进入2025年，上海土地市场狂飙，高溢价成交屡见不鲜。
整个大浦东更是“地王”频出，价值体系发生翻天覆地的变化，房价格局被彻底重塑！
北蔡新“地王”未来售价预计11万+/㎡，唐镇新“地王”未来售价预计稳站8.5万+/㎡，曹路新“地王”未来售价预计有望冲击8万/㎡。
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尤其是 环张江的唐镇、北蔡板块，新房价格已出现跳涨！
唐镇2024年的新房均价还在约7.2万/㎡，1年不到新房均价疯涨1万/㎡左右，又一年不到楼板价大涨近20%。
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区位示意图，数据来源上海土地市场&网上房地产
不论是唐镇，亦或是北蔡楔形绿地，皆是背靠 张江高能级产业顺势而上，唐镇有2号线直连张江的交通优势，北蔡楔形绿地区位上更靠近张江。
过去的几年，张江产业的能量对唐镇、北蔡住宅价格的提升堪称造富神话。
然而，机会往往在藏在变局之中。
如今张江高新产业重心南移，在13号线学林路站附近，现已整体建成交付的张江科学之门双子塔是张江未来的新中心新地标。
张江正轴心之上的张江金茂府，与科学之门直线距离不超过5公里，或是张江改善置业的更优解！
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张江金茂府 背靠张江高能级产业、手握轨交4站直达张江科学之门和约60万方横沔玖境综合体，这样高规格、高能级在浦东你找不到第二个！
这样的区位优势丝毫不逊色于唐镇、北蔡等区域，在加上6字头的价格，领先其余张江板块好几个身位！
科学之门实景图
众所周知，浦东改善置业门槛极高，改善四房总价更是千万级起步，北蔡四房总价门槛在1400万起步，唐镇四房总价门槛也要千万级起步！
而张江正轴心之上的张江金茂府总价900万级就能买建面约138㎡4房科技洋房，这在整个浦东热门板块几乎是独一份！
对于预算有限的改善家庭来讲，想要置业张江改善大户型，张江金茂府可能是仅剩的上车机会！
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项目周边交通、学校、商业等配套已有大幅度的改善， 是当下房价变局中难得的机遇点，可谓张江仅剩的捡漏机会，错过等地王！
值得一提， 张江金茂府能以“6”字头的价格呈现，源自地块出让时间较早，当时正处于政府房地联动价的调控内，价格受到严格指导，从而形成亲民门槛。
而后续出让的新地块， 取消联动价，实行“双高双竞”政策，价格自然会向市场高位靠拢，因此项目6字头的门槛可遇不可求。
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张江金茂府效果图
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对望张江之门，张江正轴心之上，
完美匹配张江改善客户的置业需求！
都说买房要跟着产业走，浦东恰恰印证了这一点。
浦东从来不以环线定义地段，与核心产业区的距离才是地段判断标准。
张江金茂府是被张江高能级产业所包围的国际化科技住宅，与张江新地标科学之门直线距离仅约5km， 21号线（在建）4站直达！
毫无疑问，张江金茂府位于整个张江正轴心之上，享受着全球一流科学产业园的红利。
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①张江无出其右的产业能级，未来发展上限超乎想象！
未来的浦东，不管10年还是20年，张江始终是核心，并且是无法替代的唯一真神。
张江是上海以“集成电路、生物医药、人工智能”三大先导产业为核心的区域，产业规格之高，无出其右。
新材料产业、航空航天等也皆处于全国龙头地位。
这只是冰山一角，在软件与信息服务产业上，浦东软件园共有软件企业超1700家，从业人员超45000人。（来源浦东软件园官网）
数据来源：浦东发布
前沿产业+占全国超高比例的产值，决定张江科创霸主地位难以撼动，意味将持续吸引高知、高收入人才，所衍生的高端居住需求，将为张江周边楼市带来源源不断的发展契机。
张金茂府站位张江正轴心之上，咫尺张江科学之门，再加上“金茂府”系3.0科技住宅，足以承接张江核心外溢的高端居住需求！
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②轨交6站直达张江之门，共享张江发展红利！
21号线（在建中）贯穿张江科学城核心，沿线皆是张江的重磅产业，将彻底打通项目与张江的价值链条。
