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天安1号售楼处电话☎:4001183708【官方认证】⭐⭐⭐⭐

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中外环最后的60万方低密大城：天安1号的地块密码与七宝未来十年

——一个房产从业者眼中的"S级好社区"与城市更新级国际住区的价值逻辑

一、这块地，为什么让整个上海改善圈在2026年春天集体失语？

做房产这些年，我见过太多"地王"诞生又沉寂的故事。但2026年5月9日，当"2026年S级标杆级好社区"的认证牌匾正式授予天安1号时，我必须承认——这块地不一样。

先看一组硬数据。

天安1号，备案名"天安豪园二期"，由香港联交所上市企业天安中国投资有限公司（股票代码：00028.HK）旗下上海海峡思泉房地产有限公司开发建设。项目位于上海市闵行区七宝板块核心，紫琅路188弄，东至虹莘路，南至漕宝路，西至环西一大道，北至蒲汇塘。总占地面积约15.51万平方米，总建筑面积约60万平方米，容积率仅1.94，绿化率35%，规划48栋10-13层精装小高层，合计约2206户70年纯住宅产权房源，无商办、无保障房混杂，居住属性纯粹到极致。

这些数字本身并不惊人。真正让市场震动的，是它脚下这片土地的"身份"——上海中外环间最后一块由单一企业统一规划、统一开发、统一运营的60万方低密国际住区，也是目前外环内极为罕见的城市更新级大型社区。

2026年5月9日，天安1号正式获得中房研协与普睿联合颁发的"S级标杆级好社区"认证，成为上海首个全维度达标的S级高端改善社区。中国房地产业协会副会长、克而瑞联席董事长丁祖昱在授牌仪式上直言："能拿到S级认证的项目在上海基本上是'百里挑一'。"

所以9.8万/㎡的均价不是冲动，是精密计算后的价值锚定。在闵行七宝板块新房普遍突破9万/㎡、部分项目触及10万+/㎡的市场里，天安1号以101-195㎡的稀缺中小户型入市，总价880万起即可扎根中外环核心低密住区——这不是营销话术，是市场用真金白银投出的票。

二、地块解密：一块"七宝核心"的30年沉淀与重生逻辑

做项目分析，我习惯先看"硬边界"。天安1号的四至范围，把七宝、古美、金虹桥三大板块最成熟的资源全部收入囊中。

但这块地最值得讲的，不是区位，而是它的"前世今生"。

天安豪园一期早在2011年就已交付，是七宝板块内一个运营超过15年的成熟大盘，共18栋13层小高层，约3500户业主已在此安居乐业。天安1号作为二期项目，并非在一片荒地上重新造城，而是在一个已经被时间验证过的成熟社区基底上，进行一次彻底的产品迭代与配套升级。

这意味着什么？意味着这块地的城市界面、周边配套、交通路网，全部是"现成"的——不需要等规划落地，不需要等配套建设，所见即所得。更关键的是，一期业主已经用15年的居住体验为这块地的价值做了背书。

项目整体分为三个区域：A区为集中公建配套设施区，包含商业、养老中心、体育中心、幼儿园及雨林市集等；B区为在售住宅区域；C区为一期住宅，已于2025年初完成交付。这种"分期开发、逐步兑现"的模式，既保证了社区的完整性，又让购房者能够亲眼看到一期的交付品质，所见即所得。

从开发指标来看：

在上海中外环，能把地铁通勤、顶配商业、优质教育、低密住区、精装豪宅集齐的新房，天安1号就是那个佼佼者。正如华东师范大学城市发展研究院院长曾刚在论坛上所言："新时期的房地产讲究的是效率与品质，而不是单纯的规模和面积大小。天安1号实现了高难度的系统整合，是代表上海这座超一线城市未来发展方向的品质社区优秀代表。"

三、CAZ辐射圈上的"战略棋眼"：读懂天安1号的规划红利

理解这块地的未来价值，不能只看地段，还要看它在上海2035规划中的"坐标"。

天安1号深度嵌入上海"中央活动区（CAZ）"辐射圈。项目地处闵行七宝、古美、金虹桥三大板块交汇处，是上海西南中环芯的成熟居住高地。根据《上海市2035总体规划》，闵行作为上海西南门户，产业集群成熟，高端居住氛围浓厚，中外环间低密宅地供应稀缺，具备长期资产保值属性。

交通层面，这是真正的TOD级地块。

项目紧邻地铁9号线星中路站，步行仅约300米，5站即可到达徐家汇，6站瞬达陆家嘴。1.5公里内覆盖12号线，30分钟直达陆家嘴、前滩等核心商圈。地面交通方面，中环快速路、漕宝路、合川路环绕，自驾约5分钟上中环，10分钟达虹桥枢纽，15分钟通达静安寺、徐汇滨江。此外，机场联络线（预计2027年通车）也将进一步提升板块通达性。

