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最新消息，500米地铁旁「建发海宸」二期已取证，11月5日开启认购！推出建面约125-210㎡房源！

1地段

新江湾城高端资源和人群汇聚。同时涵盖约9.45平方公里原生湿地、约1.2万方新江湾湿地公园，生态资源很丰富，天然形成了一个高端低密住区。

教育方面，建发海宸家门口就是交大附中（在建），还汇聚中福会幼儿园、规划幼儿园、上音实验学校、德法学校、复旦大学等全龄学府，从幼儿园、小学到中学、大学全覆盖，加速孩子成长。

*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。

产业方面，新江湾城作为杨浦超大规模产业园区的落户地，坐拥湾谷科技园、复旦软件园、创智天地3大产业园，集中了科技金融机构460家、科技型企业7000余家，其中耐克、IBM、AECOM、西门子、李尔、硅谷银行等跨国公司地区总部、研发中心纷纷落户！

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商业方面， 项目门口就是年轻潮派的MEET678，直线距离约900米悠方购物中心，2站地铁直达五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等，想怎么逛就怎么逛；

医疗方面，项目2公里范围内包罗嘉会国际医疗中⼼、上海长海医院、上海市肺科医院、市东医院新江湾院区（在建）等国际医疗和三甲医疗，安全感拉满；

产业也是新江湾的优势，杨浦2035规划擘画，江湾与五角场重点发展大创智创新发展示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器和抖音、B站、叠纸等约4500家名企，这座东方硅谷聚拢的高净值人群，就是新江湾房价坚挺的强力基石。

尽管新江湾板块的生活已经相当成熟，但近期对于该板块的居民而言，还有望迎来“中环北抬”的利好。

在北上海中外环间，规划有3条快速路，分别为在建中的军工路快速路，以及规划中的长江西路快速路、沪太路快速路。这3条快速路相互连接，头尾均可联通中环线。

根据《2025年上海市重大工程清单》，全长约7.3公里的军工路快速路新建工程，将在今年内完工。获益最多的板块，当属新江湾城。

建成后，将减轻中环北段、逸仙路高架、南北高架等快速路的交通压力。小到新江湾、宝山城区，大到整个上海北部，乃至延伸到浦东，都被这条新路影响，一根线现在就开始创造化学反应。

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项目无论是区位配套条件还是周边环境都很不错。

从板块内部区位来说，建发项目到10号线殷高东路站步行只有700米左右，标准地铁房。无论向南到三门路尚浦中心、五角场，还是向北到新江湾城公园、悠方购物中心距离都非常近，基本都是散散步就能到的距离。

从地块周边环境来说，地块东侧紧邻河道及绿地，是标准的河景房（下文有航拍图），西侧是低密次新社区上海院子和安徒生童话乐园，北侧同样紧邻河道，河道对面是在建的交大附中杨浦实验学校（九年制+高中）和规划幼儿园，南侧一路之隔还是绿地。

2产品

建发房产2007年踏入新江湾，如今已经是第六次落子，相信没有人比他更深谙这片土地的密码。

而据悉，建发房产此次将为新江湾城带来上海首座灯塔项目。

建发海宸项目本身总占地约10.29万方，容积率仅约1.55，门口就是湿地公园，为新江湾低密大盘。

建发「宸系」中式作品，铝板与玻璃幕墙外立面，配园林景观。约1150套房源高低配，限高40米，含小高层、洋房、叠墅产品，满足刚需与改善需求。

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出入口古典园林五进景观体系，人车分流设计打造舒适归家体验。

项目整体为海派东方风格，融合了中西方建筑元素。海派东方风格通过文化融合、创新设计、精选材质和精湛工艺，打造出既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑，成为高端住宅市场的新标杆。