张江金茂府从21号线申江路南站（在建中）到学林路仅需4站，这里就是张江全新地标科学之门所在，通勤非常方便！
且项目与申江南路站（在建） 直线距离约888米（地块红线距离规划站点直线距离，来源百度地图），完全可以做到步行进站。
更重要的是，21号线一期预计2026年年底实现通车运营，与项目交房时间大致相同，项目交房后就可以直接享受地铁通勤的便利！（数据来源上海发布）
区位示意图，仅供参考
这意味着， 张江金茂府除了坐拥地铁通勤本身的红利，还和张江未来20年的发展绑定，共享大张江的发展红利！
正是有着这样的区位优势，才能让张江金茂府始终领先其他张江区域一个身位，长久的立于不败之地！
张江科学城正轴心之上的住宅，
约60万方城市综合体，宏伟蓝图兑现中！
张江金茂府不仅是 约60万方城市综合体，更属于国际旅游度假区西片区，作为市级商业中心，国际消费窗口，能提供数量可观的旅游、文娱资源。
项目带来了全市少有的时尚摩登、生态低密、潮流商业的理想生活，简直让人一眼就爱上。
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区位示意图，仅供参考
①张江版“蟠龙天地”，自带约20万方街区商业！
横沔玖境以恢复横沔历史文化风貌区为核心，打造集 古镇休闲、文化体验、生态人居、郊野游憩于一体的东方人文体验区。
项目规划约20万方商业用地，将开发成低密度街区形态休闲商业区， 4倍于蟠龙天地的商业体量，将成为上海江南韵微度假古镇！
横沔古镇效果图
横沔古镇规划有 "中央水乡轴+12大主题业态+4条特色游线"，将重现江南水乡的滨水商业空间氛围，打造国际化、高端商业方式。
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横沔古镇效果图
②享约6平方公里生态绿肺，宛如住在公园里！
在上海，生态永远是昂贵且稀缺的词。
而张江金茂府的家门口，有着约6平方公里超大体量的生态绿肺，周边是一整片的郁郁葱葱， 真正诠释了离尘不离城。
张江金茂府航拍实景图
项目约500米范围内就有沔青公园，约2公里范围内更有上海薰衣草公园、迪士尼星愿公园、周浦花海、康桥生态园-沔西绿地等丰盈生态。
沔青公园已经开放，用地面积约60.4公顷，相当于 80多个标准足球场，是 上海7座环上公园之一，也是示范江南园林典范。
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张江金茂府周边实拍图
超大体量公园+ 带来迪士尼乐园带来的生活方式更加出色：
清晨，下楼就可以展开一场公园慢跑，每一次深呼吸都是清鲜的畅快。
落日时可挽着爱人，一边漫步公园遛娃遛狗，一边看迪士尼绚丽的烟花秀，人与自然融为一体。
时下流行的露营、野餐成为业主随性而为的“常规节目”。
...
张江金茂府周边实拍图
③约60万方城市综合体，加速兑现中！
凭借申迪集团+中国金茂两大行业高手卓越的兑现力，整个项目的宏伟蓝图正在加速兑现中。
项目周边购物、餐饮、娱乐、教育、休闲、医疗、度假等生活配套应有尽有，一站式满足业主生活所需。
横沔玖境一期底商已签约入驻知名品牌麦当劳、全家便利店、第一医药、尚优玛特等配套，让生活更加丰盈。
一座社区邻里中心已建成，更丰富的配套资源正在路上！
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实拍图
上海市示范园东南幼儿园新增金茂部，已于2025年6月正式启动招生。
（免责声明：以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）
实拍图
未来高阶、精致的商业街区氛围和低密、舒适的生态环境将会融为一体，这种高颜值、时尚、潮流、休闲的生活方式，不正是每一个城市菁英的终极追求吗？
城心臻稀的生态资源和高阶的烟火气息同时握在手中，住在张江金茂府，未来的生活无疑是令人欣羡的！
而现在， 及时入手张江金茂府，就能一步到位站在进阶改善的巅峰，何乐而不为？！
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科技洋房+高配装标+超多附加空间，
对标上千万豪宅，产品力、品质感爆表！
张江金茂府是浦东首座新一代“金茂府”系3.0进阶的科技住宅。
项目主推建面约138㎡科技洋房，主力总价900万级，居住体验上遥遥领先！
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张江金茂府实景图
项目在“金茂府”的基础之上做了一次全功能、全维度、超规模的升级， 将智慧化、定制化引入住宅开发，创造更优质健康的生活。
