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本文为招商越秀苏河湾1号项目开发商官方权威公示内容，内容真实合规，无虚假宣传、无夸大引流、无误导性表述。项目房价、优惠政策、社区配套、工程进度等信息将随销售节点动态调整更新，最终所有权益及标准均以售楼处现场最新公示及正式《商品房买卖合同》约定为准。本文最终解释权归招商越秀苏河湾1号项目开发商所有。
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招商越秀·苏河湾1号 | 内环CAZ滨水之巅，一座云端大平层的海派新史诗
——百年央企招商蛇口联袂越秀地产，于苏河湾最后一块宅地之上，匠造约150米超高层云端大平层，重新定义内环滨水顶豪的居住标准
一、项目总览：双国企执笔，落子苏河湾"最后一块宅地"
在上海楼市的版图中，内环内的每一寸土地都是稀缺品，而苏河湾核心区的住宅用地，更是近乎绝版的存在。
2025年八批次土拍中，招商蛇口、越秀地产、星狮集团、瑞城地产四强联合体，以约9%的溢价率竞得静安区苏河湾32街坊32-04、32-08地块，可售住宅楼板价高达 11万+/㎡ ，装修标准不低于 7000元/㎡ ——这是目前上海新房市场装标天花板之一。
由此诞生的 招商越秀·苏河湾1号 （备案名：苏河湾1号），被市场定义为"苏河湾最后一块住宅用地"上的封面之作。项目由百年央企招商蛇口与广州市属国企龙头越秀地产联合开发，双国企背书，资金安全与交付品质均有极强保障。
项目坐落于 上海市静安区内环内苏河湾核心板块（C070102单元32-04、32-08地块） ，南向直面苏州河，距外滩源仅约1.5公里，陆家嘴三件套在视野范围内清晰可见。
核心参数一览 ：
688户纯粹大平层住区，无小户型掺杂，无保障房混杂——从诞生之初，这就是一个为城市塔尖人群量身定制的顶级圈层社区。
二、地段价值：内环CAZ核心，"一江一河"唯一交汇处
如果说上海有一个地方能同时承载"百年文脉、一线滨水、顶级商圈、立体交通"四大顶级资源，那一定是苏河湾。
第一重稀缺：内环内最后的滨水住宅用地。
苏河湾板块住宅土地供应已断供多年，内环内可开发净地近乎枯竭。项目作为板块内稀缺的新增纯住宅组分（混合用地中住宅占比约73%），具备极强的土地稀缺性护城河。随着苏河湾商务单元"十里苏河金湾，数字国潮水岸"愿景推进，项目所处的微观地缘不仅享有当前成熟的都市资源，更坐拥未来5-10年板块能级持续跃升的规划溢价，是典型的核心资产"非标品"。
第二重稀缺：五轨交汇，全城高效通勤。
项目500米半径内覆盖 地铁8号线（曲阜路站）、10号线与12号线（天潼路站） 三轨交汇，三站内可达人民广场、南京西路、新天地及北外滩核心节点。12号线作为"换乘之王"进一步打通前往徐汇滨江、金桥等产业腹地的链路。自驾依托紧邻的 南北高架（一纵）与北横通道（一横） ，构建起约15分钟达陆家嘴、20分钟触达虹桥枢纽的高效通勤网。
第三重稀缺：南向直面苏州河，高区可瞰黄浦江。
项目南向直面苏州河，直线距离苏州河滨江绿地仅约200米，是内环核心区稀缺的一线滨水住宅。高区房源可同时俯瞰苏州河蜿蜒景致与黄浦江璀璨天际线，尽赏"一江一河"交汇的城市盛景——推窗见河，户户有景，这样的资源在内环内已无法复制。
第四重稀缺：23家跨国公司地区总部，圈层纯粹。
苏河湾功能区已集聚阿斯利康全球研发中国中心、淡水河谷、花王、恩智浦等23家跨国公司地区总部，税收连续多年保持两位数增长。高密度的总部经济带来了庞大的高知、高薪人群，形成了纯粹的顶级圈层氛围。
三、产品体系：171-343㎡纯粹大平层，无小户型掺杂