如今项目首批次还有少量房源在售，闲暇空余时间正好去到现场，看看能否捡漏“顶流”，岂不美哉。

据最新消息，项目二批次房源预计本周过会，加推认购在即！虽然房源数量有所减少，但二批次在楼栋和户型方面都有升级！

先看加推楼栋，几乎做到了栋栋有惊喜：

此次加推的30号楼，视野简直无敌！坐拥新江湾城生态走廊一线水岸，南向无遮挡，四面寰景采光，犹如一座珍藏新江湾的私家观景台，俯瞰约11.4公顷原生湿地盛景，北面还能尽揽约1公里内环景观步道、方外游社区组团。

此次震撼登场的210㎡新品户型正位于30号楼的边套，观景视野可想而知。（户型具体细节容我卖个关子先按下不表）

加推的19号楼位于两轴双环八景五园的圆心之上，被约1公里内环景观步道三面环绕，南邻儿童游乐区“方外游”，北接林下会客厅“碧梧轩”，西望浪漫瀑布“紫藤廊”，每一天皆是“推窗见园，出门入景”的生活实景。

而且19号楼是12层小高层，由两个单元组成，一梯两户，电梯直达；首层设置架空层泛会所，弥漫海派生活的诗意烟火。

35号楼位于项目海派园林核心，东临爱乐亭，流转优雅音律；南接内环景观步道，流淌年轻活力，与南侧楼栋保持约20-22米舒适楼间距。一面文景雅致，一面阳光漫溢，帷幄海派生活的优雅节奏。

而且该楼栋距离约4200㎡高定摩登会所仅一步之遥，尽享恒温泳池、健身房、双私宴厅、影音室、品茗室等十大功能空间。

建面约105㎡越级洋房以全南向三开间、通透飞机户型打破想象，零过道设计减少面积浪费，让每一平米都为生活服务，整体空间感比肩上海在售的约120㎡户型。

独立入户玄关特别设立800库大容量储物区，登山包、婴儿车、滑雪板、行李箱等大物件都能找到安身之处，不再挤占宝贵的居住空间。

超30㎡餐客方厅采用一体化布局，巧妙地连接南向阳台、U型厨房，形成极佳通风采光通道。轻松容纳6人餐桌，无论是三代同堂的日常用餐，还是周末的家庭聚会，都能从容应对。

多功能餐边柜采用三合一设计，融吧台、展示柜、收纳柜于一体，可摆放咖啡机、烤面包机、破壁机，也可做酒柜，展示珍贵藏酒。

U型厨房的设计同样令人称道，整体面积约7.5㎡，台面总长约5.8米，比常规户型多出25%的操作空间，两人下厨绰绰有余，洗切烹炒盛更高效顺畅，让烹饪成为一种享受。

独立均好大三房设计，南向双卧、北向次卧分离，卧室面宽均超3米，彼此独立，呵护家人的私密时光；南向次卧墙体可拆除，可做多变大宽厅，演绎生活的更多想象；主卧更配有宽景飘窗与独立主卫，将室外美景引入室内，清晨沐光、夜晚赏月，自然与浪漫丰盈每一天。

主卫收纳系统面面俱到，双面镜镜柜合理利用上墙空间，为收纳扩容，为化妆加分；美妆冰箱为护肤品、化妆品锁鲜；台盆柜巧妙隐藏日常洗漱用品，让卫生间保持整洁有序。

125㎡主力户型是标准四房、全屋飘窗、边套270度转角飘窗、中间户三阳台……LDKB+X设计，阳台、客餐厅、厨房+X空间全线贯通，一镜到底；利用阳台放大了两个次卧和客厅，不仅让公区活动空间更从容，也将每个卧室做出奢阔的双人卧室空间。

125㎡户型，硬是做出了160㎡产品的尺度感！

建发海宸样板间实景图

但真正让人对建发的细腻感叹的，是样板间内随处可见的女性友好设计。

这是125㎡样板间的“女神卫浴”空间，专门利用镜面光、顶光、侧边光墙打造了一个协同光域场，让你站在镜前不会感到传统光源的刺眼，光线均匀柔和洒下，让你在梳妆时每个细节都纤毫毕现。