项目深度进阶 12大科技系统、三重节能与五舒科技等技术核心，以 更智慧化、定制化、生活化的品质空间，适配高净值客群追求品质的居住需求。
且金茂的循环地源热泵系统、天棚及部分内墙毛细管网辐射系统以及外墙、外窗、地面、屋顶隔热系统自成体系，在调温的稳定性、节能性、环保性上均有领军级别的优势。
洋房作为比高层更高阶的产品类型，在居住舒适度上几乎是全方位的碾压。
项目无连廊设计，且采用非封闭阳台设计，提升得房率的同时，在一定程度上降低了客户的购房成本。
在全卧飘窗的基础上，张江金茂府 连厨房都有飘窗赠送，加上南向大阳台，丰富的灵动空间极大的提升了实际使用面积！
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张江金茂府实景图
再次，项目主力建面约138㎡4房2厅2卫洋房户型，这是一个真四房真改善户型，各个卧室的尺度均好。
户型三开间朝南、室内“ 4个飘窗+1阳台”，不管是采光、视野、通风、私密性，还是实用性都十分出色。
飞机户型天然对空间的利用更充分。
整个户型以客餐厅为中心点，自然延伸至各个功能间，室内没有多余的过道，几乎没有被浪费的过道面积。
房间内几乎每一平米都得到了更大化利用，整体尺度感远超同面积段其他产品！
整个户型属于 真正的南北通透，且 整体约3.1米层高，室内装修完依然有纵向舒适尺度，丝毫不会觉得压抑。
入户独立玄关设计，约4.1㎡奢阔空间，设置金茂定制柜，大气美观。
既保障了归家的私密性，又赋予业主专属的尊崇仪式感，完美契合高端人居需求。
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LDKB一体化设计，客厅面宽约4.25米 ， 公区的贯通性被加强，从北到南，厨房、餐厅、客厅、阳台全部打通。
尤其是阳台和客厅紧密相连无界连通，空间感功能性拉满，堪称空间设计的典范！
餐厅相当阔绰，可放置 六人桌或八人桌。
餐厅右侧的凹槽空间，可以作为冰箱、柜体等安置点或储物空间，更方便日常收纳。
约6.5㎡宽景阳台，以极大的窗墙比搭配大进深阳台打开视野，使得室内整体采光面、亮度、通风效果得到提升。
洋房有高层难以企及的“亲地性”，站在客厅、阳台前，可近享花草树木扑面的惬意，眼前就是四季变幻，与住别墅的感觉十分相近。
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厨房在 U型操作台面的基础上，还能放下双开门冰箱。
厨房装标非常豪华，配置 西门子的灶台、油烟机、洗碗机高配三件套，弗兰卡的水槽及抽拉式龙头，石英石台面，欧派定制柜柜体等。
整个厨房能给主人非常出众的烹饪体验，对于爱做饭的家庭成员而言，绝对是福音。
双卫设计，避免早上洗漱的“排队”，充分体贴日常需求。
卫生间配备 吉博力的壁挂马桶，科勒的花洒龙头及五金，台盆柜/镜柜/玻璃淋浴房皆是金茂定制等，将精致拉满。
主卧套房设计，带卫生间+飘窗，门口预留收纳空间，为业主提供了私密而优雅的居住体验。
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约11.3㎡奢阔南次卧，约10.4㎡儿童房，两个卧室的尺度非凡，满足大家庭成员对于私密性的需求。
北向有一个约7.4㎡灵动空间可随需求切换，可改造成书房或二孩卧室，适应多元家庭结构。
孩子小时候是亲子手工区，长大后变为书房，灵活适配家庭成长周期。
不夸张的说，项目改善户型，无论是功能性还是尺度感，都是张江改善置换金字塔塔尖的存在，未来纵享长久板块发展红利！
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浦东“王炸”级低密科技住宅，
容积率1.6+双面滨水 +高定会所，价值再难复制！
一个好的改善，理应是追求更高居住舒适度的过程，是容积率不断变小的过程，尤其低密产品，是改善群体内心的终极目标。
“金茂府”系的科技住宅向来是改善产品中的“佼佼者”。
张江金茂府不仅是金茂府系3.0进阶的科技住宅，又是1.6超低容积率，再加上双面环水的天赋，自然形成不可复制的“藏品级”住宅。
住进张江金茂府社区中，能以更低的生活成本，享受到更高的居住舒适度。
张江金茂府实景图
纵观浦东热门板块，容积率2.0左右的社区是绝对主流。而 张江金茂府的容积率只有1.6，妥妥的臻稀低密社区。
项目 由5层叠拼、8-9层洋房组成，得益于双面滨水的天赋，设置了 “一环、七园、三巷” 的景观布局，居住体验遥遥领先高层产品。
张江金茂府除了继承金茂府纯正科技住宅血统外，配备有建面约1800㎡会所和隐奢归家动线。
