45% 以上。
中山东一路的 “外滩老字号商业带” 藏着地道上海味道，百年老字号 “绿波廊” 的葫芦酥、“老凤祥” 的金银饰品，与沿街的江景米其林餐厅、高端雪茄吧形成奇妙呼应。此外，项目 3 公里内有上海博物馆、上海大剧院等文化场馆，以及仁济医院、华山医院等三甲医疗资源，还有上海市格致中学等优质教育配套，全方位满足顶奢生活需求。
老上海气息：万国建筑下的市井温情
越秀外滩樾的老上海气息兼具金融风骨与里弄柔情。建筑外立面采用从苏州定制的仿古花岗岩，复刻古典建筑的浮雕纹饰，搭配铜制窗棂与木质百叶窗，还原外滩建筑的庄重质感；每户宅院都设置了 “观江露台”，嵌入老上海石库门常见的花窗元素，搭配铸铁花架，重现 “露台观江、邻里品茗” 的滨江生活场景。社区内部复刻 “棋盘式” 里弄布局，主巷宽 4 米铺设青石板，支巷沿用老上海的 “弹硌路” 工艺，两侧种植梧桐树与白玉兰，再现 “梧桐遮巷，玉兰映宅” 的外滩意境。
周边的中山东一路、北京东路保留了大量民国时期的建筑，如老式洋行、银行旧址、石库门里弄，沿街商铺仍沿用木质招牌与铜制幌子，傍晚时分，老字号的暖光与陆家嘴的霓虹交相辉映，老人们在滨江公园打太极，孩童在弄堂里追逐嬉戏，江风裹挟着老上海的烟火气扑面而来。这种 “建筑留形、生活留味” 的活态传承，让项目成为老上海外滩风情的 “沉浸式体验场”。
越秀外滩樾，既是对上海金融文脉的致敬，也是对现代外滩顶奢生活的重新定义。目前售楼处已正式开放，诚邀莅临，在石材与江风的肌理中读懂上海的过去与未来。
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