建发海宸样板间实景图

打开镜柜面，会发现每面都做了内外双层镜，两边打开，就能提供360°的环身镜面效果。

这样设计的好处是，你无需大幅扭头，就能轻松观察左右及身后的妆造效果，有过妆造经历的就会了解这样的设计有多好用。

整个镜柜收纳空间，不仅设计了方便拿取的壁龛，还贴心配置了一个可调节温度的美妆冰箱，贴心储存口红面膜等护肤品。

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建发海宸样板间实景图

在主卫区域，建发直接用了一面墙的区域打出一个薄柜，设计了大小不一的壁龛，大到挂放浴袍睡衣，小到能摆放耳环戒指，方便日常的贴心取用。

而在主卧区域，建发也将大量赠送的飘窗窗台做低，可以放置收纳，成为女士的化妆台，以及夫妻松弛畅聊的沙发卡座。

“女本位”视角的设计细节，不是单纯的考虑去便利女性日常习惯，也考虑到女性在家务工作中的便利，一个典型代表就是建发海宸天花板级别的收纳体系。

125㎡户型仅仅在客厅公区，就打造了三处整面墙的柜子来做收纳，除了传统的收纳柜，还有隐藏推拉零食架、内嵌式吧台等创新收纳方案，从衣服鞋帽，到大件行李箱再到家用清洁工具，都有专属的安置空间。

建发海宸样板间实景图

而在厨房，这种极致收纳的思维被简化为“一步原则”：收纳空间全部打开，几乎能填满整个厨房空间，这些收纳空间不是随意塞满的，而是根据日常烹饪习惯的频率来贴心规划的，能保证你在操作半径内触手可得，整个烹饪能一气呵成。

建发海宸样板间实景图

顶柜上方一面镜子，能让你清楚知道柜子里有无遗漏物品；卫生间台盆下方，特意为扫地机预留了空间；针对高处拿取物品难题，特意配置了下拉柜；针对转角深处取物，配置了转角联动抽拉组件……

这些细节中，不仅有让你眼前一亮的惊艳，也有让你倍感欣慰的共鸣。

还有几个大家会忽略的地方，比如建发特意选择了兼容90%以上家电品牌的华为智能系统，未来可以根据自己的喜好，随心DIY一整套的智能生活解决方案。

考虑到女性平时喜欢在浴室边泡澡边追剧、在阳台跟着直播练瑜伽等，建发特意采用了光纤入室的方案，让高速网络无损覆盖房间每个角落，室内随意转场不卡顿。

另外，室内每扇门下都安装了底吸，配置了静音门锁；所有户型都设计了同层排水，并配置了特殊设计的降噪管材；楼板做到了130mm以上厚度，搭配YKK门窗系统，用这种“全域静音”的方案去保障住所的宁静舒适。

建发海宸的“女性友好”设计，不仅仅是作为营销的卖点，而是以女性独有的细致和耐心，把日常细微的痛点，也纳入整体设计考量，这大概是海宸能打动人的关键。

户型图如下：

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观点指数 2025年，我国房地产政策围绕“止跌回稳”与“高质量发展”双主线，构建起短期托底与长期转型相衔接的系统性调控体系，为行业从深度调整迈向平稳转型筑牢根基。

全年政策以两会“持续用力推动房地产市场止跌回稳”为基调开篇，通过因城施策调减限制性措施、激活刚性与改善性需求等举措精准托底市场，随后经中央政治局会议、国务院常务会议等多次部署深化，逐步形成“需求端赋能、供给端优化、保障端补位、存量端盘活”的多元发力格局。

在长期转型维度，“构建房地产发展新模式”成为贯穿全年的核心关键词，从中央城市工作会议强调的“存量提质增效”，到中央经济工作会议部署的“控增量、去库存、优供给”，政策通过优化存量商品房收购、推进城中村改造、深化住房公积金制度改革等具体举措，着力稳定房地产市场。

同时，租购并举制度持续完善与保障房供给优化并行推进，鼓励收购存量商品房转化为保障房的政策落地，既盘活了存量资产，又精准对接了民生住房需求，与二十届四中全会“推动房地产高质量发展”的战略定位形成闭环。