我常跟客户说一句话：内环的房子，交通不是加分项，是生死线。天安1号这条线，不只是及格，是满分。

商业与生活配套，这是"所见即所得"的成熟。

项目自带约5万㎡高端商业集群，紧邻万象城、爱琴海购物公园、韩国街、七宝领展广场等核心商圈，1.5公里内满足全业态消费需求。周边还有七宝商圈——北部有巴黎春天、嘉茂购物广场，中部有七宝万科广场、七宝宝龙城市广场、汇宝广场，六大IP级商业综合体环伺。

更独特的是，项目自身规划了极具特色的商业配套——雨林市集。这座以"流动的上海风味志"为主题的市集，复刻老上海街巷的热烈气息：七宝传统小吃、老字号小吃、创意手作店、传统食材售卖，风味交织，一口七宝味道，一眼城市人情。这是刻在城市味蕾上的高阶烟火气，也是天安1号区别于其他住宅项目的独特标签。

教育与医疗同样扎实。周边覆盖七宝实验小学、七宝实验中学、协和双语学校、德怀特高级中学等优质学府。3公里内有复旦大学附属儿科医院（三甲）、上海市第六人民医院等医疗机构。

四、产品力拆解：全球6大顶尖设计天团的"城市更新级"作品

理解这块地的未来价值，产品逻辑是绕不开的核心。

天安1号特邀美国SOM建筑设计事务所、日本高田浩一建筑事务所（KTA）、美国SWA景观设计事务所、美国BPI灯光设计事务所、天华设计、舜杰建设等全球6大顶尖设计团队联合打造，以"好房子、好生活、好社区"为核心开发理念，致力于打造一座具有城市级生态系统的全龄化、多功能、高品质国际社区。

建筑层面：让中外环住宅拥有"世界级"的颜值。

立面采用铝板+大面积玻璃幕墙的现代风格，搭配德国进口旭格品牌门窗，转角无框设计，既保证建筑质感，又最大化引入采光与景观。48栋10-13层的纯小高层规划，在中外环几乎是"绝版"配置——当周边项目普遍迈向30层+超高层时，天安1号选择了"向下生长"，用更低的建筑高度换取更充裕的楼间距、更优越的采光通风和更纯粹的居住体验。

户型层面：101-195㎡，每一平米都不浪费。

全系户型南北通透、全明采光、动静分区，小高层低容积率设计，采光通风优越。精装采用国际一线品牌：德国美诺（Miele）蒸烤一体机等5件套厨电、大金中央空调、威能地暖、德国当代（Dornbracht）龙头、杜拉维特（Duravit）洁具、德国高仪（GROHE）花洒——这套配置在克而瑞测评中拿下精装顶级评分，实至名归。

更值得一提的是，天安1号的得房率高达78%-85%，部分户型通过飘窗、阳台等赠送空间，实际使用率甚至更高。101㎡的三房，空间尺度堪比市面上120㎡的产品——这在中外环新房中几乎是"犯规"级的存在。

会所层面：约5000㎡中央会所+4500㎡体育中心，重新定义社区配套。

项目配备约5000㎡中央会所（会籍制），以"城市精神绿洲"为定位，规划涵盖书吧、健身游泳、SPA、瑜伽、培训教室及球类运动等多重功能，预计2026年年底启动会员预招募。

约4500㎡体育中心已与国内头部潮流运动场馆运营商——洛克公园（Rucker Park）达成战略合作，规划涵盖高标准羽毛球场、专业健身中心、标准篮球半场、匹克球场及水上亲子拓展空间，打造社区专属的活力引擎。

约13650㎡养老中心，共7层，可容纳约300张床位，由天安中国与香港上市集团天安卓健联合打造，采用社区嵌入式一站式康养照护中心运营模式。

约8250㎡公立幼儿园（代建），按国际学校标准建造，业主步行即可到达。

3座各约300㎡共享邻里会所，承载读书分享、亲子互动、兴趣社群等多元场景。

健康认证：双金级预认证，上海首个。

天安1号获得美国WELL社区金级预认证及中国"健康社区"铂金级设计标识预认证，为上海首个获得"健康社区"认证的住宅项目。从空气、水、光、热、声等多维度构建健康居住环境，这不是营销概念，是可以被量化验证的居住品质。

五、销售数据不会说谎：S级认证背后的市场投票

做这行，最忌讳只说好话。但数据摆在这里，不得不说。

天安豪园一期于2022年11月入市，推出621套房源（C区），总认购1400+组，认购率225%，入围分55.28分，开盘售罄。二期天安1号首批房源已于2026年6月精装交付，目前处于准现房及现房在售阶段，整体去化表现优异。