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①高颜值+高质感，产品力极强！
整体外立面以浅色香槟铝板线条、深色香槟铝板窗套搭配暖灰色真石漆，配色更具活力。
张江金茂府实拍图
叠墅立面设计上，使用270°的幕墙与铝板呈现时代公建化高颜气质，超高成本的中式铝板披檐及基座与横向石材干挂传递东方审美。
②两条隐奢归家动线，仪式感拉满！
地下动线：打造品质、颜值双升级的地下车库，将闲适的生活体验与高品质的追求融合一体。
地上动线： 雅奢酒店式的入户大堂+隐逸摩登都会的园林意境，层层递进，归家之路上，度假感扑面而来，是风景，亦是生活。
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张江金茂府实景图
园林景观呈现得更加完整，参考江南民居“四水归堂”合围而成的庭院，勾勒出一幅动人的中国传统山水画卷。
张江金茂府实景图
③配备建面约1800㎡高阶泳池会所！
张江金茂府深谙高净值人群生活、休闲、社交等需求，将高端质感与多功能实用场域相结合，描摹6 STAR体系，打造高定星质会所。
这里是圈层进阶的社交场，更是分享志趣和品味的绝佳之处，涵盖 商务会晤、私密洽谈、泳池畅游、瑜伽健身、品茗休闲、儿童天地等多元功能。
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张江金茂府会所实景图
项目以星级标准打造 恒温双泳池。
特别贴心为低年龄段业主设计了 独立儿童泳池，与主泳池分开，让小朋友享受畅游乐趣的同时确保安全。
张江金茂府会所实景图
会所内健身区的功能包括 有氧区、器械区、瑜伽区，设备同步五星级酒店健身器材配置，满足业主们未来的各种健身需求。
值得一提的是，项目为喜欢舒缓运动的人士设计了 兰心瑜伽室，在这里静下心来，收获内心的充实与安宁。
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张江金茂府会所实景图
除了之外，未来还能在 中央洽谈区进行邻里交流，举手投足间尽显优雅品味，这样的空间设计既有排面，也很实用，相当于业主的第二客厅。
会所内配置 高定红酒雪茄室、棋牌室，约上三两好友，在此闲聊畅谈，或者有商务沟通，工作交流都可以预约使用。
这不仅能带来丰富的精神生活享受，更是身份的象征。
张江金茂府会所实景图
会所还拥有 下沉水景庭院，与周围建筑融为一体，以静水、原石、浮桥、古树、自然微地形为精神媒介，将自然与松弛感带给社区。
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张江金茂府会所实景图
最后重点讲讲， “金茂府”系在上海向来是高品质的代名词，执掌区域的定价权！
在上海的每一座金茂府，都是区域二手房价的引领者，代表着未来的价值高度，产品力之强经得起时间的考验。
金茂府天生是板块二手房价的风向标，大宁金茂府的二手房挂牌价格与同时期品质次新房就拉开了不小的价格差，更是遥遥领先普通产品。
区位示意图，仅供参考，数据来源链家
总的来说，环张江区域同一起跑线做选择，选张江金茂府就对了，没有犹豫的理由！
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9月4日，上海2025年土拍市场将迎来 第七批次竞拍！此次出让的五宗地块，总起始价约 98.67亿元，分别分布在杨浦、普陀、闵行、宝山与青浦，涵盖核心城区与外环新城的不同板块。
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其中，内中环迎来两宗热门地块，其余则位于外环以外。无论是位置属性、规划指标，还是配套条件，这五宗地块都释放出一个共同信号： 面向改善型需求，进一步夯实宜居价值。
1
杨浦滨江
九宫格再迎新地块
杨浦区N090601单元I4-01地块，是本次土拍最受瞩目的焦点。
这宗宅地位于杨浦大桥东侧的 “九宫格”核心区域，区位优势不言而喻。南侧B站、美团总部预计2026年落成，形成互联网与新经济产业的能量场；西侧则规划有三处绿地，天然阻隔内环带来的噪音，进一步强化了地块的宜居属性。
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过去几年，九宫格已经凭借“保利海玥外滩序BUND98”打响知名度。该项目定位纯洋房，两次推盘均迅速售罄，充分印证板块的稀缺与热度。与此同时， 中铁置业89街坊、中建壹品90街坊也在蓄势待发。