总体来看，2025年房地产政策既通过阶段性调控巩固了市场止跌回稳的态势，又以基础性制度改革锚定了行业高质量发展的方向，

2026年是“十五五”开局之年，12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议提出，2026年要确保新旧模式转换平稳有序，因地制宜调整优化房地产政策。随着增量与存量政策的持续显效，2026年房地产行业结构性改善可期。

中长期贷款持续增加，明年一季度LPR报价存在下调可能

2025年前11个月人民币贷款增加15.36万亿元。分部门看，住户贷款增加5333亿元，其中，短期贷款减少7328亿元，中长期贷款增加1.27万亿元。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

2025年12月22日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，两项品种均与上月持平，已连续7个月未作调整。具体来看，1年期LPR维持3.0%，5年期以上LPR保持3.5%。回顾2025年全年，LPR仅在5月进行过一次调整——当时1年期LPR从3.1%下调至3.0%，5年期以上LPR由3.6%降至3.5%。

观点指数认为，LPR持续稳定的原因是：作为LPR定价基准的7天期逆回购利率已连续多月稳定在1.40%，政策利率未释放下调信号，导致LPR报价缺乏方向指引；加之银行净息差压力持续存在，金融监管总局数据显示，2025年三季度商业银行净息差降至1.42%，较上年同期收窄11个基点，这使得报价行主动调降LPR的动力明显不足。

从政策来看，中央经济工作会议明确“将延续适度宽松的货币政策”。随着12月美联储下调政策利率，2026年其进一步降息的预期将缓解对国内货币政策灵活调整的约束。此外，央行在四季度货币政策例会上强调，需“发挥增量与存量政策的协同效应，综合运用各类工具强化货币政策调控”。

基于此，不排除2026年一季度央行存在实施新一轮降息降准的可能，届时两个期限品种的LPR报价有望随之下行。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

行业扫描

关键词：修复动能显现、 库存去化有力、行业风险出清仍需时间

市场延续调整态势，库存去化取得积极进展

2025年全年，房地产市场价格环比整体延续了调整态势，不同能级城市及不同类型（新建商品住宅与二手住宅）之间表现出一定的分化特征。新建商品住宅价格指数在波动中下行，二手住宅价格指数仍处于收缩区间。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

数据来源：国家统计局，观点指数整理

2025年房地产市场仍处于深度调整期，东部地区承压，而库存去化在政策下稳步推进。

库存去化取得积极进展，供给侧优化持续。截至11月末，商品房待售面积为75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米。值得注意的是，商品房库存已连续9个月减少。这表明在“控增量、优存量”等政策措施的作用下，供给端主动调整见效，库存压力正在逐步缓解，市场供求关系正向着平衡方向修复。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

总体来看，2025年房地产市场在供给侧去库存方面取得了实质性进展，但需求侧的复苏基础并不牢固。东部核心城市的深度调整与年末单月销售走弱，预示着市场底部震荡时间可能拉长，未来企稳回升仍需更强有力的需求端政策托举。

房地产开发投资承压，房企境外融资回温

在开发投资方面，全国房地产开发投资额累计达到78591亿元，同比下降15.9%。其中，住宅投资完成60432亿元，降幅达15.0%，与整体投资走势基本同步。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

资金层面，1—11月房地产开发企业到位资金总额85145亿元，同比下降11.9%。具体来看，国内贷款降幅相对较窄（下降2.5%），利用外资下降24.6%，自筹资金下降11.9%，定金及预收款下降15.2%，个人按揭贷款下降15.1%。

销售回款（定金及预收款、按揭贷款）的下降与投资端的疲软形成负向反馈，融资与回款能力制约了投资与开工的修复。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观点指数观察到， 从总体规模来看，2025年11月地产债总发行量364.20亿元，同比减少20.09%；1-11月累计发行量4587.15亿元，同比减少7.49%。净融资规模45.63亿元，连续两月增加，环比来看，1、7、8、10、11月为正，其余为负。1-11月累计净融资规模为-378.87亿元。

