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11月24日，上海2025年度第九批次土地拍卖正式收官。9宗地块悉数成交，总金额达173.33亿元。

与以往不同的是，此次土拍呈现出鲜明的“二元分化”格局——优质地块仍能引发民企“虎口夺食”，上演82轮激烈角逐；而多数地块则由国企稳健托底，以底价平稳落锤。

其中，上海本土民企佳运置业很抢眼，从陆家嘴等国央企手里抢下浦东川沙地块，总价24.75亿元，溢价率15.76%，楼面价29913元/㎡。浙江宝业集团则以17.3亿元拿下青浦一幅地块，溢价率5.17%，楼面价31561元/㎡。

其余地块全是底价成交，基本被国企和深耕房企拿下：中海21.77亿元抄底杨浦滨江，楼面价6.88万/㎡；金茂、大华各花37.26亿元、11.42亿元加仓宝山，楼面价都是3.7万/㎡；上海城建43亿元拿下杨浦五角场地块；嘉定、青浦练塘、奉贤新城的地块，分别被盘古、青浦新城公司、奉发集团联合体底价拿下，楼面价从1.2万-1.82万/㎡不等。

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今日土拍的焦点，毫无疑问落在了上海佳运置业身上。

上午，浦东川沙地块正式开拍，佳运置业董事长沈仁兴亲自到场坐镇。这份“一把手”级别的重视，已为这场土拍的激烈程度埋下伏笔。据悉，该地块自挂牌以来便保持较高热度，最终吸引陆家嘴、象屿&湖北清能三家实力企业参与竞逐，一场长达82轮的竞价拉锯战由此展开。

从竞价过程来看，陆家嘴一度展现出势在必得的姿态，但佳运置业始终紧咬不放，最终凭借更坚决的出价策略，成功从陆家嘴手中“虎口夺食”，以总价24.75亿元、溢价率15.76%、楼面价29913元/㎡的价格，将这宗优质地块收入囊中。

对佳运置业而言，此次落子川沙并非一次“跨界试水”，更像是一场“重返主场”的熟门熟路。作为成立于1999年的上海本土房企，佳运置业具备房地产二级开发资质，多年来持续深耕上海市场，目前在售项目包括佳运名邸、佳运汇龙府、佳运瑞璟湾等。

更值得一提的是，佳运置业的总部曾扎根浦东周浦，早年间就已在川沙开发过佳运公寓、佳洲欣苑，在康桥打造过仁和都市花园，对浦东的土地肌理、市场需求有着深刻的理解。此次重回熟悉的阵地，佳运置业的底气不言而喻。

这宗引发三家房企争夺的地块，自身条件确实出众。出让面积约4.19公顷，分为两个子地块同步开发，并与西南角酒店配套整体出让。从区位来看，项目与地铁2号线川沙站直线距离仅约500米，轨道交通便捷；周边环绕百联川沙、绿地东海岸国际广场等成熟商业体，生活配套完善；教育、医疗资源也已形成系统网络，能够充分满足家庭生活的各类需求。

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更关键的是，地块所在的川沙板块，已经过市场验证。周边已有的陆家嘴锦绣云澜、华润置地观宸润府等新房项目，热度持续走高。其中陆家嘴锦绣云澜自2023年6月首开以来，累计推售1064套房源，已售935套，去化率超88%，这样的成绩单足以证明板块的市场接受度和购买力，结合此次土拍的楼板价，预计未来该地块住宅售价有望达到7万元/㎡以上。

Part.2

宝业集团：四年回归，青浦的“逆势赌注”

如果说佳运的突围是顺理成章，那浙江宝业的出手则多少有些出人意料。

时隔四年多，宝业再次现身上海土拍市场，瞄准的是青浦徐泾西虹桥地块。与川沙地块的激烈角逐不同，这宗地块仅吸引了宝业和象屿&联发联合体两家报名，经过16轮不算密集的报价，宝业最终以总价173024万元竞得，楼面价31561元/㎡，溢价率5.17%。结合这个楼板价测算，地块保本价格约在5.5万元/㎡左右，未来售价大概率会落在5.8万-6万元/㎡区间。

这样的低溢价率，其实早有预兆。近年来大虹桥板块的热度明显回落，市场降温的信号不断释放：今年6月徐泾东一宗住宅地块直接以底价成交，打破了板块此前的拿地热度；而区域内新房去化速度也同步放缓，比如刚开盘的灿耀晶萃173项目，就因认购不足直接取消摇号，板块面临的市场压力可见一斑。

所以宝业此次选择在这个节点拿地，多少有些出人意料。虽然宝业集团深耕青浦多年，在当地开发过宝业爱多邦、宝业活力天地、宝业活力天境等多个项目，但除了宝业活力天地开盘时销售表现尚可，另外两个项目的去化情况都不算理想，尤其是宝业活力天境，去化节奏格外缓慢。

公开数据显示，宝业活力天境于2022年11月8日首开，累计推售471套房源。截至目前，上海网上房地产的数据显示其已售住宅套数仅278套，三年时间网签去化率仅59%，平均下来每个月仅售出8套房。这样的去化成绩，难免让市场对宝业此次再入青浦的决策多了一份观望。

