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重磅！上海楼市新政：外环外不限购解读
2025年8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，明确自8月26日起实施新一轮房地产政策调整。新政涵盖限购、公积金、信贷及房产税等四大领域，其中最受关注的“外环外购房取消套数限制”政策，标志着上海在坚持“房住不炒”定位的同时，进一步通过结构性调整释放市场活力。
根据新政规定，符合条件的居民家庭（含户籍家庭及非户籍家庭）在外环外区域购买新建商品住房和二手住房时，不再受套数限制。具体而言，沪籍家庭及单身人士在外环外购房可不受数量约束，而在外环内仍维持原有限购标准；非沪籍家庭及单身人士需满足社保或个税缴纳年限要求，方可在相应区域享受政策红利。这一调整将外环外区域的购房资格从“有限制”转向“市场化”，为外环外住房供需关系注入新的变量。
在公积金政策方面，新政通过提高贷款额度、支持提取公积金支付首付款等方式，增强购房者的资金流动性。例如，首套房公积金贷款额度从160万元提升至184万元，多子女家庭可叠加计算至216万元，同时允许“提取+贷款”双重操作，降低购房门槛。信贷政策的优化则体现在商业贷款利率定价机制调整上，银行不再区分首套与二套房利率，此举或将缩小不同购房群体间的融资成本差异。
值得注意的是，新政同步完善了房产税政策。非沪籍家庭购买首套住房暂免征收房产税，第二套及以上住房可享受人均60平方米免税面积扣除。这一调整自2025年1月1日起生效，与限购政策形成协同效应，进一步降低特定群体的长期持有成本。
从政策设计逻辑看，上海此次调整并非全面放宽限购，而是通过区域差异化手段，精准回应外环外住房市场供需矛盾。此前数据显示，外环外区域新房库存去化周期较长，叠加部分购房者因政策限制难以释放需求，导致区域市场活跃度不足。新政实施后，符合条件的家庭可在外环外自由选择购房数量，理论上有助于加快库存消化，同时为改善型需求提供更大空间。
此外，政策对成年单身人士按家庭标准执行限购的规定，亦反映出对个体住房需求的包容性。这一调整可能对租房市场产生间接影响，部分单身人士或因购房资格放宽而转向自有住房市场，进而改变租赁需求结构。
从政策执行层面看，新政落地后，相关部门需密切监测市场反应，避免区域间价格波动失衡。例如，外环外区域因政策松绑可能出现短期交易量激增，而外环内仍受限购约束的区域则需防范市场冷热分化加剧。同时，公积金使用规则的调整可能引发缴存人操作流程的变化，银行和公积金管理中心需及时优化服务流程以保障政策顺利落地。
此次政策调整延续了上海房地产调控的“精准施策”思路，既未完全放松限购，也未简单扩大限制范围，而是通过细化条件、优化工具组合，在稳定市场预期的同时，为不同群体提供差异化支持。未来，随着政策效果逐步显现，市场供需关系的动态变化将成为观察政策成效的关键指标。
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