境内融资成本持续走低，优质房企中期票据发行活跃。房地产企业融资活跃度持续攀升，融资成本持续下降。年内，多家行业头部房企集中发行债券，融资利率普遍降至约2%的水平，部分央国企发行的债券利率更突破2%的关口，达到更低水平。

境外融资市场回暖，房企通过多元化融资工具拓展融资渠道。华润置地39亿美元中期票据计划获香港联交所批准，于2025年11月10日后12个月内以仅面向专业投资者发行债务的方式上市，截止报告期末，已成功发行两笔票据：2028年到期的3亿美元票据，利率4.125%；2030年到期的43亿人民币票据，利率2.40%，展现国际资本对其信用资质的持续认可。

值得关注的是，当前房企除发债外，还逐步倾向于通过REITs、经营性物业贷、银团贷款等方式融资。

在REITs方面，已有不少房企取得进展。如今，华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂等一众房企，均已成功推动REITs产品上市。

在经营性物业贷方面，同样有多家房企积极布局。招商蛇口于2025年上半年落地经营性物业贷款82亿元，同期保利发展经营物业贷款净增29亿元。

在债务进展方面，融创、远洋、时代中国、旭辉、佳兆业、禹洲地产、碧桂园等多家企业的债务重组获批或完成。

各企业通过不同路径实现债务风险化解，龙光219.6亿元境内债通过21笔债券重组议案，提供全额转换资产、抵债、回购及股票等灵活选项，体现债权人利益平衡的精细化设计；禹洲集团历时三年完成66.8亿美元重组，降债35亿美元，成福建首家完成全流程的房企。融创聚焦“债转股+股权稳定”，通过强制可转债实现债务削减；碧桂园通过控股股东承诺加强对债务重组的实质性支持。

整体来看，房企债务化解呈现"企业持续进展、创新工具迭代、司法重整应用"的多元特征，但部分企业仍面临方案表决压力与股东支持边际收紧的挑战。

土地观察

关键词：聚焦核心、“抱团”竞地

土地市场聚焦核心板块，央国企主导联合拿地

土地市场方面，2025年整体土地市场呈现热度回落，聚焦核心区域的特征。

从观点指数监测的一二三线住宅供应情况来看，自10月开始，成交面积环比上涨，截止11月份，从规模来看，一二三线城市住宅用地供应规模较上月大幅提升。

据观察，土地竞争的激烈程度主要集中在上海、北京、深圳、广州四个一线城市的核心地块；边缘板块多以底价成交，而竞买者主要看重城市的去化情况。此外，杭州、成都、武汉、西安、厦门等城市亦有不少地块被企业高溢价竞得。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

回顾土地的收入情况，1-11月房地产土地购置费用为30172.57亿元，同比下降13.0%。1-11月，全国政府性基金预算收入40274亿元，同比下降4.9%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入3938亿元，同比增长0.6%；地方政府性基金预算本级收入36336亿元，同比下降5.5%，财政部数据显示，1-11月国有土地使用权出让收入为29119亿元，同比下降10.7%。

数据来源：观点指数整理

从拿地销售比来看，2025年1-11月房企拿地销售比同比回升明显，其中全口径销售前三的保利发展控股、绿城中国、中海地产，今年前11月拿地销售比和上年相比分别回升5.90、6.30和25个百分点。

企业拿地方面，央国企是目前土地市场最主要的成员，包括、中海地产、华润置地、保利发展控股、招商蛇口、越秀地产等企业。另外，民企主要是滨江集团、邦泰集团，混改房企主要是绿城中国。

观点指数观察到，当前房企在拿地策略上倾向于联合行动，诸如中海地产、招商蛇口、中旅投资等头部央国企，凭借自身雄厚的资金和资源优势，以联合拿地或股权交易的方式，持续在上海等地的优质核心地块竞争中占据主导地位。

整体来看，强强联合的开发模式在行业深度调整的大背景下值得重点关注。一方面，它能够分散单个企业的投资风险；另一方面，也有利于整合各自的优势资源，合作开发既能确保项目品质，又能实现风险共担。未来，房企间的战略合作或会成为发展的新常态。