值得注意的是，本次出让的I4-01地块，恰好位于BUND98西侧， 容积率1.8、限高24米，开发指标几乎与外滩序保持一致。如果由同样的操盘方接手，极可能延续“纯洋房”的产品路径。根据上海招标网披露，保利与建工旗下的上海锦协置业已发布招标公告，总投资约39亿元。这一迹象显示，若两家联合再度出手，外滩序的产品逻辑或将进一步复制、强化，九宫格的改善居住标签也会更加稳固。
2
普陀真如翠谷
改善型纯宅地再次补位
普陀真如翠谷板块在今年第六批次中首次亮相，当时中海地产以楼板价约5.88万元/㎡拿下一宗宅地+商业混合地块。
此次第七批次，翠谷再推 两宗纯住宅用地（A03B-04、A03B-05）。与之前的商住混合地块相比，这两宗地块更纯粹，完全聚焦居住属性： 不再设置30%中小套型的限制，也无需配建保障性租赁住房。同时，还要求住宅交付标准不低于5000元/㎡，为房企提供了更大空间去塑造高端化产品。
板块配套已经初步成熟。真如环宇城MAX、山姆会员店均已开业，满足日常生活与消费所需。轨道交通方面，7号线、11号线、14号线在此交汇，便利性突出。此外，板块还在推进“城绿共生”的规划理念，将商业、居住与生态有机结合。
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因此，这两宗纯宅地若能以高端产品切入，极可能承接中海地块的市场热度，推动真如翠谷在改善市场中的能级进一步提升。
3
闵行颛桥
低容积率+水系资源
闵行区MHC10402单元24A-06A地块，成为颛桥板块本次土拍的亮点。
颛桥在第五批次时已有表现，彼时保利发展以12.95%的溢价率成功摘得君莲地块，热度颇高。而本轮推出的24A-06A地块， 容积率仅1.6，比保利地块低了0.4，且限高50米， 更凸显低密与舒适属性。地块东侧还拥有一条河道，自带滨水景观优势，增添了项目未来的宜居感。
交通层面， 地块距离地铁5号线颛桥站约1公里，出行较为便利。周边鑫都满天星广场、颛桥万达广场，则能提供日常消费和娱乐配套。考虑到之前土拍的热度与现有的板块氛围，这宗低容积率的新地块，有望吸引一批关注改善型置业的客群。
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4
宝山美兰
久违的宅地补仓
美兰湖板块许久未有新增住宅用地，本次土拍终于带来一宗宅地供应，被视为“三年之旱逢甘霖”。
此次推出的宅地包括四宗组团， 容积率在1.2-1.6之间，限高40-60米，整体规划偏向低密舒居。东侧两幅地块容积率均为1.2，紧邻美兰西湖公园，环境优势突出；西侧两幅容积率为1.5-1.6，稍高一些，但依旧能维持较好的居住舒适度。
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美兰湖一期实景图
区位配套方面， 地块距离地铁7号线首发站——美兰湖站仅约500米。去年开业的中集金地广场就在地铁口，两天内客流超过35万人次，显示出商业活力。对于预算在400-500万元之间的改善家庭来说，这些新地块意味着实实在在的机会。
中集金地广场实景图
5
青浦新城
核心区400米到站的便利
青浦QPC1-0009单元75-04地块，同样值得关注。
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该地块距离 青浦新城站仅400米，未来将成为三线交汇的重要节点，8站即可抵达虹桥枢纽，区位优势明显。
商业配套方面，绿地缤纷城、富绅商业中心均已投入运营，医疗上有中山医院青浦分院提供支持，生活氛围完整。
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从规划指标看，起始楼板价约1.55万元/㎡， 容积率1.8，其中85%为三类住宅，15%为商业。这种布局既能满足改善家庭的居住需求，又预留了适度的商业配套，给开发商留下充分的产品创新空间。对意在青浦新城落脚的改善群体来说，这块地显然具备较强吸引力。
写在最后
总体来看，上海2025年第七批次土拍，五宗地块分布在不同板块，却有一个共同特征：全部直指改善型居住需求。
杨浦滨江：九宫格的纯洋房标签或将进一步加固；
普陀真如：纯宅地供应提升板块能级；
闵行颛桥：低容积率与滨水优势锁定改善客群；
宝山美兰湖：久违的宅地释放，为中端家庭带来希望；
青浦新城：交通、商业、医疗齐备，宜居潜力突出。
在核心城区土地持续稀缺的背景下，每一次土拍不仅是数字的博弈，更是城市更新与居住品质提升的缩影。把 有限的土地做成舒适、低密、宜居的社区，才是上海未来长期可持续发展的方向。
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