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一、前所未见
金茂璞元，上海的第一座金茂璞系产品，很可能会是你今年能看到的最强的新房产品之一。
在瑞虹板块开发的30年之际，金茂拿下了这个定义下的最后一块住宅用地，然后他们用一套完全超过我想象力的方法为这个上海可能最知名的城市更新项目拼上最后一块拼图。
这个项目，金茂做了太多的细节和「前所未见」。
从这个项目里，我看到了一个完全迭代了自己的金茂，一个非常强悍的金茂，一个从解题思路开始，就做出了突破，值得所有房企学习的金茂。
自大宁金茂府起，金茂已经将府系的品牌打出了绝对的的市场知名度，在十几年后，这批金茂府的业主和粉丝也进入了人生的下一个阶段，不单单追求「显贵」，而是追求「回归真我」，于是金茂「璞系」产品应运而生。
这篇文章，我会聊一下这次我有机会看到的金茂璞元的一角，聊聊它到底强在哪里。
二、教科书式的地块解法
所有的地块几乎都会有他先天的优劣势，金茂璞元当然也有。
这块地的优势在于其 绝对核心的位置，瑞虹板块，与陆家嘴，北外滩，外滩或是市中心的距离，还有本身板块内超强的购买力，居高不下的二手房价。
但土拍后，我一个朋友问过一句话：
「这块地是不是不太方正？」
大家见多了方正地块的豪宅，金茂这个地块显然不是，地块天然条件就比较难以去做楼栋排布。
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在经过瑞虹业主的调研之后， 金茂很快否定了「围合式」这个思路，虽然围合式能留出中央巨大的景观做文章，但也势必会造城大量的房源无法南北朝向，是历史上一直最注重居住体验的金茂所无法接受的。
南北向，四排布局，是他们最后坚定的选择。
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但这样的布局，你从图上就能一眼看到，如果设计的不好，最大的问题是「分裂感」
社区被四排楼栋划分出很多个小块景观，没办法做出豪宅需要的集中空间的「大气感」。
景观空间小、豪华感营造能力弱，是这类方案的通病。
但这次，金茂决定做一个完全不同的解决方案：
拉出绝对的高低差，让社区立体起来。
整个地块的下沉会所向下延伸，架空层则架设在地面之上， 挑空的最大高低落差来到了约14米。
效果图，实际以交付为准
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而且 小区里每一栋楼都做架空层，甚至金茂还牺牲了一套中央位置的大户型空间，来换取一个架空的悬浮观景平台。
这样的「资源浪费」在其他房企那边可能是想都不敢想的事情。
在这样的方案下，每一个架空层都能让视野完全穿透，从而把人的视线空间彻底释放出来了，一眼望出去便是百米开阔的景观。
这个地块也因此变成了项目真正的优势，在景观的加持下，得以带来了非常强的视野纵深景观轴。
于是，这个形状的地块，变成了金茂的优势。
这样的地块解题逻辑，才是一个顶级产品力项目应该体现的。
三、超级底盘
这块地的另一个突破来自于它的 「超级底盘」
很多人不知道， 金茂璞元这次整个社区是抬高了约1.4米的。
这样的抬高可以让整个小区仿佛悬浮在社区之上，归家动线上也会一步一阶，有一种离开城市的喧嚣，瞬间拥有那种进入了一个隐奢的高级酒店的质感。
抬高除了气质上的提升，另一个作用和整个「超级底盘」也分不开。
因为这个地块的四周有河道，有地铁，有商业。
在金茂的设计里， 这个底盘周围的一些配套都是和社区相连，被精心打磨过的。
比如地铁站，金茂计划将对小区门口的地铁站做一次焕新，改造成璞系的设计语言和增加金茂元素，让业主从地铁口的时候就仿佛已经进入到了小区的空间内。
并且因为社区整体的抬高，与河道天然形成了一个「隐私屏障」，从社区外，完全不见小区里的样子，但从社区内往外看，因为地势更高，更容易看到河道景观，像是一个天然的观景露台。
于是甚至能让社区外的景观在业主的视野里也和小区原本景观融为一体，再进一步扩大了社区的空间感。
你会发现，当金茂拿到这个项目之后，并不是单纯把他当做一个「单盘」来做的。
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整个社区的「真实可用空间」被进一步的放大，也提供给了业主更加舒适的居住范围。
最终，当你住在这个社区的时候，你的街道，社区，乃至地铁，家门口的商业，都是和你息息相关的。
四、山川溪谷才是东方之魂
金茂璞系这次的设计里，最让我动容的是 景观。
它的优秀在于回答了一个问题：
东方之美，到底是什么？
很多开发商和项目理解的东方是「形制的东方」，做出一个和古代一模一样的亭子，门头，或是庭院，就是东方。
在金茂璞元，设计师的答案是 「灵魂深处的东方」
他们找到了 中国人骨子里对于山川溪谷的共鸣。
所以在这次的下沉庭院景观里，他们抛弃了原本市面上最常见的方案：在社区中央挖一个长方形，然后围起来四周做健身房，游泳池，中间一个小小的水景。
这样的方案是下沉庭院，但也不是，它和社区没有任何有机的关联。
金茂这次没有选择把下沉空间围起来，而是真的利用了社区高低的落差与步道的设计，把瀑布和山川溪谷带到了你家。
效果图，实际以交付为准