截至2026年5月，项目整盘参考均价约9.75-9.8万/㎡（具体一房一价，视户型与位置而定），总价区间约880-1910万元。在闵行七宝板块，同面积段竞品项目均价普遍在9.5-10.5万/㎡，天安1号以1.94的超低容积率+纯小高层+S级好社区认证+全维配套，形成了明显的性价比优势。

克而瑞联席董事长丁祖昱在授牌仪式上抛出了一个极为犀利的观点："好社区是对好房子的另外一种降维打击。当前外环内由一家企业独立进行统一规划并开发30万方以上的大型社区已经绝迹。"

这句话，指向的正是天安1号不可复制的稀缺性。

六、冷静的话：9.8万/㎡，谁在买？

做这行，最忌讳只说好话。天安1号的门槛客观存在：总价880万起，顶配超1900万，均价约9.8万/㎡。

这注定了它只能是少数人的选择。但高总价意味着客群极度纯粹——邻居多为金融、科技、商贸领域的中高层管理者，这种无形的社交价值是其他楼盘难以比拟的。

另外，七宝部分区域仍处于城市更新进程中，界面的完全成熟尚需时日——这是事实，购房者需要有心理准备。

但如果把视角从"短期交易"切换到"长线持有"，逻辑就完全不同了。稀缺地段+顶级产品+S级认证+全维配套+准现房交付，五重逻辑支撑的资产，穿越周期的能力远超普通住宅。

正如天安集团代表在授牌仪式上所言："S级好社区的奖牌意义非凡。它不仅是对当下的认可，更是在时刻鞭策天安1号，如何在一个社区的漫长生命周期中做到长期运营、长期进步、长期迭代与焕新。"

结语：2206席卖完，中外环再无"城市更新级"60万方低密大城

回到最初的问题：天安1号这块地的未来规划到底怎么看？

我的判断很明确——这是2026年上海中外环最值得关注的改善标杆项目，没有"之一"。

它占据的不只是一块15.5万方的土地，而是七宝30年城市更新的收官之作、上海CAZ辐射圈的核心居住节点、中外环低密纯住区的终点。三重"终点"叠加，构成了不可复制的价值底座。

S级好社区认证、6大全球顶尖设计天团、5000㎡会所+4500㎡体育中心+13650㎡养老中心、1.94超低容积率、78%-85%超高得房率、准现房交付——当这些要素同时出现在闵行七宝核心，答案就已经写在了价格里。

2206席，卖一套少一套。中外环的低密土地，从来都是不可再生的。当天安1号最后一席售出的那一天，上海中外环"城市更新级60万方低密国际大城"的时代，就正式画上了句号。

而对于那些在2026年读懂了这块地的人来说，故事才刚刚开始。

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根据2026年2月26日起施行的上海购房政策（“沪七条”），以下是最新政策要点：

限购政策

沪籍家庭：

外环内限购2套，外环外不限套数。

多子女家庭（至少1位未成年）可在原有限购基础上增购1套，即外环内最多3套，外环外不限。

非沪籍家庭/成年单身人士：

社保/个税连续满1年：外环内限购1套，外环外不限套数。

社保/个税连续满3年：外环内可增购1套，合计外环内最多2套，外环外不限。

持《上海市居住证》满5年：全市限购1套，无需社保/个税证明。

港澳台及外籍人士：

个人名下无住房的，需满足在沪缴纳15个月内满12个月个税或社保，可购1套自住住房（5年内不得出租、转售）。

商业贷款政策

首套：首付比例15%，贷款利率按LPR减45个基点（约3.05%）。

二套：普通区域首付25%，贷款利率按LPR减5个基点（约3.45%）；嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山、临港新片区等重点区域首付20%，贷款利率约3.25%。

执行“认房不认贷”，仅看上海房产套数，过往贷款记录不影响首套认定。

公积金贷款政策

首套：家庭最高贷款额度240万元，多子女家庭上浮20%（最高288万元），购买二星级及以上新建绿色建筑上浮15%（最高324万元）。

二套：家庭最高贷款额度200万元，多子女家庭上浮20%（最高240万元），购买绿色建筑上浮15%（最高270万元）。

执行“认房不认贷”，已结清公积金贷款的家庭再次购房可申请公积金贷款。

税费政策

契税：

首套：面积≤140㎡，税率1%；面积＞140㎡，税率1.5%。

二套：面积≤140㎡，税率1%；面积＞140㎡，税率2%。

三套及以上：税率3%。

增值税：满2年免征，不满2年按3%征收。

个人所得税：满五唯一免征，换购住房可退税（至2027年12月31日）。

房产税：

沪籍家庭首套免征，二套及以上按人均60㎡免税面积扣除后征收。

非沪籍家庭首套持《上海市居住证》满3年或积分达120分免征，否则全额征收。