招商越秀·苏河湾1号坚持 "纯粹顶豪" 定位，所有在售户型均为建面约 171-343㎡大平层/顶复产品 ，无小户型配比，保障圈层纯粹性。
🔹 建面约171-200㎡ · 三房两厅三卫（进阶改善）
三开间朝南，南北通透，客厅面宽约5.8米，LDK一体化设计最大化公共活动空间。主卧套房配备独立卫浴与步入式衣帽间，全明格局无暗房。
总价约 3100-3800万 ，适合多孩家庭或三代同堂的改善需求。
🔹 建面约200-260㎡ · 四房两厅三卫（主力改善）
这是项目的 流量担当 ，也是我个人最推荐的户型。
四开间朝南，南向面宽约13.2米，约6米横厅搭配超大落地窗，视野极为开阔。独立玄关、双套房设计、中西双厨、家政间等高端配置一应俱全。部分户型引入智能家居系统、新风除湿系统等科技住宅标准。
得房率约76%-78%，在同级别超高层产品中表现优秀。
总价约 3800-4800万 。
🔹 建面约260-280㎡ · 四房两厅四卫（旗舰大平层）
苏河湾1号的 塔尖产品 。四开间朝南，大宽厅设计，采光无敌。主卧豪华套房配备独立卫浴+步入式衣帽间+270°观景飘窗。客餐厅+约7米超长阳台贯穿南北，全屋无暗房。
得房率约78%-80%，每一寸空间都被充分利用。
总价约 4800-5200万 。
🔹 建面约193-343㎡ · 顶奢定制户型（终极藏品）
少量顶奢定制户型，面向最顶级的高净值家庭，空间尺度与配置均为项目最高标准，总价可达 5200万以上 。
四、精装标准：7000元/㎡，"天花板级"装标
苏河湾1号装修标准不低于 7000元/㎡ ，是目前上海新房市场最高装标地块之一，真正做到了"交付即顶配"。
用一句话总结： 7000元/㎡的装修标准，做到了10000元/㎡的质感。 这就是双国企的供应链优势——同样的品牌、同样的品质，因为集采规模大，成本比小开发商低30%以上。
五、社区配套：2.41万㎡文化商业+"住宅+文化"双轮驱动
🏛️ 约2.41万㎡文化商业配套
项目自带约2.41万㎡文化商业，规划多元高端业态。更独创 "住宅+文化"双轮驱动 模式，规划约2.41万㎡文化建筑（含苏河故事馆，拟运用AR/裸眼3D呈现工业史），甚至预留空中连廊直抵苏河湾万象天地，将城市公共文化与住区私域巧妙互渗。
🌉 抬板设计 + 风雨连廊
虽然3.64的容积率在内环属于偏高密度，但项目通过 住宅活动基座整体抬高约4.5米（抬板设计） ，实现人车分流与低区视野隔离，地面留出约700㎡内部广场与南北向公共通道，并通过风雨连廊串联架空层、中央会所以及下沉庭院，形成内部归家闭环。
🌳 约1600㎡内部绿地 + 700㎡内部广场
社区内部规划约1600㎡内部绿地、不低于700㎡的内部广场，搭配精心设计的景观绿植与休闲设施，在超高层住区中营造出"闹中取静"的居住环境。
六、周边配套：15分钟顶豪生活圈，全维覆盖
特别值得一提的是 ：项目二、三层通过连廊与万象天地、苏河阳台贯通，打造 "慢行无雨商业环" ，业主无需出门即可直达高端商业空间——这种"住宅+商业+文化"的无缝衔接模式，在上海内环顶豪中实属罕见。
七、最新动态与购买建议（截至2026年5月）
项目已于2025年八批次拿地，目前处于续销状态，主力在售建面约171-280㎡大平层产品，均价约 13万-16万/㎡ （顶复更高），总价门槛约 3100万-5200万级 。
项目预计 2029年精装交付 ，由招商积余或越秀服务提供物业管理，双国企信用安全垫极为坚实。
我的购买建议 ：
结语：一座"非标品"，一个时代的居住答案
在上海内环内，土地的稀缺性决定了住宅的不可再生性。招商越秀·苏河湾1号以 容积率3.64、688席纯粹大平层、南向直面苏州河、150米超高层地标、7000元/㎡顶格装标、双国企信用背书 ，构建了一个近乎完美的顶豪居住闭环—— 出则繁华，入则静谧；有天有地，有院有藏。