但换个角度看，宝业此次拿下的西虹桥地块，区位条件比此前的宝业爱多邦、宝业活力天境要好上不少。作为大虹桥辐射范围内的核心地块之一，其地段价值、配套潜力都更具优势。或许正是看中了这份区位升级，宝业才选择在市场调整期果断出手。

时隔四年重返上海土拍，宝业能否凭借这宗更优质的地块扭转此前的去化颓势？低溢价拿地带来的成本优势，能否帮助项目在降温的青浦市场中突围？这不仅关乎宝业在上海的深耕布局，也为冷清的西虹桥板块带来了新的看点，值得行业持续关注。

Part.3

国企托底：深耕与稳健的“主旋律”

值得注意的是，今日上海土拍并非佳运、宝业两家独美，中海、金茂、大华、上海城建等多家房企均有所斩获，且多数地块以底价成交。

其中最引人关注的，当属中海的“精准捡漏”。杨浦区N090602单元K8-03地块吸引了中海、保利置业&杨浦城投两家竞买人报名，但竞拍过程中仅中海一家参与出价，最终以总价21.77亿元、楼板价6.88万/㎡的底价成交，成功抄底杨浦滨江核心区。

更值得一提的是，该地块南侧紧邻中海已开发的云邸玖章项目，此次再落一子，意味着中海进一步巩固了在杨浦滨江的深耕优势，形成“多盘联动”的布局态势，未来有望通过资源整合提升区域市场话语权。

同样聚焦杨浦的还有上海城建，其以总价43.00亿元竞得杨浦区N090501单元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地块，成交楼面价30683元/㎡，溢价率0%。

不过这宗地块的开发难度不小，“商品房+租赁住房”的综合开发模式，对开发商的产品规划、成本控制、运营管理等操盘能力提出了更高要求，上海城建能否在满足政策要求的同时实现盈利平衡，成为行业关注的焦点。

宝山区域则成为房企“补仓重地”。中国金茂持续深耕，以底价37.26亿元拿下宝山区N120702单元B2-08地块，成交楼面价37000元/㎡，进一步充实区域货值。

作为宝山楼市的“熟面孔”，金茂此前已在当地开发过金茂棠前、江湾金茂府，此次拿地既是对区域长期价值的认可，也延续了其“深耕核心区域”的布局逻辑。

与金茂一同加仓宝山的还有上海本地民企大华。作为扎根宝山的“本土巨头”，大华以底价11.42亿元竞得宝山区N12-0302单元U3-01地块，成交楼面价37000元/㎡。

对大华而言，宝山堪称其“大本营”，多年来积累的品牌口碑、客户资源和区域理解，将为新项目的开发销售提供有力支撑，此次拿地也进一步夯实了其在宝山市场的领先地位。

远郊板块方面，外来房企与本土力量共同托底。来自泰国的民营企业盘古，以底价6.24亿元摘得嘉定区JDC1-1001单元A06B-01地块，成交楼面价18200元/㎡，溢价率0%。

作为上海土拍市场的“特殊玩家”，盘古这两年陆续在青浦新城拿下两宗地块。而其在嘉定新城开发的盘古园府更是业内闻名的“慢开发样本”，2007年拿地至今仍有房源在售，开发周期长达十余年。此次再入嘉定，结合其过往风格，新项目的入市时间大概率仍会相对漫长。

奉贤板块则呈现“本土联和托底”的态势，南桥江海实业、奉贤发展集团、奉贤二建、上海华民宝科四家企业联合，以底价6.90亿元竞得奉贤区FXS1-0301单元33-01地块，成交楼面价18000元/㎡，溢价率0%。

其中，南桥江海实业、奉发、奉贤二建均为奉贤本地国企，上海华民宝科则是本土民营建筑企业，这种“国企+本地民企”的联合模式，既发挥了国企的资金优势和资源整合能力，也借助了民企在建筑施工、本地客户理解上的特长，是当前远郊地块低风险开发的典型路径。

青浦地块同样由本土国企托底，上海盛青房产以底价4.69亿元摘得青浦区QPS3-0101单元21-01地块，成交楼面价12000元/㎡，溢价率0%。

作为青浦本地的平台型国企，盛青房产的拿地既是履行区域开发责任，也为青浦新城的建设补充了新的住宅供应，这种“本土国企托底”的现象，在当前远郊土拍市场中已较为普遍，成为稳定市场的重要力量。

写在最后：

一场土拍，看清上海楼市的核心逻辑：核心板块的优质资产，永远不缺争夺者，民企凭借本土优势和果断决策，能在国央企阵营里撕开口子；而缺乏核心竞争力的远郊板块，国企和联合体托底成常态，求稳不求快。

对购房者来说，信号也很明确：跟着房企深耕的脚步走，核心板块的优质资产仍具稀缺性，远郊板块则更趋稳健。上海楼市的分化，从来不是冷热不均，而是价值的精准筛选。宝业活力天境售楼处电话：400-8854-706✅︎✅︎✅

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