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业主可以真的在精心设计的各种主要次要的步道里，漫步在小区里，就像走在自然的峡谷中上下石阶，而不是一定要进到一个很刻意的空间转换电梯才能上楼。
从而能真的游览这样的独特景观，又或者可以在悬浮水亭中坐着看山谷的美景。
等到今年9月中下旬左右的实景示范区开放，大家可能会发现一个小细节。
在金茂璞元水景的底部，用的居然都是天然进口石材，为了营造出自然溪谷里那种水底青苔翠绿的质感。
整个垂直绿化的打造中，设计师一直都想区别于西方那种刻意「精雕细琢」且让你无时无刻不关注它的形式。
如果你去看过法式园林的产品，就会立刻联想到社区里那些被每天精心修剪的造型圆球植物。
但金茂璞元认为真正的东方韵味，是这八个字：
「虽由人作，宛自天开」
东方韵味的产品当然也是精细打磨的，但最上乘的其实是那些看起来仿佛犹如大自然雕琢出来一般的精妙。
这才是东西方审美最大的区别。
这也是金茂璞元这次景观上，最大的亮点。
五、全上海少有的外立面
这次金茂的外立面有2个非常独特的地方。
第一是立面的主体部分基本运用了 「铝板」+「玻璃」+「陶棍」的三种材质，整体采用非对称的结构设计。
除了常见的铝板与玻璃，为了更有在地文化和解决冰冷感，立面上特地增加了「定制金属釉陶棍」这个材质。
这种特殊的配方目前全球仅此一份，这次使用的独特材质是历经数百次的小样试烧与配方调整才淬炼成功。
最终大家看到的立面材质实体会随着时间愈发醇厚和迷人。
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而另一个独特的地方则是它的 「全向立面设计」
没错，这次金茂璞元的外立面甚至你是无法分出「南北」的， 整个建筑设计保证了立面的东南西北四个面基本上是玻璃+铝板+陶棍的材质。
注意，这样的「全向立面」楼盘，全上海都很罕见。
看下面这张图会很清晰的发现，哪怕是楼顶的设备空间，金茂这次都用了玻璃来包裹，而不是直接用一个敞开式或是格栅的设计，确保了项目的外立面从顶到底全部的统一设计语言。
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金茂在立面所做的一切的设计都是为了项目的历久弥新，与长期审美的先进性。
上海最新房贷新政（2025 年 8 月 26 日起实施）
一、商业贷款政策
1. 首付比例调整
首套房：最低首付15%（外环外区域）；核心区域（黄浦、徐汇、静安等）20%
二套房：普通区域25%；差异化区域（临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）20%
三套及以上：统一30%（外环外不限购区域）
2. 利率重大变革
最核心变化：商贷利率不再区分首套和二套，统一由银行根据客户风险状况定价
当前执行利率：
首套 / 二套最低利率约3.05%~3.1%（LPR 3.5% - 45BP）
贷款金额 > 500 万且 > 房价 5 成：3.1%（LPR-40BP）
优质客户最低可至3.05%，二套最低3.09%
3. 存量房贷优惠
已办理的房贷可申请利率下调，部分二套房客户月供可减少500-800 元
便民操作：工行、建行等手机银行 APP 可在线申请调整，5 分钟完成
二、公积金贷款政策
1. 贷款额度提升
首套房：最高额度从160 万元提高至 184 万元
多子女家庭：首套最高额度216 万元
二套房：最高额度从130 万元提高至 149.5 万元
绿色建筑：购买二星级以上新建绿色建筑，额度可上浮15%
2. 首付提取突破
重大创新：可提取公积金支付首付款（"又提又贷"），不影响贷款额度计算
购买新建预售商品住房时，可申请提取本人及配偶公积金账户资金用于首付
3. 贷款利率
5 年期以上公积金贷款利率：2.6%
三、限购政策调整（与房贷密切相关）
人群类别 外环外政策 外环内政策
沪籍家庭 / 单身 不限套数 限购 2 套
非沪籍家庭 / 单身
（社保满 1 年） 不限套数 不适用
非沪籍家庭 / 单身
（社保满 3 年） 不限套数 限购 1 套
注：成年单身按居民家庭政策执行
四、政策影响分析
1. 购房门槛大幅降低
首套房首付从30% 降至 15%，1000 万房产首付减少150 万
二套房首付从50% 降至 25%（差异区 20%），降幅达50%
2. 月供显著减少
以贷款 500 万元、30 年为例：
原二套利率 3.45%：月供约2.17 万元
新政策后利率 3.05%：月供约2.1 万元，每月节省700 元
3. 公积金使用更灵活
"又提又贷" 使首付来源更多元，有效解决 "凑首付" 难题
多子女家庭和绿色建筑购房者获得更大支持
五、申请要点
商贷申请：
外环内外首付比例不同，签约前确认所属区域
准备收入证明、征信报告等，银行根据个人风险定价
公积金贷款：
连续缴存满足规定期限（一般 12 个月）
优先选择组合贷款（公积金 + 商贷）降低成本
总结
上海房贷新政通过 "降首付、平利率、提公积金额度、松限购" 组合拳，大幅降低购房门槛和成本。对刚需族和改善型购房者均利好，尤其外环外区域受益显著。建议根据自身情况选择合适区域和贷款组合，充分利用政策红利。
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