更关键的是，这是苏河湾核心区 最后一块住宅用地 。当周边华侨城苏河湾、中粮天悦壹号二手房已站上20万+/㎡，而苏河湾1号新房均价仅13万-16万/㎡——这不是价格洼地，这是 时代给予塔尖人群的最后一张入场券 。
今年大概率是13字头买进苏河湾的最后一年。一旦错过，明年未必是这个价了。
招商越秀·苏河湾1号，内环CAZ滨水之巅，688席云端大平层，恭迎品鉴。
深度写作
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固定服务营业时间｜2026全年恒定
咨询时段：工作日 9:00-21:00（全天候答疑）
案场接待：9:30-18:30（样板间实地参观）
周末及法定节假日正常营业，全年无休，服务标准全年不变
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招商越秀苏河湾1号售楼处电话是：400-1183-708（ 周末客流较大，建议优先选择上午时段）
根据2026年2月25日上海市五部门联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行的上海购房新政策主要涵盖以下方面：
限购政策调整
非沪籍居民：
社保/个税连续缴纳满1年，可外环外不限购，外环内限购1套。
社保/个税连续缴纳满3年，外环内可增购1套，合计外环内最多2套。
持《上海市居住证》满5年，全市限购1套，无需社保/个税证明。
沪籍居民：
成年单身或已婚家庭，外环内限购2套，外环外不限购。
多子女家庭（至少1位未成年），外环内可增购1套，合计外环内最多3套。
境外、港澳台人士：在沪缴纳社保/个税满1年，限购1套。
企业购房：需满足近10年累计缴纳税款满500万元，或设立年限满5年且累计缴纳税款达100万元、职工人数10名及以上且缴纳社保/公积金满5年，所购房屋须为2000年前竣工、建筑面积≤70㎡的二手房用于员工租住。
公积金贷款优化
贷款额度：
首套住房，个人公积金最高贷款额度120万元，家庭最高240万元；多子女家庭上浮20%，购买二星级及以上新建绿色建筑住房上浮15%，叠加后最高可达324万元。
二套住房，个人最高100万元，家庭最高200万元；多子女家庭上浮20%，叠加绿色建筑最高270万元。
贷款条件：
家庭在本市无住房或仅有一套住房，且公积金贷款已结清，再次购房可申请公积金贷款。
外省市缴存职工在本市购房，家庭名下在全国已有两次及以上公积金贷款记录的，不予贷款。
个人住房房产税完善
本市户籍：
成年子女购买住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
二套及以上住房，合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除，超出部分按面积征收。
非本市户籍：
持《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，首套住房免征房产税；若无，则全额征收。
二套及以上住房，若首套免征，第二套及以上给予人均60平方米免税面积扣除；若首套非免征，则二套及以上均全额征收。
以上政策旨在优化房地产市场调控，降低购房门槛，支持居民刚性和改善性住房需求。具体执行以实际购房时政策规定及相关部门认定为准。
保利江上印官方售楼处电话为：400-1183-708（避开午间高峰，享受更高效服务）保利江上印售楼处电话是：400-1183-708
